村镇中心区控制性详细规划

村镇中心区控制性详细规划探讨
摘要：随着经济的发展，中山市黄圃镇也进入了飞速发展阶段。

本次规划从区域经济社会发展分析入手，充分分析现状情况，有重点、有针对性的对黄圃镇中心区进行规划布局，使其更具特色，更富影响力。

关键词：中心区一带两心两园五区两纵一横一核一带两轴多点多面
一、规划背景
黄圃镇地处中山最北部，是中山市的北大门，西北与佛山市顺德区为邻，东北与广州市番禺区隔河相望，居“珠三角”西岸都市圈发展核心板块，与广州、深圳、佛山、江门、东莞、珠海、香港、澳门八大城市同在一小时生活圈内，镇域土地面积约83.6平方公里。

根据最新版黄圃镇总体规划，将黄圃镇的城市性质定位为：中山市北部的经济重镇，位于广佛大都市圈边缘的连接广珠新兴工业发展轴与广州南拓轴的具有良好自然生态环境的重要工业和物流
业基地。

为了更好的实现这一目标，推动镇经济、政治、文化、环境的协调发展，提高土地利用率，提升地价，提高居民的生活质量，使黄圃镇更具特色，更富影响力，编制符合黄圃发展的中心区规划势在必行。

二、现状概况解析
新中心区在现有建成区东侧，黄圃水道将用地分为南北两大块，
周边有规模、有特色的现状用地为马新工业区及住宅区、中山市第二中学、尖峰山及连片的村民住宅用地。

中心区目前大部分用地为农田与鱼塘，且多数用地为待开发用地。

部分行政办公用地位于中心区的南侧，兴圃大道北侧。

沿兴圃大道两侧有开发的比较好的工业厂房、物流园区、酒店等。

黄圃水道以北的沿河地带，为村民集中居住区域，以南有一所马新中学。

中心区现状用地主要以水体为主、未开发用地较多且占总用地面积的60.93%。

其中有少量的村民住宅用地和工业用地等。

现状用地功能较为混杂，开发强度不高。

总体看来，目前规划用地范围内道路系统尚未形成体系，对外交通南北不畅，自然村内道路级别太低，交通不便，有成规模的物流园区；现状行政办公用地沿南三公路一字排开，不能形成集中紧凑特色鲜明的中心区形象；中心区现有工业厂房基本以新建为主，建筑质量较好，建筑形态富有现代气息；现状生态环境优美，充分体现了黄圃山美水秀的自然风光，是本次规划的特色。

三、规划目标及发展定位
目标利用独特的山水自然生态景观，建设集行政办公、特色旅游和生产生活服务业并进的宜居的黄圃新中心区。

黄圃镇从不同方面对自身进行发展定位，包括致力推进经济社会协调发展，以新思维促进新发展，以新思路建设新黄圃的目标。

中山市西北组团的经济和文化中心，是位于广佛大都市圈边缘的连接广珠新兴工业发展轴与广州南拓轴的具有良好自然生态环境的
重要工业城镇。

将黄圃建设成为中山市北部原材料工业中心、农业创汇中心和文化商业中心。

规划将中心区定位为黄圃镇的政治、文化、商业中心，以完善的公共服务配套设施和山水资源，构造一个环境优美，功能完善的综合性区域。

四、规划主要内容
1.土地利用规划
本次规划的黄圃中心区总用地面积651公顷,占总规划用地面积的95%。

其中，居住用地208.23公顷，占建设用地面积的33.6%；公共设施用地155.66公顷，占建设用地面积25.24%；工业用地10.29公顷，占建设用地面积1.67%；道路广场用地119.72公顷，占建设用地面积19.41%；市政公用设施用地12.56公顷，占建设用地面积2.05%；绿地面积约101.47公顷，占建设用地面积16.45%；物流用地14.44公顷，占建设用地2.34%；水域及其他用地约30.85公顷，占规划用地面积5%。

2.功能结构规划
根据中心区与周边地区的发展联系、规划区现状路网、河涌、山体分布情况，结合规划路网，规划区形成“一带两心两园五区”的空间结构。

“一带”：主要为中心区中部黄圃水道结合周边绿地共同形成一个景观带，体现中心区一河两岸、依山傍水、田园风光、鸟语花香的风格。

“两心”：主要为行政办公商业中心和南部文化娱乐商业中心。

行政办公商业中心主要由政府办公大楼、国土、公安、国税、地税、司法、酒店等共同构成一个具规模的中心区域；南部文化商业中心主要由体育场、青少年文化中心、商业广场、健身广场等构成。

