房地产估价第十章 房地产估价程序
房地产估价规范全文
中华人民共和国国家标准房地产估价规范Code for Real Estate AppraisalGB/T 50291—1999主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：1999年6月1日中国建筑工业出版社1999 北京前言国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订“房地产价格评估技术规程”的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。
本规范经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1．0．2本规范适用于房地产估价活动。
1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。
1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
术语2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。
2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。
2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1．0．2本规范适用于房地产估价活动。
1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。
1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
术语2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。
2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。
房地产估价规范
房地产估价规范引言房地产估价是指根据国家相关法律、法规和估价业务的规范，以及市场经济的要求，对不动产进行估价的过程。
估价结果的准确性和可信度直接影响到各方当事人的利益。
为了规范房地产估价行业，保障市场秩序，提高估价结果的科学性、公正性和可操作性，制定了本规范。
第一章估价基本原则本章旨在明确房地产估价的基本原则和估价过程中的注意事项。
1.1 公正、科学估价过程中必须遵循公正、科学的原则，确保估价结果客观、真实、准确、合理。
1.2 审慎、独立估价师应审慎对待估价任务，以独立的思考和判断进行估价工作，避免外界干扰和利益冲突。
1.3 担保责任估价师在估价工作中应担保估价结果的可靠性和可信度，对其所作出的估价承担相应的责任。
第二章估价程序和方法2.1 估价程序估价程序分为以下几个步骤： 1. 收集资料：收集与估价对象相关的各类资料，包括但不限于土地、建筑、市场等方面的资料。
2. 调研分析：对收集到的资料进行综合分析，了解估价对象的特点和市场环境。
3. 选择估价方法：根据估价对象的性质和实际情况，选择合适的估价方法进行评估。
4. 数据处理：使用专业的估价工具和软件对收集到的数据进行处理和分析，以得出估价结果。
5. 编制报告：根据估价结果，编制详细的估价报告，明确估价结论和相应的计算依据。
2.2 估价方法房地产估价主要采用以下方法： 1. 直接比较法：根据市场上与估价对象类似的房地产成交价格，通过比较分析得出估价结果。
2. 收益法：根据估价对象预期的收益能力和现值计算方法，计算出其估价值。
3. 成本法：根据估价对象的建设成本、折旧和修缮情况，计算出其估价值。
4. 本金化法：将估价对象预计的租金收益本金化，得出估价结果。
5. 综合法：根据以上多种估价方法的综合分析，得出最终的估价结果。
第三章估价报告要求3.1 估价报告的基本要素估价报告应包括以下基本要素： - 估价对象的基本情况介绍 - 估价结果和计算过程的详细说明 - 估价方法的选择和理由- 相关资料的来源、可靠性和分析方法 - 估价师的基本信息和签署意见 - 其他需要补充说明的内容3.2 报告的编制要求估价报告应具备以下编制要求： - 语言简练、准确，文字清晰易懂。
2017 房地产估价师继续教育答案 -《房地产估价规范》——估价程序
测试内容
时间问题与答案Fra bibliotek估计委托估价程序（一）20’
每个估价项目应至少有两名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。（错）
估价基本事项
估价程序（一）31’
估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，由估价委托人根据估价需求确定。（错）
估价对象
估价程序（二）15’
1.每个估价项目应至少有两名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。（错）
2.对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的不确定事项假设在估价报告中说明。（错）
估价报告
估价程序（二）25’
估价报告经审核合格后，应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章。（对）
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定, 制定本规范。
