苏州新区房地产开发项目可行性分析报告
苏州铁路可行性研究报告
资金筹措是项目实施的关键。苏州铁路项目的资金来源包括政府投资、银行贷款、企业自筹等。项目资金筹措计划需确保资金来源的稳定性和合理性。
3.财务效益
苏州铁路项目的财务效益分析主要包括收入预测、成本分析和利润预测。根据市场需求和票价设定，预计项目运营后年收入可达XX亿元。成本分析包括运营成本、维护成本、折旧等。利润预测则基于收入和成本的差额，预计项目具有良好的盈利能力。
2.技术指标
技术指标是衡量铁路项目技术性能的重要标准。苏州铁路项目的技术指标包括线路长度、设计时速、最小曲线半径、最大坡度等。这些指标需符合国家铁路标准，并满足苏州地区的实际需求。
3.技术优势
苏州铁路项目的技术优势主要体现在以下几个方面：
采用成熟的技术方案，确保项目实施过程中的技术可行性；
高效率的运输能力，能够满足大量乘客的出行需求；先进的信号ຫໍສະໝຸດ 统，提高铁路运行的安全性和准时性；
节能环保的设计理念，符合国家可持续发展战略。
财务分析是评估项目经济合理性的重要环节。以下是苏州铁路项目的财务分析：
1.投资估算
投资估算是项目财务分析的基础。苏州铁路项目的投资估算包括建设成本、设备采购成本、土地征用成本、前期费用等。根据市场调研和类比分析，项目总投资约为XX亿元。
四、风险评估
在铁路项目的实施过程中，风险评估是必不可少的环节，它涉及到项目可能面临的各类风险及其对项目实施的影响。以下是苏州铁路项目的风险评估：
1.政策风险
政策风险主要包括国家政策变动、地方政策调整以及法律法规变化等因素。苏州铁路项目需密切关注国家铁路建设政策、土地征用政策、环保法规等，确保项目符合政策要求。同时，项目实施过程中应积极应对政策变动，以减少对项目的不利影响。
土地研究报告.doc
土地研究报告苏园01地块土地报价研究报告第一章总论第二章市场调研与产品定位第一节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品方案初步优化第三章初步规划与方案优化第四章投资估算第五章财务评价第一节投资分类第二节投资使用计划第三节销售收入及销售税金计算第四节资金筹措计划的编制第五节土地基本报价方案第六节多因素变化土地价格临界点分析第七节风险分析第一章总论一、项目名称苏园01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。
二、、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州州铭星软件科技有限公司。
三、地块位置及环境本地块块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，，呈东西向长条形，长米，宽至米。
东临湖畔，北面与澜韵韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。
南面为空地。
1、园区概况苏州工业园区开发建设7年多来，取得了了令人瞩目的成绩。
园区的房地产开发也取得了辉煌的成就就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的的安家落户之地。
苏州工业园区的房地产于1996年开开始开发建设。
近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约约占市区总开发量的一半。
2001年8月底，区内累计住住宅开工面积万平方米，竣工交付万平方米。
在园区管委会会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到到了购房者的青睐。
目前在园区楼市，小高层住宅已与多层层住宅一样旺销。
到2001年底，园区已建和在建的小高高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。
目前，园区房地地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先先。
园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之之路。
关于对控股子公司苏州天泽信息科技有限公司增资的可行性研究报告
关于使用超募资金对控股子公司苏州天泽信息科技有限公司增资的可行性研究报告天泽信息产业股份有限公司报告日期：2013年09月一、项目概况苏州天泽信息科技有限公司（以下简称“苏州天泽”或“标的公司”）系天泽信息产业股份有限公司（以下简称“本公司”或“天泽信息”）控股子公司，注册资本为人民币1000万元，本公司持有其90%股权。
为增强苏州天泽的资本实力，加强其发展后劲，提高其核心竞争力和抵御市场风险的能力，公司结合实际经营情况，经审慎研究、规划，拟对苏州天泽进行增资。
本次增资完成后，标的公司注册资本为5000万元。
二、项目主体情况（一）股东情况简介1、天泽信息公司成立于2000年，专注于提供车联网IT服务及配套软硬件，致力于打造车联网运营蓝海市场龙头企业。
2011年，公司在深交所创业板成功挂牌上市（证券代码为“300209”，公司商标为“TIZA），品牌知名度和行业影响力得到了明显提高。
