[财务会计]企业会计准则企业年金基金
企业会计准则第10号——企业年金基金
企业会 计准 则第 ９
第一 章 总 第一 轰 为了 规范 职 工薪 酬 的 确认 、 量 和相 关 信 息 的披 露 ， 据 计 根
ห้องสมุดไป่ตู้
＜ 企业会计准则——基本准则＞ 制定本准则。 ，
第二 条 职 工 薪酬 ，是 指 企 业 为获 得职 工 提 供 的服 务而 给 予 各 种 形 式 的 报酬 以 及 其他 相 关 支出 。职 工 薪 酬 包括 ：
具确 认 和计 量
（ ） 他应收款 ； 五 其
（ ） 券投资 ； 六 债 （ ） 金投资 ； 七 基 （ ） 票投资 ； 八 股 （ ） 九 其他 投 资 ； （ ） 十 其他 资 产 。 第 十 七 象 负债 类 项 目至 少应 当列 示 下 列信 息 ： （ ） 一 应付 证 券 清 算款 ； （ ） 付 受益 人 待遇 ； 二 应 （ ） 付 受托 人 管 理费 ； 三 应 （ ） 付托 管 人 管 理费 ； 四 应 （ ） 付投 资 管 理人 管 理 费 ； 五 应
其他应付款等。
第 八 象 企 业 年 金 基金 运 营 形 成的 各 项收 入 包 括 ： 存款 利 息 收 入 、 买 入返 售 证 券收 入 、 价 值 变动 收 益 、 资处 置收 益 和 其他 收 入 。 公允 投
第 九 象 收 入应 当按 照下 列 规 定确 认 和计 量 ：
●
根 据 职 工提 供服 务 的受益 对 象 ， 别 下 列情 况 处 理 ： 分 （ ） 由 生产 产 品 、 一 应 提供 劳务 负 担 的职 工薪 酬 。 入 产 品 成本 或 计 劳 务 成本 。 （ ） 由在 建 工 程 、 二 应 无形 资 产 负 担 的职 工薪 酬 ． 计入 建 造 固定 资 产 或 无形 资 产成 本 。 （ ） 述 （ ） （ ） 外 的 其他 职 工薪 酬 。 入 当期 损益 。 三 上 一 和 二 之 计
企业会计准则第10号
企业会计准那么第10号——企业年金基金财会[2006]3号第一章总那么第一条为了标准企业年金基金确实认、计量和财务报表列报，依据?企业会计准那么——全然准那么?，制定本准那么。
第二条企业年金基金，是指依据依法制定的企业年金方案筹集的资金及其投资运营收益形成的企业补充养老保险基金。
第三条企业年金基金应当作为独立的会计主体进行确认、计量和列报。
托付人、受托人、托管人、账户治理人、投资治理人和其他为企业年金基金治理提供效劳的主体，应当将企业年金基金与其固有资产和其他资产严格区分，确保企业年金基金的平安。
第二章确认和计量第四条企业年金基金应当分不资产、负债、收进、费用和净资产进行确认和计量。
第五条企业年金基金缴费及其运营形成的各项资产包括：货币资金、应收证券清算款、应收利息、买进返售证券、其他应收款、债券投资、基金投资、股票投资、其他投资等。
第六条企业年金基金在运营中依据国家规定的投资范围取得的国债、信用等级在投资级以上的金融债和企业债、可转换债、投资性保险产品、证券投资基金、股票等具有良好流淌性的金融产品，其初始取得和后续估值应当以公允价值计量：〔一〕初始取得投资时，应当以交易日支付的成交价款作为其公允价值。
发生的交易费用直截了当计进当期损益。
〔二〕估值日对投资进行估值时，应当以其公允价值调整原账面价值，公允价值与原账面价值的差额计进当期损益。
投资公允价值确实定，适用?企业会计准那么第22号——金融工具确认和计量?。
第七条企业年金基金运营形成的各项负债包括：应付证券清算款、应付受益人待遇、应付受托人治理费、应付托管人治理费、应付投资治理人治理费、应交税金、卖出回购证券款、应付利息、应付佣金和其他应付款等。
第八条企业年金基金运营形成的各项收进包括：存款利息收进、买进返售证券收进、公允价值变动收益、投资处置收益和其他收进。
第九条收进应当按照以下规定确认和计量：〔一〕存款利息收进，按照本金和适用的利率确定。
企业会计准则第10号企业年金基金40页PPT
企业会计准则—企业年金基金
四.企业年金基金投资运营（续） (五)投资运营的初始计量、估值日及后续计量(续)
3.投资处置收益
在交易日按卖出投资所取得的价款与其账面价值(初始买价)的差额确定投资处置收益(买 卖价差) , 同时,冲减交易性金融资产,所取得的价款减去投资处置收益\交易性金融资产 的差额,冲减(或增加)公允价值变动损益
已知该基金逐日估值。假设不考虑相关税费\佣金等因素
企业会计准则—企业年金基金
四.企业年金基金投资运营（续）
会计处理如下:
2月1日,借:交易性金融资产—A股票（成本）
100
应收股利—A股票
3
贷：证券清算款
103
2月5日,借：证券清算款
3
贷：应收股利—A股票
3
2月8日，借：应收股利—D股票
0.6
贷：投资收益
年金基金投资运营的公允价值，适用《金融工具确认和计量》 1.初始计量
