房地产权属法律制度(业主建筑物区分所有权
商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析 商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析 厦门大学法学院兰翔 所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。
目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型 1 立体停车位，即 住宅小区里独立建设的多层经营性停车位；2 住宅小区地面停车位；3 楼 房首层架空层停车位；4 楼房地下停车位；5 楼房屋顶平台停车位。
要准确界定不同类型停车位的产权归属，就必须根据建筑物区分所有 权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
一建筑物区分所有权制度的分析 分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性，而这必须 根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为 由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分 时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权 的结合。
区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和 收益，并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包 括两个方面，即专有部分和共有部分。
专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立 建筑构造和独立使用功能的部分。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的 建筑部分。
专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体，它必 须具备以下的条件 1、 具有独立的建筑结构； 2、 具有独立的使用功能； 3、 通过登记后，具有法律上的独立性。
除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的 客体。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，对 于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定，导致停车位的产权 归属状况较为混乱。
但根据以上建筑物区分所有权客体的条件，我们可以区分不同类型停 车位是属于专有权客体范围，还是属于共有权客体范围。
涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些
涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些?涉及物业公共收益问题的法律、法规、规章、规范性文件主要包括如下内容:一、《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
二、《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
建筑物区分所有权纠纷案法律关系分析及办案思路——南京罗巍律师
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
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9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
关于江阴市凯发物业管理有限公司诉蒋秋玲、赵宇萍建筑物区分所有权纠纷案法律关系分析及办案思路一、关于车库权利归属根据《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及房屋登记管理相关规定，对于车库的归属应该区别对待：1、对于建筑区划内，具有规划的车位，可以办理车位产权证，原始产权属于开发商，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处分；2、对于占用公用的道路或者其他场地非规划的车位，不可办理车位产权证，属于公用设施，归全体业主共有。
本案中，关于争议车库的权属，应当去建设部门查询《建设规划许可证》并去房产部门查阅是否有房产证，如该车库具有规划许可，可以办理房产证，则原始产权归开发商，即江阴市城镇建设综合开发有限公司（下简称“开发公司”）可以对车库享有所有权，可以对其进行处分。
如果该车库不在规划范围内，无法办理房产证，或者已经赠送给了其他业主，则开发商对车库无所有权，则开发公司对于车库协议构成根本违约，可以据此解除合同。
相关法条：1、《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
经济法 第三章_物权法
所 有 权 法 律 关 系
（二）所有权法律关系的内容 1、占有 占有权能是指所有权人对标的物实际掌握、 控制的权能。 2、使用 使用权能，是指不毁损物体或变更其性质， 而按照物的性能和用途加以利用，以满足 生产或生活需要的权能。 3、收益 收益权能，是指依法收取由原物产生出来 的新增经济价值的权能。 4、处分 处分权能，是指依法对标的物进行处置， 从而决定其命运的权能。处分权能是所有 权内容的核心，是否享有处分自由标志着 所有权是否完备。
第四节 保护所有权的方法
第五节 国家、集体 和私人所有权
国家所有权
国 家 所 有 权
国家专有财产（基础设施依法 为国家所有。国家专有财产的 所有权主体不变） 非国家专有财产（如国企财产， 非国家专有财产的所有权主体 可变） 国务院代表国家行使国有资产 所有权，各级国家机关国有事 业单位在授权范围依法行使国 有资产所有权
所 有 权 法 律 关 系 的 客 体
所有权法律关系的客体还包括 特殊的物
