房地产估价理论与方法之成本法
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成本法
建 筑 物 耐 用 年 限 资 料
建 筑 物 新 旧 程 度 资 料
第三节 成本法的估价步骤
一、收集整理资料 二、估算重新建造价格
1、重新建造价格的概念
重新建造价格是假设在估价时点，重新取得、重新开发 或者重新建造与已有建筑物完全相同或具有同等效用的全 新建筑物所需的正常、必要的建造费和利税，即客观成本。
④ 宗地生熟度修正
⑤ 市场资料比较修正
第二节 成本法的基本公式
2. 适用于新建不动产的基本公式：
新建不动产价格＝购置土地成本＋建造建筑物成本
购置土地成本＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资 利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数 建造建筑物成本＝直接成本＋间接成本＋正常利润
说明：
1. 以上地价均为无限年期的地价，求取有限年期价格需修正！ 2. 直接成本包括人工费、材料费、部分先期支付的中介费。 3. 间接成本包括融资费用、主要的中介费、税费、不可预见费、 销售费用等。 4. 小区式的开发时，小区公共设施配套费用应分摊入成本中。
个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接
受的共同点必然是等于正常的、客观价格（包含正常的费用、 税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需
的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。
成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，有“依 据”。
但注意：
不动产的价格直接取决于效用，而非花费的成本。 在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而 非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才 能影响价格。
第二节 成本法的基本公式
3. 适用于旧不动产的基本公式
建筑物的现值＝建筑物重新建造成本－建筑物折旧额 已有房地价格＝土地的重新取得成本+建筑物的重新建 造成本－建筑物的折旧额 在上式中，必要时还应扣除由于建筑物的存在而导致的 土地价值减损。
房地产评估的成本法
11
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
12
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
✓国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
✓支付给政府的土地使用权出让金。
第五章 成本逼近法
本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法 的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和 评估程序。
本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方 法评估房地产价格。
本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用, 难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。
毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整可用于 建筑的土地10
第五章 房地产评估的成本法
➢新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
15
第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
✓国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
✓支付给政府的土地使用权出让金。
第五章 成本逼近法
本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法 的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和 评估程序。
本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方 法评估房地产价格。
本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用, 难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。
毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整可用于 建筑的土地10
第五章 房地产评估的成本法
➢新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
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第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
房地产估价的成本法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第二节讲义1
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第二节讲义1房地产估价的成本法1.成本法概述■ 概念· 求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（积算价格）■ 本质· 以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法■ 理论依据· 生产费用理论：商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定2.成本法的适用对象■ 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。
也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产■ 在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法3.成本法的步骤· ⑴ 搜集房地产价格构成资料· ⑵ 估算重新购建价格· ⑶ 估算建筑物折旧· ⑷ 求取积算价格4.成本法的公式（四大类）4.1 成本法的基本公式■ 房地产价值=重新构建价格－建筑物折旧4.2 新开发土地公式■ 新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2 新开发单宗土地的单价=（取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）/（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素修正系数4.3 新建房地产公式■ 新建房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润■ 新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润4.4 旧房地产公式■ 旧房地产价值=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧■ 旧建筑物的价值=建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧【2010年真题】某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元／m2取得的，建筑安装工程费为2000元／m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。
第五章成本法
100000+100000*1%*12*20=340000
假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款20年，按年 利息6.55%计算，20年后一次性还本付息多少？
100000*（1+6.55%）20 = 355687
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
计息期：
由于各部分资金的投入和占用时间不同 土地取得费（含税费） ——开发动工前全部付清，直到开发完成后 ——计息基数：整个土地取得费 ——计息期：整个开发期 土地开发成本（含开发中的税费） ——开发过程中逐步投入，直到开发完成后 ——计息基数：全部开发费 ——计息期：开发期（或资金投入期）的一半。
（三）管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必 需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之 和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土 地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来 测算。
