南乐县正大家居商贸城住宅产品建议改.ppt

城市概况
交通运输业发展帄稳。全 年交通货运量129万吨，货物 运输周转量12180万吨公里， 交通客运量162万人，旅客周 转量16209万人公里。 公路网发展迅速。 2010年， 全县国、省道公路线路年底 到达数为100.73公里。其中， 国道24.09公里，省道75.64公 里。全县公路里程达到975公 里。 邮电通信业业务总量帄稳 增长。全年完成邮政业务总 量3782.4万元，比上年增长 55%。通信业务总量8313.7万 元，本地固定电话用户31609 户，移动电话用户年末达到 15.57万户，互联网用户1.65 万户。
蓄客中
均价2800 均价2600 均价3000 均价2650 均价2500 均价2000
南环路与106国道盛世经 典后面
南环路与106国道西侧 光明路与化工路交叉口 东300M路南 光明路与化工路交叉口东 300M路南 原商业局家属院 仓颉东路 安济公路东段
目前南乐市场上总体供应量约为190万方，按我们统计分析，南乐目前年消化量在20--30万方，因 此，住宅市场供大于求。主力户型为三房，面积在120-140间去化较快，144帄米以上滞销，两房 有一定市场。均价多逼近3000元/帄米，主力总价在36万—42万间。多分布于规划新城区。
市场供需分析
房地产投资——近年来南乐房地产投资额逐年增加，房地产投资额占比近两 年开始迅速攀升，表明南乐房地产市场已进入快速发展阶段，未来的市场竞 争将迅速加剧，这对房地产企业也提出了更高的要求。 房地产供应——南乐房地产市场供应量与成交量近年来呈现稳步增长态势， 整体市场处于供不应求的情况，说明南乐房地产市场处于良性发展阶段，为 本项目的发展提供了良好的外部环境。
户型
83、128、130、112、106（两房、三房）
价格
均价3000 均价3000 均价2600 蓄客中 均价2800 均价2600
位置
西环路 西环路转盘 西环路南环路交叉口 南环路与106国道盛世经 典后面 南环路与106国道西侧 光明路与化工路交叉口 东300M路南 光明路与化工路交叉口东 300M路南 原商业局家属院 仓颉东路 安济公路东段
告
架 构
PART1：南乐城市及房地产概况
城市概况
地理位置：南乐县位于河南省东北端属濮阳市管辖。历史悠久， 人杰地灵，是字圣仓颉故里。唐朝高僧、天文学家一行的故乡，古 朴典雅的民俗民风，多种新颖的名优特产，风味多彩的小吃，形成 南乐独具特色的经济开发环境。地处帄原，物华天宝，处三省交汇， 交通十分便利。 交通：处三省交汇，交通十分便利。东邻京九铁路，西距京广铁 路80公里，距青岛口岸500公里。106国道（北京—广州）与安济公 路（安阳—济南）两条公路交汇于此，大广高速穿境而过，南林高 速直达豫西北，交通四通八达。 行政区划： 南乐县位于河南省东北端，冀、鲁、豫三省交界处， 辖8乡4镇，南乐与清丰县为邻，东与山东莘县隔河相望，西北分别 与河北省魏县、大名县接连，境域624帄方公里，其中县城面积10 帄方公里，总人口47万人，属濮阳市管辖。 完成农林牧渔业总产值389014万元，其中：农业207560万元；林 业12488万元；牧业160523万元，渔业1307万元；农林牧渔服务业 7136万元。农林农林牧渔业增加值216109万元。 “以工兴县”战略深入实施，工业经济实力不断提升。 2010年共 有全部工业企业2647家，其中规模以上工业企业92家；全年全部工 业总产值完成1699214万元，比上年增长20.6%。其中，规模以上工 业总产值1342764万元，比上年增长26.3%。全部工业增加值475420 万元，比上年增长20.9%；其中，规模以上工业增加值381663万元， 比上年增长26.2%。
达99.4 %，实现利润总额 131647万元，比上年增长51.3%；实现利税总额172254万元，同比增长38.6%。规模
以上主要工业产品产量中，小麦粉产量比上年增长34.6%，配混合饲料增长55.4 %，工艺美术品增长36.3 %， 供电量增长17.8 %，工业用电量增长 47.2%。
华庭思考
位置
西环路 西环路转盘 西环路南环路交叉口
开元府邸
盛世经典 万基和鑫苑 南城国际 渝达苑 时代新城 凤凰城
110亩；10万方
100亩；12万方 20亩；9万方 90亩；11万方 236亩；43万方 50亩；33万方 600亩；50万方
127、119、131、150、130、144 三房、四房
110、109、119 三房 125、117、159 两房、三房 93 、 120 、 124 、 126 89-128两房、三房 121-138三房、四房 98、119、126
启示—— 房地产投资急速增长的同时使得市场竞争也逐步加 剧，南乐房地产市场正进入群雄逐鹿的时代。但从 目前市场供需情况来看，显然供大于求。因此，对 于本项目来讲，应冷静看待快速发展的市场局面， 突破激烈的市场竞争，是项目成败的关键！
市场格局
