商品房验收五大注意事项

一、什么时候去验房？

一般房产商通知业主入伙时间会比较早，建议不要在第一、二天去收房，因为在那两天同时来收房的人会很多，办各种手续时都会在排班上花很多时间，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细陪同去看房子，最好是第三天或第四天比较好。

正常验收房子时间一般是持续2~3个钟头，建议早晨要赶早，如8时，或下午2时半。

二、验房需要带什么资料？

业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、业主身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。

验收楼房时，不要太着急，开发商要移交的票据、证书、资料一大摞。这些资料一定要妥善放好。

三、验收新房要带什么“装备”？

1.一个塑料洗脸盆———用于验收下水管道

2.一把小榔头———用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3.一副卡尺———用于测裂缝的宽度

4.一副5米卷尺———用于测量房子的净高

5.一个万用表———用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6.一个计算器———用于计算数据

7.一根水笔———用于签字

8.一把扫帚———用于打扫室内卫生

9.一个小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳———时间长的时候，可休息一下及预先封闭下水管道

四、在物业管理处该做什么？

首先，去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A．房屋的《住宅质量保证书》（可带走）

B．《住宅使用说明书》（可带走）

C．《竣工验收备案表》

D．面积实测表

E．管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）（可带走）

如果房产商准备充分，一般10分钟即可查看完资料。

其次，核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为正负3％，3％之内不考虑，超出部分进行处理）。以双方签订合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30~40分钟。

五、验收房子分哪几步？

看完资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物

业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们协商，验收好后，再交付费用。

从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得带上工具哦）1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象、五金件是否使用正常、进户门是否保护良好，开关自如。（阳台裂缝危险大）。关注指数★★★★★

由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。推拉窗的拉手很容易坏，特别注意。

2、检查墙地面平整度、是否渗水、是否有裂缝、空鼓。

悄悄话：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。靠山墙的户型有时因为防水处理不好，下大雨时雨水会浸进来。

如有墙地面空鼓，一定要责成陪同物业人员敲开后重新抹灰修复，否则在装修后出现开裂现像，很多人以为是装修公司的问题，其实是房屋自身隐患。

（以上3项可用小榔头和卡尺）

3、水路情况。检查给水是否正常可以使用，水表及总阀是否完好，是否有渗水的情况。验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和

卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水，排水速度是否正常。

打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，看看水压是否正常。

检查天然气是否通气，能否正常使用。

4、电路：用万用表测量各个强弱电是否畅通。配电箱是否使用正常。各处开关是否可以正常控制。可视、对讲系统是否正常。

5、核对买卖合同上注明的设施、设备（如热水器、灶具等）等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

6、测量几个实用数据记下来：

A、房屋尽空高度尺寸；

B、水、电、气表读数；

C、马桶坑中心距墙体尺寸；

D、浴缸长度和宽度、下水位置；

E、冲淋房尺寸、下水位置；

F、洗手盆下水是地排式，还是墙排式；

G、同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，就需要交涉了.

浅析商品房预售许可中的几个常见问题

浅析商品房预售许可中的几个常见问题 ——以成都市地方实践为例一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。预售的房屋首先应符合商品房的属性。然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分 1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房； 2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。（二）配套公建

根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的关规定。《房产测量规范(GBT17986.1—2000)房屋用地调查表与分类A6 [房屋用途分类] 将房屋用途分为：住宅（成套、非成套、集体宿舍）、工业、交通（铁路、民航、航运、公交运输）、仓储、商业（商业服务）、金融（经营、旅游、金融保险）、信息（电讯信息）、教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他16 大类28 个小类。根据国标对上述不同类别房屋的定义，住宅、商业、办公、娱乐用房应属于可预售的商品房范畴，同时，还应特别注意的是，影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等特殊使用属性的房屋，不能分割销售，否则将影响其整体使用功能；商业服务、金融、文化用房等经规划、建设行政主管部门或其他有权机关确认依法未列入配套公建，建成后无需移交的房屋，也可纳入商品房预售的范畴；而教育、交通、医疗卫生、军事及其他等具有公共服务性质的房屋依法不应纳入预售范畴。实践中，随着建筑形态的多样化，房屋用途逐渐突破传统规范的范畴，哪些房屋能够纳入预售范畴尚存争议，还有赖于国家和相关行业标准的实时更新与完善。二、土地或在建工程已设定抵押的房屋预售问题现行有关商品房预售的法律法规均未明文规定办理预售许可需要提交抵押权人出具同意预售的证明材料。但在房地产开发过程中，开发企业往往会通过土