某些类型的物因其性质、作用的特殊 性或因人们观念上的特殊原因，在法律上 具有特殊的意义和地位。 （一）货币 （二）有价证券 有价证券属于一种特殊的物，其特殊性表 现在如下几个方面： 1、代表一定的财产权利 2、有价证券与证券上所记载的权利不可分 离 3、有价证券的义务人是特定的 4、有价证券义务人负有无条件的证券即付 单方义务
性
物
权 的 效 力
一、物权效力的概念 1、排他效力 2、优先效力 3、追及效力
第二节 物权的产生和消灭
物 权 的 产 生
原始取得 1、生产 2、收益 3、没收 4、无主财产
房地产基本制度与政策 (3)
《房地产基本制度与政策》一、单项选择题1.保障性住房不包括（）。
A.商品住房B.公共租赁住房C.限价商品住房D.经济适用住房『正确答案』A『答案解析』本题考查的是住房保障制度。
保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。
参见教材P7。
2.下列（）项目的建设用地使用权期间届满，自动续期。
A.宾馆B.超市C.住宅D.加油站『正确答案』C『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。
依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
参见教材P34。
3.某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（）年。
A.40.5B.44.5C.45.5D.60.5『正确答案』A『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的出让年限。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地最高出让年限50年，现在该工业用地出让年限比法定最高出让年限少5年，即出让年限为45年，收益年限＝45-0.5-4＝40.5年。
参见教材P33。
4.某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。
A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.地产行业主管部门D.房屋征收实施单位『正确答案』A『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。
房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。
房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
参见教材P55。
5.对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（）之日的市场价格。
A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告D.房屋征收补偿评估报告送达『正确答案』B『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2024全新《房地产法》ppt课件
目录
房地产法概述土地使用权制度房屋所有权制度房地产开发建设管理房地产市场监管与税收制度物业管理与服务制度争议解决与法律责任制度
01
CHAPTER
房地产法概述
调整房地产开发、交易、中介服务及管理等过程中产生的各种社会关系的法律规范的总称。
房地产法的定义
规范房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展。
地方政府房地产管理部门
明确房地产交易的流程、条件、合同等要素，保障交易双方的合法权益。
交易规则
信息披露制度
价格监管
要求开发商和中介机构充分披露房地产项目信息，提高市场透明度。
对房地产价格进行监测和调控，防止价格过快上涨和泡沫产生。
03
02
01
房产税
土地增值税
契税
个人所得税
01
02
03
04
按照房产的评估价值或租金收入的一定比例征收，用于调节房地产市场和增加财政收入。
运作方式
审议和批准物业管理公司的选聘、物业服务合同的签订等重大事项，监督物业管理公司的服务行为。
业主大会职责
协助业主大会履行职责，处理日常事务，协调业主与物业管理公司之间的关系。
业主委员会职责
07
CHAPTER
争议解决与法律责任制度
违反合同约定或侵犯他人权益的，应承担民事责任，包括赔偿损失、支付违约金等。
民事责任
违反《房地产法》规定，受到行政处罚的行为人应承担行政责任，如罚款、吊销执照等。
行政责任
严重违反《房地产法》规定，构成犯罪的行为人应承担刑事责任，接受刑罚制裁。
刑事责任
案例二
某中介公司违规收取高额中介费，被监管部门处以罚款并吊销执照。该案例说明了中介公司应遵守相关法律法规，不得乱收费。
第二章 房地产基本制度与房地产权利第三节 我国房屋基本制度综合练习与答案
第二章房地产基本制度与房地产权利第三节我国房屋基本制度综合练习与答案一、单选题1、房屋征收的主体是国家，通常是由（）以行政命令的方式执行。
A.省级人民政府B.市、县级人民政府C.市级国土资源局D.市、县级土地局【参考答案】：B【试题解析】：房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。
房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。
2、（）是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房体困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
A.廉租住房B.经济适用住房C.限价商品住房D.市场价商品住房【参考答案】：B【试题解析】：经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
3、下列不属于业主的建筑物区分所有权基本内容的是（）。
A.专有部分的所有权B.建筑区划内的共有部分享有共有权C.共有部分的出租权D.共有部分享有共同管理的权利【参考答案】：C【试题解析】：《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了以下三个方面的基本内容：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
