城市用地分类和建设用地标准

第3章城市用地分类和建设用地标准3.1 城市用地分类和适建范围3.1.1 科学的用地分类是促进城市土地合理使用的重要基础工作。

本用地分类遵循适应长沙未来城市发展、市场经济深入发展以及生态保护和可持续发展等要求的修订原则，参照相关国家标准，并结合长沙市近年来的规划实践而制定的。

3.1.2 城市用地分类以土地的使用功能作为分类的主导因素，兼顾用地的使用目的、出让方式及所有权属等相关因素。

在编制本标准与准则时，充分考虑到长沙市土地管理体制的要求，协调分别由国家建设部颁布的侧重于城市建设用地分类的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）与由国土资源部颁布的侧重于非建设用地分类和管理的《全国土地分类》（试行）两个标准，并结合长沙城市用地的实际利用情况，力求用地分类的科学性和针对性，在规划和土地管理的实际工作中具有很强的可操作性，并能与两套各有侧重的国家用地分类标准基本衔接。

3.1.3 本标准与准则将城市用地分为大类、中类和小类三个层次，共10大类、48中类、84小类，以反映城市用地的实际情况，满足城市规划、地政管理及规划研究等工作使用的需要。

与国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）结构相比，大类未变，中类、小类结合长沙实际有所调整。

3.1.4 在编制不同层次的规划以及在规划管理、地政管理和规划研究的不同环节中，对城市用地的分类要求的深度不同，本标准与准则中确定的大类、中类和小类的三级用地分类体系，可适应城市规划管理工作中对用地类型不同深度的要求。

因此，在实际工作中，应根据规划及管理工作的性质、内容及深度的具体要求，采用本“城市用地分类和代号表”中的全部或部分用地类别。

在确定一个从土地使用权权属或功能地块角度不能再细分的地块的用地性质时，如果地块上包含有两种或两种以上独立占地的主要用地性质或使用功能时，在确定地块的用地性质时应按照本“城市用地分类和代号表”，通过并列列举各用地类别来描述该地块的用地性质。

3.1.5 为使各用地类型具有较好的识别性，便于用地类型在规划图纸及相关文件中的使用，本“城市用地分类和代号表”使用英文字母与阿拉伯数字混合型代号。

大类用地的代号采用用地类型名称英文译名中一字母表示；中类用地和小类用地的代号分别在大类e用地代号后增加1～2位阿拉伯数字，形成新的代号来表示。

本“城市用地分类和代号表”中同层级用地类别之间存在着并列关系，而在大类——中类——小类这个层级序列上，存在着一个大类包含若干并列的中类、一个中类包含着若干并列的小类（部分中类用地没有再细分小类用地的情况除外）的逻辑关系。

3.1.6 “城市用地分类和代号表”（表3.1.6）已就各类城市用地的代号、名称和范围作了规定，以下按顺序说明。

1、居住用地（R）（1）“居住用地”（R）划分原则的说明国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中四类居住用地的划分主要按照居住区配套设施的完善程度和住宅建筑质量的好坏，这种分类标准本身存在问题。

一方面，居住区配套设施的完善程度和住宅建筑质量好坏的评判标准模糊，难以严格区分；另一方面，这一分类不能反映长沙城市居住用地的全部功能类型。

因此，对居住用地的分类标准进行了调整，结合长沙住宅建设的实际情况和特点，将“居住用地”按照住宅建筑类型的不同划分为“一类居住用地”（R1）、“二类居住用地”（R2）、“三类居住用地”（R3）和“四类居住用地”（R4）等四个中类，但这四个中类的内涵与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中的分类有较大的不同。

此外，这种分类注重“居住用地”内涵的多功能性和概念的整体性。

“居住用地”在用地分类中仅是一种用地类型，但是为了有利于完善居住配套设施以方便居民生活并提高居住区环境质量，从规划编制、实施到管理的一系列实践工作中都是将各类必须的居住配套设施、绿地在一定服务半径范围内与住宅用地有机结合起来整体考虑和布局，形成一个涵盖住宅建筑物、居住配套设施、住宅区绿地等不同功能建筑与设施的多功能居住区。

多年有关居住区规划设计的经验形成了一定的理论，国家规划行政主管部门也出台了专门的《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93），对居住区规划设计中的重要指标进行了细致的规定。

因此，综合性的“居住区”概念已经很成熟。

在用地分类中，将整个居住区都界定为“居住用地”，即“居住用地”中包含了实际用途是商业（如居住区配套的肉菜市场、商店、维修店等）、绿地（如居住区小游园、小区绿地等）的用地，不是一个纯粹的仅仅指住宅用地的概念。

这个思路在国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中得到了充分体现。

在国家标准中，“居住用地”大类下按照不同居住配套完善程度及环境质量划分了4个中类用地，每一中类下细分了“住宅用地”、“公共服务设施用地”、“道路用地”和“绿地”等四个小类。

（2）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。

从住宅的建筑形式区分，长沙现状建设的城市居民住宅包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。

独立式住宅的数量较少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。

由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。

以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。

具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。

“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。

根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，应控制建设3层以下单元式住宅。

因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。

为了更好地适应详细蓝图或居住区规划的编制工作的要求，在“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类下分别包含了4个用地小类。

在住宅区建设中，“一类居住用地”和“二类居住用地”内除了分别建有独立式住宅和单元式住宅以外，还分别包含了幼托设施、小学、中学、九年一贯制学校、社区体育设施、社区管理设施、文化活动设施、卫生医疗设施、商业服务业设施、会所、住宅区道路和住宅区绿地等。

在本“城市用地分类和代号表”中，将“一类居住用地”中的独立式住宅的建设用地确定为“独立式住宅用地”（R11），“二类居住用地”中的住宅以单元式住宅为主，其用地为“单元式住宅用地”（R21）。

上述居住配套设施（如幼托设施、小学、中学、九年一贯制学校、社区体育设施、社区文化活动设施、商业服务业设施、社区医疗卫生设施、社区管理设施等）、住宅区道路和绿地等，按照设施的内容划分为3个用地小类。

以“一类居住用地”为例，其配套设施用地分为3个小类：为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地纳入“一类住宅区公共服务设施用地”（R12）；包含住宅区道路、小街、小胡同及停车场的“一类住宅区道路用地”（R13）；以及包含为居住用地配套建设的居住小区级及以下级别小游园的“一类住宅区绿地”（R14）。

不需独立占地的居住配套设施可以组合设置在住宅楼裙房或低层住宅中，但是应设置独立出入口，以避免对住宅楼的居民造成干扰。

目前，长沙的居住区在设置居住配套设施时，都基本遵照了上述原则。

“二类居住用地”（R2）也划分了相应的4个用地小类。

（3）关于“三类居住用地”（R3）的说明“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。

单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。

目前，长沙单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。

从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。

由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。

因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”中“公共服务设施用地”不包括托儿所、幼儿园、小学、中学等设施。

（4）关于“四类居住用地”（R4）的说明由于历史原因，“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。

原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。

目前，长沙的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。

着眼于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。

因此，在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”，包含4个用地小类。

2、公共设施用地（C）（1）关于“行政办公用地”（C1）的说明行政办公机构是保证城市管理工作正常进行的重要机构。

行政办公用地包括了行政机关、党派、社会团体、法院、检察院、司法、公安、消防、交警、海关等部门的办公建筑的用地。

其中，外地省、市政府驻长沙代表机构的办公场所主要是通过自建办公楼或租赁办公楼来解决的，这些办公建筑从用地性质上还是行政办公用地。

（2）商业金融业用地（C2）延用了国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）中“商业金融业用地”的分类。