房屋买卖合同注意事项

一、房屋买卖合同定义房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。二、房屋买卖合同注意事项 (1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还

应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规

商品房预售方案(模板)

商品房预售方案项目概况介绍项目是由开发，整体规模达到平米，包括。本次预售的是楼栋，共计套房源。一、项目基本情况 1、项目名称： 2、项目坐落： 3、土地用途： 4、项目总规模：建筑面积：占地面积：规划户数：分期建设的，分期建设情况如下：一期建筑面积：平方米二期建筑面积：平方米三期建筑面积：平方米四期建筑面积：平方米五期建筑面积：平方米 5、物业情况 2)物业服务用房

建筑面积：平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号。 3）属于业主共有的共用部位明细 1.房屋承重结构； 2.房屋主体结构； 3.公共门厅； 4.公共走廊； 5.公共楼梯间； 6.内天井； 7.户外墙面； 8.屋面； 9. 10. 11. …… 4）属于业主共有的共用设施设备明细

二、项目进度安排： (一)项目建设周期预计建设周期为XX年—XX年，共计X年时间。各期工程建设计划和进（二）本期预售楼栋施工进度本期申报预售的楼栋为：（规划楼号），具体建设计划为：开工时间：基础完成时间：

结构封顶时间：竣工交付时间：配套设施同步交付使用时间：截止到年月日，预售楼栋现场施工进度为：三、项目预售计划（二）本期开盘方案暂定开盘时间：销售机构名称：开盘现场负责人员基本情况：（所登记的人员包括：开盘当日值班领导，负责客户引导、咨询、保卫、保洁的工作人员，负责接待和接受媒体采访的人员）购房客户排号、选房、签约流程：预售方式：【电脑排号】【现场摇号】【先到先选】【】。（三）本期开盘应急预案

店面的选址注意事项

店面的选址注意事项店面的选址，问题的关键是：如何以地利优势，取得较大的进店客流量和实际销售量。为此，必须经常关注当地市区的城建动态，研究所在城市的市区发展方向和消费动向，调研在主要消费时段，沿街人流量的大小和主去向。店面的选址三要素 1、驻足便利一个城市都会划分若干个商圈，并存在城市中心和副中心之分。在实际操作中，我们会面临主干道选址、主干道路口的选址、次干道选址、社区选址、城乡结合部选址等类别的选址问题。上班族多居住在市中心之外，在消费群体中占相当比例，且多数早上上班匆忙、下午下班后路上时间充裕。有数据测算，白天八小时制下班后的2-3小时内，主干道上沿街店铺会出现一个明显稳定的消费驼峰。所以，干道(路口)选址时应结合上述情况，选择靠近城市中心外辐射方向的一边(路口要考虑两个方向的重加)，这样有利于顾客驻足。 2、抓大捏小把准主干道的路口，以建形象店的标准将店招牌加大做靓，形象上与连锁店高度统一。如有可能的话，将整栋楼体的主体色及窗帘颜色装成和企业VI系统相符的色别，远看和谐美观，能增强视觉冲击力。对于房租价格较低的背路街道(胡同)、社区、城乡结合部等地选址，要以靠近居民区、医疗机构为原则，距离越近越好，特别是附近有竞争对手的地方，谁靠近一小步，销售就可能拉开一大步。 3、莫忘店中店在大型的商场、超市设置店中店，虽然租价不菲，但与商场(超市)共享庞大的客流，结合销售情况，顺应商场(超市)的促销活动，适时应季地调整商品结构，也将成为新一家为公司贡献利润的门店。此外，在选址过程中，还需要对周边(商圈)的人口密度、职业构成、家庭规模、户均收入、消费支出、性别比例、年龄结构、流动人口、商店总数、消费倾向、购买时间和动机等进行摸底分析，研究划定区域内选址的可行性和可控性。开店选址步骤 1、挑地方：确定人潮及流量首先，你必须清楚人们要往哪里去，而不只是在那里，像早餐店要在上班族会走过的地方，录像带出租店则要开在回家的路上。你可以花点时间，在感兴趣的地方目标地区计算上午、下午、晚上各时段的人潮，统计进入附近店铺的人数，看看经过的人当中，上班族、学生、家庭主妇的比例，而且至少要在平曰和周末各算一次，才能知道人潮确实的分布状况。

