资产评估途径和方法
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2.参照物数量：三个以上。
法 的
3
在评估对象与参照物之间选择 比较因素
1.选择差异因素：根据资产 种类，选择对资产价值影响
较大的因素。
基
2.指标对比、量化差异。
本
4 进行指标对比，确定差异
程5 序
调整对比指标差异
6 综合分析确定评估结果
以参照物成交价格为基础， 将各项差异指标进行调整， 得出初评结果。
第一节 市场途径
市场途径的概念
市场途径是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技 术思路的各种评估技术方法的总称。
资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一
基本原则：
替代原则
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的基本前提
1
要有一个充分活跃、公平、公开的资产市场
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
参照物的主要差异因素有： 时间、地域、功能、实体特征、交易条件……
1.时间因素。参照物交易时间与被评估资产评 估基准日时间上的不一致所导致的差异。 ——物价变动
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 评估值＝参照物资产价评估格途径＋和方时法 间差异值
2.区域因素。 ——资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。
2 公开市场上要有可比的资产参照物及其交易活动
参照物是指应用现行市价标准评估资产时， 如不能直接获得该资产的现行市价，就应 在市场上选择相似的资产与被评估资产相 比较，以其现行市价或成交价格为基础，
来确定被评估资资产评产估的途价径格和方。法
第一节 市场途径
1
市 场2
明确评估对象 选择评估参照物
1.参照物的可比性：功能、市 场条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。
3
市场条件
供不应求，价值偏高 供过于求，价格偏低
主要是考虑参照物成交时与评估时的 市场条件及供求关系的变化情况
4
交易条件
交易批量、时间、动 机不同，则价格不同
主要包括交易批量、交易动机、交易 资产评估途径和方时法间等
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
主要 现行 市价 功能价 价格 成新率 包括 市价法 折扣法 值类比法 指数法 价格法
资产评估途径和方法
评估物
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
基本数学表达式：
（1）评估价值=参照物交易价格 评估对象A特征
（2）评估价值=参照物交易价格× 参照物A特征
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
现行市价法
直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市 场价格作为评估对象的评估价值的方法。
应用范围：
在评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本 相同的参照物具有现行市场价格的情况下采用的方法。
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
市价折扣法
以参照物成交价格为基础，考虑评估对象诸如销售条件、 销售时限等方面的不利因素，设定一个价格折扣率来估算 评估对象价值的方法。
第三章 资产评估途径与方法
本章内容
▪ 第一节 ▪ 第二节 ▪ 第三节 ▪ 第四节
市场途径 收益途径
评估途径及方法的选择
资产评估途径和方法
Βιβλιοθήκη Baidu
第三章 资产评估途径与方法
本章基本要求
• 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、 内容和各项参数指标的确定方法，熟悉 资产评估方法选择的基本依据，了解各 种评估方法间的关系。能够运用三种基 本方法对常见的资产进行评估。
计算公式：
资产评 估价值
=
参考 成交价格
×（
评估对象 生产能力
÷
参照物 生产能力
）
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力 为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确 定被评估资产价值为：
资产评 估价值
=
参考 成交价格
×（
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
5．个别因素。 ——主要包括资产的实体特征和质量。
评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 评估值＝参照物价格＋个别因素差异值
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的主要可比因素
资产使用价值的主体
1
资产的功能
资产本身的建造或制造工艺平
2
资产的实体特征和质量
资产的功能、质 量越好，价值越高
2
类比调整法
主要 市场售 成本 市盈率 包括 价类比法 市价法 乘数法
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
利用参照物的交易价格，以被评估资产的某一或若干基 本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或 差额，从而判断被评估资产价值的方法。
参照物
因素 不同
对比
比较方 法不同
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数 评估值＝参照物价格＋区域差异值
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
3.功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格的影响。 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 评估值＝参照物价格＋功能差异值
4．交易情况。 （1）市场条件。 ——是否公开市场、市场供求状况。 （2）交易条件：交易批量、动机等。 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 评估值＝参照物价格＋交易情况差异值
）
资产评估价值=20×(1—20%）=16（万元）
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
功能价值类比法
以参照物成交价格为基础，将参照物与评估对象之间的功 能进行对比来估算评估对象价值的方法。
线性法
指数法
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
线性法
评估对象的生产能力等指标与参照物相应指标呈现线性关 系下的评估方法。
计算公式：
资产评 估价值
=
参考 成交价格
×（1—
价格 折扣率
）
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
例：评估某拟快速变现资产。在评估时点与其完全相同的正 常变现价为20万元。经评估师综合分析，认为快速变现的折 扣率应为20%，因此，拟快速变现资产价值为：
资产评 估价值
=
参考 成交价格
×（1—
价格 折扣率
资产评估途径和方法
资产评估基本途径和方法
成本法
市场法
收益法
成本途径 过去
市场途径
评估基准日
资产评估途径和方法
收益途径 未来
第一节 市场途径
市场途径的基本思路
被评估资产
比较 调整
参照物
参照物与被评估对象必须具有可 比性
