房地产项目操盘方案
房地产全案操盘策略
本案未来市场价格= 项目现可售均价×房价未来涨/跌幅
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市场调研目的：
锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序
推盘时序分析依据 开发时序建议
依据一：总体经济环境 政策方面 城市规划 城市发展 …………
依据二：城市重点项目建设进度 依据三：未来市场竞争环境分析 依据四：未来需求量预测 依据五： …………
PART 03
产品定位及规划建议
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产品定位及规划建议
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产品定位及规划建议
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PART 03
整合营销传播
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全周期整合营销传播
整合营销传播计划
包装计划
整合传播计划
项目形象包装
项目传播包装 资料库行销 媒体行销 活动行销 异地行销 圈层行销
项目包装九要素 项目总体风格
产品价值 服务价值 人员价值
理念创新—出定位
思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破 点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋 律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
策略设计—出方案
量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且 具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设 计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。
城市总体经济概况
城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 土地条件及SWOT分析
近几年房地产运行情况分析 近期房地产市场运行情况分析 各区域房地产市场概况简析 房地产市场未来走势分析
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市场调研目的：
锁定购房阶层 计算市场容量 分析产品需求 预测销售价格 确定推盘时序
房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程包括以下步骤：
1. 市场定位：进行房地产项目市场定位，包括客户定位、产品定位、形象定位等。
2. 企划定调：整合项目卖点，确定USP，拟定广告总精神，包括项目定位
广告语，阶段广告主题及主题推广活动等。
3. 道具准备：包括楼书、折页、单页、户型单片、DM、简报设计类物料及礼品类物料等。
4. 现场包装：包括精神堡垒、LED、灯箱、围挡、楼顶广告、导视系统等。
5. 线上广告：微信、短信、户外看板、高炮、灯箱、横幅、楼梯块幅及报刊、电视、广播、门户网站等。
6. 公关推广：主要为开盘大型活动及各类主题活动及促销活动。
7. 销售准备：含组织架构，人员招聘，人员培训，销讲准备（如答客问、销售手册等）、沙盘演练等。
8. 线下管理：就是策略执行、场外拓客、展会巡展、流程执行、活动执行、现场逼定和合同管理等。
请注意，这只是一个大致的流程，具体实施时可能需要根据项目具体情况进行调整。
大型房地产项目的操盘关键
大型房地产项目的操盘关键房地产业作为一个重要的经济支柱，对于一个国家的经济发展和社会进步具有重要的意义。
大型房地产项目操盘关键因素的正确把握，对于项目的顺利实施、成功运作具有至关重要的影响。
本文将从多个角度，综合分析大型房地产项目的操盘关键，以期提供有益的参考。
一、市场调研与需求分析在进行大型房地产项目的操盘之前，首先需要进行全面而准确的市场调研和需求分析。
市场调研的内容包括但不限于当前房地产市场的发展趋势、各个项目所在区域的土地政策、经济发展水平以及城市规划等方面的信息。
需求分析则是对项目所要满足的人群的需求进行深入研究，包括但不限于购房者的购房需求、投资者的投资需求、租赁市场的需求等。
只有通过深入的市场调研和需求分析，才能准确把握市场的需求定位，为后续的规划设计和定价策略提供科学依据。