演讲比赛需注意的事项

演讲比赛需注意的事项(2009-07-04 08:53:33)转载▼ 上次,写了一点演讲稿的部分内容,今天,我想把我的一点演讲小心得写出来和大家分享一下。演讲要注意以下哪几方面的问题？我也一度比较困惑，之前就很想得到这方面的知识，但上网查了一下，不多，也都在大同小异。现在，我就以我切身经历，写点自己的小体会吧。这都是实践中摸索出来的，相信对大家会有所帮助。演讲要注意以下几方面的问题，主要是以女士为视点：一、仪表；这个仪表主要是指人的着装以及人的整个精神面貌。 1、着正装。夏天，如果单位发有制式服装，就要按正规的着装标准穿着，如果有制式皮鞋，就一定要穿制式的皮鞋，如果没有，女式一定要切记穿包住脚趾的深色的中跟鞋，这样显得庄重挺拔；切记，千万不要穿式样各异的凉鞋，搭配制服非常不严肃，也并不好看。如果制服上在配有领带，一般也要打领带，这样显得更精神，也更正规。 2、做好发型。穿制服一定要把头发梳成发髻，额头不要留头发，保护面部的光洁整齐，让人看上去神清气爽，既不能披散着头发，也不能别出心裁做出什么有创意的发型。 2、化点淡妆。一定要化一点人家能看出来的淡妆，这已经成为共识，哪怕在我们这个小地方，领导也在强调这点。由于演讲前比较紧张，如果出汗，会使之前的妆容化掉，这时，一定要及时补妆，以示对演讲活动的重视以及对观众的礼貌。二、仪态，我在这里主要指人的举手投足以及整个演讲从出场到离场期间的状态。 1、上台要精神。当上一名选手讲完，即将轮到自己上场时，需提前站出来，当主持人叫到自己名字时，就可以从容不迫的出场，记得上台时一定要精神抖擞，步伐矫健，给人利利落落的感觉，不能拖泥带水。如果能够提前熟悉场地，一定要提前去“踩点”。我有一名同事，他是法警，他说他们出席重大场合时，甚至要求数清楚上台的步数。我想，演讲虽然不至于这么严重，但是也可以借鉴一下，务求一上台就给观众和评委良好的第一印象。 2、鞠躬要标准。走上台去，停稳后再鞠躬。我在练习时，曾有一次没有站定就鞠躬下来，幸好同事及时发现，给我纠正了这个问题。的确，如果没站稳就鞠躬，给人的感觉不仅是重心不稳，歪歪倒倒；而且还很不严肃。所以一定要先站稳再鞠躬。鞠躬以45度为宜，按正常人比例，手扶在膝盖上方即可，而不是说要鞠90度躬，那样显得太过很滑稽，也不太适合演讲的场合。鞠躬完成后，一步到达话筒跟前，而不要分数步走到话筒前，容易显得凌乱。 3、身体要平直。女士以小丁字步站定，手可以自然下垂，也可以右手握左手，在腹下放好。在演讲中一定要挺直腰杆，肩膀放平，千万不要左右晃动上身，这是我的一个大毛病，刚开始还不知道，是同事发现之后提醒我方才注意。在演讲中，有时候要做出一些手势，我就容易连带肩膀和身体一起晃动，原以为这样能够表示出激动的心情，其实，这样只会让台下观众看起来十分不舒服，好像整个人歪歪斜斜的，没有重心。后来，我在演讲时注意了许多，腰部一定要用力挺直，肩膀自然下垂就好了。 4、手势要优美。手势出去一定要自然舒展，该有的地方就有手势，不该有的地方就不要胡乱挥舞拳头，给人张牙舞爪的感觉就很失败了。手势是我的弱势，总给人柔弱有余，力量不足的感觉。一时半会也训练不过来，后来就干脆少用手势了，不是必须用的手势一律删减。这样的好处就是不功不过，省得别人会注意到这个问题。我想这也不失为一个好办法。三、语言；这包括演讲稿到声音的运用以及现场的感召力。 1、演讲稿就一定要是演讲稿的样子。不要弄的像事迹报告一样平淡无奇，抒情的、优美的部分一定要占到三分之一，这样整个稿子讲者讲起来有激情，听者听起来也觉得很带劲，很受鼓舞。 2、声音一定要抑扬顿挫，要有起伏，这样就算你的讲稿有欠缺，也可以有所掩饰。另外，一定要注意保护嗓子，不能因为要表现出情绪激昂，就不停的喊叫，把嗓子喊破了。

