浙江中金置业有限公司、上海唯亿房地产咨询有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书

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【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房委托代理销售合同纠纷 【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院 【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院 【审结日期】2020.05.26 【案件字号】(2020)浙01民终1418号 【审理程序】二审 【审理法官】睢晓鹏陈艳金瑞芳 【审理法官】睢晓鹏陈艳金瑞芳 【文书类型】判决书 【当事人】浙江中金置业有限公司;上海唯亿房地产咨询有限公司;蒋晨 【当事人】浙江中金置业有限公司上海唯亿房地产咨询有限公司蒋晨 【当事人-个人】蒋晨 【当事人-公司】浙江中金置业有限公司上海唯亿房地产咨询有限公司 【代理律师/律所】徐泽萍江苏东域律师事务所 【代理律师/律所】徐泽萍江苏东域律师事务所 【代理律师】徐泽萍 【代理律所】江苏东域律师事务所 2 / 13

【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】浙江中金置业有限公司 【被告】上海唯亿房地产咨询有限公司;蒋晨 【本院观点】《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 【权责关键词】无效委托代理违约金支付违约金合同约定证据不足自认财产保全诉讼请求维持原判执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 【本院认为】本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方《解除合同协议书》约定的逾期付款违约金为日千分之一，该约定的违约金过分高于实际损失，中金公司原审中已提出违约金过高的抗辩，原审法院斟酌本案情形，确定违约金为日万分之五，充分考虑了双方关于违约金的约定、唯亿公司的实际损失，以及本案合同的履行等情形，符合法律规定，也属合情合理，应当予以维持。 综上，中金公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9246元，由浙江中金置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 【更新时间】2022-08-21 00:38:44 3 / 13

【一审法院查明】原审判决认定：2018年的12月3日，唯亿公司和中金公司签订《绿地商业中心项目（平层、loft）写字楼全案代理销售合同》一份，由唯亿公司为中金公司独家代理销售位于杭州江干区绿地商业中心2、3、4幢写字楼，可售房源总计是1270套，代理期限为15个月，从2018年的12月1日起至2020年3月1日止。唯亿公司于合同签订之日起三个工作日内向中金公司支付1000万元的独家代理销售保证金，并指定蒋晨专门收取保证金。同日，双方又签订了《华家池公寓项目代理合同补充协议》一份，中金公司明确其尚未取得与绿地公司签订的2、3号楼“商品房大单购买协议"，如届时中金公司未取得2、3号楼的处分权，双方签订的合同视为无效，中金公司于7个工作日内退还保证金。2018年12月7日、10日，唯亿公司分两笔通过其公司法定代表人张伟的账户将1000万元独家代理销售保证金汇入了蒋晨账户。2018年12月7日蒋晨出具了收到1000万元保证金的《收条》。2019年4月29日，唯亿公司与中金公司经过协商，签订了《解除合同协议书》一份，约定解除唯亿公司与中金公司于2018年12月3日签订的“绿地华家池印公馆"项目总包合作协议，中金公司应于签订终止协议后7个工作日内退还人民币1000万元保证金至原有汇款账户；中金公司承担唯亿公司从2018年12月3日至2019年4月25日期间售楼处产生的管销费用（人员工资等）463921元（详见清单），其中清单所附的华家池公馆2018年12月至2019年4月25日案场管销费用支出汇总表中显示：合计费用463901元，2018年12月至2019年3月案场人员工资均备注“附工资表清单"，2019年4月1日至25日人员工资52904元备注“工资表未制作，预收费用"；中金公司于2018年12月暂支付给唯亿公司的人民币349000元营销执行费用，扣除已使用的342252元，唯亿公司应退还中金公司营销推广执行费6748元；中金公司应于本协议签订之日起十个工作日内将保证金人民币1000万元及赔偿金额人民币456673元（赔偿费用已经扣除应退还中金公司营销推广执行费6748元），共计人民币10456673元一次性支付给唯亿公司，汇至原汇款张伟账户内，逾期按每日千分之一承担违约金。唯亿公司与中金公司均确认《解除合同协议书》中约定解除唯亿公司与中金公司于2018年12月3日签订的“绿地华家池印公馆"项目总包合作协议即指《绿地商业中心项目（平 4 / 13