初始取得投资时，以交易日支付的价款作为其公允价值入账，记入交易性金融资产。 发生的交易费用及相关税费直接计入当期损益，记入交易费用。购入股票、债券等已宣告 但尚未发放的股利、利息计入初始投资成本，增加交易性金融资产；实际收到发放的股利、 利息冲减初始投资成本，即冲减交易性金融资产。
0.6
2月10日,借：交易性金融资产—A股票（公允价值变动） 10
贷：公允价值变动损益
10
企业会计准则—企业年金基金
四.企业年金基金投资运营（续）
会计处理如下:
2月20日, 借：证券清算款
60
公允价值变动损益
5
贷：交易性金融资产—A股票
55
投资处置收益—股票投资[12—10)×5]
会计实务：企业年金基金收入的账务处理
企业年金基金收入的账务处理企业年金基金收入的账务处理如下所示： 企业年金基金收入项目中，公允价值变动收益、投资收益有关内容及其账务处理已在第三节“企业年金基金投资运营”中进行了介绍。
下面主要介绍存款利息收入、买入返售证券收入、其他收入账务处理有关内容。
(一)存款利息收入的账务处理 存款利息收入包括活期存款、定期存款、结算备付金、交易保证金等利息收入。
根据企业年金基金会计准则及其应用指南的规定，企业年金基金应按日或至少按周确认存款利息收入，并按存款本金和适用利率计提的金额入账。
按日或按周计提银行存款、结算备付金存款等利息时，借记“应收利息”科目，贷记“存款利息收入”科目。
(例11—8)20×7年9月1日，某企业年金基金在商业银行的存款本金为1500000元，假设一年按365天计算，银行存款年利率为1.98%，每季末结息，该企业年金基金逐日估值。
每日银行存款应计利息=存款本金×年利率÷365=1500000×1.98%÷365=81.37(元) 该企业年金基金账务处理如下： (1)每日计提存款利息时 借：应收利息81.37 贷：存款利息收入81.37 (2)每季收到存款利息时(假设每季收息7425元) 借：银行存款7425 贷：应收利息7425 (二)买入返售证券收入的账务处理 买入返售证券业务，是指企业年金基金与其他企业以合同或协议的方式，按一定价格买入证券，到期日再按合同规定的价格将该批证券返售给其他企业，以获取利息收入的证券业务。
根据企业年金基金准则及其应用指南的规定，企业年金基金应于买入证券时，按实际支付的价款确认为一项资产，在融券期限内按照买入返售证券价款和协议约定的利率逐日或每周计提的利息确认买入返售证券收入。
企业年金基金应设置“买入返售证券”、“买入返售证券收入”等科目，对买入返售证券业务进行账务处理。
买入证券付款时，按实际支付的款项，借记“买入返售证券——××证券”科目，贷记“结算备付金”科目。
《企业会计准则第10号——企业年金基金》应用指南
一、前言企业年金基金是企业为员工提供退休保障的一种方式。
为了规范企业年金基金的会计处理和披露，我国财政部发布了《企业会计准则第10号，企业年金基金》。
为帮助企业正确应用该准则，财政部同时发布了应用指南，本文将对《企业会计准则第10号，企业年金基金》应用指南进行详细解读。
二、应用指南的主要内容1.会计准则的适用范围应用指南明确了会计准则适用的范围，即企业设立的企业年金基金。
对于政府设立的社会保险基金和职业年金基金不适用。
2.权益工具的分类企业年金基金的投资可以采用权益工具和债权工具两种方式。
但是应用指南明确规定了企业年金基金投资权益工具的分类标准，要求按照资产投资比例和资产风险分级确定具体的分类。
3.资产估值和减值测试应用指南指出，企业年金基金的资产应当按照公允价值进行估值，且应当进行减值测试。
具体的减值测试方法和程序，应用指南给出了详细的说明和案例。
4.收入和支出的确认应用指南规定了企业年金基金的收入和支出应当如何确认。
对于应收利息和股利的确认，以及资产管理费用和行政费用的确认，应用指南提供了具体的计量方法和核算细则。
5.披露要求最后，应用指南明确了企业年金基金在财务报表中的披露要求。
除了必要的会计政策和会计估计的披露外，企业还需要披露与企业年金基金相关的重要事项和风险。
三、应用指南的意义和影响首先，应用指南的出台可以统一企业对于企业年金基金的会计处理和披露标准，避免因企业自身的理解差异导致的不一致性。
其次，应用指南提供了具体的计量方法和核算细则，可以帮助企业正确识别和确认企业年金基金的收入和支出，使企业能够更加准确地评估和监控企业年金基金的财务状况和经营绩效。
最后，应用指南的出台可以提高企业年金基金的透明度，有助于投资者和利益相关方对企业年金基金的理解和评估，提高市场的信心和参与度。
四、结语《企业会计准则第10号，企业年金基金》应用指南的发布对于规范企业年金基金的会计处理和披露具有重要的意义。
企业会计准则第10号——企业年金基金
企业会计准则第10号——企业年金基金企业会计准则第10号——企业年金基金