公司将充分发挥人才、技术、市场基础等综合优势，专注于工程机械和商用车辆两大业务板块，不断优化业务结构，紧密围绕市场需求进行深度挖掘和创新，积极探索包括并购、参股、战略合作等多种形式的合作方式，提升公司整体竞争力。
目前，天泽信息持有苏州天泽90%股权。
2、苏州汽车客运集团有限公司苏州汽车客运集团有限公司（以下简称“苏汽集团”）成立于1949年8月1日，2001年3月整体改制，2004年4月组建集团。
截至2012年6月底，苏汽集团设有75个分子公司和20个参股企业，在职员工14000多名，拥有客货营运车6000多辆，日均运行150万公里，拥有14个国家一二级客运站，日均发送旅客达14万人次，已基本形成道路客运、现代物流、公交出租、综合旅游、汽车修理、场站经营、金融地产等多元经济协调发展的产业新格局。
目前，苏汽集团持有苏州天泽10%股权。
（二）标的公司情况简介名称：苏州天泽信息科技有限公司注册号：320512000006851住所：苏州高新区泰山路2 号（博济科技园内）公司类型：有限公司法定代表人：辛克瑜注册资本：1000万元人民币实收资本：1000万元人民币经营范围：许可经营项目：第二类增值电信业务中的信息服务业务（不含固定网电话信息服务和互联网信息服务）。
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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==苏州工业园区九通一平可研报告篇一：苏州工业园区LNG汽车加气站可行性研究报告苏州工业园区LNG汽车加气站工程可行性研究报告苏州工业园区城市管理局张家港富瑞特种装备股份有限公司201X年8月目录1. 总论21.1 项目概况31.2 建设必要性31.3 编制依据、原则及范围42. LNG汽车加气站72.1 总图运输72.2 公用工程 133. 环境保护 163.1 设计依据 163.2 主要污染源分析 173.3 环境影响初步分析 184. 节能 224.1设计依据224.2 主要能耗分析235. 消防 245.1 设计依据及原则 255.2 防火设计 265.3 消防设计 296. 劳动安全 306.1 设计依据 306.2 劳动安全 316.3 安全评价 327. 项目实施 337.1 承办企业 337.2 劳动组织及定员 337.3 项目进度 338. 投资估算、资金筹措及财务评价348.1 投资估算 349. 结论 371.总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称莲花公交停保场加气站工程1.1.2 建设单位苏州工业园区城市管理局1.1.3 项目地点苏州工业园区独墅湖大道600号莲花公交停保场东南角1.1.4 工程内容概述1、设计加气规模：15000Nm3/d；2、加气对象：苏州园区公交公司公交车1.1.5 主要技术指标1、项目总投资：508.00万元2、占地面积：2089.54m23、建筑面积： m21.2 建设必要性目前，苏州工业园区公交车均为柴油车，而柴油燃烧产生的汽车尾气含有大量的 CO、NOx、HC 等有害气体。
据统计，汽车尾气所造成的污染占大气污染的50～60%，汽车尾气污染被公认为是全球性的公害之一。
因此，降低汽车尾气排放，改善大气环境，已成为迫在眉睫的任务。
常熟滨江国贸中心可行性研究报告
专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址常熟滨江国贸中心可行性研究报告目录一、市场部分二、项目分析专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址三、营销策略四、利润测算五、秀稿展示第一部分市场部分一、常熟市场1、常熟市概况常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。
东邻太仓，距上海80公里；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。
全境东西间最大直线距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1264平方公里（含长江界属水面）。
地势低平，海拔大都在3～7米间。
山丘主要有虞山、顾山、福山。
其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。
专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址常熟市现有土地总面积1094平方千米，耕地面积58531公倾，其中水田面积44359公顷，旱地面积14172公顷。
境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状，东南较密，西北较疏。
主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。
交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场80公里，距上海浦东国际机场140公里，距离苏州约35公里。
整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。
优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。
