中心城区控制性详细规划整合及重点片区控规修编

中心城区控制性详细规划整合及重点片区控规修编

摘要：控制性详细规划在我国的改革开放、市场经济体制改革和城市开发建设

进程中都起到了积极的推进作用，特别是在2008 年《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施后，随着控制性详细规划法定地位的提升，各地都如火如荼的开展

了城市控制性详细规划的编制工作。在控制性详细规划的编制、审批和实施过程中，由于受到多方面因素的影响，出现了一些普遍存在的问题，而控制性详细规

划整合正是在这种背景下，为了解决这些普遍存在的问题而出现的一种新的对已

编控制性详细规划整合提升的方法，三亚中心城区控规整合及修编重点体现“整合、衔接、提升”三项工作：一是整合梳理中心城区已编制的29个控规和23个专项

规划，协调差异，录入GIS信息管控平台；二是衔接《海南省总体规划（空间类2015-2030）》、《三亚城市总体规划（空间类2015-2030）》对开发边界内的管

控要求，落位近期实施的重大项目；三是提升中心城区的功能承载力，支撑自贸区、自贸港及总部经济区的建设，开展重点片区的控规新编与修编。修编共协调

与已编控规及专项规划的374处冲突内容，与《三亚城市总体规划（空间类

2015-2030）》图斑差异1879处，开展了十一个重点片区的控规编制工作。

关键词：中心城区控制性详细规划整合；重点片区控规修编；

三亚市中心城区是向东联动海棠湾、向西联动崖州湾发展的核心枢纽，是全

市及大三亚旅游经济发展圈的综合服务主中心，是承载自贸区自贸港建设的核心

功能区，亟待厘清发展现状，明确发展方向，盘活规划资源，服务与支撑自贸区

自贸港建设。本次规划从中心城区开发边界内统筹考虑发展定位、功能业态与空

间布局，重点体现“整合、衔接、提升”三项工作。

一、规划背景

2015年6月，海南省被列为省域空间规划改革试点，三亚市随之开展《三亚

市城市总体规划（空间类2015-2030）》（“多规合一”）的编制工作。海南省空

间规划改革制定了以市县总体规划为总范围，开展开发边界内新一轮的规划编制

工作机制。三亚市亟待在《三亚市总体规划（空间类2015-2030）》确定的开发

边界内，完成新一轮的控规编制工作，作为展现海南省空间规划改革成果、落实《三亚市总体规划（空间类2015-2030）》的重要手段。

本次规划为落实《海南省总体规划（空间类2015-2030）》、《三亚市总体规划（空间类2015-2030）》的有关要求和省委省政府对“多规合一”后开发边界内

城市规划修编工作的任务部署，整合既有片区控规，调整与多规合一有冲突地块

的控规内容，落实“多规合一”用地，并衔接了《三亚市中心城区社会公共服务设

施规划（2014年）》、《三亚市教育专项规划（2017-2030年）》、《三亚市综

合交通规划（2010-2020年）》、《三亚市加油加气站布局规划》、《三亚市环

境卫生设施建设专项规划（2010-2020）》等23个已编专项规划，结合专项规划

补充公共服务设施、基础设施及道路交通等内容，并对相应局部地块进行调整。

二、中心城区控制性详细规划整合及重点片区控规修编

1.规划范围。三亚市除海棠湾、崖州湾和亚龙湾以外、绕城高速以南区域

为主的三亚主城建设集中区，简称“主城区”，“多规合一”开发边界以内用地面积

共160平方公里。其中需要新编或修编的控规单元，共十三个，其中新编控规单

元为抱坡新城南片区和南丁南片区，修编控规单元为阳光海岸（省级邮轮母港产

业园）、南边海、下洋田、金鸡岭、西瓜芒果、体育公园、冲会村、妙林、教育

产业园、原吉阳镇片区、红塘湾国际会展片区，总规划面积36.02平方公里。