⒈依据
本准则基于《企业会计准则》第10号，规定了企业年金基金相关的会计处理、披露以及财务报告的要求。
⒉适用范围
该准则适用于参与企业年金计划的企业，包括雇员福利计划和退休福利计划等相关企业年金基金。
⒊会计处理
⑴企业年金基金的确认和计量
企业应将企业年金基金确认为资产或负债，并通过估计计量的方法确定其公允价值。
企业应根据公允价值变动的原因和影响程度，将企业年金基金的公允价值变动确认为当期综合收益，或分摊于会计期间内。
⑵企业年金基金的费用
企业应根据企业年金计划的条款和计划选择，确定企业年金基金负担的会计处理方法，并将相关费用及其变动计入当期损益。
⒋披露要求
⑴财务报表披露
企业应在财务报表中披露企业年金计划的相关信息，包括计量方法和假设、负债的公允价值、费用的计算方法和披露金额等。
⑵管理层讨论与分析
企业应在管理层讨论与分析中详细披露企业年金计划的风险和不确定性，以及对企业财务状况和经营业绩的影响。
⒌相关附件
本文档相关的附件包括企业年金计划的相关合同、计划说明、财务报表等。
⒍法律名词及注释
●企业年金计划：由企业发起并运营的员工退休福利计划，旨在为员工提供退休保障和福利。
●公允价值：指在市场上能够公开交易的资产或负债的价格。
●综合收益：包括净利润和其他综合收益项的总和。
●当期损益：企业在一定会计期间内所产生的收入减去支出的金额。
●管理层讨论与分析：财务报表中由企业管理层撰写的对财务状况和经营业绩等方面的分析和评估。
《企业会计准则第10 号——企业年金基金》应用指南
《企业会计准则第10 号——企业年金基金》应用指南全国人民代表大会2006-10-20一、企业年金基金是独立的会计主体本准则第二条规定，企业年金基金是指根据依法制定的企业年金计划筹集的资金及其投资运营收益形成的企业补充养老保险基金。
企业年金是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。
企业年金基金由企业缴费、职工个人缴费和企业年金基金投资运营收益组成，实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。
企业缴费属于职工薪酬的范围，适用《企业会计准则第9号----职工薪酬》。
企业年金基金作为一种信托财产，独立于委托人、受托人、账户管理人、托管人、投资管理人等的固有资产及其他资产，应当存入企业年金基金专户，作为独立的会计主体进行确认、计量和列报。
二、企业年金基金管理各方当事人企业年金基金管理各方当事人包括：委托人、受托人、账户管理人、托管人、投资管理人和中介服务机构等。
（一）委托人，是指设立企业年金基金的企业及其职工。
委托人应当与受托人签订书面合同。
（二）受托人，是指受托管理企业年金基金的企业年金理事会或符合国家规定的养老金管理公司等法人受托机构。
受托人根据信托合同，负责编报企业年金基金财务报表等。
受托人是编报企业年金基金财务报表的法定责任人。
（三）账户管理人，是指受托管理企业年金基金账户的专业机构。
账户管理人根据账户管理合同负责建立企业年金基金的企业账户和个人账户，记录企业缴费、职工个人缴费以及企业年金基金投资运营收益情况，计算企业年金待遇，提供账户查询和报告活动等。
（四）托管人，是指受托保管企业年金基金财产的商业银行或专业机构。
托管人根据托管合同负责企业年金基金会计处理和估值，复核、审查投资管理人计算的基金财产净值，定期向受托人提交企业年金基金财务报表等。
（五）投资管理人，是指受托管理企业年金基金投资的专业机构。
投资管理人根据投资管理合同负责对企业年金基金财产进行投资，及时与托管人核对企业年金基金会计处理和估值结果等。
企业会计准则第10号——企业年金基金
企业会计准则第10号——企业年金基金企业会计准则第10号——企业年金基金1：引言1.1 本文档的目的和适用范围本文档旨在提供关于企业年金基金的会计准则，适用于所有需要进行企业年金基金会计处理和报告的企业。
1.2 本文档的背景企业年金基金是由企业设立和管理的一种员工福利计划，旨在为员工提供退休金福利。
2：定义2.1 企业年金基金企业年金基金是由企业按照设立计划和管理基金的方式，为员工提供退休金福利的一种资金池。
2.2 参与计划参与计划是指企业年金基金计划的受益员工可以享受其提供的退休金福利。
2.3 合同资产合同资产是指由企业年金基金持有的投资资产，以及属于其他计划参与者的资产。
3：会计处理3.1 初始确认和计量企业年金基金在成立时，应确认计划责任，并计量计划义务的现值。
3.2 公允价值变动和投资收益企业年金基金应按照公允价值对合同资产进行评估，并将公允价值变动和投资收益计入当期损益表。
3.3 义务的重估企业年金基金的计划义务可能因计划参与者的变化、薪资增长等因素而发生重估。
重估的调整应直接计入当期损益表。