层、loft）写字楼全案代理销售合同》。 【一审法院认为】原审法院认为：唯亿公司与中金公司经协商一致签订的《解除合同协议书》系双方真实意思表示，应视有效，中金公司应按协议约定履行付款义务。现中金公司逾期付款，应承担相应的违约责任，协议约定了逾期付款违约金为日千分之一，唯亿公司自愿降低违约金的标准至年利率24%，中金公司认为该违约金过高，要求予以降低，原审法院结合唯亿公司的实际损失及预期利益酌情予以降至日万分之五。另唯亿公司主张自2019年5月10日起算违约金，起算日期有误，根据《解除合同协议书》约定的付款时间为“协议签订之日起十个工作日"，唯亿公司与中金公司于2019年4月29日签订《解除合同协议书》，往后推算十个工作日为2019年5月14日，违约金应自次日起算。对于中金公司、蒋晨要求抵扣保安费及不应支付赔偿费用违约金的意见，原审法院认为，中金公司、蒋晨并未实际支付保安费用，该费用可待中金公司与杭州鑫豪保安服务有限公司实际结算并承担后另行处理。至于赔偿费用456673元所产生的违约金，在《解除合同协议书》有约定，中金公司应予承担。对于中金公司提出的唯亿公司擅自委托装修公司进行装修所产生的费用143367.6元应由唯亿公司承担的意见，证据不足，原审法院不予采信。对中金公司、蒋晨提出的律师代理费及担保服务费无法律依据的意见，原审法院认为，《解除合同协议书》中对违约诉讼产生的律师费、担保服务费承担问题并未作出约定，律师费、担保服务费并非诉讼过程中必要开支，中金公司、蒋晨的该项辩解，原审法院予以采信，唯亿公司要求中金公司、蒋晨承担律师费、保险费（即担保服务费），依据不足，原审法院不予支持。对于唯亿公司要求蒋晨承担共同还款责任的请求，原审法院认为，根据中金公司、蒋晨与新南北公司签订的《合作协议》、《合同权利义务转让协议》，说明在《绿地商业中心项目（平层、loft）写字楼全案代理销售合同》签订前，蒋晨已将其取得的绿地商业中心项目4幢5-28层商品房及车位的相关权利义务转让于中金公司承继，《解除合同协议书》也仅有中金公司及唯亿公司两方作为协议主体签署，蒋晨根据合同约定仅是保证金的指定收款人，故唯亿公司要求蒋晨承担共同还款责任，依据不足，原审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第 5 / 13

六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、中金公司退还唯亿公司保证金10000000元，于判决生效之日起十日内付清；二、中金公司支付唯亿公司赔偿金456673元，于判决生效之日起十日内付清；三、中金公司支付唯亿公司违约金810392元（暂计自2019年5月15日至2019年10月16日，此后以上述第一、二项未付款为基数，按照日万分之五的标准计算至实际清偿日止），于判决生效之日起十日内付清；四、驳回唯亿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92644元、财产保全申请费5000元，合计97644元，由唯亿公司负担3242元，中金公司承担94402元。 【二审上诉人诉称】宣判后，中金公司不服，向本院提起上诉称：本案一审判决“本院认为"中载明“本院结合原告的实际损失及预期利益酌情予以将至日万分之五"。原审判决第三项认定日万分之五的违约金计算标准过高，并无法律依据：日万分之五即为年18.25%，但根据全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率（LPR）Y5仅为4.8%。本案中唯亿公司的损失仅包括资金占用损失，并无其他损失，故唯亿公司的损失应参照LPR规定的最高即5年期数额年4.8%并辅以适当调高或降低为准，本案一审法院判定年18.25%已然高出LPR4.8%数倍之多，实属违约金标准过高。中金公司认为本案应根据贷款市场报价利率（LPR）Y5即年4.8%的标准，本金为原审判决第一项与第二项之和即10456673元，计算期间暂计自2019年5月15日至2019年10月16日，综上中金公司应付违约金为265808.63元。为维护中金公司的合法权益，请求二审法院：撤销原审判决第三项，改判中金公司支付上海唯亿公司违约金265808.63元（暂计自2019年5月15日至2019年10月16日，此后以上述第一、二项未付款为基数，按照日万分之1.64的标准计算至实际清偿之日）。

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