1．0．2本规范适用于房地产估价活动。
1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。
1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定.术语2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序,选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产.2．0。
4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途.2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。
2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性.2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。
房地产估价业务程序
房地产估价业务程序 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期: 房地产估价业务的程序 房地产估价是一项比较复杂的经济活动，工作过程存在一定的主观性,估价结果涉及到各方的切身利益。要高效、高质量地评估出房地产的价格,除了要求估价人员具有坚实的业务基础，谙熟房地产估价的理论、方法及有关法规政策,并切实遵守“公正、公开、公平”的原则与职业道德规范外，还需遵循一套科学严谨的房地产估价程序。 房地产估价程序是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在联系所排列出的进行顺序,是完成房地产估价的作业流程。透过房地产估价程序，可以看到房地产估价的全过程,了解到房地产估价中各项具体工作之间的内在联系性。自获取估价业务至完成估价后的资料归档为止，房地产估价应按下列程序进行:⑴获取估价业务;⑵受理估价委托；⑶拟定估价作业方案；⑷搜集、整理估价所需资料;⑸实地查勘估价对象；⑹选定估价方法计算;⑺确定估价结果；⑻撰写估价报告；⑼估价资料归档。 房地产估价程序的各个步骤之间并不是完全割裂的,相互之间会有一些交叉。同时，尽管按照上述程序步骤进行估价,实际估价中仍有时免不了一定的反复。 一、获取估价业务 获取估价业务是指获取房地产估价业务，这是房地产估价的先决条件。 在市场经济条件下，不断获取足够多的和大的估价业务，保证估价业务的来源，它对房地产估价机构的生存和发展是非常重要的。但是，不能为了获取房地产估价业务而迎合客户的不合理要求，更不能以非法的或不正当的方法和手段获取房地产估价业务。 获取房地产估价业务的途径主要有主动争取和接受委托两种： 1、主动争取 所谓主动争取是指估价机构或机构工作人员走出去,到房地产市场上去承揽估价业务。 随着我国房地产市场的快速发展和房地产估价制度的实施,房地产估价机构的发展也很迅速，包括土地和房地产估价机构在内,已拥有了一定数量的市场性估价机构，房地产估价市场的竞争正在加大并将趋于激烈。对于这些市场性估价机构,在机构信誉与特色尚未确立的情况下,主动争取是他们最重要的估价业务来源。 2、接受委托 与主动争取估价业务不同,接受委托是指坐等委托估价者找上门，委托估价机构对指定的房地产进行估价。它是另一种房地产估价业务的获取途径，与主动争取估价业务途径一样,在房地产市场发育程度较低和较高的情况下均存在。 在房地产市场发育程度较低的情况下,各种估价机构的设立存在一定程度的可塑性，估价机构间的竞争一般缺乏规则性和有序性,某些机构可能凭借其与管理部门或管理部门的一些工作人员间的特殊关系，容易获取估价业务，存在一定程度的垄断性。在房地产市场发育程度较高时，房地产估价机构的发育程度也相应较高,少量估价机构在激烈的竞争中，凭借其优秀的评估质量和优质的服务而逐渐建立起良好的社会信誉。对于这些估价机构，会有许多委托估价者请求他们提供估价服务。 此外，某些类型的房地产价格需专门的或指定的评估机构进行估价。如我国土地使用权出让价格的评估，具有明显的政府行为，一般需指定专门的估价机构。 二、受理估价委托 无论从何种途径获取房地产估价业务，估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程，在此过程中,估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商,予以明确,并签订合同，为后续工作打好基础。受理估价委托的步骤一般为:1)明确估价基本事项：2)确定估价其他事项：３）草拟估价委托书和估价委托合同:４）接受估价委托书及签订估价委托合同 * 明确估价基本事项主要包括以下内容。 １、明确估价目的 所谓估价目的,是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括:①市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等;②企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等;③政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等;④其他:继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。 2、明确估价对象。 明确估价对象即明确待估对象的基本情况，包括物质实体状况和权益状况。 ①物质实体状况 通过询问等方式了解估价对象房地产的物质实体状况。房地产按实体存在形态分 析，无非是单纯的土地、土地与建筑物整体、附有建筑物的土地、单纯的建筑物这四种。待估房地产实体具体是那一种,要搞清楚。若是单纯的土地，这土地是生地,还是熟地；若是熟地,是“三通一平”地,还是“七通一平”地。若是土地与建筑物整体，是居住用房地产、商业用房地产、工业用房地产，还是其他类型的房地产。若是附有建筑物的土地,该建筑物是将依然存在下去,还是将被拆除。如果估价对象房地产是单纯的建筑物，则需明确该建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为宾馆是否包括其中的家具等。 ②权益状况。 估价人员要向委估方索取描述估价对象房地产基本状况的资料，如坐落位置、面积、用途、建筑结构、产权状况(拥有的是所有权还是使用权，若是使用权,使用年限多长，已使用了多少年，还剩多少年）等。 3、明确估价时点 估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化,所评估的房地产价格，必定是某一时点的价格,而并非只是一个纯粹的数字。因此,在进行房地产估价时,必须明确估价时点。否则，在估价过程中，有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行，其估价也将毫无意义。 在实际估价中，委托人也往往不懂得要提出估价时点,这也需要估价人员提出问题,让委托估价者回答认可。但估价时点不是由委托估价方或估价人员任意假定的，而应根据估价目的来确定。 估价时点可以是某年、某月，也可以准确到日,至于日期的详细程度，取决于所要评估的房地产价格类型和市场变化情况。一般来说,买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细，通常要具体到日。在同样条件下,估价时点越具体,要求估价的精度越高,估价的难度也越大。 在一项估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有内在联系的,其中估价目的是龙头。 ４、明确估价日期 估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期，因为，估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。 估价报告书的交付日期一般是由委托估价方提出的,估价人员本着热情为客户服务的原则应尽量满足这一要求。当然，这一满足不是无原则无条件的，估价方必 须充分考虑估价所必需的时间,当估价难度较大而委托估价方提出的时间太短以至于不能保证较公平合理地评估出价格时,估价人员应向委托估价方说明原因,商定一个较合适的时间。而一旦明确了估价报告书的交付日期，估价方必须按期保质地完成估价工作，如期交付估价报告书,否则会影响估价机构和估价人员的信誉。一般房地产估价项目的作业日期为10—1５个工作日。 5、明确价值类型 价值类型和估价时点一样,从本质上讲不是有委托人决定的，也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的。 明确价值类型是明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值同一宗房地产在同一估价时点下的不同类型的价值会有所不同。大多数估价是评估的市场价值，但在某些情况下,需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、清算价值、快速变现价值、在用价值。 * 签订估价合同 在明确估价基本事项的基础上，估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议,以法律形式肯定双方的业务关系,规定双方的权利和义务，陈述估价基本事项。 估价合同内容一般包括：签订合同双方（委托人姓名和住所、估价机构名称和住所、负责本估价项目的估价师姓名和注册号)、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价报告书交付日期、估价费用及付款方式、委托估价方需提供的资料和给予的配合、估价方的保密职责、双方违约责任及处罚等。 三、拟订估价作业方案 为保证估价工作高效率、有秩序地进行，根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款，估价方应及时拟定合理的估价作业方案，其主要内容包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法;②拟调查收集的资料及其来源渠道;③预计所用的时间、人力、经费；④拟定作业步骤和作业进度。 四、搜集、整理估价所需资料 估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的,因此，估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。估价资料的收集与整理并不是当有估价项目时才进行,而是估价机构和估价人员长期而持续的一项工作,尤其是宏观因素和区域因素方面的资料更是如此。 房地产估价资料一般包括下列四个方面:⑴对房地产价格有普遍影响的资料,主要 包括:统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料,主要包括:市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料；⑷反映估价对象状况的资料。 