4：报告要求4.1 资产负债表企业应在财务报表中披露企业年金基金相关的资产负债信息。
4.2 损益表企业应在损益表中披露与企业年金基金相关的公允价值变动、投资收益和重估义务等信息。
4.3 现金流量表企业应在现金流量表中披露与企业年金基金相关的现金流量信息。
5：法律名词及注释5.1 企业法人企业法人是指在法律上独立存在，具有民事权利和承担民事义务能力的组织。
5.2 义务义务是指企业年金基金为参与计划员工提供的退休金福利。
6：附件详见附件列表。
企业会计准则第10号--
支付的成交价款作为其公允价值。发生的交易
费用直接计入当期损益；估值日对投资进行估值 时，应当以其公允价值调整原账面价值，公允价 值与原账面价值的差额计入当期损益。 ⑵负债 企业年金基金负债包括：应付证券清算款、应付 受益人待遇、应付受托人管理费、应付托管人管 理费、应付投资管理人管理费、应交税金、卖出 回购证券款、应付利息、应付佣金和其他应付款。
同时，企业年金基金在运作过程中会形成资产，
基金的运作还会产生收入和费用 ，所以，企业年 金基金会计有五个要素——资产、负债、净资 产、收入和费用，它们就是企业年金基金会计
的对象，这一点与证券投资基金会计很相似。
③投资的核算是企业年金基金会计的核心。例如，
委托人缴费形成银行存款，用银行存款购买股
票形成股票投资，购买债券形成债券投资，购
⑶收入 ①企业年金基金收入包括：存款利息收入、买入 返售证券收入、公允价值变动收益、投资处置收 益和其他收入。 ⑷费用 ①企业年金基金费用包括：交易费用、受托人管 理费、托管人管理费、投资管理人管理费、卖出 回购证券支出和其他费用。 ⑸净资产 ①净资产定义：是指企业年金基金的资产减去
负债后的余额。资产负债表日，应当将当期各项 收入和费用结转至净资产。 ②净资产账户分类：净资产应当分别企业和职工 个人设置账户，根据企业年金计划按期将运营收 益分配计入各账户。 3.在“列报”部分，包括对企业年金基金的资产 负债表、净资产变动表以及附注应反映内容及包 含信息的规定。
《企业会计准则第10号---企业年金基金》 比较与分析
一、制定背景：
2004年,劳动和社会保障部以部长令的形式陆 续发布了《企业年金试行办法》(20号令)、《企业 年金基金管理试行办法》（23号令）和《企业年
《企业会计准则第10号——企业年金基金》解析
（） １ 参与人的基本 条件 明确。 只有依法履行了基本养老保
险 义 务 、 有 健 全 的 劳 动 关 系 协 调 机 制 的企 业 ， 可 以 建 立 具 才
和分散风险原则。投资是企业年金基金最主要的资产 ，按照
《 业 年 金 基 金 管 理 试 行 办 法 》 规 定 ， 以 进 行 的投 资 主 要 企 的 可
有股票 、 债券 、 基金 、 买入返售证券和 其他投 资。 （） ２ 投资 的计量 。 设立“ 投资公允价值变动 ” 目用于核算 科 公允价值的变动 。企业年金基金的投资在初始和后续计量时 均采用公允价值计量 ， 公允 价值 的变动计入 当期损 益。 在初始 日进行投资时 ， 以交易 日支付 的成交 价款作 为公允 价值 ； 估值 日对投资进行估值时 ， 当以其公允 价值 调整原账面价值 ， 应 公 允价值与原账面价值 的差额作为“ 资公 允价值变动” 投 计入 当 期收入 。 估值 日的公允 价值按 以下方 法确定 ： 若投 资存在活跃 市场 。 以市场报 价作 为公允 价值 ； 投资不存 在活跃市场 ， 则 若 则采用估值技术确认公允价值 。
维普资讯
企业会计准则 ・ 口
《 业 计 则 ０ 企 ＿金 金 解 企 会 准 第１号 业 基 》析 年
北京 市建 筑设 计研 究 院 张大 明 中 国网络通信 集 团公 司湖北 分公 司 江 山
一
、
企业年金的特征及准则适用范围
险在我 国主要有两种形式 ： ①契 约型 ， 即企业从保险公司购买
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[财务会计]企业会计准则企业年金基金企业会计准则--企业年金基金目录存货2投资性房地产7固定资产11无形资产18非货币性资产交换27资产减值32职工薪酬39企业年金基金45债务重组55或有事项58政府补助62借款费用68外币折算71会计政策、会计估计变更和差错更正76财务报表列报78合并财务报表84每股收益91分部报告96财政部会计司制作企业会计准则第1号——存货一、制定背景2006年2月15日，财政部以财会[2006]3号发布了《企业会计准则第1号——存货》于2007年1月1日起暂在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。
执行该38项具体准则的企业不再执行现行准则、《企业会计制度》和《金融企业会计制度》。
