成都、重庆考察报告

成都综合体分析之 非典型板块 龙湖北城天街
成都综合体分析之 非典型板块 龙湖北城天街
成都综合体分析之 非典型板块 万达
成都金牛万达广场（业态：购物、休闲、住宅）（特色：大众品牌聚集，限量精装公寓）
开发单位： 物业公司： 占地面积： 建筑面积： 商业广场： 住宅面积： 办公及公寓： 容积率：公寓: 绿化率： 产品规划： 营销形式： 成都万达广场商业管理有限公司 万达广场商业管理有限公司 77256平方米 400000平方米 180000平方米 150000平方米 40000平方米 7 15% 集住宅、办公、酒店、商业广场于一体 写字楼可租可售
IZOD、Tagline、bread n butter、cr'z、LTB、FILA、SELECTED、JACK&JONES、GXG、Lenscrafters、Mindbridge、spicycolor、 who.a.u、LEE、RIVER STONE、H&M、ADIDAS Originals、birkenstock shop、棉衣工房、大食代、时尚造型、艾格内衣、Imi's、 cabbeen urban、home pages、J&M、美亿珠宝、paciffic coffee、LOVE&LOVE、Sobbia、melissa、MU、GAP、VANS、Lacoste Live、 ROXY、QUIKSILVER、CAT&MERRELL、HI PANDA、CROCS、THENDIANO、DR.MARTENS shop、lee cooper the shoes bar、converse、 paul&frank、lacoste footwear、u-street shop、supremebeing、pointer、lamy、login MIDO、哈根达斯、FOLLI FOLLIE、J.Lindeberg、LACOSTE、G-STAR、LIU.JO JEANS、OVS、ANDY CARRY、ALDO、SHANGHAI VIVE、ECCO、 Calvin Klein PERFORMANCE、MUX、iiJIN、MOTIVI、Charles&keith&农行自助银行、H&M、MONKI、ENZO、ENERGIE、SISLEY、MISS SIXTY 、RABEANCO、AIX、GUESS、CK JEANS、APPLE STORE、GUCCI TIMEPIECES&JEWELRY、LONGINES、SWAROVSKI、I DO、AJ、SEPHORA、EVISU 、Pandora、Adolfo Doming、星巴克咖啡、GAP、MINNETONKA 索尼、NOLY、Vero moda、Teenie weenie、esprit、costa coffee、basic house、m)phosis、yellow earth、zuczug、five plus、 Nancy.K、JNBY、Dzzit、驰走三味、annastar、Retro Gallery、鼎泰丰、BENETTON、Dela、Belle map、OIKOS、FOREVER NEW、 KEG KING西啤士餐吧、Nice claup、jessica red、Ochirty、流行表集合店 卢米埃影院、宝宴堂、VIA VIA Traveller's cafe、海棠晓月、星际传奇、I'M David、JECCI FIVE、爱丽美甲、The amy、ME&CITY、 PEACE BIRD、FAIRWHALE JEANS、FAIRWHALE SHAKE、Navigare 巴国布衣、卢米埃影院、
产品规划： 集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体 营销形式： 写字楼只租不售
项目介绍： 万象城落户成都邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计，斥资25亿打造，独立设 置博物馆及真冰场等时新娱乐设施，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一 体，将打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体。 主力店及入住商家： 粉彩、尚泰百货、王品台塑牛排、Pacific 及Costa咖啡馆、冰纷万象冰场、百老汇电影城。 项目特点： 优： ①24万平米商业区涵盖百货、超市、娱乐、餐饮等多种业态，可吸收不同消费群体②200余家 品牌企业签约入驻，30余家品牌首次进入成都，对周边商圈影响力较大③新兴配套设施，如真 冰场及博物馆等，可提高自身知名度，广泛吸收各类人群。 劣： ①万象城于2011年底开业，但成都地铁四号线预期到2014年才能开通，交通优势现在未能明显 体现，商铺及写字楼面临营销挑战性较大。②因开发公司自身经济原因，开发进度两次推迟， 一期未能达到绝对高端要求，只引进中端商业为主，对自身品质定位造成一定损失。