收集估价资料,其来源主要有:⑴委托估价方；⑵实地勘察;⑶政府有关部门；⑷房地产交易市场及有关中介机构;⑸有关当事人;⑹专业性刊物。 对于收集到的估价资料,应当及时进行整理。资料的整理包含两层含义:第一,整理后的资料应具有全面性、正确性。由于主、客观的种种原因,所收集的资料存在一定的遗留、虚假或错误。如在房地产交易时，由于交易某一方的急购（售）或攀比等交易心理的影响和干扰,导致房地产交易价格出现偏差。对于数据不全以及虚假或错误的房地产估价资料，要及时安排补充调查,或予以完善，或予以更正、剔除;第二，整理后的资料应保持统一性。随着估价业务的开展，估价资料日益增多,要按资料类型、性质进行整理并归档。当代信息技术的飞速发展,为建立完整、统一标准的公共和个人估价资料数据库打下了良好的技术基础。 对于具体的房地产估价项目来说,需要收集什么样的资料取决于采用的估价方法。不同的估价方法,其所需的估价资料并不完全相同，有些是共性的,有些是有侧重性的。 ⑴共性资料 主要包括:①权证资料。如土地使用权证(包括宗地图)、土地使用权出让合同与宗地使用条件、房屋所有权证(包括房屋平面图)、他项权利登记、建设工程许可证、商品房买卖许可证等。②其他资料。如土地级别与基准地价资料、房屋重置成本资料、区域因素资料、微观因素资料等。 ⑵不同估价方法所侧重的资料 市场比较法 主要有:①比较案例情况资料，包括:交易价格、交易时间、交易情况、当时市场行情等；②比较案例区域因素资料，包括：商服繁华程度、交通条件（如道路通达度、交通便捷度）、基础设施配套状况(如供水、供电、供气等）、公用设施配套状况(如医院、学校、金融机构、文体娱乐设施等）、环境状况(如污染程度、绿化率等）。对于不同的房地产类型，其所关注的重点是不一样的。如商业房地产最为关注的是商服繁华程度，住宅房地产主要关注基础设施和公用设施配
房地产估价ppt课件完整版
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
房地产估价规范-2015
房地产估价规范GB/T 50291-2015（20151201）中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年4月8日公告公布，自2015年12月1日起施行。
原《房地产估价规范》GB/T 50291-1999同时废止。
目录1 总则2 估价原则3 估价程序4 估价方法4.1 估价方法选用4.2 比较法4.3 收益法4.4 成本法4.5 假设开发法4.6 其他估价方法5 不同估价目的下的估价5.1 房地产抵押估价5.2 房地产税收估价5.3 房地产征收、征用估价5.4 房地产拍卖、变卖估价5.5 房地产分割、合并估价5.6 房地产损害赔偿估价5.7 房地产保险估价5.8 房地产转让估价5.9 房地产租赁估价5.10 建设用地使用权出让估价5.11 房地产投资基金物业估价5.12 为财务报告服务的房地产估价5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价5.14 房地产纠纷估价5.15 其他目的的房地产估价6 估价结果7 估价报告8 估价职业道德本规范用词说明1范围1.0.1 为规范房地产估价活动，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。
1.0.3 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2估价原则2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值时点原则：4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；2 遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；3 遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；4 遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；5 遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格；6 遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第六节 实地查勘估价对象
三、实地查勘程序和记录 实地查勘时，一般需要估价委托方中熟悉情况的 人员和被查看房地产的业主陪同，房地产估价人 员要详细询问在估价中需要搞清楚的问题，并将 有关情况和数据认真记录下来。 实地察看后，执行实地察看的估价人员应在实地 察看记录上签字，注明查看日期，要求估价委托 方中协助实地察看的人员和被查看房地产的业主 在实地察看记录上签字认可。
第十章 房地产估价程序
房地产估价程序： 是指保质、按时完成一个房地产估价项目所需要做 的各项工作及其进行的先后次序。
第十章 房地产估价程序
房地产估价工作应按下列程序进行： 1．受理估价委托 2．确定估价基本事项 3．编制估价作业方案 4．搜集估价所需资料 5．实地查勘估价对象 6．选用估价方法进行测算 7. 确定估价结果 8．撰写估价报告 9．审核估价报告 10．交付估价报告 11．保存估价资料
第三节 编制估价作业方案
编制估价作业方案应包括下列内容： 一、拟采用的估价技术路线和估价方法 二、拟调查收集的资料及其来源渠道 三、估价工作的具体步骤和时间进度 四、估价工作的人员安排等