“两园”：主要指南部的马新物流园；由马新中学、技工学校及配套居住构成文化教育园。

“五区”：主要是指市政配套区、北部居住区、高档公寓区、中部居住区和综合居住区，这五大区主要分布在中心区四周。

3.用地规模及人口规模预测
黄圃镇中心区位于黄圃镇中部，其用地范围东到横石路与纵四线指奎路，南到横一线兴圃大道，西到鳌新路，总用地面积651公顷。

在对用地条件分析评价的基础上，扣除黄圃水道水域面积，可进行建设的规划城市建设用地约620.55ha，占总规划用地面积的95%。

本次中心区规划主要为集行政办公、商贸、居住、娱乐、休闲等为一体的综合性中心区域，对用地及开发强度控制要求较高，尤其注重与环境相协调。

黄圃镇中心区城市建设用地620.55公顷，参照国标，按人均建设用地为100~200平方米/人的标准，预测规划区容纳人口规模约为6.0万人。

4.公共服务设施规划
（1）规划目标
公共服务设施是本次规划的核心，通过建立完善的公共服务设
施体系，为规划区内高品质的居住生活提供有力的支持，增强中心区的吸引力，从而促进规划区的发展和整体功能的完善。

（2）规划布局
a．中心集中布置
在各居住区中心集中布置。

该方式服务半径小，便于各居住区内居民使用以及内部景观组织，但是内向布点，各居住区之间缺乏关联，不利于吸引更多的过路顾客，可能会影响经营效果。

b．沿路带状布置
沿联系各居住区的主要道路布置。

该方式可兼为本区和相邻居住区居民以及过往顾客服务，经营效益好，且有利于街道景观组织，把相邻居住区有机联系起来，但可能会对交通产生一定干扰，当沿路分布距离过长时难以形成集聚效应，
c.分散点状布置
在居住区内各居住组团中心，道路主要出口或沿道路四周分散布置。

该布局方式，居民使用方便，可选择性强，经营效果好，但布点分散，难以形成规模，不利于形成有凝聚力的公共活动中心。

本规划采用中心集中布置与沿路带状布置相结合的方式，结合规划区的空间形态、河涌水系和居住人群结构等因素，形成两大公共服务中心，一个为北部行政办公展览商业中心，一个为南部休闲娱乐文化商业中心。

5.道路交通系统规划
中心区道路分为三个等级：主干道、次干道、支路。

道路网格
局为“两纵一横”，两纵是指奎路、鳌新路；一横是兴圃路。

中心区内规划了三处广场，总用地面积为13.39公顷。

因本次规划主要以公共服务配套设施开发为主，以及从用地经济性考虑，配建停车场的建设将优先考虑社会停车场的建设，规划3个社会停车场，占地约5.74公顷，可提供约1900个车位。

6.绿地景观系统规划
以黄圃水道、尖峰山、马鞍岗山、耕地等自然生态要素，结合整体功能布局，构建“一核一带两轴多点多面”的空间绿地系统。

规划强调景观生态格局的连续性，强调重点绿化与普遍绿化相结合，为中心区提供“健康、安全、活力、发展”的绿色生态服务环境。

7.城中村改造安置规划
（1）城中村的整改与城市发展相并行，冲突和矛盾也在所难免，特别是城镇中心区的高标准建设，与现状城中村的环境脏、乱、差，及散乱的布局、旧破的房屋、交通不畅、市政缺乏等冲突也越发突出。

因此处理好城中村与中心区的关系，是中心区建设的重要内容。

本次规划将新中心区内的几个自然村的特性，城中村的改造、安置规划极力做到兼顾现状综合发展。

五、开发建设原则
1. 基础设施先行原则；
2. 生态原则；
3. 土地利用集约发展原则；
4. 村民安置优先原则；
5. 弹性建设原则
六、实施策略
1. 交通带动发展策略
近期以修建主干路网，推动主干网沿线用地的开发，在逐步推进次干道路网的建设，由外向内发展
2. 完善配套带动发展策略
以完善的公共服务设施配套为吸引力，如体育中心、文化娱乐中心、广场等的建设带动周边用地的开发建设。

3. 特色公园景观带动发展策略
通过建设黄圃水道一河两岸特色的滨水公园与生态公园推动周边用地开发，提升环境质量。

4. 大型集中商业设施、展览中心带动发展策略
通过大型集中的商业设施、酒店及特色商业步行街，以及展览中心的建设带动整个区域发展，形成真正服务中心集中地。