综合广场物业管理方案

前言

“悠悠，外滩”房地产实业有限公司慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖广场〗。

房地产实业有限公司坚持“优质开发，优质管理”的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对广场实施优质管理服务，为业主创造良好的生活环境。

物业管理有限公司从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，坚持“用心”理念，提供高品质物业管理服务，让广场的业主家安、心安。

第一部分综合说明书

公司概况：

本公司是一家注册资金万元，三级资质的专业物业管理企业。公司现有员工余名，大、中专以上学历人员占员工总数的，各类职称人员占员工总数的，在管和协议管理着滨江区万平方米的住宅小区。公司实行董事会领导下的总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。

公司组织架构图

管理业绩：

管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们集团开发建设的楼盘。但我们不满足于现状，积极参与物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州两地邀请具有丰富（五年以上）物业管理经验的人才加盟本公司。公司在成立之初，就导入质量认证体系，提高公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的建设集团和园林公司。

管理优势：

“尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于：

一、人力资源

公司初创人员，全部来自、上海、广州三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“”特色的物业管理理念和操作程序。

二、集团依托

“”集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造品牌物业形象”的口号。

三、各子公司支援

集团各子公司在集团领导的号召下，纷纷从人力、技术、物资、资金上支援本公司，帮助我们成长。

总体思路：

坚持“一个中心”

坚持“以客户服务为中心”的质量管理原则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活

动）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。倡导“两个体系”

人才是公司进行物业管理服务的基础。公司倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。

公司倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。

理顺“三方关系”

通过各种宣传手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。

倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。

理顺与开发商、相关政府部门的关系。

实现“四赢目标”

通过公司员工的努力，住户的支持，相关方的配合最终实现“住户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益”的“四赢目标”。

三年规划：

公司成立一周年，接管面积突破万平方米，导入并通过质量认证体系；

公司成立两周年，接管面积突破万平方米，创建一个以上市优秀示范小区（大厦），企业取得物业管理二级资质；

公司成立三周年，接管面积突破万平方米，创建一个以上全国物业管理示范小区（大厦），初步形成企业规模效应和品牌形象，抢占滨江区物业管理服务制高点。

第二部分

主要管理人员资历

第三部分

物业管理策划方案

广场物业概况

地理位置：

（）物业类型：

广场共有幢呈行列式布局的高层、小高层楼宇，是集住宅、商场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合性物业。

总占地面积：平方米

总建筑面积：平方米

住宅面积：平方米，写字楼面积：平方米，酒店式公寓面积：平方米，商场（商铺）面积：平方米

绿地率：

公共设施设备及公共场所：

屋顶水箱只；生活水池个；消防水池个；配电房间（一只专变，两只共变）；电梯部（西子奥的斯）；消防控制中心间；综合布线控制是电信机房间；水泵房间；集水井个；、有中央空调（约克主机）；摄像监控系统；可视对讲系统；电子巡更系统；地下车位个，地上临时停车位个；卡车库管理系统。

户内配套设施：

有线电视；综合布线；预留管道煤气接口；可视对讲系统；一户一表（水、电、双路供电）。

编制依据

《市物业管理条例》

《市物业管理收费实施办法》

《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》

《广场物业管理招标文件》

《广场物业管理招投标答疑》

国家及省市有关物业管理政策法规

广场物业管理整体设想及策划

广场物业项目认知

广场是房地产投资集团投资开发建设的房产

广场所处位置既是未来发展繁华的区域，又是文化的社区、自然的景区，具有独特的居家资源优势。发展商精心研究消费者居住需要、时代特征和建筑发展趋向，提出了科技、生态、健康、文化的开发思想，以超前的理念对广场进行高水平规划，注重人、建筑、自然与时代的和谐，并以简单化的设计风格、多元化的楼型、生态化的设计理念创造性地实现了广场的人居开发模式，满足新时代人们对居住、商务新的需求。

为使广场的物业管理与科技、健康、文化，简单化、多元化、生态化的房地产产品定位相适应，满足新世纪人们亲近自然，寻找自我、营造自由家园的需求，作为广场的物业管理单位，必须要正确认知和深刻把握科技、生态、健康、文化的这一开发模式的核心内涵，设计出以科学的管理方式、多元化的服务形式来营造广场全新的物业管理模型，以满足业主居住健康的要求，多元化的个性需求，生态化的归宿需求。

广场物业特征理解

◆智能化

广场作为高新区的时尚家园，其设计与建筑体现出现代建筑理念与现代科技理念。首先体现在现代科技技术在房产中全面应用，自动监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、小区管理网络系统（以物业管理软件为平台），通过对现代科技的充分利用为小区的现代化管理提供方便，为业主的生活提供快捷的服务。

◆简单化

简约、通透、硬质酷感是建筑设计师的设计理念，主要体现在浅色的外墙，委婉流畅的顶部轮廓，整洁统一的窗体设计，显示出广场明晰的建筑风格：“做减法式的建筑”

◆生态化

广场建筑设计的出发点就凝聚着“生态、绿色、健康、文化”的特点。生态保护是二十一世纪人类关注的主题，绿地、自然景观的营造必然成为日后广场物业管理追求的主题。

◆多元化

广场共有幢小高层含科研办公楼、会展中心、展销用房、居家办公楼、专家公寓，是集办公、居住、会展为一体的综合性物业。物业类型的多元化要求配套设备设施、配套服务的多元化。我们根据社区不同消费群体的需要，提供不同层次的高品质、高质量的服务。充分利用广场各类资源为业主提供最大的便捷、享受。

广场物业管理的基本理念

广场作为集团公司奉献给市民的世纪高水平的小康居住、商务典范，面对这样一个一流地理环境、一流设计、一流监理、一流施工的高档居住、商务的项目，必须要有专业的人员、超前的服务思想融入到该项目的管理及服务，才能达到开发商的设计理念要求。物业管理不仅是房地产开发的延续和完善，而且有利于树立开发商的形象，加快其楼宇销售的进度，同时