二、主要内容（一）存货的确认（二）存货的初始计量（三）存货的后续计量（四）存货的披露（一）存货的确认1、符合存货的定义存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2、满足存货的确认条件（二）存货的初始计量1、按成本计量采购成本、加工成本和其他成本注意：（1）非正常消耗的直接材料、直接人工和制造费用（2）仓储费用（3）不能归属于使存货达到目前场所和状态的其他支出特殊情形：1、存货发生的借款费用2、其他方式取得的存货的初始计量投资者投入农产品非货币性资产交换债务重组企业合并三、存货的后续计量1、发出存货成本的确定（1）四种方法先进先出法移动加权平均法月末一次加权平均法个别计价法（2）周转材料，例如施工企业的周转材料一次转销法五五摊销法分次摊销法2、按成本与可变现净值孰低进行期末计量3、可变现净值的确定（1）不同存货构成不同商品存货材料存货（2）估计售价的选择合同价格一般销售价格（3）可变现净值的确凿证据（4）表明可变现净值低于成本的迹象1）该存货的市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；2）企业使用该项原材料生产的产品的成本大于产品的销售价格；3）企业因产品更新换代，原有库存原材料已不适应新产品的需要，而该原材料的市场价格又低于其账面成本；4）因企业所提供的商品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌；5）其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。
（5）表明可变现净值为零的迹象1）已霉烂变质的存货；2）已过期且无转让价值的存货；3）生产中已不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货；4）其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。
4、存货跌价准备的计提与转回（1）成本与可变现净值进行比较成本＞可变现净值计提跌价准备成本＜可变现净值不计提跌价准备或转回跌价准（2）不同计提方法单项、类别、合并（3）转回的条件举例：可变现净值的确定资料1：假定A公司20×5年12月31日库存W型机器12台，成本（不含增值税）为372万元，单位成本为31万元。
20×5年11月1日与B公司签订的销售合同约定，20×6年1月20日，A公司应按每台30万元的价格（不含增值税）向B公司提供W型机器12台。
资料2：A公司销售部门提供的资料表明，向长期客户——B公司销售的W型机器的平均运杂费等销售费用为0.12万元/台；向其他客户销售W型机器的平均运杂费等销售费用为0.1万元/台。
20×5年12月31日，W型机器的市场销售价格为32万元/台。
分析：在本例中，能够证明W型机器的可变现净值的确凿证据1）A公司与B公司签订的有关W型机器的销售合同2）市场销售价格资料3）账簿记录4）A公司销售部门提供的有关销售费用的资料等。
分析：根据该销售合同规定，库存的12台W型机器的销售价格全部由销售合同约定。
在这种情况下，W型机器的可变现净值应以销售合同约定的价格30万元/台为基础确定。
W型机器的可变现净值＝30×12-0.12×12＝360-1.44＝358.56（万元）低于W型机器的成本（372万元），应按其差额13.44万元计提存货跌价准备（假定以前未对W型机器计提跌价准备）。
如果W型机器的成本为350万元，不需计提跌价准备。
（四）存货的披露1、各类存货的期初和期末账面价值。
2、确定发出存货成本所采用的方法。
3、存货可变现净值的确定依据，存货跌价准备的计提方法，当期计提的存货跌价准备的金额，当期转回的存货跌价准备的金额，以及计提和转回的有关情况。
4、用于担保的存货账面价值。
（五）新旧衔接1、基本原则：不追溯调整2、具体项目：（1）商品流通企业的商品采购费用（2）存货的借款费用（3）非货币性资产交换、债务重组、企业合并等取得的存货成本（4）后进先出法核算的发出存货成本企业会计准则第3号—投资性房地产一、本准则的适用范围适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
下列各项，适用其他相关准则：自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
特征：目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；能够单位计量和出售（或转让）。