成都、重庆商业综合体
考察调研报告
考察时间：2014年10月 考察地点：成都（来福士广场，金牛万达广场，华润万象城、 新世纪环球中心，龙湖北城 天街 ） 重庆（重庆万达购物中心，华润万象城） 考察目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供 素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取 教训，突破固有模式，寻找设计灵感。 考察内容：从了解商业建筑设计的视角调研商场，了解商
成都金牛万达广场投资
150
40
大型商业、高端住宅、精装SOHO、甲级写字楼 高档百货、大型超市、品牌旗舰店、甲级写字楼、电影院、真冰场、各色 餐饮 甲级写字楼、大型商场、五星级酒店、五星级酒店
华润万象城
华润置地(成都)发展
206
32
来福士广场
成都来福士实业
120
30.9
成都综合体分析之 非典型板块 龙湖北城天街
成都综合体分析之 东大街板块 万象城
主力店：
成都万象城主力商家阵容
尚泰百货，Ole’高端超市，百老汇电影院，novo概念店，缤纷万象冰场，MUJI无印良品 Armani Colezioni、Boss Hugo Boss、OMEGA、GUCCI、COACH、Canali、Givenchy、Gieves&Hawkes、Cerruti 1881、 MAX&CO、shiatzy chen、Aquascu-tum 星巴克、Costa Coffee、Pacific Coffee、王品台塑牛排、肯德基、必胜客、釜山料理、大渔铁板烧、一茶一坐、千味涮、 美食广场
龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）
开发单位： 成都龙湖北城置业有限公司 物业公司： 成都龙湖物业服务有限公司 占地面积： 19800平方米 建筑面积： 700000平方米 公寓面积： 280000平方米 住宅面积： 420000平方米 装修： 容积率: 绿化率： 毛坯 菜单式（清水、精装） 公寓：3.75 30%
产品规划： 写字楼和住宅，零售、商店、餐厅和休闲为一体场所 营销方式： 写字楼只租不售 项目介绍： 以巴蜀文化、三峡风光为设计原理，并融入热回收系统、水蓄冷、能源管理系统、雨水回 收系统、屋顶绿化等绿色科技配套。整个购物中心将会有60%的国际品牌、30%的旗舰店或 首次进入成都的品牌，两幢国际甲级写字楼、一幢购物中心、一幢珍藏单位、一幢酒店和 一幢国际高端服务公寓，拥有最综合全面的业态，实现工作、生活、休闲、娱乐等无缝对 接。 主力店及入住商家: 多数引进成都先例商家入驻，包括ZARA、H&M等大众认可度较高品牌 项目特点： 优： ①融入中国建筑风格，建筑风格特色鲜明。②建筑环保科技先进，环保理念深刻，获得国 际环保机构认证，增加自身价值。③招商项目高端且新品较多，多有外地自主品牌入驻， 对当地新兴消费群体吸引力较大。④地处人南沿线，未来发展前景有上升空间。 劣： ①建筑密度较高，采光受限较多。②科技环保投入力度大，致使前期成本颇高，运营成本 负担较重。
场设计的各种需要。
成都综合体分析之 板块分布图
目前成都综合体分布已经成四大板块。
四大区域：CBD、东大街、天府新城、人南，已然形成。
非典型板块
③非典型——星火燎原
主要功能：大型社区、金融后台、高端住宅 区域概况：城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城 改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主 代表项目：金牛万达、绿地新世纪、龙湖北城天街
人南沿线板块
成都综合体考察 项目统计表
项目
开发商
高度
体量
业态
龙湖北城天街
龙湖
100
70
休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意 产业、城市广场、文化艺术
新世纪环球中心
成都世纪城新国际会展旅游集 团
180
176
海洋乐园、购物中心、商务城、星级酒店、商业小镇、艺术中心
金牛万达广场
天 府 新 城 板 块
④天府人南沿线——炙热区域、黄金主轴
主要功能：会展总部、企业总部、金融后台服务 区、软件园、中高档住宅 区域概况：位于南三环外，随着市政府南迁，以 及大量大型企业总部迁入，加之地铁的开通，该 区域将成为成都经济附中心，是最有发展潜力的 区域，目前已成为成都商务高档写字楼的黄金主 轴，区域内有大量在建项目，将会成为近几年成 都甲级写字楼的热点区域 代表项目：新世纪环球中心、美年广场、保利中 心、凯德来福士广场
产品规划： 以大型商业、格调精装公寓、餐饮、娱乐为一体 营销形式： 以住宅销售为主，写字楼、商铺可租可售形式