二、土地资源的合理选择与开发土地资源的合理选择与开发是大型房地产项目操盘的关键之一。
通过市场调研和需求分析，项目团队需要明确项目所处地区的土地资源特点和潜力，并依据市场需求和政策规定合理选择土地。
在土地开发过程中，需要注意合理规划土地的使用，确保资源的最优配置。
同时，对于一些有特殊价值的土地，可以考虑与政府合作，进行公共设施建设或社区建设，从而提升项目价值，对整个区域的发展产生积极影响。
三、项目设计与品质控制大型房地产项目的成功运作离不开优质的项目设计和品质控制。
项目设计需要根据市场需求和目标人群的偏好进行合理规划，包括但不限于建筑布局、公共空间设计、配套设施设置等。
在项目建设过程中，需要严格控制施工质量，确保项目的品质达到预期标准。
通过提升项目的设计水平和品质，可以增加项目的吸引力和竞争力，为投资者带来更高的回报。
四、营销策略与销售渠道的选择在大型房地产项目的操盘中，营销策略与销售渠道的选择是关键的一环。
营销策略应根据项目所处市场环境和竞争情况进行灵活调整，包括但不限于定价策略、市场推广、品牌建设等方面。
同时，选择合适的销售渠道也至关重要，可以通过与中介机构合作、通过网络渠道进行销售等方式来扩大项目的知名度和销售范围。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、概述房地产策划操盘是指对房地产项目进行全面规划和管理的过程，旨在实现项目的最大化利益和价值。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程，包括前期准备、项目规划、市场调研、销售推广和项目管理等环节。
二、前期准备1. 确定项目定位：根据市场需求和竞争情况，确定项目的定位和目标受众群体，明确项目的市场定位和差异化竞争策略。
2. 确定项目规模和投资额：根据市场需求和可行性研究结果，确定项目的规模和投资额，包括土地面积、建筑面积、开发阶段等。
3. 确定项目开发方案：根据市场需求和可行性研究结果，确定项目的开发方案，包括建筑类型、户型设计、配套设施等。
4. 确定项目预算和融资计划：根据项目规模和投资额，制定项目预算和融资计划，确保项目的资金需求得到满足。
三、项目规划1. 土地收购和规划：根据项目定位和规划要求，进行土地收购和规划工作，确保项目的土地资源符合项目需求。
2. 建筑设计和审批：根据项目规划和市场需求，进行建筑设计和审批工作，确保项目的建筑设计符合法律法规和市场需求。
3. 工程施工和监理：根据项目规划和建筑设计，进行工程施工和监理工作，确保项目的工程质量和进度控制。
4. 环境保护和安全管理：根据项目规划和法律法规要求，进行环境保护和安全管理工作，确保项目的环境友好和安全可靠。
四、市场调研1. 市场调查和分析：通过市场调查和数据分析，了解目标受众群体的需求和偏好，为项目的销售推广提供依据。
2. 竞争对手分析：对竞争对手进行调查和分析，了解其产品特点和市场定位，为项目的差异化竞争策略提供参考。
3. 定价策略和销售策略：根据市场调研结果，制定项目的定价策略和销售策略，确保项目的市场竞争力和销售收益。
五、销售推广1. 品牌建设和宣传推广：通过品牌建设和宣传推广活动，提升项目的知名度和美誉度，吸引目标受众群体的关注和购买意愿。
2. 渠道建设和销售团队培训：建立和培养销售渠道，培训销售团队，提高销售能力和服务水平，实现销售目标。
房地产操盘思路
房地产操盘思路
房地产操盘是一种以利用市场信息和资金实现高回报的投资策略。
随着我国房地产市场的不断发展，房地产操盘成为了许多投资者竞相追逐的领域。
下面，笔者将从以下三个方面分步骤阐述房地产操盘思路。
一、布局战略
房地产操盘的第一步是制定布局战略。
具体来说，就是要根据市场的趋势和发展前景，选择有潜力的地段和物业。
为此，操盘者需要具备对房地产市场的敏锐洞察力和丰富的行业经验。
同时，还需注重与市政府、开发商、金融机构等各方力量的协同合作，寻求最佳的地产资源和投资机会。
二、资金运作
房地产操盘的第二步是进行资金运作。
在进行房地产操盘时，投资者需要掌握丰富的资金来源和用途。
比如，可以利用自有资金或银行贷款进行投资，也可以通过债券发行等融资方式获得额外资金。
此外，还要注重对资金的有效配置和运作，实现资金的灵活运用和最大化利润。
三、价值升值
房地产操盘的第三步是通过价值升值实现高回报。
在房地产市场中，投资者可以通过开发、销售、租赁等多种方式，增强项目的价值和市场份额，从而获得更多的利润。
操盘者需要注重市场导向和客户需求，开发出符合市场需求的高品质房产产品，提高项目的附加值和升值空间。
同时，还要注重拓展客户渠道和市场份额，实现产品的销售和回款。
