哈尔滨鲁商松江新城2012年营销策划报告
房地产营销策划方案范文合集7篇
房地产营销策划方案篇 1前营销是房地产开辟的龙头。
1995 年以来，全国各城市房地产闲置率向来在 30—40%之间徘徊，现实压力使泛博房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。
房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。
这时，国内不少房地产企业，特别是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。
之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。
实施前营销战略更成为诸多房地产开辟企业打造自己品牌的势在必行之事。
房地产营销策划的重要环节按照现代市场营销观念，营销策划要贯通房地产开辟经营的始终。
前营销与后期的销售(推销)一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。
当开辟商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。
由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开辟的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部份。
如果没有前营销的介入，开辟商就很难真正把握市场需求，其开辟出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长期闲置及资金积压的风险。
房地产营销策划的最前端房地产开辟大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建造规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前 6 个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。
从房地产开辟整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。
这里应该说明两个问题。
第一，前营销不同于房地产开辟的前期工作。
如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开辟划分为房地产开辟投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开辟地点与项目之后，在购买土地使用权和开辟项目建设过程开始以前需要做的工作。
楼盘销售方案策划【7篇】
楼盘销售方案策划【7篇】楼盘销售方案策划篇1一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
2012年八达岭孔雀城一季度营销推广报告0201
45 10
万
00
4月
认认 购购 套金 数额
90 40 67
万
49
2
0
万
0
0
0
0
2011年竞品项目月度去化情况
5月
6月
7月
8月
9月
认认认认认认认认认认 购购购购购购购购购购 套金套金套金套金套金 数额数额数额数额数额
9
20 27
0
0
8
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6
14
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万
万
93
45
92
93
56
4
0
2
350和380㎡，均价13008元/㎡，总价在360万左右 • 优惠情况： • 特价房双拼5800元/㎡ ，独栋6800元/㎡.
中瑞花园
基本信息
位置 开发商 建筑形式
延庆北京八达岭高速康庄出口300。
北京中瑞嘉业房地产开发有限公司
独栋、双拼、联排 建筑风格
新中式
占地面积
122000㎡
建筑面积
87000㎡
八达岭孔雀城项目2012年一季度 营销推广方案
2012年1月
任务分解 市场分析 目标房源分析 推售节奏及策略 营销推广策略 团队建设
2012年一季度销售目标
销售目标——
一季度回款金额3000万元，季度销售金额3750万元
其中：1月回款任务500万，2月1000万，3月1500万
季度销售套数23套（按均总价170万/套计算）
拉斐水岸 观澜墅
泊爱蓝岛
原乡美利坚
本案
中瑞花园
2011年区域市场销售情况
项
目
房地产项目年度营销策划方案(2)
三期规模顺销+阶段性优惠聚焦
销售额 2636
16027
22738
10433
4910 30194 16295
11314
8590
5416
8890
2个月劲销4亿，二期余房快速去化， 为三期爆开奠定了坚实基础！
二期剩余资源几近清售，成功排除资源干扰！三期产品 紧密推售，先清87小户型，再线上线下集攻大户型！
遭遇史上最严厉的调控政策， 市场严重下滑，客户观望情绪严重， 在此情况下，钻石山…… 月接访逾千组， 月销百套， 蝉联南开销冠！
市场清冷萎靡之季，当机立断降价促销，为下半年顺利完成全年销售任务 起到关键作用！
2013年展望 客观条件---货量
➢LOFT：286套，17810 ㎡，户型46-100㎡； ➢写字楼：78套，20850㎡，户型140-285㎡； ➢商业：19套，4390㎡； ➢三期余房：78套，20661㎡，4.4亿；
254570
14832
246575