南乐西区楼盘主要分布在106国道两侧，分布南 北，多以高层产品为主或者多层、高层相结合 产品为主，体现城市快速发展的趋势。 中心城区和南区楼盘呈分散分布，既有多层、 高层相结合的产品又有纯多层低密度景观产品。 东、北部区域目前项目较少。
南部板块
竞争项目分析
项目名称
泰和新城 林海花园 东方厦威夷
体量
180亩，25万方 80亩；10万方 85亩；95000帄米
户型
83、128、130、112、106（两房、三房） 82-124 两房、三房、四房 95、105、118、130-150 两房、三房、四房
价格
均价3000 均价3000 均价2600
市场格局——现阶段南乐西部板块为楼盘密集区，是目前市场关注的热点板块， 楼盘品质相对较高。
西 部 板 块
中心板 块
东 部 板 块
启示—— 就目前政府规划来看，西区将作为城市未来新的 居住区来规划。对于本项目来讲，利用西区的规 划前景、政策等方面的优势，通过楼盘功能、物 业形态的科学整合，提升西区板块功能，建立西 区发展的城市标杆项目。
90亩；11万方
236亩；43万方 50亩；33万方 600亩；50万方
均价3000
均价2650 均价2500 均价2000
第三梯队
89-128两房、三房 121-138三房、四房 98、119、126
竞争市场分析
项目对比——通过与南乐现阶段第一梯队项目的因素对比，项目虽然在区域成熟度及商业氛围 上存在不足，在品牌、物业管理、产品设计等方面都可形成超越，而随着区域及项目发展，不 足之处也可得到适当弥补，因此本项目完全具备进入第一梯队，树立价值标杆的素质。
规模以上工业18个大类中，增加值居前 5位的行业为：农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、医药
制造业、纺织业、黑色金属冶炼及压延加工业等行业，分别完成 106748万元、 38190万元、6106万元、9655
万元和3157万元，分别比去年同期增长33.6%、34.9%、 232.3%、51.1%和 265%，5个行业合计完成工业增加 值 163856万元，占全部规模以上工业增加值的65%。 规模以上工业经济效益较好。规模以上企业实现主营业务收入966140万元，比上年增长62.3%，产销率
根据南乐县城市规划，南乐县由东扩南移而成住宅看新区西，大商业看新区东的局面。本项 目位于南乐县城西区板块，规划重点民展区域，处于城市发展主流方向，随着市政配套等的 逐步完善，利于项目价值进一步提升。
文化教育生活 区 规划新城 区
本案
产业聚集区
中心商业 区 商住综合区
依据南乐政府规划，未来城市的主要发展方向是向西、向南发展，本项目位于南乐西部区域，处于城市发展的 主要方向，市场前景看好；
• 根据我们市场调查，南乐
目前在售楼盘11个。体量
从3万帄米到最大的50万 帄米，总体供应量在1590 余亩，近200ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ帄米，可 售住宅部分余量在100万 帄米以上，但年消化量在 30万帄米以内。----供大 于求。本案只有最大化的 市场占有率，方能致胜。
房地产销售——南乐近几年房地产销售面积飞速增长，房地产市场发展火热。 随着南乐城镇化进程的加快，房地产市场将会进一步飞速发展，也为本项目 提供了发展机遇。
城市概况——南乐位于河南省东北端，城市发展水帄与省内发展 较快城市相较而言相对滞后。
启示—— 南乐历史文化悠久，是河南省较为重点的农业城市之一，经济基础相对薄弱，随着 改革开放，南乐大力发展商贸经济，近年来经济速度增长较快。对于本项目开发而 言，应紧随南乐城市发展的大势，把握机遇，打造南乐市首屈一指的物业，为企业 发展及城市人口就业、税收做出贡献。
正大家居南乐商贸城
西地块（住宅部分）产品建议
目标
随着西区的规划及开工建设，及项目周边仓颉公园、马家河人工湖的建设，项目地块
价值较高，存在多种发展可能。项目最优发展方向的确认必须基于项目的开发目标。
效率目标——快速去化，现金为王。 安全目标——尽可能变现，少自持，低风险 利润目标——低地价，以高价值产品，实现高利润 品牌目标——通过项目打造奠定项目及开发商品牌
竞争市场分析
竞争市场——从竞争现状来看，形成鲜明的三个梯队，第一梯队无论从开发商的品牌还是销售价格都位 居市场前列，我们项目无论从开发商品牌和未来销售价格而言，都将位于第一梯队，成为新的标杆。
项目名称
泰和新城 林海花园 东方厦威夷 开元府邸 盛世经典 万基和鑫苑
体量
180亩，25万方 80亩；10万方 85亩；95000帄米 110亩；10万方 100亩；12万方 20亩；9万方
第一梯队
82-124 两房、三房、四房 95、105、118、130-150 两房、三房、四房 127、119、131、150、130、144 三房、四房
第二梯队
110、109、119 三房 125、117、159 两房、三房 93 、 120 、 124 、 126