第四节 搜集估价所需资料
一、估价所需资料的内容
在估价时所需资料主要包括下列四个方面： 1．反映估价对象状况的资料； 2．估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等实例
三、确定估价结果
应在对不同估价方法的测算结果进行比较、检查、确认、分 析的基础上判断估价对象的价值，确定最终的估价结果。
第七节 撰写估价报告
房地产估价报告是房地产估价机构和注册房地产 估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果 的正式陈述。
房地产估价报告的基本内容和格式、估价报告的 写作要求等内容在第十一章具体介绍。
第八节 审核估价报告
为了保证出具的估价报告的质量，房地产估价机 构应当按照房地产估价相关要求和内部审核制度， 对已撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报 告从形式到内容进行全面、认真的检查，确认估 价结果是否客观合理，提出审核意见。
第六节 实地查勘估价对象
一、实地查勘的重要性 任何房地产估价项目，房地产估价师都必须对估 价对象进行实地查勘。 实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识， 获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的 细节。 另外，通过认真实地查勘，与被查勘房地产内的 有关人员及四邻进行交谈，可以发现伪造房地产 权属证书或虚构估价对象的情况。
第六节 求取估价对象价值
一、分析估价对象价值
应有针对性地描述和分析影响估价对象价值的自身因素和外 部因素，特别是其中的有利因素和不利因素，包括描述和分 析估价对象的历史背景、周围环境和景观以及类似房地产过 去、现在的供应量、需求量、市场价格及其未来总体趋势。
二、选用估价方法测算估价对象价值
估价方法的选用取决于特定的估价目的、估价对象本身的用 途、估价方法自身的适用条件以及能搜集到的资料的数量和 质量等因素。
第二节 受理估价委托
估价委托合同的内容一般包括： ①委托人和估价机构的基本情况。 ②负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号。 ③本估价项目的估价基本事项。 ④委托人应提供的估价所需资料。 ⑤估价过程中双方的权利和义务。 ⑥估价费用及收取方式。 ⑦估价报告及其交付。 ⑧违约责任。 ⑨解决争议的方法。 ⑩其他需要约定的事项。
第一节 获取估价业务
二、不应承接估价业务的情形
1．超出了估价机构资质等级许可的业务范围。 2．估价机构或估价师与估价对象有利害关系，或者
与估价需求者或相关当事人有利害关系时，应回 避相应的业务有较大的风险。
第二节 受理估价委托
一、受理估价委托概述
估价机构接受估价业务后，应与估价委托 人协议沟通，就估价基本事项、收费标准、 估价报告交付期限等加以明确，然后为估 价需求者起草好估价委托书，准备好估价 委托合同。
第六节 实地查勘估价对象
二、实地查勘的工作内容 ①感受估价对象的区位优劣； ②核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等 情况； ③观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、 设施设备、装饰装修、维修养护等； ④拍摄反映估价对象内外部状况及周围环境和景观或临路 状况的照片等影像资料； ⑤调查估价对象的历史使用状况（例如是否存放过污染 物）、周边以及当地同类房地产的市场行情； ⑥补充搜集估价所需要的其他资料。
接受估价需求者的估价委托书，与估价需 求者签订估价委托合同。
第二节 受理估价委托
二、明确估价基本事项
1.明确估价目的 2.明确价值时点 3.明确估价对象
(1) 明确估价对象物质实体情况 (2)明确估价对象权益状况情况 （3）明确估价对象的区位状况 4.明确价值类型
第二节 受理估价委托
三、签订估价委托合同 无论是被动接受还是主动争取，如果委托方愿意 将估价任务交给该估价机构完成，而估价机构和 估价人员也愿意承担，则双方应当以书面形式签 订估价委托合同。
第十章 房地产估价程序
房地产估价程序的作用： 1.规范估价行为 2.保证估价质量 3.提高估价效率 4.防范估价风险
第一节 获取估价业务
一、估价业务来源渠道
1. 被动接受 这种方式是委托方委托估价机构对指定的房地产项 目进行估价，即估价机构坐等委托方主动找上门来 要求为其提供估价服务。
2. 主动争取 主动争取是指估价人员走出去力争为估价需求者提 供估价服务。 思考：如果估价机构和人员为了争取估价业务而迎 合客户的不合理要求，则违背了哪项估价原则？
资料； 3．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
主要包括市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、 建筑物建造资料、环境质量资料等。 4．对房地产价格有普遍影响的资料 主要包括有关的法律法规资料、社会经济资料、城市规划 资料等。
第四节 搜集估价所需资料
二、估价资料的获得渠道 搜集估价所需资料的渠道主要有以下几个： 1．要求委托人提供； 2．估价人员在实地察看估价对象现场时获取； 3．询问有关知情人士； 4．查阅估价机构自己的资料库； 5．到政府有关部门查阅； 6．查阅有关报刊或登陆有关网站等。