国信开发区人才公寓项目可行性报告

目录第一章项目单位及项目概况 (1)1.1 项目申报单位 (1)1.2 项目名称 (1)1.3 项目申报单位概况 (1)1.4 项目提出的背景 (2)1.5 项目概况 (4)1.6 公用工程 (10)第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 (19)2.1 发展规划 (19)2.2 产业政策 (23)2.3 行业准入条件 (25)第三章资源开发与综合利用分析 (26)3.1 资源利用方案 (26)3.2 资源节约方案 (26)第四章节能方案 (29)4.1 项目概况 (29)4.2 节能概论 (29)4.3 项目所在地能源供应情况 (29)4.4 合理用能标准和节能设计规范 (30)4.5 能源消耗的种类、数量及使用情况 (31)4.6 建筑专业节能措施 (32)4.7 给水排水专业节能措施 (34)4.8 电气系统节能 (35)4.9 暖通空调系统节能 (37)4.10 能耗指标及节能效果分析 (37)4.11 节能效果分析 (37)第五章建设用地、拆迁及移民安置分析 (39)5.1 项目选址及用地方案 (39)5.2 土地利用合理性分析 (39)5.3 移民安置 (40)第六章环境和生态影响分析 (41)6.1 环境和生态现状 (41)6.2 环境评价标准 (41)6.3 建设期环境影响分析 (41)6.4 运营期环境影响分析 (43)6.5 建设期环境保护措施 (44)6.6 运营期环境保护措施 (45)6.7 生态影响 (46)6.8 地质灾害影响分析 (46)6.9 特殊环境影响 (46)6.10 环境保护结论 (47)第七章经济影响分析 (48)7.1 项目财务分析 (48)7.2 行业影响分析 (50)7.3 区域经济影响分析 (51)7.4 宏观经济影响分析 (51)第八章社会影响分析 (56)8.1 社会影响效果分析 (56)8.2 社会适应性分析 (58)8.3 社会风险及对策分析 (59)8.4 社会影响评价结论 (61)附件：附件一：项目单位营业执照（副本）附件二：项目单位组织机构代码证附件三：国有建设用地使用权出让合同附件四：建设用地规划审查函复意见书（青规开函业字[2013]7号）附件五：青岛市人民政府征地（使用、划拨）批件（青政地字[2014]42号）附件六：项目地理位置示意图附件七：项目总平面图附件八：户型图第一章项目单位及项目概况1.1 项目申报单位青岛国信开发区置业有限公司1.2 项目名称国信开发区人才公寓项目1.3 项目申报单位概况青岛国信开发区置业有限公司为法人独资有限责任公司，注册地在青岛经济技术开发区九龙江路63号203室，法人代表为赵国利，经营范围为房地产开发，公司为青岛国信置业有限公司的全资子公司。

青岛国信置业有限公司（以下简称：国信置业公司）成立于2010年4月2日，注册资本2亿元，系隶属于青岛国信发展（集团）有限责任公司（简称：国信集团）的全资子公司，是整合国信集团内部原青岛海湾大桥房地产开发有限公司、青岛东方世纪房地产开发有限公司等四家房地产公司的基础上组建形成。

主要承担着城市重大基础设施建设和房地产项目开发经营的功能，经营领域为一级土地市场开发、房地产开发、房屋销售及租赁、城市基础设施、市政工程建设及代建、物业管理等，是国信集团打造置业板块的核心载体。

自组建以来，国信置业公司始终坚持以市场为导向，以经济效益为中心，以“诚信、稳健、精致、创新”的企业文化为支撑，一手抓项目管理，一手抓公司建设，全力提升房产开发建设和经营管理水平，为城市发展和品质生活提供优质产品和优良服务。

国信置业依托国信集团已形成的胶州湾海底隧道、青岛大剧院、青岛国信体育中心等品牌及项目资源优势，已承担起地铁沿线土地开发、团岛端岸线整理工程、薛家岛隧道管理中心配套工程等青岛市重点项目的开发、建设及运营任务，目前公司开发量达百万平米以上，在市区及周边地区均设有分支机构，项目储备已遍布青岛七区五市，以优良的质量和至诚的信誉，多次得到上级领导的认可和肯定，在青岛市基础设施建设中发挥了重要的作用。

同时，积极参与“两改”及房地产开发项目，强力推进市北区伊春路紫云台、即墨雍翠湾、蓝色硅谷旧村改造等自营房地产项目，积极引进国内外知名设计机构、参建单位和供应商等合作伙伴，全力打造国内一流水平的住宅区，建设城市人居典范，全面提升青岛市的区域品位和生活质量。

1.4 项目提出的背景住房是居民的基本生活需求。

自“十一五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势。

在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众对于稳定房价的呼声日益强烈。

随着当前我国建设和谐社会这一发展理念的提出，青岛市市委、市政府对中低收入家庭的住房问题更为重视，进一步加大投入，努力改善困难群众的生活环境，提升人民群众的生活水平，努力让低收入家庭享受到城市发展和社会进步的成果。

2007年以来，青岛市认真坚持“政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民生”三个基本理念，持续将住房保障工作纳入市政府为民办好的实事之首，低收入家庭的住房条件得到了明显改善。

经过几年的努力，规划的各项目标任务全面完成，多层次住房保障体系基本确立，廉租住房保障家庭实现应保尽保。

截至2012年末，青岛市已累计通过各类保障性安居工程解决和改善了32.2万户家庭的住房困难问题，中低收入群体的住房困难问题明显缓解，其中通过保障性住房解决和改善了约18.4万户，通过旧城区和城中村改造解决了13.8万户，全市住房保障覆盖率达到15.4%。