综上所述，房地产操盘是一种高风险、高回报的投资策略。
要想在这个领域取得成功，投资者需要具备深入行业了解，独到的战略思维和灵活的资金管理能力。
只有全面掌握房地产操盘的思路和实现过程，才能在这个领域中抢占市场先机，实现飞跃式发展。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、概述房地产策划操盘是指在房地产项目开辟过程中，通过制定合理的策划方案和有效的操盘流程，实现项目的顺利推进和高效运作。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程，包括前期准备、项目策划、操盘执行和后期总结等环节。
二、前期准备1. 项目调研：对目标地区的市场需求、竞争状况、政策环境等进行调研，为后续策划提供依据。
2. 团队组建：根据项目需求，组建专业的策划操盘团队，包括市场研究员、规划设计师、销售专员等。
3. 资金准备：确保项目所需的资金来源充足，并与相关金融机构进行沟通，确保融资渠道畅通。
三、项目策划1. 定位策划：根据市场调研结果，确定项目的定位和目标客群，制定相应的销售策略和推广方案。
2. 规划设计：与规划设计师合作，进行项目规划和设计，包括土地利用、建造风格、公共设施等方面的规划。
3. 营销策划：制定全面的营销策略，包括定价策略、推广渠道选择、广告宣传等，以吸引潜在购房者。
4. 销售预测：根据市场需求和项目定位，预测销售额和销售周期，为后续的销售工作做出合理的安排。
5. 风险评估：对项目进行风险评估，包括市场风险、政策风险、资金风险等，制定相应的风险应对措施。
四、操盘执行1. 市场推广：根据营销策划方案，通过多种渠道进行市场推广，包括线上线下媒体宣传、展览活动等。
2. 销售管理：建立完善的销售管理体系，包括销售流程、客户管理、合同签订等，确保销售工作的顺利进行。
3. 资金管理：严格控制项目的资金使用，确保项目的资金链畅通，及时支付各项费用，并与金融机构保持良好的合作关系。
4. 施工监督：与施工单位进行密切合作，监督项目的施工进度和质量，确保项目按时交付。
5. 售后服务：提供优质的售后服务，包括物业管理、维修保养等，增强客户的满意度和忠诚度。
五、后期总结1. 项目评估：对项目进行全面的评估，包括销售情况、市场反馈、盈利情况等，总结经验教训，为下一步的项目策划提供参考。
2. 团队总结：与策划操盘团队进行总结会议，评估团队成员的表现，提出改进意见，为团队的发展提供指导。
房地产开发项目盘活方案
房地产项目盘活方案一、项目情况（一）项目基本情况项目为房地产开发有限公司开发建设的商住项目，项目占地96.6亩，建筑面积11.37万㎡，商品房总套数366套，包含联排40套、合院44套、叠拼246套、洋房36套四种产品以及3500平米沿街商业。
项目总投资6.5亿元，其中土地投资约1.5亿元、工程建设投资约5亿元。
现已完成工程建设产值约2.6亿，剩余产值约2.4亿，实际已支付工程款约1.6亿元，公司计划再投入约1.2亿元完成工程整体建设，项目完工后累计欠付工程款约2.2亿元，预计形成资产约7亿元。
（二）项目销售情况项目于2018年6月启动后，得到了市场的高度关注和认可，联排、合院等产品一度热销。
截止2023年1月底，已累计签约61套（其中联排14套、合院16套、叠拼20套、洋房11套），已签约合同总金额1.2亿元。
项目调整交房方式后，10位业主选择精装转毛坯需退装修款约595万元。
如后期业主全部选择毛坯交付，需退装修款2966万元。
项目前期认购60套，已收取认购金5295万元（不含退房退款12套认购金额）。
办理退房退款12套（应退认购金额562万元，已退90万元），剩余认购48套（其中联排22套，合院16套，叠拼7套，洋房3套）。
如项目2023年能实现交房，认购客户签约后预计回款3916万元（已认购未签约的全部按毛坯交房方式计算）。
（三）项目建设情况目前，所有楼栋均已完成主体工程建设工作，其中洋房（1栋）、合院（4栋）、联排（7栋）、叠拼（3栋）土建工程均已基本完成，具备精装修进场条件，剩余叠拼（13栋）土建工程已完成约70%；消防、配电、给排水、景观绿化、精装修等配套安装工程根据土建工程推进情况均已进场开展工作。
二、存在问题（一）项目销售方面1.违约赔偿及退款风险。
按前期已签约61套《商品房买卖合同》相关条款约定，我司应于2021年12月31日完成商品房交付。
目前，项目已逾期交房14个月，构成实质性违约。
房地产项目成功销售操盘手册
房地产项目成功销售操盘手册导语：房地产项目销售是一个庞大而复杂的过程，需要从项目规划、市场定位、销售策略、推广手段到售后服务等多个方面进行全面考虑和执行。
