智能门锁项目初步方案

智能门锁项目

初步方案

规划设计/投资方案/产业运营

摘要说明—

2018年是中国智能门控行业迎来高速发展的一年，除了销量和市场规模方面有了长足的进步，参与企业和用户接受度方面也有明显增长。根据ZDC的调研判断，中国智能门控行业在2018年保持了高速增长，参与企业复杂度增加，市场格局面临重新洗牌。同时整个行业仍未摆脱野蛮生长的状态，亟需统一的行业标准进行约束。

该智能门锁项目计划总投资12253.08万元，其中：固定资产投资8531.60万元，占项目总投资的69.63%；流动资金3721.48万元，占项目总投资的30.37%。

达产年营业收入26737.00万元，总成本费用20736.36万元，税金及附加213.54万元，利润总额6000.64万元，利税总额7041.85万元，税后净利润4500.48万元，达产年纳税总额2541.37万元；达产年投资利润率48.97%，投资利税率57.47%，投资回报率36.73%，全部投资回收期4.22年，提供就业职位561个。

报告内容：概论、项目建设必要性分析、产业调研分析、项目建设规模、选址评价、土建方案说明、工艺说明、环保和清洁生产说明、项目职业保护、项目风险情况、项目节能情况分析、实施计划、投资方案分析、项目盈利能力分析、项目总结等。

规划设计/投资分析/产业运营

智能门锁项目初步方案目录

第一章概论

第二章项目建设必要性分析第三章项目建设规模

第四章选址评价

第五章土建方案说明

第六章工艺说明

第七章环保和清洁生产说明第八章项目职业保护

第九章项目风险情况

第十章项目节能情况分析第十一章实施计划

第十二章投资方案分析

第十三章项目盈利能力分析第十四章招标方案

第十五章项目总结

第一章概论

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx科技公司

（二）公司简介

公司是一家集研发、生产、销售为一体的高新技术企业，专注于产品，致力于产品的设计与开发，各种生产流水线工艺的自动化智能化改造，为

客户设计开发各种产品生产线。

公司拥有优秀的管理团队和较高的员工素质，在职员工约600人，80%

以上为技术及管理人员，85%以上人员有大专以上学历。企业“以客户为中心”的服务理念，基于特征对用户群进行划分，从而有针对性地打造满足

不同用户群多样化用能需求的客户服务体系。

公司坚守企业契约精神，专业为客户提供优质产品，致力成为行业领

先企业，创造价值，履行社会责任。公司建立了《产品开发控制程序》、《研发部绩效管理细则》等一系列制度，对研发项目立项、评审、研发经

费核算、研发人员绩效考核等进行规范化管理，确保了良好的研发工作运

行环境。

（三）公司经济效益分析

上一年度，xxx实业发展公司实现营业收入19166.90万元，同比增长13.18%（2232.72万元）。其中，主营业业务智能门锁生产及销售收入为17808.60万元，占营业总收入的92.91%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额4606.17万元，较去年同期相比增长565.65万元，增长率14.00%；实现净利润3454.63万元，较去年同期相比增长320.69万元，增长率10.23%。

上年度主要经济指标

二、项目概况

（一）项目名称

智能门锁项目

（二）项目选址

xxx经济合作区

（三）项目用地规模

项目总用地面积28554.27平方米（折合约42.81亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数74.31%，建筑容积率1.32，建设区域绿化覆盖率7.22%，固定资产投资强度199.29万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积28554.27平方米，建筑物基底占地面积21218.68平方米，总建筑面积37691.64平方米，其中：规划建设主体工程27622.23平方米，项目规划绿化面积2721.64平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计85台（套），设备购置费3101.62万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量1089002.54千瓦时，折合133.84吨标准煤。

2、项目年总用水量21297.72立方米，折合1.82吨标准煤。

3、“智能门锁项目投资建设项目”，年用电量1089002.54千瓦时，

年总用水量21297.72立方米，项目年综合总耗能量（当量值）135.66吨标准煤/年。达产年综合节能量52.76吨标准煤/年，项目总节能率27.67%，

能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合xxx经济合作区发展规划，符合xxx经济合作区产业结构调

整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的

治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态

环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资12253.08万元，其中：固定资产投资8531.60万元，

占项目总投资的69.63%；流动资金3721.48万元，占项目总投资的30.37%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入26737.00万元，总成本费用20736.36万元，税