大规模的保障性安居工程建设，充分发挥了抑制房价上涨、平稳房地产市场的作用。

2013年9月份，青岛市又出台了《青岛市住房保障发展规划（2011-2013年）》，提出以配租公共租赁住房方式解决9000户（面向符合廉租住房保障条件的家庭配租3000户，面向其他低收入住房困难家庭配租6000户）；以配售经济适用住房方式解决15000户。

青岛经济技术开发区（以下简称“青岛开发区”）是1984年10月经国务院批准成立的国家级开发区，建区二十多年来，在中央、省、市的正确领导和关心支持下，经过广大建设者的艰苦创业和不懈努力，开发区已由昔日的荒野渔村，成长为投资环境良好、开放型经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。

伴随青岛开发区建设经济社会建设向更高层次迈进，经济总量逐年增加，城市规模日益扩大，也吸引了越来越多的不同层次的人才参与到开发区的建设中。

但是，随着城市规模的扩大和现代化程度的提高，青岛开发区的房价也出现了相当程度的上涨，并且呈现持续上涨的态势，给低收入家庭带来了很大的生活压力。

同时，在青岛开发区经济形势日益向好的背景下，要持续推动青岛开发区的科技进步，加快经济转型升级步伐的加快，对高素质人才的需求更加迫切。

因此，实施规划建设人才公寓，是吸引人才、留住人才，提高区域核心竞争力的一项重要措施。

为充分体现社会公平，让全社会都能充分享受改革成果，近年来，青岛经济技术开发区逐步建立了包括限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、村庄改造安置房、农民安置房、公共租赁住房（人才公寓）6个层次的住房保障体系，并取得了明显成效，本区居民和外来人才的住房问题得到逐步解决，创造了良好的社会效益。

2014年，青岛经济技术开发区工委、管委继续把保障性住房建设放在工作的重要位置，提出了一批新的保障性住房建设计划。

作为山东省综合实力最强的房地产企业之一，青岛国信置业有限公司在房地产开发建设方面具有丰富的经验。

2014年2月21日，青岛国信置业有限公司在黄岛区滨海公路东南侧地块举牌拍卖中获得该宗土地的使用权，本宗地总面积为23185平方米，其中以拍卖方式出让获得的18548平方米拟建设国信紫玉台项目，以直接划拨方式取得的4637平方米建设建筑面积不少于12056.2平方米的租赁型人才公寓。

目前，青岛国信置业有限公司已经按照成交确认书的约定与青岛市国土资源和房屋管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》并在黄岛区注册成立全资子公司——青岛国信开发区置业有限公司，作为项目实施主体。

青岛国信开发区置业已与青岛市国土资源和房屋管理局签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，开始国信紫玉台项目的开发建设，并依法缴纳土地出让金，完成土地开发的法定手续。

目前本项目的土地、规划、环境影响评价等前期手续已办理完毕，资金来源已落实，项目建设条件已基本具备。

根据现行投资管理程序和保障房管理制度，特编制本项目申请报告。

1.5 项目概况1.5.1 项目建设地点本项目建设地点位于青岛经济技术开发区滨海大道南辅路以南，环岛路以东，南临城市规划路，东临规划预留地，用地面积4637平方米。

1.5.2 项目建设内容及规模1、建设内容项目拟建设人才公寓楼1栋以及相应的配套附属设施。

工程建设内容包括土石方开挖、主体工程、建筑装饰工程、给水排水工程、电气工程、空调工程、配套设施及室外配套工程。

2、建设规模本项目拟建建筑面积12006.3平方米租赁型人才公寓、配套物业管理用房66.3平方米，地下车库与地块内商品房部分合建，分摊建筑面积1729.8平方米。

国信紫玉台项目（整体）主要规划指标详见表1-1表1-1 国信紫玉台项目（整体）主要规划指标表1.5.3 项目建设方案1、总平面设计项目建设用地西、南两面临城市规划路，北临滨海大道南辅路，东面为规划预留空地，呈斜“L”形。

项目共设置7座住宅楼，建筑高度18层到26层，建筑物沿用地边缘布置，人才公寓楼1座位于项目的东北部。

建筑物周边有城市道路和小区内部环形道路环绕，便于行人进出，又可以与周边的居民区之间形成良好的隔离带，避免了相互干扰，保证了居住的私密性要求。

在整个地块下面设有地下停车场，既满足了项目停车的要求，又充分利用了地下空间，节约了土地资源。

建筑物之间均保持30米以上的楼距，以保证中间具有足够宽敞的绿地，又可以避免住宅楼之间的遮挡，既保证了住宅的日照和采光需要，又极好地维护了私密性的需要。

在项目内，围绕住宅楼设环形道路，宽度为6.0米，以满足内部通行和消防规范的要求。

每个楼座前设联系道路，与环形道路相通，中央部位设置一处消防登高面。

在用地内部、楼座之间，设集中的绿地和居民活动场所，并配置部分简易的活动设施、亭阁等，满足居民健身、活动需要，另外结合建筑物布局，分别设置相应的楼前屋后绿化。

项目共设两个主出入口，分别开向西、南两面的城市规划路，其中，西侧为人行主出入口，南侧为车行主出入口。

变电站和换热站布置在2#楼地下。

2、建筑设计（1）住宅本项目拟建的人才公寓建筑层数为26层，2个单元，可容纳居民155户，按户均3.1人计算，居住总人数为481人。