（四）销售费用
销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销 售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告费、销售代理费等。销售费用通常按照 售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后 的房地产价值的4%）。
费用+销售费用）×投资利润率 =（600+900+50+60）×20%=32.2 金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+
建设成本+管理费用+销售费用+投资利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3%
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡ 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土 地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/ ㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后
假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款20年，按年 利息6.55%计算，20年后一次性还本付息多少？
100000*（1+6.55%）20 = 355687
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
计息期：
由于各部分资金的投入和占用时间不同 土地取得费（含税费） ——开发动工前全部付清，直到开发完成后 ——计息基数：整个土地取得费 ——计息期：整个开发期 土地开发成本（含开发中的税费） ——开发过程中逐步投入，直到开发完成后 ——计息基数：全部开发费 ——计息期：开发期（或资金投入期）的一半。
（三）管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必 需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之 和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土 地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来 测算。
（四）销售费用
销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销 售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告费、销售代理费等。销售费用通常按照 售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后 的房地产价值的4%）。
费用+销售费用）×投资利润率 =（600+900+50+60）×20%=32.2 金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+
建设成本+管理费用+销售费用+投资利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3%
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡ 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土 地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/ ㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后
成本法评估在房地产业成本核算与控制中的运用
土地费用 的测算 若购买获得的是生地 ， 土地购置 费用 ＝ 则 生 地地价款 ＋ 土地 的前期开发 费用 。其 中 ， 土地前期开 发费用和 前述含义相 同 ， 场地整治费用是指虽然获得 的土地 已具 备熟地 条件 ， 但仍未达到或不符合未来开发项 目所需用地条件 的具体 要求 ， 而必须投入的场地整 治和清理费用 ， 道改线 、 铺管 如管 加
道等。
实现房地产开发企业的成本管理和控制， 从而增强房地产开发
企业的核心竞争力。
房地产估价的三大方法为比较法、 成本法和收益法 ， 而成
本法是房地产估价的最基本方法 ， 它是以重建或重置 的思路 求
得房 地产价格 的一 种评估方 法 ， 其评估原理建 立在 重置成本的
理论基础之上 。 成本法是以假设重新复制待估房 地产所需要的 成本 为依据而评估房地 产价格的一 种方法 ， 以重置 一宗 与待 即 估房地产有 同等效用 的房地产所需投 入的各项费用 ， 上一 再加
【 摘要 】成本法是 我们在 日常估价 中较 常用的方法之一 ， 是
一
算， 再考虑房地产开发的正 常开发利润和转让过程 中的各 种税 费， 汇总得 出房地产评估价格 。应用该公式评估房地产价格时 ，
要注重以下三点。
１ 购 置 土地 费用 的 测 算 、
种 求 取 估 价 对 象 在估 价 时 点 重 新 购 建 价 格 ，然 后 扣 除折 旧 ，
用 ＋正常利税 。 该评估公式中的房地产价格是指“ 房地合一” 的 的价 值记入建造的建筑物 费用之中 ； 建工程不能利用必须拆 在
除重建的， 土地购置费＝ 房地转让价格 ＋ 拆除在建工程的费用 一
在建工程残值 回收 。
价格，评估时常常是购置土地费用和建造建筑物费用分开测
第八章成本法及其运用
费一般不包括土地增值税、企业所得税
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 14
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
15
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 8
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
9
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
成本法及其运用
目
录
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
2
第一节 成本法概述
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 14
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
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第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 8
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
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典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
成本法及其运用
目
录
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
2
第一节 成本法概述
不动产估价方法之成本法
（二）成本法适用的条件
注意: 房地产价格取决于其预期收益 ( 效应 ), 而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
（二）成本法适用的条件
怎样解释？
价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内 平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价， 征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
土地增值收益
第六章 成本法 Cost Approach
【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理
一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
（二）重新购建价格的求取思路
房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格
土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本法。
（三）建筑物重新购建价格的求取方法
1、建筑物重新购建价格的类型 （1）重置价格（replacement cost） 又称重置成本，是指采用估价时点的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技 术等，在估价时点的国家财税制度和市场 价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的全新建筑物所必需的支出 及应得的利润。
房地产估价方法---成本法