金及附加213.54万元，利润总额6000.64万元，利税总额7041.85万元，

税后净利润4500.48万元，达产年纳税总额2541.37万元；达产年投资利

润率48.97%，投资利税率57.47%，投资回报率36.73%，全部投资回收期

4.22年，提供就业职位561个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大

的使用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。将整个项目分期、分段

建设，进行项目分解、工期目标分解，按项目的适应性安排施工，各主体

工程的施工期叉开实施。

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx经济合

作区及xxx经济合作区智能门锁行业布局和结构调整政策；项目的建设对

促进xxx经济合作区智能门锁产业结构、技术结构、组织结构、产品结构

的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx实业发展公司为适应国内外市场需求，拟建“智能门锁项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xxx经济合作区经济发展，为社会提供

就业职位561个，达产年纳税总额2541.37万元，可以促进xxx经济合作

区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率48.97%，投资利税率57.47%，全部投资回

报率36.73%，全部投资回收期4.22年，固定资产投资回收期4.22年（含

建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、改革开放以来，我国非公有制经济发展迅速，在支撑增长、促进就业、扩大创新、增加税收，推动社会主义市场经济制度完善等方面发挥了

重要作用，已成为我国经济社会发展的重要基础。但部分民营企业经营管

理方式和发展模式粗放，管理方式、管理理念落后，风险防范机制不健全，先进管理模式和管理手段应用不够广泛，企业文化和社会责任缺乏，难以

适应我国经济社会发展的新常态和新要求。公有制为主体、多种所有制经

济共同发展,是我国的基本经济制度；毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫

不动摇鼓励、支持和引导非公有制经济发展，是党和国家的大政方针。今天，我们对民营经济的包容与支持始终如一，人们在市场经济中创造未来

的激情也澎湃如昨。民营企业贴近市场、嗅觉敏锐、机制灵活，在推进企

业技术创新能力建设方面起到重要作用。认定国家技术创新示范企业和培

育工业设计企业，有助于企业技术创新能力进一步升级。同时，大量民营

企业走在科技、产业、时尚的最前沿，能够综合运用科技成果和工学、美学、心理学、经济学等知识，对工业产品的功能、结构、形态及包装等进

行整合优化创新，服务于工业设计，丰富产品品种、提升产品附加值，进

而创造出新技术、新模式、新业态。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

四、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章项目建设必要性分析

中国智能门控市场主要由智能门锁和门铃两部分构成，ZDC数据显示，智能门锁占93.3%，门铃占比6.7%。由此，智能门控市场基本可以等同于智能门锁。2018年中国智能门锁市场相较2017年规模预计增长一倍多，从800万套上涨至2000万套左右，按照单价2000元计，2018年中国智能门锁市场规模预计在400亿元左右。

数据显示，2018年上半年我国家庭智能门锁一项销量就已与去年的800万套持平，按照这个速度，家庭智能门锁全年销量预计在1600万套左右。

2017年公寓智能门锁的销量为200万套，以今年的发展状况，最终预计落在400万套附近。公寓智能门锁的渗透速度比家庭还要快。

目前，我国家庭智能门锁的渗透率整体为5%，与日韩、欧美等国家仍有较大差距，但同时也拥有更大的发展空间。公寓智能门锁的渗

透率在10%左右，好于家用市场，这主要是公寓品牌的推进作品，这也将对家庭市场进行反推，加速家用市场的渗透。

ZDC针对消费者不愿接受家庭智能门锁的原因也进行了调研，其中有57%的受访者因为价格太贵让放弃选择智能门锁，25%因为没有自己的房子，14%认为智能门锁不够安全，还有4%的受访者认为功能太多不会用成为选择智能门锁的阻碍。

可知智能门锁普及最大的障碍是价格，也变相说明，如果智能门锁价格进一步下降，市场的普及速度就会加快。

智能门锁在国内的发展还受区域因素的影响，不同地区的发展速度各不相同。根据ZDC的数据，全国省市中以江苏、广东和北京接受度最高，分别为12.3%、10.7%和10.2%。其后安徽8.2%、浙江6.4%，山东5.5%，上海5.2%，其余各省市的接受度均低于5%。

智能门锁目前的市场仍然集中在发达省份，且低于发达国家平均水平，有大量省份的市场未经开发。

2018年中国智能门锁市场相较2017年规模翻番，这个发展势头会在2019年持续甚至更好。由此估算，2019年中国智能门锁的销量将会达到3000万套，市场规模按2000元单价计，约为600亿元。

其中，公寓智能门锁在整体比例中会进一步下降，家庭智能门锁将成为市场中的绝对主力。

渗透率方面，由于互联网企业的入场，在舆论和宣传上将让智能门锁的概念更加普及，更多普通消费者将有机会接触到智能门锁，并有能力承担这部分费用。

2019年我国家庭智能门锁的渗透率预计将上涨到10%附近，目前普及度较高的江苏、广东、北京地区可能会达到15%，浙江、山东、上海可能会达到10%，其他尚未有渗透的地区预计也将出现萌芽。