项目介绍： 龙湖集团在成都打造的第一个“天街系”大型城市综合体项目，目前为止是城北区域占 地最大的一个项目，其中包含天街系大型商业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座 系列等多种业态产品。 主力店及入住商家： 哈根达斯、星巴克、远东百货、UME五星级影院等大众消费商家 项目特点： 优： ①龙湖北城天街项目自身带有商业配套，加上引入远东百货、UME影院等实力商家，对 大众消费群体吸引力较大。②规划中的地铁5号线直达项目门口，具备升值空间。③项 目周边高档住宅、批发市场较多，对自身商业具备推动作用。③公寓推出精装和清水两 种交付标准，扩大客户群体对产品的选择余地。 劣： ①项目建筑密度高，商业办公环境受限。②项目规划以住宅为主，对于商业建筑面积规 划较少，虽已引入较多商家，但难以形成品牌商圈聚集。③整体商业氛围平淡，因自身 商业价值定位较低，不利于项目品牌的长远发展。
高端品牌：
餐饮品牌：
成都综合体分析之 人南及天新 板块 来福士广场
凯德·来福士广 场
（业态：写字楼、购物中心、服务公寓以及酒店）（特色：中国风范特色建筑，环保科技获国际奖项）
开发单位： 凯德置地（中国）投资有限公司 物业公司： 万达物业公司 占地面积： 32571.78平方米 建筑面积： 309541平方米 酒店面积： 43228平方米 商场面积： 73784平方米 公寓面积： 13214平方米 写字楼面积：75645平方米 装修： 容积率： 绿化率： 毛坯 6 30
②东大街沿线——全面开花
主要功能：金融前台、企业总部 区域概况：规划将在3-5年内建成西部金融中心，成 都的金融街，该区域有大量在建项目，将会成为近几 年成都甲级写字楼的热点区域 代表项目：喜年广场、铁狮门、新鸿基贸易广场
① 市中心CBD——起势升华
主要功能：企业总部、行政中心、外企总部 区域概况：中央商务区，是成都重要的政治、 金融、消费、商务、文化中心，有大量高端 商务、消费场所 代表项目：城市之心、富力天汇、仁恒广场
Baidu Nhomakorabea
项目介绍： 成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处。汇聚万达集团旗下产品系列，包括超大型高 端商业、高档城市住宅、精装SOHO、甲级写字楼群落等，涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、 办公等功能。 主力店及入住商家： B1：精品超市、屈臣氏、快乐老家餐饮、银杏餐饮 1F：主力店：伊藤洋华堂、国美电器、万千百货 2F：服饰、精品百货 、神采飞扬电玩、大歌星KTV 3F：小吃、甜品站、万达影院、精品店 4F：日用百货、家居用品、服务中心 项目特点： 优： ①完善五块石商圈的综合性商业，同时对整个区域的品牌和形象得到提升，将带动其片区的整 体消费。②项目自身涵盖住宅以及完善的商业配套，相互消化吸收的优势明显。③项目所处位 置交通方便，出行便捷。④各业态分布均匀，吸收消化各层级消费人群。⑤自由物业形式，口 碑较好，管理方便。 劣： ①项目周边流动人口较为混杂，获悉治安状况不佳，对于办公氛围存在负面影响。②周边建筑 年代久远，外观普片陈旧，整体环境不佳。③项目自身定位为中端，缺乏高端品牌效应，难以 引入高端办公商务以及世界级商家。
成都综合体分析之 人南及天新 板块 来福士广场
B2
F1
B1
F2
成都综合体分析之 人南及天新 板块 来福士广场
F3
楼层
成都来福士广场入驻品牌商家
F4
B2：荟珍阙
S.DEER、HOTWIND、屈臣氏、BOURJOIS、WEST.LINK、3C4U、SPECIAL LANE、Teelocker、三朵米时尚餐厅、麦当劳、味千拉面、EMOI、 JIONG BOX、MLB、PH7、Donell、109、巴黎三城、treat、金多福、天福茗茶、1000 colors、艾美家、OSIM、 sport 10、仙草蜜、迷尚 澳门豆捞、拿渡麻辣香锅、禾绿回转寿司、麦当劳甜品店、色非、早安巴黎、Dairy Queen、阿吉豆、佰草集、GIFT SHOW、 Max Factor 、满记甜品、赛百味、乐町、The one、优之良品、坚果、冰果贝果、DOOOLCE、秋尼尔泡芙、快乐柠檬、艾薯、美珍香、逗豆居黄计玉 米汁、牟当屋、La Boheme、豆之物语、广仔小吃、VQ 鲜榨果汁、南洋风味、蜀之味串烧、弹丸滋地、味典小吃、士林小弟、张生煎
成都综合体分析之 非典型板块 万达
成都综合体分析之 东大街板块 万象城
华润万象城（业态：百货、超市、品牌店、电影院）（特色：全景中央花园、真冰场及博物馆引入）
开发单位： 华润置地（成都）集团 物业公司： 华润置地(成都)物业服务有限公司商业服务管理分公司 占地面积： 46000平方米 建筑面积： 320000平方米 商业面积： 244000平方米 写字楼面积：74000平方米 容积率： 绿化率： 4.0 48%