济南市房地产业“十一五”发展规划

济南市房地产业“十一五”发展规划济南市建委2006年6月份发布济南市房地产业“十一五”发展规划序言房地产业属第三产业,是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。

党的十六大明确提出21世纪头20年是我国必须紧紧抓住、并且可以大有作为的重要战略机遇期。

因此，“十一五”期间既是社会经济发展的关键时期，也是全面贯彻落实科学发展观，构建和谐社会和节约社会的关键时期。

因此，也是房地产业发展的关键时期。

“十五”期间，济南市房地产业发展迅速，已经成长为国民经济的支柱产业之一，有力地支持了全市社会经济的快速发展。

五年累计完成投资460亿元，商品房竣工面积1310万平方米，其中住宅竣工面积1137万平方米。

“十五”末城市居民人均住房使用面积达到19.8平方米。

与全国一样，济南房地产业经过十几年时间的迅速发展成绩斐然，同时也暴露出了一些矛盾和问题，目前主要表现为五大矛盾：城市开发用地与保护耕地的矛盾；开发用地供不应求与土地资产闲臵浪费的矛盾；政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾；未来预期引发炒房和投资臵业者增多与中低收入居民改善住房难的矛盾；产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。

因此，缓解这些矛盾应是政府制定规划和相关政策的出发点及落脚点，也是全面落实科学发展观，建设和谐社会和节约社会的需要。

当前，经济全球化和区域一体化趋势正在加速发展，我国市场经济体制进一步确立，城市化、工业化和信息化正同步快速发展。

按照我市城市化进程的要求和居民居住质量提高的需要，房地产业增量市场发展还将持续相当长的时间，存量房地产市场也将日益兴旺，“十一五”期间将是济南房地产业快速发展的重要战略机遇期和战略调整期。

因此，在这样一个关键的特殊时期制定房地产业专项规划，不仅有助于发挥政府职能解决上述矛盾，而且有利于房地产业的健康发展。

以防止产业发展过程中的混乱无序和大起大落，保障我市国民经济的持续健康发展和人居环境的持续改善。

目前，《济南市城市总体规划（2005年－2020年）》编制工作正在有序进行，济南城市空间发展战略和规划建设框架将作重大调整，济南市国民经济和社会发展“十一五”发展规划也正在编制中。

济南市建委适时提出编制济南市房地产业“十一五”发展规划，既是政府引导、调控我市房地产业健康发展的实际需要，也是对编制《济南市国民经济和社会发展“十一五”发展规划》的支持，也为编制《济南市城市总体规划（2005年－2020年）》提供参考，更是今后实施城市规划的有力举措。

我市房地产业“十一五”发展规划的区域范围，以中心城为主，涉及六个市辖区，中心城规划形成“一城两区”的空间布局结构。

“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。

主城区位于玉符河以东、绕城高速公路东环线以西，黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区。

西部新城位于主城区西南，包括长清城关、平安和崮山三个片区。

东部城区位于主城区东侧，包括郭店、孙村和彩石三个片区。

到2010年，主城区建成区面积达到240平方公里，人口达到250万人；东部城区建成区面积50平方公里，人口50万人；西部城区建成区面积40平方公里，人口40万人。

本规划的产业发展分析数据扩延至市辖区或市域，规划期为2006－2010年。

一、编制规划的目的、意义（一）目的1、为推动济南房地产业健康发展提供总纲领当前济南市房地产业处于关键的特殊发展阶段，随着社会经济全面融入环渤海经济圈步伐的加快、产业结构调整以及新的城市发展战略、城市规划的逐步落实，“十一五”期间济南市房地产业必将发生重大变化。

房地产业存在的诸如供地问题、房价问题、结构问题、开发招商问题、市场秩序问题、住房保障问题、信息不对称问题、政府职能转变等问题，在制定系统的解决方案之前，需要基本的筹划决策。

因此，房地产业发展规划是济南市“十一五”期间推动房地产业健康发展的总纲领。

2、为建立房地产开发项目库奠定基础在市场经济条件下，包括公共开发和商业性开发在内的城市开发，是一项配套性、综合性和时序性很强的系统工程。

由于开发项目招商能保证综合开发和配套建设，实现城市功能的有效提升和城市形象的有效改善等作用，以房地产开发项目的招商取代单纯的土地出让“招、拍、挂”，实行有条件的土地出让“招、拍、挂”或开发项目的“招、拍、挂”，更有利于城市开发的有序进行。

因此，建立房地产开发项目库至关重要，而发展规划的重要作用之一就是确定未来市区项目开发的时空计划，从而为科学地建立房地产开发项目库奠定基础。

3、为制定土地出让计划和出让方式提供重要参考根据城市规划和市场需求，规划确定的房地产开发总量、产品结构、发展布局和建设时序，在相当程度上影响着土地供应总量、性质、位臵和时间，因此，产业发展规划为确定土地出让计划、出让方式、出让强度以及出让条件提供重要参考。

4、为编制城市总体规划提供依据和参考在“以人为本”理念和改善人居环境的背景下，大城市的居住功能区在城市规划中更加得到重视，新一轮济南城市总体规划确定编制住宅专项规划。