2019年的智能门锁行业会继续发展，市场规模继续扩大，参与企业市场格局会发生改变，行业亟需统一的规范和标准，用户市场突破口在年轻人群。

第三章项目建设规模

一、产品规划

项目主要产品为智能门锁，根据市场情况，预计年产值26737.00万元。

进入二十一世纪以来，随着我国国民经济的快速持续发展，经济建设

提出了走新型工业化发展道路的目标，国家出台并实施了加快经济发展的

一系列政策，对于相关行业来说，调整产业结构、提高管理水平、筹措发

展资金、参与国际分工，都将起到积极的推动作用，尤其是随着我国国民

经济逐渐融入全球经济大循环，各行各业面临市场国际化，相应企业将面

对极具技术优势、管理优势、品牌优势的竞争对手，市场份额将会形成新

的分配格局。通过以上分析表明，项目承办单位所生产的项目产品市场风

险较低，具有较强的市场竞争力和广阔的市场发展空间，因此，项目产品

市场前景良好，投资项目建设具有良好的经济效益和社会效益，其市场可

拓展的空间巨大，倍增效应显著，具有较强的市场竞争力和广阔的市场空间。

二、建设规模

（一）用地规模

该项目总征地面积28554.27平方米（折合约42.81亩），其中：净用

地面积28554.27平方米（红线范围折合约42.81亩）。项目规划总建筑面

积37691.64平方米，其中：规划建设主体工程27622.23平方米，计容建

筑面积37691.64平方米；预计建筑工程投资2831.56万元。

（二）设备购置

项目计划购置设备共计85台（套），设备购置费3101.62万元。

（三）产能规模

项目计划总投资12253.08万元；预计年实现营业收入26737.00万元。

第四章选址评价

一、项目选址原则

项目建设区域以城市总体规划为依据，布局相对独立，便于集中开展

科研、生产经营和管理活动，并且统筹考虑用地与城市发展的关系，与项

目建设地的建成区有较方便的联系。对周围环境不应产生污染或对周围环

境污染不超过国家有关法律和现行标准的允许范围，不会引起当地居民的

不满，不会造成不良的社会影响。

二、项目选址

该项目选址位于xxx经济合作区。

三、建设条件分析

项目建设得到了当地人民政府和主管部门的高度重视，土地管理部门、规划管理部门、建设管理部门等提出了具体的实施方案与保障措施，并给

予充分的肯定；其二，项目建设区域水、电、气等资源供给充足，可满足

项目实施后正常生产之要求；其三，投资项目可依托项目建设地成熟的公

用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及丰富的劳动力资源、完善的社

会化服务体系，从而加快项目建设进度，降低建设成本，节约项目投资，

提高项目承办单位综合经济效益。项目周边市场存在着巨大的项目产品需

求空间，与此同时，项目建设地也成为资本市场追逐的热点，而且项目已

经列入当地经济总体发展规划和项目建设地发展规划，符合地区规划要求。项目承办单位已经培养和集聚了一大批具有丰富经验的项目产品生产专业

技术和管理人才，通过引进和内部培养，搭建了一支研究方向多元、完整

的专业研发团队，形成了核心技术专家、关键技术骨干、一般技术人员的

完整梯队。当地相关行业的前列，具有显著的人才优势；项目承办单位还

与多家科研院所建立了长期的紧密合作关系，并建立了向科研开发倾斜的

奖励机制，每年都拿出一定数量的专项资金用于对重点产品及关键工艺开

发的奖励。

四、用地控制指标

根据测算，投资项目建筑系数符合国土资源部发布的《工业项目建设

用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业建筑系

数≥30.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“建筑系数≥40.00%”

的具体要求。投资项目占地税收产出率符合国土资源部发布的《工业项目

建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业占

地税收产出率≥150.00万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“占地税收产出率≥150.00万元/公顷”的具体要求。

五、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数74.31%，建筑容积率1.32，建设区域

绿化覆盖率7.22%，固定资产投资强度199.29万元/亩。

土建工程投资一览表

六、节约用地措施

土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可

少的条件，因此，项目承办单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行

业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约

土地资源要求，合理利用土地。

七、总图布置方案

（一）平面布置总体设计原则

达到工艺流程（经营程序）顺畅、原材料与各种物料的输送线路最短、货物人流分道、生产调度方便的标准要求。根据项目承办单位发展趋势，

综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素，做到总图合理布置，达到

“规划投资省、建设工期短、生产成本低、土地综合利用率高”的效果。