常熟市区位图专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址2、常熟宏观经济分析常熟GDP年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。
社会固定资产投资额每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。
国际权威机构研究证明：城市GDP的增速超过5%，该城市即适合房产开发。
专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址3、常熟楼市专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址自从2007年起，常熟市的房屋施工面积逐年增长，可以预计2010年的将达历史新高。
苏园(2002)01地块竞买可行性研究报告
苏园（20__）01地块竞买可行性研究报告目录第一章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价第一章总论一、项目名称苏园（20__）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。
二、报告编制单位苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。
三、地块坐落位置及环境 1．地块坐落本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸呈东西向长条形长372.87米宽144.75至176.5米。
东临湖畔湖边本地块界址外由园区政府修建湖滨大道及其景观；北面与澜韵园别墅区隔河相望河道已修好宽度45米；西面隔河为星港街河道尚未修建。
南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同的空地。
本地块土地面积52414.56平方米。
湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步政府答应不会影响本项目。
2．环境规划苏州工业园区开发建设7年多来取得了令人瞩目的成绩。
园区的房地产开发也取得了辉煌的成就园区房地产不仅发展快而且销售旺成为人们向往的安家落户之地。
园区总体规划：苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区以金鸡湖为中心总体规划70平方公里规划人口60万人。
首期开发8平方公里紧靠苏州古城将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海地势开阔将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。
金鸡湖景观规划：金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带占地7.4平方公里。
根据园区总体规划周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。
1998年初园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。
金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定并获得了中国国家发展计划委员会批准。
成都天府新区房地产开发可行性分析报告
成都天府新区房地产开发可行性分析报告1. 引言本报告旨在对成都天府新区的房地产开发项目进行可行性分析。
通过对该区域的经济、人口、市场需求等方面的研究，评估该项目的成功概率，并提出相应的建议和措施。
2. 区域概况成都天府新区位于成都市，是一个新兴的发展区域。
该区域拥有良好的基础设施和便利的交通条件，吸引了大量企业和居民前来定居。
天府新区还拥有丰富的自然资源和独特的文化底蕴，为房地产开发提供了良好的条件。
3. 经济分析成都天府新区的经济发展迅速，GDP持续增长，各类产业蓬勃发展。
该区域不断引进外资和投资项目，提高了经济实力和竞争力。
这为房地产开发提供了广阔的市场机会，并增加了投资回报的潜力。
4. 人口与需求分析天府新区的人口数量呈上升趋势，居民的消费水平和购房需求也在不断提高。
该区域的人口结构相对年轻化，对住房需求的稳定性有一定保障。
此外，天府新区周边缺乏高品质的住房项目，使得市场对房地产开发的需求较高。
5. 竞争分析在天府新区的房地产市场上存在一定的竞争。
已有的房地产项目中，一些具有优势的项目在市场上占据了一定份额。
因此，新的房地产开发项目需要有独特的产品定位和竞争优势，以吸引更多的购房者。
6. 可行性评估综合以上分析，成都天府新区的房地产开发项目具备较高的可行性。
该项目将受益于区域经济的快速发展、稳定增长的人口需求以及市场中尚未满足的住房需求。
然而，项目面临竞争激烈的市场环境，需要紧密关注市场变化和消费者需求的变化。
7. 建议与措施为了确保项目的成功，以下是一些建议和措施：- 根据市场需求进行产品定位和市场营销策略制定；- 加强与区域政府和相关部门的合作与沟通，以获取更多的政策支持；- 提高项目的建设质量和品质，以满足购房者对高品质住房的需求；- 积极创新，探索符合当地特色和需求的房地产产品。