（二）下列项目属于投资性房地产1、已出租的建筑物2、已出租的土地使用权已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产3、持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于（三）下列项目，不属于投资性房地产1、自用房地产☆出租给本企业职工居住的宿舍2、作为存货的房地产（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。
企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。
但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。
将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的后续计量（一）通常应当采用成本模式进行计量（二）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。
三、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式计量成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。
计提折旧或摊销适用《固定资产》、《无形资产》准则。
如存在减值迹象，应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应减值准备。
（二）采用公允价值模式进行计量前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。
采用公允价值模式需要满足的条件１、投资性房地产所在地存在活跃交易市场２、企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计公允价值模式下的会计处理不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益.借:投资性房地产(公允价值变动)贷:公允价值变动损益四、房地产的转换（一）房地产转换时转换日的确定1、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
（一）房地产转换时转换日的确定3、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。
（二）投资性房地产转换的会计处理1、在成本模式下,将房地产转转换前的账面价值作为转换后的入账价值2、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。
3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。
转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为营业外支出，计入当期损益。
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资产公积（其他资产公积），计入所有者权益。
企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的投资收益。
企业会计准则第4号—固定资产制定背景1992年5月，财政部对固定资产准则立项研究1995年4月，财政部发出了《企业会计准则——固定资产》（征求意见稿）2001年11月9日，财政部以财会[2001]57号发布了《企业会计准则——固定资产》，2002年1月1日起在暂在股份有限公司执行，鼓励其他企业先行执行。
2006年2月15日，财政部以财会[2006]3号发布了《企业会计准则第4号——固定资产》于2007年1月1日起暂在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。
执行该38项具体准则的企业不再执行现行准则、《企业会计制度》和《金融企业会计制度》。
一、固定资产的确认1、符合固定资产的定义固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超过一个会计年度。
2、满足固定资产的确认条件固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超过一个会计年度。
需要注意的两个问题：1、固定资产的不同组成部分备品备件2、固定资产的后续支出（1）资本化（2）费用化二、固定资产的初始计量1、按成本计量（1）外购固定资产购买价款相关税费使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
1、按成本计量需要注意的问题：购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。