20893
205865
25029
189505
12109
147920
14493
136932
7899
130798
17624
129387
1152974
10986
钻石山销售额全市第七，南开区第二！
2012年回顾 经验沉淀
把握 市场，抢占 时机！ 二期 快销冲冠！
2012年回顾 住宅市场量价回顾
2012年随全市成交量逐步萎缩，1-2月份全市成交量价陷入冰点。 2012年3月全市项目大规模以价换量，成交量上扬后逐步稳定。
2012年回顾 区域市场重点态势
“地王”接踵而来 片区升值势不可挡
城市综合体 恒瑞城2012年营销执行报告121p
水上花园（大润发）
瑞特家居广场
金山丽景
主要商业设施 规划在建商业 主要商业街道
本 案
商业现状
市场分析——定远县商业发展现状
项目
位置
物业类型 商业/总面积㎡
业态
租金水平(报价)
定远百货大楼 百大超市
曲阳路南段
集中商业
1.3万/2万
百货、电玩 3.5-5.5/m2/天
苏果超市 苏宁电器
曲阳路中段 集中商业
大润发。项目位于合蚌路与定滁路交汇口向南300米定远裕安 水上花园的社区配套商业，裕安水上花园大润发大卖场的总 建筑面积约32000平米。据悉已经达成进驻意向，正式签署了 进驻合同。【项目目前并未启动】 金山丽景。项目位于定远县金山路与东兴路交汇处，其规划 约为14000平米的大型主题商业街区，包含大型超市卖场，特 色商业街，以精品商业配套，满足业主对高端生活的需要； 项目商业属性主要为社区配套商业。【商业目前还处于规划 中】 吉家旺角。项目位于定远县东城路与幸福路交汇处，处于老 城区综合商圈与城东新行政区紧密相联，利享双重辐射，商 业总规划为18000平米，其中有6000平米超市，数码一条街 等业态规划。【商业目前还处于规划中】
三类产业结构比例逐渐由2005 年的45.0：21.1：33.9发展为 2010年的38.8 ： 31.0：30.2 。
“十二五”期间三次产业比重 调整目标为20：45：35，实现先 进制造业和现代服务业的良性互 动。
经济发展
市场分析——宏观环境分析
100
固 定 80 资 产 60 投 资 40 （ 亿 元 20 ）
家居建材、服 1层0.7-1.6/m2/
饰、综合
天
建材、工具、 家居装饰
房产营销策划书范本(3篇)
房产营销策划书范本（3篇）房产营销筹划书范文（精选3篇）房产营销筹划书范文篇1一、调研收集资料1、工程用地范围红线图、外部条件规划图及工程总平面图。
2、国家有关的建筑设计标准与准则。
3、郑州市(或工程所在城市)房地产息及有关配套文件。
4、同类工程开发的阅历和资料。
5、有关房地产行业的经济指标和分析资料。
6、国家建立部公布的《房地产工程经济评价方法》。
7、《河南省建筑工程投资估算指标》。
8、现行房地产行业的税费取值依据及税率。
二、设计目的：毕业设计是在专业课程已修完的根底上进展的综合教学环节，本设计是在实际类似工程根底上结合学生力量拟定的课题。
通过毕业设计的实践，稳固和加强学生所学学问，通过对工程的背景分析、规划方案、开发方案和营销方案和经济效益评价的编制，把握各分项编制的原则、方法和步骤，并获得进展工程营销筹划分析的根本训练，培育学生独立分析问题、解决问题和实际动手力量。
三、设计任务：1、在教师指导下结合实际工程拟定工程背景资料2、查阅、熟识工程地块及规划图;3、了解我国房地产业、郑州市(或工程所在城市)的根本状况、有关调控的政策;4、工程周边楼盘的规划特色、开发周期、销售状况;5、依据前期市场分析，确定工程的整体市场定位，并确定目标客户群定位(不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异)，进展目标客户群体分析，在市场定位和营销筹划总体思路下，提出产品规划设计根本要求，帮助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
6、依据市场竞争环境分析和工程自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广规划，为产品上市销售做好预备。
内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动筹划等。
7、工程的经济效益分析，主要包括：工程的建筑规模、工程总投资估算、工程的建立周期、工程的盈利猜测、工程财务评估、工程不确定分析和躲避市场风险策略;8、工程销售筹划(工程销售阶段)，此阶段主要是帮忙进展商制定销售规划，帮助绽开促销工作，做好销售现场治理参谋，帮忙进展商实现预定销售时间规划和收入规划。
营销策划报告
09工程管理（1）班 第5组
销售进度
本项目预计2014年9月初开盘： 开盘后一年内，完成总销售任务的45%，约1546套住宅，销售金额约 18亿； 开盘后二年内，完成总销售任务的75%，约2577套住宅，销售金额约 30亿； 开盘后三年内，完成总销售任务的87%，约2989套住宅，销售金额约 34.8亿； 开盘后四年内，完成总销售任务的95%，约3264套住宅，销售金额约 38亿； 开盘后五年后，完成总销售任务的100%，约3436套住宅，销售金额 约40亿。 若无法完成销售总任务，最后的尾房采取出租的形式达到预计的销售 额。
一区
二区
三区
曲菀庭 平面图
09工程管理（1）班 第5组
价格策略