8. 结论基于对成都天府新区的房地产开发项目进行的可行性分析，该项目有望取得成功。
然而，在市场竞争激烈的环境下，项目方需要制定科学合理的策略，注重产品质量和市场营销，以便更好地满足消费者需求，获得可持续的发展。
房地产估价报告书(实用5篇)
房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：XXX公司地址：XXX三、估价方名称：XXX房地产评估咨询有限公司地址：XXX证书号：XXX 资质等级：XXX法定**人：XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共*方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。
十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。
房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告上杭县房地产开发项目可行性研究报告目录一、概论二、项目建设的必要性与可行性三、建设地址及建设条件四、建设规模与主要建设内容五、总平面布置图六、公用工程与辅助工程七、环境保护八、开发经营方案与项目实施计划九、投资估算及资金筹措十、经济效益分析十一、结论与建议第一章概论一、项目承办单位及项目负责人1、项目承办单位：福建******建设集团有限公司2、项目负责人：二、项目概论：该项目位于上杭县二环路南侧，东临规划道路，南临规划道路，西临规划道路，北临二环路。
该地理位置交通便捷、环境优美、视野开阔，是高品质、高档次的园林式住宅小区。
该宗地规划用地面积为5000平方米。
总建筑面积（地上）为平方米，地下建筑面积为平方米。
项目建设主要为普通住宅，小区由四幢高层住宅建筑、五层商业裙房等配套设施组成。
其中北面两幢住宅为31层，南面两幢住宅为31层，共400户住宅，所有住宅单位皆是南北通透。
裙房一层为店面，二至五层为商场、办公，与西面规划路与附近迅速兴起的企业总部及配套住宅发展相配合。
小区内实行人车分流，地下一至三层为停车库，有十六部电梯直通住宅。
该项目的建成将成为本县商住一体的又一高品质的住宅小区，其能够极大地拉动我县经济，满足我县人民群众日益增长的住宅需求，更加突显我县园林城市特色，同时为城市人口增容提供优美的居住环境。
三、编制依据及研究范围：一）编制依据：1、中国建筑北京设计研究院的“****”建筑设计方案。
2、福建****房地产开发有限公司关于编制《****开发项目可行性研究报告》的有关材料；3、上杭县国土资源局、县财政局提供的成交确认书及土地使用权出让金缴交；4、上杭县城乡规划建设局颁发的《建设用地规划许可证》；5、上杭县城乡建设规划局划定的红线图。
二）研究范围：本报告研究范围为：项目建设的必要性及可行性、建设条件、建设规模和内容、总平面布置、公用工程及辅助工程、环境保护、投资估算及资金筹措、经济效益评价方面的内容，并提出相应的对策和建议。
苏州太湖国际汽车会展中心项目可行性研究报告
苏州太湖国际汽车会展中心项目可行性研究报告前言苏州太湖国际汽车会展中心总目标：将“苏州太湖国际汽车会展中心”打造成：中国南部地区环境最美、功能最多、品牌最全、服务最优、信誉最高、亚洲一流的特大型汽车商业及旅游MALL。
将“苏州太湖国际汽车会展中心”办成为：中国江南地区品牌荟萃最多、展示方式最现代、展览模式最时尚、展销方式最新颖的汽车会展中心。
将“苏州太湖国际汽车会展中心”建设成：江苏地区集汽车会展、新车交易、二手车交易、汽配交易、汽饰交易、汽车金融、汽车保险、汽车评估、汽车拍卖、汽车试驾、汽车旅游、汽车购物、汽车文化、汽车休闲娱乐、汽车餐饮服务等于一体的生态环境最美、服务最人性化的、国际知名的综合性汽车主题公园。
将“苏州太湖国际汽车会展中心”铸就成：江苏地区豪华名车品牌最多、购车条件最好、后市服务最佳的集汽车销售、零配件供应、维修服务和信息反馈四大功能为一体的集群化的大4S品牌汽车专卖广场。
将“苏州太湖国际汽车会展中心”营造成：中国内地地区汽车市场和汽车贸易的晴雨表与风向标，厂家展示品牌的博览会，商家经营汽车的乐园、买家“寓购于乐”的天堂。
汽车，作为当代文明的代表，已无可臵疑地进入中国普通老百姓家庭。
在推动一个国家进入发达国家行列的序曲中，汽车工业无疑占有举足轻重的位臵。
她带来的不仅是GDP的快速增长，更带来的是人的生活方式的根本改变，人们对空间关系的再次理解，一个城市半径的有效扩容，一种时尚的象征，一种审美的传达。
汽车，代表了现代工业文明、信息文明、各种文化演进的集合。
毫无例外，在中国开始走入经济腾飞的进程中，汽车产业成为了与当今中国最为强劲的房地产业几乎并驾齐驱的热门产业。
中国最为发达地区无不将汽车列为区域竞争中抢夺经济话语权的制高点。
继日内瓦、法兰克福、巴黎、东京、北美车展之后，中国车展无疑已成为世界主流车商家豪门云集，一展风采的场所。
而北京、上海、广州车展，其一年比一年更大的场馆投入，更大的声势，无不在为争夺中国车展的龙头位臵而奋力一搏。