房地产估价方法---成本法一、成本法一）房地产价格房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
例1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费『正确答案』ABCD例2、某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22二）开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
成本法在房地产评估中的应用
二.房地产价格的种类
（一）按基本存在形态划分的房地产价格
（土地价格、建筑物价格和房地产价格）
1.土地价格
（1）基准地价：城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地
市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、
地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价 （4）转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 （5）其他价格
2. 建筑物价格（纯建筑物部分的价格） 3. 房地产价格（土地价格和房产价格的统称）
（二）按总价格、单位价格和楼面地价
1. 总价格 2. 单位价格 3. 楼面地价
（楼面地价=土地总价/建筑总面积or楼面地价=土地单价/容积率）
物质实体是权益的实体。
二. 房地产的特征
（一） 土地特性：
1.土地的自然特性
（1）数量的有限性 （不可再生性）供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性（价格具上升趋势） （4）效用的差异性（不可替代性）
2.土地的人文特性
（1）用途的广泛性 （2）供给的稀缺性 （3）社会经济位置的可变性 （4）可垄断性
第三节 成本法在房地产评估中的应用
• 一、基本思路
• 成本法是房地产估价的基本方法之一 • 成本法是以假设重新复制被评估房地产所需要的成本
为依据而评估房地产价值的一种方法。即以重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入 的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税 金来确定被估房地产价值。
3. 建筑物的特征
（1）建筑物是不能脱离土地而存在的 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属于可再生性社会资源
成本法
求取重新购建价格的基本步骤：（1）搞清房地产价格构成；（2） 估算各组成部分的金额；（3）将各构成部分的金额相加。 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋ 管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润 三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造 成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格＝土地的重新取得成本或重新开发成本＋建筑物 的重新购建价格－建筑物的折旧
C S C（ 1 R） D N N
D —— 每年的折旧额 C —— 建筑物的重新购建价格 S —— 预计的建筑物的残值，是预计的建筑物达到经济 寿命，不宜继续使用，经拆除后可以收回的残余价值减 去拆除清理费用后的数额 N —— 建筑物的经济寿命，指建筑物从建成之日起到预 期产生的收入大于运营费用的持续期 R —— 预计的建筑物的残值率，是残值与重新购建价格 的比率，即： S R 100 % C
三、适用的对象和条件 适合于新近开发建造、计划开发或者可以假设重新开发建造 的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地 产的估价，如学校、医院、政府办公楼等，以及有独特设计 或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产，如钢铁 厂、油田、码头、机场等。在房地产保险及其他损害赔偿中， 通常也采用成本法。 四、操作步骤 1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念 是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价 对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应该的利润之和。 注意以下几点： 1.重新购建价格是估价时点的 2.重新购建价格是客观的 3.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧， 土地重新购建价格是在估价时点下的价格 。 二、建筑物重新购建价格的求取方法 1.单位比较法｛单位面积法，单位体积法｝
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规定：各项金额均应按他们在估价时点的正常水平来 估算，而不是按它们在过去发生时的实际或正常水平来估 算。一般不考虑预售和延迟销售。费用在所发生的时间内 均匀发生，可以假设发生在期中
6、销售税费：销售税金及附加（两税一费，即营业税、城 市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%） 其他销售税费：印花税、交易手续费等 特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增 值税和企业所得税（这些进入了买方的购臵成本）
P1 i1 n P1 i2 i1
n 1 i2 1 n
P 1 i1 n P 1 i2 F
n
n
1 i1 n 1 i2 i1
n 1 i2 1
n
i2 1 i1 n 1
开发利润 直接成本利润率= 土地取得成本 开发成本
投资利润率
开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用
开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息
成本利润率
销售利润率
开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售费用 开发利润
投资利息的计算（五方面） 应计息项目（四项）：土地取得成本，开发成本，管理费用， 销售费用（注：销售税费一般不计利息） 计息周期，计算利率的单位时间，可以是年、季、月 计息期——估算建设期 计息方式——单利和复利两种方式 利率——当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名 义利率与实际利率的差别
直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润 率，销售利润率最小
例3、某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块 有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年 贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入， 可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本 是（ ）元/ ㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77
§8.3成本法的基本公式
1、成本法最基本的公式 房地产价值=重新购建价格-折旧 2、适用于新开发的房地产的基本公式 新开发房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+ 销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销 售费用+投资利息+销售税费+开发利润 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发 成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
3、建筑物重新购建价格的求取方式 重建成本：相同的材料+相同的技术+估价时点的价格+与原 物相同 复制，适用于有历史或美学价值的建筑 重臵成本：估价时点材料（新材料）+估价时点技术（新技 术）+估价时点的价格+同等效用 替代，适用于一般项目 一般情况下重臵价格低于重建价格
4、建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋ 管理费用＋销售费用＋投资利息+销售税费＋开发利润 求取方法有：单位比较法，分部分项法，工料测量法， 指数调整法 单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常 的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造 日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将 可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单位面 积法和单位体积法 分部分项法的实质是由部分加总成整体。注意各个部 分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。 工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时， 并需专业技术，一般用于求取具有历史价值的建筑物的重 新购建价格 指数调整法，也称为成本指数趋势法，即利用指数或 成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。