2.工作层次：一是全域统筹，从区域角度分析中心城区发展定位、功能组

织和空间布局。二是控规整合，以新的控规用地编制标准整合不同时段编制的控

规用地，协调局部与多规合一冲突用地，落实各类专项规划内容。三是新编以及

控规修编，针对十三个控规新编或修编单元，编制控规，并将控规成果纳入控规

整合。

3.技术路线。全市一盘棋，统筹部署；问题导向与目标导向入手；体现新

举措、新战略、新要求；整合功能框架、空间框架、支撑框架；落位单元控规修编、全部控规成果入库。

4.控规整合三大框架内容。规整合三大框架包括功能框架、空间框架和支

撑框架。一是功能框架。紧扣自贸区（港）建设契机，抢占三亚分工位。海南是

全球独立地理单元面积最大的自由贸易港，是继香港和新加坡之后的第三个世界

级独立地理单元的自由贸易港，主要辐射一带一路国家和新兴经济体。紧扣国际

热带滨海旅游发展优势，强化三亚旅游竞争力。中心城区重点发展都市型滨海旅游、邮轮旅游、游艇旅游，丰富热带海滨度假旅游模式。以自贸区（港）建设为

引领，“国际旅游消费、邮轮经济、游艇经济”为平台，总部经济与中央商务区为

特色的城市综合服务与经济发展中心。构建绿色发展产业体系:紧扣自由贸易试验

区的功能提极要求，瞄准全球自贸区建设最前沿，构建大中心城区绿色发展产业

体系。二是空间框架。规划形成四心七片+特色组团的总体空间结构。四心：城

市客厅、服务中心、北部新城、活力中心；七片：河西、河东、鹿回头及大东海、海坡、月川-荔枝沟、红塘湾、马岭等七个片区；以居住、商业服务功能为主，

加强滨水空间利用和环境景观建设，可结合疍家民俗开展特色旅游活动。以度假

居住及旅游服务功能为主，严格管控生态廊道、保护自然环境，发展特色商业、

休闲度假等功能。三是支撑框架。贯彻落实十九大及七届二次党代会要求，严守

生态保护红线，统筹山水林田湖草系统治理。明确产业优化升级的方向，构建产

业体系，优化产业布局。三亚主城区产业圈层发展布局：滨海旅游产业圈层。产

业发展：注重沿海黄金旅游岸线的疏解腾退，发展滨海旅游和海洋旅游；植入与

旅游相关的高端旅游服务。临海高端服务圈层。产业发展：打造服务市民和游客

的生活和生产性服务，包含打造精品购物娱乐，滨海新型会议会展，金融商务高

端产业聚集区，专业型商务会议会展。内陆生态宜居与都市型产业圈层。产业发展：承接滨海旅游圈层腾退，建设生态宜居区；依托教育产业园和动漫产业园发

展文化创意、科教孵化、高等教育产业，依托物流园发展智能物流业，依托健康

产业园发展大健康产业。公共服务设施统筹。构建主城区系统、连续、有层次的

公共空间体系，优化城市公共空间系统。根据国家、省、市等上一层次政策、标

准与规划的要求，参照国内外城乡公共服务的经验和公共设施配置案例，提出可

结合三亚地方特点的公共服务设施规划。均衡布局公共服务设施，构建便捷的生

活服务网络。全面提升城市公共服务水平,构建15分钟生活圈。城市公共服务设

施分为区级—片区级—社区级3级；坚持安全优质、绿色生态、经济实用原则，

科学规划路网、光网、电网、气网、水网的布局、选线、选址，尽可能避让特殊

生态敏感区和重要生态功能区，建立绿色基础设施体系，建成生态网、景观网。

5. 重点片区控规修编。从全市一盘棋角度，将中心城区重点片区控规修编

分为新编控规用地和控规修编用地两类，分类别提出控规新编及修编技术方法。

具体编制内容包括确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，

不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；确定各地块建筑高度、建筑密度、容