4、我国政府始终把（）作为城镇住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
A.改善居民居住条件B.改善居民生活品质C.降低房地产价格D.保持房地产价格的稳定【参考答案】：A【试题解析】：住房问题是重要的民生问题，我国政府高度重视解决居民住房问题，始终把改善居民居住条件作为城镇住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
5、我国城镇住房制度改革经历了三个阶段，其中不包括（）。
第二章物业管理的理论基础
三、共有部分共有权
共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或 管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所 享有的占有、使用和收益的权利。 共有部分共有权的三个层次： 第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路， 属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台 湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见 说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天 花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或 部分区分所有权人共有。
3．最后粉刷表层说 该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、 柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则 属于共同所有部分。
（二）业主大会与物业服务企业
物业服务企业接受业主大会的委托提供物 业管理活动，因此，业主大会与物业服务 企业构成物业管理中的第二层委托代理关 系。
根据委托代理理论可知，在签订物业服务 合同之前，业主为规避物业服务企业的隐 瞒信息行为会导致逆向选择；在签订物业 服务合同之后，则会发生物业服务企业物 业不负责任、偷懒、故意加大物业服务成 本等道德风险问题。
（二）权利和义务
权利包括两方面：第一，对共有部分具有 使用权，此为共有权人的一项基本权利； 第二，对共有部分具有收益权，即共有权 人可以取得因共有部分所生的收益的权利。
房地产法名词解释
名词解释房地产市场：指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
基本农田保护区：是依据土地利用总体规划和依照法定程序础定的特定保护区域。
实行基本农田保扩区制度是保护耕地的一项基本的措施。
建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。
房地产权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权屈关系的行为。
房地产相邻权：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
临时安置补助费：是指对被拆迁人因迁离原居地而在生活上所增加的—些额外支出费用的补偿。
商品房预售：是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给买者的行为。
房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地户以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
城市房屋拆迁管理体制：是指由城市拆迁管理机构及其管理职责、管理程序、相关关系等组成的有机整体。
物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理．维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收人家庭出售的住房。
业主委员会：是经业主大会选举产生并经房地产行政管理部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
物业管理服务合同：是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利义务的书面协议。
楼顶归属相关法律规定(3篇)
第1篇一、引言楼顶，作为建筑物的一部分，其归属问题一直是法律实践中争议较大的焦点。
在我国，楼顶的归属涉及物权法、土地使用权法、城市规划法等多个法律领域。
本文将从楼顶的界定、楼顶归属的法律法规、楼顶使用权的取得与行使等方面进行探讨。
二、楼顶的界定楼顶，是指建筑物顶部覆盖的平面或曲面空间。
从法律角度而言，楼顶可以分为以下几种类型：1. 屋顶：指建筑物顶部覆盖的平面或曲面空间，用于防水、保温、隔热等作用。
2. 露台：指建筑物顶部覆盖的平面空间，一般不用于居住，但可用于休闲娱乐、晾晒等。
3. 阳台：指建筑物侧面或屋顶设置的室外平台，用于居住者通风、采光、晾晒等。
4. 屋顶花园：指在屋顶上种植植物，形成具有观赏、休闲功能的场所。
三、楼顶归属的法律法规1. 《物权法》《物权法》是我国调整物权的核心法律，其中对楼顶归属问题有明确规定。
根据《物权法》第70条规定，建筑物区分所有权人对共有部分享有共有和共同管理的权利。
楼顶作为建筑物的一部分，属于共有部分，其归属问题应按照共有原则处理。
2. 《土地使用权法》《土地使用权法》规定了土地使用权制度，明确了土地使用权人的权利和义务。
根据《土地使用权法》第12条规定，土地使用权人依法享有土地使用权，但不得损害他人合法权益。
楼顶作为土地使用权范围内的附属设施，其归属问题应参照土地使用权制度处理。
3. 《城市规划法》《城市规划法》规定了城市规划的基本原则和制度，明确了城市土地的规划、利用和保护。
根据《城市规划法》第18条规定，城市规划应当合理布局，保护生态环境，提高城市功能。
楼顶作为城市规划范围内的建筑物附属设施，其归属问题应遵循城市规划法的规定。
4. 《建筑物区分所有权解释》《建筑物区分所有权解释》对建筑物区分所有权制度进行了详细解释，明确了建筑物区分所有权的范围、内容、行使方式等。
根据《建筑物区分所有权解释》第6条规定，楼顶作为建筑物的一部分，属于建筑物区分所有权的共有部分。