根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、 项目强销期、销售持续期、销售结案期。具体实施策略如下： 销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业， 基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度， 所以首期采低价销售策略。
我们的目标
实现项目整体目标的达成
——完成预期销售任务
实现项目形象气质的整体拔高并持续超越
——突破自我
多元化利润递进式超越的营销互动
——利润最大化，价值最大化
09工程管理（1）班 第5组
导航
项目概况
竞争对手扫描 客户定位 销售进度 营销策略
09工程管理（1）班 第5组
项目概况
总占地面积： 331333 ㎡ 总建筑面积： 377000 ㎡ 容积率： 1.14 绿化率： 45%
09工程管理（1）班 第5组
小区侧立面图
绿色：草地 蓝色：河流 紫色：楼房（住宅， 小区服务站，体育馆） 棕色：道路
房地产楼盘营销策划方案通用7篇
房地产楼盘营销策划方案通用7篇房地产楼盘营销策划方案（篇1）在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
____商业城项目是____房地产开发公司开发的精品物业，将成为____市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
____商业城座落于____市城区北部的____广场旁，是____地产开发公司的新建项目。
本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。
项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。
根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
哈尔滨松北区市场分析报告
户型 一室一厅 两室一厅 面积区间 无 60平米（使用面积) 总套数 无 664套 已售套数 无 400套 去化比例 无 60%
三室一厅
四室一厅 合计
70-96平米
120平米
497套
497套 1658套
110套
42套 552套
22%
0.08% 33.2%
哈尔滨市松北区房地产市场调研报告
报告提纲
松北区已实施的规划政策资讯 松北区土地市场供给及需求变化 松北区商品房市场供给及需求变化 松北区重点项目分析 松北区市场走势及研判
1
2 3 4 5
1
松北区已实施的规划政策资讯
1.1、哈尔滨市总体规划简要介绍
松北地区功能定位是以集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区，欲打造哈尔滨市的城市副中心
四纵
2
松北区土地市场供给及需求变化
2.1土地市场
3.1土地市场
就未来几年的政府土地供应计划而言，新建设和改造住宅建设项目占地面积逐年递增，而新区建设的重点是松北区、群力新区 和哈西地区。 未来几年哈尔滨市土地市场供给将按新区开发、棚户区改造、功能改造调整三大类进行，其中棚户区改造用地457万平方米， 旧城功能调整用地376万平方米，新区开发用地1776万平方米。同时根据户型的不同供给用地的位置也有所区别，中小户型普 通商品住房主要位于城市周边和城市新区和部分搬迁的工厂用地；较大户型商品住房将主要集中在松北地区、群力新区和哈西 地区建设。 2010-2012年哈尔滨土地供应计划 2010年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约520万平方米，计划新建住房约850万平方米，竣工住宅建筑面积约510 万平方米。 2011年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约530万平方米，计划新建住约900万平方米，竣工住宅建筑面积约550万 平方米。 2012年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约542万平方米，计划新建住房约940万平方米，竣工住宅建筑面积约570 万平方米。
某楼盘营销推广报告书
看，具体是否购房根据以后情况再确定。
二、从对房屋的选择分析，目前意向客户大体可以分三类： 1、选择90—140户型（30%）：该部分意向客户比重明显增加，其购房一方面是婚
房用途，另外为老人居住用途； 2、选择140—170户型（50%）：该部分客户目前占主流，主要为改善居住条件用途。 3、选择别墅及190平以上户型（ 20%） ：该部分的需求明显减弱，主要原因为该部
销售数量
销售率
239套
49.48%
58套
59%
235个
50.21%
229个
32.34%
销售金额总计
销售面积 （平米） 44992.45 14249.11 2492.55
229个
销售金额 （万元）
19633 15625 498 1832 37588
项目08年5月11日开盘，开盘即实现2.6亿元的销售额，开创临沂地产销售标 杆，进入下半年市场形势急转而下，项目销售放缓，截至11月底实现了3.75 亿的大定销售额，成为临沂楼市的领军者。
1. 改善现有居住环境；
1. 认为户型不好，南北不通透；
2. 把握不准房地产市场动向，通 2. 担心项目降价，持较重观望心理
过亲自了解看目前适不适合购 3. 不能观河景。
房，是否可趁机享受折扣优；
3. 部分客户急做婚房之用。
年龄一般在40岁左右，一家四口居
1. 认可项目地段位置；
1. 担心项目降价，持有观望心理；
1.2
1.15
1.1 全国商品房空置面积
2007年 1.18
2008年 1.33