浅析商品房预售制度的优缺点

一、什么是商品房预售制度商品房预售也称房屋预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。二、商品房预售制度的优点商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。三、商品房预售制度的缺点尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。四、对商品房预售制度应否存在的探讨因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。笔者认为，商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。

商品房预售合同怎么写,有哪些注意事项

遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.360docs.net/doc/c413151167.html, 商品房预售合同怎么写,有哪些注意事项由于在签订商品房预售合同时，商品房尚未修建好，购房者在购买预售的商品房时存在很大的风险。因此在签订合同时需要注意的问题比较多，下面，赢了网小编为大家介绍商品房预售合同怎么写以及签订商品房预售合同的注意事项。一、商品房预售合同怎么写 1、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，必须由法人代表签名。 2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。 3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。 4、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来

计算。 5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围，规定如果误差超过一定幅度时，购房者有权解除合同。此外，在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积，对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。 6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房，即购买和交付使用之间隔了一定的时间，因此价格条款在合同确立时已经确定，双方就不能擅自变更。 7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。 8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。

9、商品房产权转移的方式以及期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中，开发商还没有取得房屋的所有权证，预售合同中就要明确规定在商品房竣工验收合格后，预售方凭土地使用权证书去房产管理部门申请登记，领取房产证并按预售合同办理房屋交付手续。 10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿，直至解除合同。二、签订商品房预售合同要注意什么 1、不要贸然交付定金。建议购房者购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部，查看开发企业是否已办理商品房预售许可证。如没有商品房预售许可证，则说明此楼盘不具备商品房预售条件，千万不可贸然交付定金。 2、仔细审查关于房屋面积的约定。对于商品房这种特殊的商品，可以允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围，法律规定为合同约定面积的3%。在签订商品房销售合同时，购房者要注意开发商对面积误差的约定。 3、明确关于房屋质量的约定。购买预售的期房，开发商带大家看的都是豪华的广告和美好的样板间，等到商品房交付使用之后，问题才暴露出来，这时，开发商早就将样板间拆了，购房者就没有证据证明

商品房预售方案(模板)