房地产业发展规划对开发用地既区分了住宅地产和商用地产，又考虑了普通住宅用地和高档住宅用地，是编制城市住宅专项规划的重要参考。

同时，“十一五”发展规划又与新一轮总体规划中近期建设规划的时间相一致，因此，该发展规划又是总体规划中近期建设规划的重要依据。

（二）意义1、编制发展规划是促进房地产业健康发展的必然要求房地产业发展规划不仅是为济南城市房地产业的发展进行诊断、预测，更是根据城市整体发展的需要确定房地产业发展目标和任务，同时，要实现发展目标和任务，促进房地产业走上持续、快速、健康发展之路，还要实施一套相应的政策保障措施。

因此，编制房地产业发展规划是政府引导和调控房地产业发展的重要依据，也是促进房地产业健康发展的必然要求。

2、编制发展规划是城市建设和发展的必然要求房地产业已经成为城市经济的基础性、支柱产业部门，为商用地产和工业地产开发提供经济发展平台；住宅开发成为关系广大市民安居和社会公平安定的重要因素；实施城市规划和城市开发更是需要房地产业的发展来配合。

因此，房地产业与城市社会经济发展息息相关，城市的持续发展离不开房地产业的科学规划。

我市新一轮城市总体规划确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，确立了“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市发展思路，但对城市房地产项目的布局、性质和建设的时序没有明确的界定，这就需要有一个房地产业的发展规划来支持配合城市开发。

房地产业发展规划是城市近期建设规划的细化，是科学地实施规划管理的重要环节和内容，是一项重要的基础性工作。

3、编制发展规划是城市经营的必然要求城市经营是将城市可经营性资源（如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附其上的名称、形象、知名度和城市特色等无形资产）资本化运作，通过城市资产的自我滚动、积累和增值，实现城市发展。

经营城市的着力点是城市土地的有效开发利用，尤其是新区成片开发的城市运营，需要把地块包装成地产项目，才有利于资本化运作，有利于综合配套和招商投资。

为此，应该遵循“政府总揽，以项目带开发”的原则，地产项目开发是经营城市的主导方向。

做好房地产业发展规划有利于科学制定城市经营战略。

4、编制发展规划是城市综合开发的必然要求城市建设实施综合开发是对城市建设方式的一项重大改革，是全面实施城市规划的有效途径。

城市现代化要求人居环境和投资环境应有较大改善，这就要求城市综合开发数量和质量同时提高。

但目前分散开发、多头开发、无序开发以及低品位开发的现实，造成了房地产开发市场的混乱，给未来城市的改造带来很大困难，因此房地产综合开发需要房地产业发展规划的指导，同时也需要进一步完善房地产开发管理体制，优化房地产项目开发经营管理流程。

二、编制规划的指导思想和基本原则（一）指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，以建设和谐社会、节约社会和改善人居环境为出发点，充分发挥济南作为省会和区域中心城市的作用；以建设现代化省会城市为目标，按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略和“四沿”带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造，有计划、有步骤、有重点地发展房地产业。

积极推进房地产管理体制改革和土地使用制度改革，促进市场的规范化和透明度，放开搞活房地产市场。

（二）基本原则1、总量平衡原则“十一五”时期我市房地产开发投资的总体规模要增长，但不能完全沿袭“十五”期间的发展模式。

因此制定规划时要全面分析市场需求状况，制定出一个科学合理的供给总量标准，使得供求总量平衡，进一步制定出“十一五”期间房地产开发的年度计划，保证年度房地产供应与需求的相对平衡，并符合国家有关金融和土地方面的调控政策，使得房地产市场稳定持续发展。

2、结构合理原则“十一五”规划要促使房地产市场物业类型结构合理（包括住宅地产、商用地产、工业地产），尤其是增量住宅供应的合理结构，形成高档商品房、中低价普通商品房、经济适用房、廉租房等比例协调的住宅供应体系，满足各收入阶层消费者的住房需求，要把保障中低收入者的住房放在首要位臵。

3、持续发展原则虽然房地产业的发展有其周期性、有其客观规律，但在城市化快速发展阶段往往表现出一定的不稳定性。

因此，规划应保障房地产业的发展不能出现大起大落现象，保证其可持续、健康发展。

在制定发展目标、保障措施时，要立足于现实，在充分分析济南城市发展以及区域经济地位和任务的基础上，从长远着眼，以避免短视性的错误。

4、与城市规划相协调的原则城市规划尤其城市总体规划是着重于对城市土地利用和空间功能区的划分，是合理布局房地产开发区片的基础，对房地产项目的选址定位起指导作用。

进行房地产开发区片的合理布局规划是房地产业发展规划的重要内容，它应该符合城市总体规划的用地安排，它又是城市总体规划中近期建设规划和住宅专项规划的重要参考。

5、改造与开发并举原则济南既是一座历史文化名城，又是正在迅速成长的环渤海经济区和山东半岛城市群的重要中心城市，城市未来扩展必然迅速，因此，对济南市房地产业“十一五”发展规划来说，旧城需要改造利用，新区需要开发建设，二者应该放在同等重要的地位。

（三）编制依据1、《济南市国民经济和社会发展“十一五”规划》2、《济南市土地利用总体规划》3、《济南市城市总体规划》及《济南市近期建设规划》4、《房地产管理法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《山东省房地产开发经营管理条例》等有关法律法规。

三、济南市房地产业发展状况“十五”时期是济南市房地产业较快发展的五年，在宏观经济和城市化的有力助推下，房地产投资一直保持较快增长，房地产投资占固定资产投资的比例不断加大，土地开发面积也不断增长，房屋的施工和竣工面积保持高位状态。