本手册旨在提供一种系统而全面的方法，帮助操盘人员成功销售房地产项目。
第一章：项目规划项目规划是销售成功的基础，操盘人员在项目规划阶段需要做以下几个方面的工作：1. 定位目标市场：了解目标市场的需求和特点，包括人口结构、消费能力、购房倾向等。
2. 确定产品定位：根据目标市场需求和竞争情况，确定产品的定位和特点，例如高档住宅、商业办公楼、商业综合体等。
3. 确定项目规模和成本：根据市场需求和投资预算，确定项目的规模和成本，包括土地面积、建筑面积、价格等。
4. 确定项目周期：根据项目的规模和预算，确定项目的周期，包括建设周期和销售周期。
第二章：市场调研市场调研是销售成功的前提，通过市场调研可以了解市场需求和竞争情况，为销售策略的制定提供依据。
在市场调研阶段需要做以下几个方面的工作：1. 收集市场数据：通过调查问卷、人口统计、市场报告等方式收集市场数据，包括人口结构、消费能力、购房倾向等。
2. 调查竞争对手：了解竞争对手的产品定位、价格、销售策略等，以便制定有针对性的销售策略。
3. 考察消费者需求：通过实地走访、问卷调查等方式了解消费者对房地产的需求和偏好，以便调整产品定位和促销手段。
第三章：销售策略销售策略是销售成功的关键，通过制定合理的销售策略可以吸引目标客户、提高销售转化率。
在销售策略制定阶段需要做以下几个方面的工作：1. 定义目标客户：根据市场需求和项目定位，明确目标客户的特点和需求，例如年龄、职业、收入水平等。
2. 制定销售目标：根据市场调研和项目规划，制定销售目标，包括销售数量、销售额等。
3. 确定销售方法：根据目标客户和项目特点，确定销售方法，包括线上销售、线下销售、合作销售等。
4. 制定营销计划：根据销售目标和销售方法，制定营销计划，包括广告宣传、促销活动、公关活动等。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、引言房地产策划操盘是指在房地产项目开发过程中，通过制定合理的策划方案和操盘流程，以实现项目的最大化利益和市场竞争力。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程，包括前期准备、策划方案制定、操盘执行和后期评估等环节。
二、前期准备1. 市场调研：对目标市场进行深入调研，了解市场需求、竞争情况、投资环境等，并分析市场潜力和项目可行性。
2. 目标定位：根据市场调研结果，明确项目的目标定位，确定项目类型、规模、定位等，并制定相应的市场营销策略。
3. 资金筹措：确定项目所需的资金来源和筹措方式，包括自筹资金、银行贷款、合作开发等，制定详细的资金筹措计划。
三、策划方案制定1. 规划设计：根据项目的目标定位和市场需求，进行项目规划设计，包括土地利用规划、建筑设计、景观设计等，确保项目的可行性和市场竞争力。
2. 营销策略：制定项目的营销策略，包括产品定位、推广渠道、销售价格、销售周期等，以提高项目的销售效益。
3. 运营管理：制定项目的运营管理方案，包括物业管理、客户服务、品质控制等，以确保项目的长期稳定运营。
四、操盘执行1. 土地收购：根据项目的规划设计和市场需求，进行土地收购谈判，并签订土地购买合同。
2. 建设施工：根据规划设计和建设方案，进行项目的建设施工，包括土建施工、装修装饰、设备采购等。
3. 市场推广：根据营销策略，进行项目的市场推广活动，包括广告宣传、销售推广、客户关系维护等。
4. 销售交付：根据销售合同和交付标准，进行项目的销售和交付工作，确保客户满意度和销售收入。
5. 运营管理：根据运营管理方案，进行项目的物业管理、客户服务、品质控制等工作，确保项目的长期稳定运营。
五、后期评估1. 成本控制：对项目的成本进行控制和评估，包括土地成本、建设成本、营销成本、运营成本等，以提高项目的盈利能力。
2. 市场反馈：根据市场反馈和客户满意度调查，评估项目的市场竞争力和口碑效应，并进行相应的调整和改进。
房地产项目小股操盘模式和管
加强合同管理，明确各方权利义务，防范合同纠纷和法律 风险。
法律咨询与支持
聘请专业律师提供法律咨询和支持，确保项目合法合规推 进。
05
小股操盘模式的案例分析
成功案例一：某住宅项目的小股操盘模式
总结词
高效决策、资源整合
详细描述
该住宅项目采用小股操盘模式，通过引入经验丰富的操盘手作为核心管理团队， 实现了高效决策和资源整合。在项目策划、设计、施工等各个环节，操盘手凭借 丰富的经验和资源，优化了项目流程，降低了成本，提高了项目品质。
利益分配
根据合作协议约定的利益分配方案，进行利润分配或亏损分担。
项目总结
对项目全过程进行总结，提炼经验教训，为未来项目提供参考。
04
小股操盘模式的管理要点
团队建设与人才培养
建立高效协作的团队
01