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苏州新区房地产开发项目可行性分析报告 2006-10-08 作者：佚名 来源：4A酒吧 浏览次数：0 文字大小：【大】【中】【小】 一、总论 1、项目建设背景 苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。 2、项目概况 该地块位于苏州新区何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 二、苏州市介绍 苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。2001年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 三、苏州市住宅市场分析 1、2002年以前苏州市住宅市场分析 在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点： 1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 2）、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。 3）、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。 4）、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。 5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。 2、2002年以来苏州市住宅市场分析 2002年是苏州房价飞涨的一年。2001年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。 1）、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。 2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。 3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。 4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。 3、苏州新区住宅市场具体分析 苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。 现介绍一下苏州新区最新房价： 序号
楼盘名称 住宅类型 价格（元/ m2）
1 运盛美之苑 小高层（复式） 3600~3800
2 名城 多层公寓 3200（均价）
3 格林花园 多层公寓 3000（均价）
4 阳光水岸 小高层 3500（均价）
5 丽景苑 高层 4500（均价）
综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。 4、本项目的发展前景 枫桥老镇改造被苏州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。 上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。 所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。 四、项目建设指标 序号 项目 单位 数量
1 总用地面积 亩 126
2 总建筑面积 平方米 160000
2.1 住宅面积 平方米 152000
2.2 商铺面积 平方米 8000 3 容积率
2.0
4 物业经营管理用房 平方米 1120
5 可售住宅面积 平方米 150880
四、项目投资估算及盈利分析 1、编制依据 1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据； 2）、各种费率依据国家相关文件。 2、投资估算 投资估算表 序号
项目 单价 数量 金额（万元） 1 土地费用 120 126 15000
2 前期费用 100 160000 1600
2.1 勘测设计费 20 160000 320
2.2 各类规费 80 160000 1280 3 工程费用 1200 160000 19200
3.1 建安工程费 1100 160000 17600
3.2 室外工程 50 160000 800
3.3 机电工程 50 160000 800 4 销售费用 按销售收入的2%提计 1100
5 管理费用 按销售收入的3%提计 1700
6 资金成本
1900
7 总投资
40500
3、销售收入 根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表： 序号 项目 单位 数量 价格 金额（万元）
1 住宅 元/ m2 150880 3500 52808
2 低层商铺 元/ m2 8000 5000 4000
3 合计
56808
4、营业税及附加 本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。 5、盈利能力分析 财务现金流量表 序号
项目 合计
1 现金流入 56808
1.1 销售收入 56808
1.2 其它收入 0
2 现金流出 43908