关于房地产行业的客户细分研究

姓名：赵耿

专业：市场营销

学号：

所谓生产要素，是指进行社会生产经营活动时所需要的各种社会资源，生产要素包括劳动、资本和土地三大类。

作为第三产业的房地产开发公司，土地这种生产要素的获取对公司的成败至关重要。套用孙子兵法始计第一中一句话：“土地，企业之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。”

（一）房地产行业的发展现状以及前景：

纵观中国，随着城市化进程推进，到年中国城市化水平将达到左右，而当时中国人口也达到峰值亿。这就意味着要增加亿城镇人口，为了保证年亿人口的吃饭问题，我们的耕地必须保证在亿亩的红线。这样每年能够占用的耕地就只有万亩出头了。如果是这样，平均到每个省市能够得到的年均占地指标，就只有～万亩了。由此可见，将来土地稀缺性而导致的土地溢价空间巨大并且争夺竞争将异常激烈。

年月日，国土资源部签发号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，要求从年月日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。年月日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即号令，要求各地在年月日前将历史遗留问题处理完毕，从年月日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回。这就是历史上所谓的“土地大限”。

由上可见，随着中国城市化进程的加快及商品住宅开发用土地转让方式由传统的协议出让方式向招拍挂方式转换，直接把土地的争夺推向了白炙化。各大商业住宅地产开发企业才出现激烈争夺土地使用权现象，由此也使得土地的价格一路飙升。

（二）城市土地的分类、属性及对应的住宅产品

城市指以非农业产业和非农业人口集聚为主要的居民点，人口较稠密，包括住宅区、工业区、商业区并具备行政管辖功能。城市土地按照其所处的位置一般可以分为以下几类：城市土地、城郊土地、郊区土地、稀缺土地几个类别。