选拔具备专业知识和丰富经验的成员，形成高效协作的团队。
人才培养与提升
02
定期组织培训和交流活动，提升团队成员的专业技能和综合素
特点
以小股操盘模式运作的房地产项 目，通常由专业的管理团队进行 项目管理，企业通过股权投资获 得收益，同时承担较小风险。
小股操盘模式的应用范围
01
适用于大型房地产企业，在多个 项目中进行分散投资，降低整体 风险。
02
适用于中小型房地产企业，通过 与大型企业合作，共同开发项目 ，实现资源共享和优势互补。
人才培养
加强人才培养和引进，建立完善的人才管理体系，为小股操盘模式提供充足的人才支持。
专业化需求
提高专业化水平，加强团队建设和知识积累，提升项目管理人员的专业素养和技能水平。
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房地产项目操盘方案
第一章 进场前 第一部分 营销组织
一、人员的筛选：
1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1) 是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2) 简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3) 简历中能展现自身的才华和特长； 4) 简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；
2、面试： Ø 让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 Ø 面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。 Ø 面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌 ※谈吐是否流畅 ※简历的真实性 ※专业表现能力 ※其他才华体现
3、面试中提问： 1) 简历的真实性 Ø 你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？ Ø 能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？ Ø 能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？ Ø 能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？ 2）激励此人工作的动力是什么： Ø 你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？ Ø 你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？ Ø 你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么? 3） 此人是否能配合经理并与其他同事合作： Ø 你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？ Ø 当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？ Ø 你怎么看待被别人误会？ Ø 你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？ 4） 此人是否正直、诚实： Ø 能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？ Ø 你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？ Ø 你的上司对你的评价？你对上司的评价？ 5） 此人的专业度： Ø 能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？ Ø 你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？ Ø 能谈谈你对某某商圈的看法吗？ Ø 你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？ Ø 你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？ 附表：《应聘人员复试初评表》、《录用通知单》 二、售楼处管理制度： 1、 人员分工： Ø 项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。 