北京市商品房预售方案填报日期：年月日（地名核准名称）项目由（房地产开发企业名称）开发建设。一、项目基本情况（一）项目地名核准名称：（二）项目坐落：区（县）（土地证坐落）（三）土地出让用途：（四）项目总规模：建筑面积：平方米；占地面积：平方米；规划住宅户数：套。本期【存在】【无】分期建设。分期建设情况如下：一期建筑面积平方米；二期建筑面积平方米；……。（五）项目物业情况（应与《前期物业服务合同》内容一致）该项目【属于】【不属于】2010年10月1日后,按照《北京市物业管理办法》实行新的物业管理区域划分的项目。 1、物业管理区域划分（本次预售楼栋所在物业管理区域情况）备注：（选择【不属于】的项目，应在此说明相关情况，并注明与以前办理预售许可证所对应的区域及预售许可证号等内容。） 2、物业服务费用评估（选择【属于】的项目，应填写此内容。开发企业应依据北京市住房和城乡建设委员会发布的《物业服务评估监理机构随机抽取程序》，在北京建设网（https://www.360docs.net/doc/c413151167.html,）上抽取物业服务评估监理机构。）

物业服务评估监理机构名称：物业服务费用评估书报告摘要： 3、物业服务用房建筑面积：平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号。 4、属于业主共有的共用部位明细（1）房屋承重结构；（2）房屋主体结构；（3）公共门厅；（4）公共走廊；（5）公共楼梯间；（6）内天井；（7）户外墙面；（8）屋面； …… 5、属于业主共有的共用设施设备明细

(六)配套生活垃圾分类设施（根据《北京市生活垃圾管理条例》的规定，新建住宅建设项目，建设单位应当在销售场所公示配套生活垃圾分类设施的设置位置、功能等内容，并在房屋买卖合同中明示。）该项目配套生活垃圾分类设施共处，具体位置及功能

标准店铺注意事项

标准店铺注意事项一．货柜 1．货柜应保持清洁，每天早上擦拭。 2．货柜底部应每天查看，避免积灰。 3．货柜应保持原位，发现移位或倾斜立即纠正。 4．每天检查货柜，如损坏或老化应及时与公司联系。 5．货柜上陈列品堆放一般不超过3件。 6．货柜上陈列品摆放应选亮丽醒目的颜色，以达到吸引顾客注意的目的，颜色由浅至深排列。 7．货柜上陈列品应选同一尺码摆放，保持统一。 8．服务台上公司物品应摆放整齐，确保无与工作无关物品。所有票据用完后，应立刻收起，保持桌面整齐，桌面保持于净整洁，不放与工作无关的东西。货品应有搭配，且颜色选择亮丽为主。二．模特 1．模特应保持清洁，每天早上擦拭。 2．每天检查模特站姿，保持端正。 3．每天检查如模特有破损或老化，及时与公司取得联系。 4．模特摆放位置应与所穿衣服货柜靠近，并注意灯光照射。 5．模特所穿衣服上下格调保持一致。 6．模特所穿衣服颜色贯彻：上浅下深、里浅外深原则。（对比色除外，如：黑、白） 7．模特陈列一周调换一次，可换原色原款，避免衣服成次。 8．每天检查模特所穿物品，标明价格，并并放置显眼位置。 9．如有推广活动，模特身上应配合套穿。（如：买裤送衬衫，可就此配套，增加宣传效应） 10．模特所穿服装吊牌应放在衣服里面，确保无外露。 11．模特穿着，应在衣袖与裤腿内垫入雪利纸，确保模特充实、饱满。 12．充分利用模特来展示配衬货品，领带、皮带、鞋，点缀在模特的相应位置。充分利用模特来展示陪衬，适当的系几颗钮扣，自然、大方，将模特摆出各种造型，充分显示货品的优点。袖子与裤腿装上雪利纸，视觉饱满，未装雪利纸。三．挂装 1．挂装衣架、裤夹保持清洁，每天早上擦拭。 2．区域应统一，西装、衬衫、T恤等分开区域挂放。 3．每天检查挂装，确保无质量问题。 4．挂装可遵循“一色多款或一款多色”原则挂放，颜色由浅至深。 5．挂套装，亦应遵循“里浅外深”原则。（对比色除外）。 6．每天检查挂装衣架，标识一律朝外，衣勾开口朝里或统一朝左朝右。 7．每天检查挂装裤夹，标识方向统一，尽量朝门口，衣勾开口朝外。