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计算建设期 建设期的起止点 起点——取得房地产开发用地的日期 终点——估价对象开发完成的日期成本法估价要假设估价对 象是在估价时点时建成 建设期的构成 建设期＝前期＋建造期 前期——自取得房地产开发用地之日起至动工开发之日止 建造期——自动工开发之日起至房屋竣工之日止 建设期的估算方法 可以采用类似于市场法的方法，通过类似房地产已发生的建 设期的比较、修正和调整来求取
✔
解析：土地投资1000万 开发成本和管理费用1200万 投资利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%）0.75-1]=242.61 销售费用3000×2%=60 销售税费3000×5.5%=165 销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39 销售利润率=332.39/3000=11.08%
不适用的对象：建筑物过于老旧的房地产
★4、成本法估价需要具备的条件 条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产 注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本 的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整；在客 观成本的基础上结合市场供求进行调整 △5、成本法估价的操作步骤 —弄清估价对象房地产的价格构成 —测算估价对象重新购建价格 —测算建筑物折旧 —求取估价对象积算价格
3、适用于旧的房地产的基本公式 房地合一时，旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑 物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧 只计算建筑物时，旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格 －建筑物折旧
§8.4重新购建价格的求取
1、重新购建价格也称重新购建成本，是指假设在估价时点重 新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建 设全新状况下的估价对象的必要支出及应得利润。 重新购建价格就是估价时点的价格，是客观的价格，是 在全新状况下的价格。 2、重新构建价格的求取思路 ①房地合一，模拟开发 ②房地分离，分别测算，相加求取 单纯土地，假设土地上没有建筑物直接测算土地部分时， 有时候要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损。 单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物 相同或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及应得 利润。也可等于支付总承包商的所有费用+发包人的其他必要 支出+发包人的应得利润
7、开发利润 开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商的利润。 开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润。 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能 获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润， 也不是个别开发商期望获得的利率。 根据不同的基数，有不同的利率指标。（利润率一般是 通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利 润率得到的）
§8.5建筑物折旧的求取
1、建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其 金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新 购建价格之差 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 2、建筑物折旧的原因 折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧 物质折旧，也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、 磨损、损坏造成的建筑物价值减损 功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、 落后或过剩造成的建筑物价值的减损。eg.功能缺乏、功 能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上 的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及 建筑技术进步
§8.2房地产价格构成
房地产价格的构成（7项）： 房地产成本价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+ 销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 1、土地取得成本 市场购臵下的取缔取得成本（两项构成）：土地使用权购买 价格，买方缴纳的税费 征收集体土地下的土地取得成本（五项构成）：土地使用权 出让金，城市基础设施建设费，征地补偿安臵费，相关税 费，地上物拆除、渣土清运和场地平整费。 ①征地补偿安臵费用（四项构成）：土地补偿费+地上附 着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用 ②相关税费（四项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地 开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用
✔
540 1.082 1 90 1.081.5 1 60 1.080.5 1 89.86 11.01 2.35 103.22
例6、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼， 开发完成后销售均价为3 000元/㎡，已知取得土地时楼面 地价为1 000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开 发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开 始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格 的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销 售利润率为（ ）。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%
✔
解析：投资利息3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23万元 总成本=31061.23万元 单位成本为310.61 可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87
例4、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包扩（ ）。 ✔A.土地取得成本 ✔B.开发成本 ✔C.管理费用 ✔D.销售费用 E.销售税费
征收国有土地上房屋的土地成本 ①房屋拆迁补偿安臵费用（五项）：房地产补偿费+搬迁补 助费+过度补助费+安臵补助费+征收非住宅房屋造成停产 停业的补偿费（注：不含被征收房屋内自行装饰装修的补 偿金额） ②相关费用：房屋拆迁服务费+房屋拆迁估价费+政府规定的 其他费用 2、开发成本：勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费， 基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费用， 开发期间税费
例1、成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和 折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价 值的方法。【2009年真题】 （✔） 例2、在运用成本法时最主要的有（ ）。 A.区分计划成本和实际成本 B.区分实际成本和客观成本 ✔ C.结合实际成本来确定评估价值 D.结合实际开发利润来确定评估价值 E.结合市场供求分析来确定评估价值 ✔