Ø 项目助理1名：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作；参与项目销售管理；项目数据库的建设及管理；置业顾问的培训工作。 Ø 置业顾问若干：工作主要是参与项目的营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及相关销售文件的制作。 Ø 实习试用人员：接受培训，辅助项目工作。 2、 案场制度： Ø 考勤制度：签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度 Ø 仪表规范：着装礼仪、仪态规范、仪表规范 Ø 售楼处现场规范： Ø 售楼处行为规范：操作规范、电话接听要求 Ø 服务规范：售前服务、售中服务、售后服务 Ø 销售工具准备：销售手册整理规范、置业顾问必备资料夹、售楼处常用表格准备。 Ø 售楼处会议规范：晨会、夕会（做会议纪要） Ø 具体工作要求：接待流程、成交确认、填写预约书（认购书）/合同要求、填写相关表格、客户回款、银行按揭资料 Ø 市场调研工作
三、培训
第一阶段：公司新员工培训 Ø 企业简介 Ø 公司规章制度 Ø 公司历年案例简介
第二阶段：销售基础培训 Ø 礼仪、行为规范 Ø 房地产基础知识 Ø 营销理念 Ø 案场规章管理制度 Ø 置业顾问素质（销售人员基本要求） Ø 房地产政策法规 Ø 房地产开发流程 Ø 市场调研 Ø 销售基本流程 Ø 销售技巧 Ø 合同解读及签约流程 Ø 售后客服工作（客户跟踪） Ø 银行按揭办理流程及计算
第三阶段：项目情况培训 Ø 开发商的公司介绍（公司架构、管理制度、开发理念、、开发业绩） Ø 项目介绍（包括项目特色、规划、间隔、建筑、配套、功能、管理）（应有项目的策划理念） Ø 项目卖点（项目各方面优势） Ø 统一说辞 Ø 市场分析（本地区商用物业市场状况、市场发展趋势、项目的竞争优势等） Ø 对手分析（竞争对手的优劣情况分析、成功项目的经营情况）
第四阶段：销售实战演练 Ø 模型介绍（现场演练模型介绍的要点和方法） Ø 现场路线（看房路线的行进方向和沿线的介绍要点） Ø 洽谈练习（同事之间一对一的解说、推介、洽谈练习） Ø 成交练习（签认购书、收定金、销售控制、签约、交首期、办理按揭等成交过程各个程序的工作练习） 第二部分 销售文件
一、 管理工具文件：
1、 公司人事制度表格： 1) 考勤类：城市年轮公司请假单、加班登记表、员工外出登记表、 2） 员工情况：员工调动申请表、员工增补申请表、员工奖惩建议申请表、员工个人情况登记表、员工辞职申请审批表 3） 交接类：项目经理工作交接单、员工辞职交接单、部门工作联系单 4） 其他：城市年轮事故报告单 2、售楼处现场管理： 1) 客户接待：售楼处日报表、客户登记表、客户资料汇总表(电子版)、来电客户登记表 2) 员工日常工作报表：会议纪要、项目排班表、备用金支出明细表、费用预测（月）、考勤表、实际开支明细、收款清单、应收款清单、个人考核表（各阶段）、市调表格 3) 经理日常报表：周成交报表、周工作计划、月总结报告、工作月报（各阶段）、考核表、营销事业部申请表、 4) 财务类报表：销售佣金计算表、员工提成表 5) 培训类报表：各个阶段培训计划及人员培训反馈 3、与开发商交接文件： 文件交接单、优惠价申请表、工程变更申请表
二、 开发商背景熟悉： Ø 开发商的基本情况：公司成立时间、营业执照、注册资本、资质等级。 Ø 公司架构：部门组成、下属子公司、主要人员名单。 Ø 开发理念：现存量土地情况 Ø 开发业绩：在哪个城市开发过项目，开发过哪些项目，具体项目名称，得过何种荣誉。 Ø 建筑商的背景 Ø 物业公司的背景
三、 项目报批进展： 下面就从开发商取得土地使用权开始应取得（应结合当地政府的有关文件规定办理） 1、向计划局提出立项申请：根据规划要点进行小区规划设计和施工图设计 2、向地名委员会确认项目名称（取得认可） 3、由规划部门通过规划图和施工图（有些地区国土、规划是两个部门） 4、向以下各部门提出申请批准报告： Ø 人防办：对图纸的人防设施进行审批，并按审批意见修改； Ø 环保局：对有关环境影响的设施审查； Ø 消防局：对图纸的消防分区、消防设施进行审批，并按审批意见修改； Ø 供电、供水、煤气、邮电部门：请供电、煤气对设备、接口等进行审批，并按审批意见修改；请供水公司对接口指定位置；按规定收缴增容费。 Ø 市政、绿化部门：请市政部门对排污指定接口和排污线路审批，对拟开发地块中如需砍伐树木、消除绿地报请绿委审批。 Ø 城管、交通：项目建设需在道路上开口的，向交管部门申请道路开口位置。 5、招标办：按当地政府规定，对项目建设、设备采购进行招标的，需按批准及规定的流程开展招标工作。 6、 建设局：开工前向建设局申请报建，取得《开工许可证》，按规定缴纳报建费、墙改基金、散装水泥基金等（按当地政府的规定）。 7、质监站：向当地的质量监督部门申请，请对施工项目进行质量监督，并缴纳质监费用。 8、测绘部门：进行建筑面积计算。 9、选择监理公司和进行工程招标 10、档案馆：按建设项目归档规定，向当地档案馆移交建设项目档案。