参照物的交易时间与评估基准日 间隔不能过长
17寸，联想，？元资产评估途径和方法 17寸，三星，1500元
法 的
3
在评估对象与参照物之间选择 比较因素
1.选择差异因素：根据资产 种类，选择对资产价值影响
较大的因素。
基
2.指标对比、量化差异。
本
4 进行指标对比，确定差异
程5 序
调整对比指标差异
6 综合分析确定评估结果
以参照物成交价格为基础， 将各项差异指标进行调整， 得出初评结果。
第一节 市场途径
市场途径的概念
市场途径是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技 术思路的各种评估技术方法的总称。
资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一
基本原则：
替代原则
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的基本前提
1
要有一个充分活跃、公平、公开的资产市场
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
参照物的主要差异因素有： 时间、地域、功能、实体特征、交易条件……
1.时间因素。参照物交易时间与被评估资产评 估基准日时间上的不一致所导致的差异。 ——物价变动
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 评估值＝参照物资产价评估格途径＋和方时法 间差异值
2.区域因素。 ——资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。
2 公开市场上要有可比的资产参照物及其交易活动
参照物是指应用现行市价标准评估资产时， 如不能直接获得该资产的现行市价，就应 在市场上选择相似的资产与被评估资产相 比较，以其现行市价或成交价格为基础，
来确定被评估资资产评产估的途价径格和方。法
第一节 市场途径
1
市 场2
明确评估对象 选择评估参照物
1.参照物的可比性：功能、市 场条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。
3
市场条件
供不应求，价值偏高 供过于求，价格偏低
主要是考虑参照物成交时与评估时的 市场条件及供求关系的变化情况
4
交易条件
交易批量、时间、动 机不同，则价格不同
主要包括交易批量、交易动机、交易 资产评估途径和方时法间等
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
主要 现行 市价 功能价 价格 成新率 包括 市价法 折扣法 值类比法 指数法 价格法
资产评估途径和方法
评估物
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
基本数学表达式：
（1）评估价值=参照物交易价格 评估对象A特征
（2）评估价值=参照物交易价格× 参照物A特征
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
现行市价法
直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市 场价格作为评估对象的评估价值的方法。
应用范围：
在评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本 相同的参照物具有现行市场价格的情况下采用的方法。
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
市价折扣法
以参照物成交价格为基础，考虑评估对象诸如销售条件、 销售时限等方面的不利因素，设定一个价格折扣率来估算 评估对象价值的方法。
第三章 资产评估途径与方法
本章内容
▪ 第一节 ▪ 第二节 ▪ 第三节 ▪ 第四节
市场途径 收益途径
评估途径及方法的选择
资产评估途径和方法
Βιβλιοθήκη Baidu
第三章 资产评估途径与方法
本章基本要求
• 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、 内容和各项参数指标的确定方法，熟悉 资产评估方法选择的基本依据，了解各 种评估方法间的关系。能够运用三种基 本方法对常见的资产进行评估。
计算公式：
资产评 估价值
=
参考 成交价格
×（
评估对象 生产能力
÷
参照物 生产能力
）
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力 为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确 定被评估资产价值为：
资产评 估价值
=
参考 成交价格
×（
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
5．个别因素。 ——主要包括资产的实体特征和质量。
评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 评估值＝参照物价格＋个别因素差异值
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的主要可比因素
资产使用价值的主体
1
资产的功能
资产本身的建造或制造工艺平
2
资产的实体特征和质量
资产的功能、质 量越好，价值越高
2
类比调整法
主要 市场售 成本 市盈率 包括 价类比法 市价法 乘数法
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
利用参照物的交易价格，以被评估资产的某一或若干基 本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或 差额，从而判断被评估资产价值的方法。
参照物
因素 不同
对比
比较方 法不同
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数 评估值＝参照物价格＋区域差异值
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
3.功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格的影响。 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 评估值＝参照物价格＋功能差异值
4．交易情况。 （1）市场条件。 ——是否公开市场、市场供求状况。 （2）交易条件：交易批量、动机等。 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 评估值＝参照物价格＋交易情况差异值
）
资产评估价值=20×(1—20%）=16（万元）
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
直接比较法
功能价值类比法
以参照物成交价格为基础，将参照物与评估对象之间的功 能进行对比来估算评估对象价值的方法。
线性法
指数法
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
市场法的具体评估方法
1
线性法
评估对象的生产能力等指标与参照物相应指标呈现线性关 系下的评估方法。
计算公式：
资产评 估价值
=
参考 成交价格
×（1—
价格 折扣率
）
资产评估途径和方法
第一节 市场途径
例：评估某拟快速变现资产。在评估时点与其完全相同的正 常变现价为20万元。经评估师综合分析，认为快速变现的折 扣率应为20%，因此，拟快速变现资产价值为：
资产评 估价值
=
参考 成交价格
×（1—
价格 折扣率
资产评估途径和方法
资产评估基本途径和方法
成本法
市场法
收益法
成本途径 过去
市场途径
评估基准日
资产评估途径和方法
收益途径 未来
第一节 市场途径
市场途径的基本思路
被评估资产
比较 调整
参照物
参照物与被评估对象必须具有可 比性
参照物的交易时间与评估基准日 间隔不能过长
17寸，联想，？元资产评估途径和方法 17寸，三星，1500元