四、 项目相关资料收集： 1、 项目的资料：户型图（每套及每层的）、总平图、海报、施工图、开发商资料、模型、外立面图、中庭景观图、工地现场照片、售楼处现场照片、住宅的智能化（新风系统、楼宇可视对讲、停车场管理、社区服务等）、小区配套（会所、游泳池、网球场、幼儿园等）、交通（到项目的各辆公交车线路）。 2、 项目小区现有周边配套（市场、商场及大型超市、中小学、幼儿园、医院、健身娱乐场所、银行、邮局、政府机构、公园、广场等）及道路的规划（最好从规划局取得，如即将兴建的公园、广场、政府大楼、道路、桥梁等）。 3、 项目所在区域的剪报（关于周边大型项目的进展、交通变更、政策法规等）。 4、 项目周边楼盘的情况（包括新楼盘的详细情况、二手房的价位及销售情况）
第三部分 项目定位 一、案场选址包装：
1、选址决策模式： n 吸引途径客源。在楼盘销售中，途径客源一般占相当大的比例，一些楼盘的成交客户中，途径的客源甚至比传媒广告所吸引的成交客户比例还要大，而吸引途径客户的重要途径就是楼盘现场的包装。从这方面考虑，楼盘卖场应尽可能选在主干道或人流量密集的地方。 n 尽可能地利用规划中的建筑物。如会所、酒店、商业中心、学校、停车场等，先把项目整体规划中的“其中一域”做出来，并以规划中的水景、园林、广场等等加以配合，形成一个及具冲击力的实景卖场体系，将未来的生活模式局部实地提前展现出来，这样产生的效果是临建售楼处无法比拟的。 n 项目开发方面的考虑。对小规模项目来说，由于场地的限制，要考虑售楼部的选址会不会影响到工程的施工。而对于大型项目来说，就要考虑到项目的开发部署一般不太可能将卖场放在这一端，而楼盘开发时先开另一端，售楼部的地址应尽可能选在项目首期开发区域范围内。 n 楼盘形象方面的考虑。对于地块狭长或者地块较大的楼盘，要考虑放在哪个部位更能提升项目的市场价值或更能提高项目的正面形象。
2、选址原则 ◆位置显眼，有利于展示项目形象，最好迎着主干道（或主人流方向），在进行营销活动时，易于吸引过往人流。 ◆交通便利，有利于置业者快捷到达。人车都能方便到达，且有一定车位，最好也能方便到达样板房。场地扩充性较强，停车方便与交通疏通容易。 ◆位置相对固定，与施工时序高度结合。营销中心位置要相对固定，与施工场地容易隔离、现场安全性高，不能因为施工时序的推进而经常变动。营销中心场地广阔或环境和视线较好，便于开展大型主题营销活动。
3、售楼处包装及室内外展示设计 1）室外展示设计包括：销售中心大门横眉、路旗、广告牌、绿化小品、围墙等。 l 售楼部形象墙设计。包括项目的标志（或VI）、销售中心的形象墙（或门面、LOGO墙）等。其中形象墙是影响人的第一感觉的重要视觉因素，可以改变客户对项目的看法，因此设计必须大胆、新颖、有效、使整个售楼处焕然一新。 对客户视线可及地墙面要进行美化和装饰，可以上裱喷绘，也可用色彩直接上绘。墙上的内容可以仅仅是楼盘的LOGO和售楼电话，也可根据其所在位置通过结合灯箱、广告牌来昭示和展示楼盘的形象和卖点。 l 大门：一个物业的大门口，犹如人之脸面，你的全部的内涵、气质、神韵、品格，甚至小区的整体建筑风格，都首先通过它表现出来。它向全社会传达出该物业的第一直观印象。所以大门口的设计和装璜，是关乎全局成败的大问题，务必倾发展商之全力，按顶级设计和施工进行建造。 l 工地围板：可以直观的显示发展商的实力、态度和责任心，同时可以表现建筑的规模、档次和水平。因此，要用好工、好料、好的宣传（企业标志和漫画），上面还要插精工制作的彩旗。 l 样板房：是未来房屋成形之后的模拟，是整体建筑水平之代表，也是发展商企业理念之窗口和联系消费者的桥梁。样板房能推动和刺激人们最终下决心购买。精美装修的同时要注意不过份超面积、超标准装修，以免引起买家逆反心理。 l 室内展板 ：制作精良的室内展板，可以予人赏心悦目的愉快感受，同时可以暗示出发展商一丝不苟的精神和亲切有礼的服务态度和上乘的水准。因此要用电脑喷绘等手段来制作。高档一些的可用玻璃或进口有机玻璃制作。 l 大门外路牌：路牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大，效果越好。而对于楼宇这种特殊的商品来说，路牌是最直观、最动人、最有气势的媒体，因此必须采用。（市区其他地方也需要采用，形成网络。）