成功演讲注意事项

成功演讲注意事项成功演讲注意事项一：忘记花哨的幻灯片演示和成堆的数据吧。让你的演讲简单，开始、中间和结束时都保持清晰。专注于一个主题，删除其他不相关的一切。“演讲是一种效率不高的沟通，”public words公司总裁、《相信我：建立真实感和个人魅力的四个步骤》(trust me: four steps to authenticity and charisma)一书的作者尼克·摩根(nick morgan)表示。“对于听到的东西，人们通常只能记住一小部分，所以要专注于一个话题，并保持简单。” 成功演讲注意事项二：引用趣闻轶事。 “人们在写演讲稿时总是绞尽脑汁，而其实他们所要做的不过是找到想要传达的信息和三个可以进行佐证的好故事罢了，”哥伦比亚大学教授、演讲展示及培训公司ovid总裁简·普拉格(jane praeger)表示，“因为引用了你亲身经历的事情，你就可以真心实意地进行讲述，这种演讲往往更容易。演讲内容必须是有启发性的、栩栩如生的，能够传达情感、拥有某一特定观点。如果你拥有构成精彩演讲的这些元素，你就成功了一半。” 成功演讲注意事项三：与听众产生共鸣。问问自己，听众想要解决什么问题，然后以这个问题作开场白。“然后，只有在这时，开始谈你最熟知的领域，利用你的知识

提供问题的解决方案，”摩根表示，“听众在一开始会问为什么。我为什么在这儿?我为什么要关心?如果你早早地回答了这些问题，他们就会接着问如何解决问题。你要做的是，首先回答‘为什么’，然后再回答‘如何做’。” 成功演讲注意事项四：抛开客套，开门见山。人们常常会犯这样的错误：以感谢介绍人或表达身在此处的荣幸感作为开场白。“其实，应该以一个设计好的故事直接开始，这个故事既暗示了演讲主题，又没有全盘托出;可以通过某项数据、某个问题或与听众的互动开始，”摩根如是表示。如果你清楚你所要演讲的内容——演讲应该专注于一个话题——你应该很容易就确定开场白。直接讲述故事，让你的听众知道你所要演讲的主要内容。成功演讲注意事项五：使用令你看起来自然的肢体语言。如果你显示出紧张迹象，如双臂交叉，或双手交叠于腹部之前，听众将感觉到你的紧张情绪，将对你所要传达的信息抱有成见。“你不得不假装你相当享受这一过程，对听众抱有一种开放的态度，这样他们才能享受聆听演讲的过程，也同样对你抱有开放态度，”摩根表示，“公共演讲的成功与否在于激情和情感。如果你投入其中，那么听众也就会投入其中。” 成功演讲注意事项六：站直身体。无论你在舞台上走来走去，还是站在讲台后面，努力保持良好的体态。“要感觉好像上面有一根线吊着你的头，”普拉格表示。成功演讲注意事项七：口齿要清楚，无论你原来的说话风格如何。

浅论商品房预售存在的问题和防范对策

浅谈商品房预售存在的问题及防范对策我国社会主义市场经济发展至今，房地产行业进入鼎盛时期，各大城市房产开发商大力投资房产事业，建设大量商品房，但是商品房仍然不能满足人民群众的日益增长的需求。自我国《城市房地产管理法》颁布以来中，商品房预售就成为房产开发商最热衷的一种销售方式。然而在商品房预售中，如何保障购房者的权益成为我们面临的难题。虽然我国对商品房预售制定了一系列的法律、法规，但是在实践中，购房者的合法权益还是不断遭受侵害，其原因在于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统，同时存在很多不足，无法有效地发挥其应有的作用。一、房产商预售房产中存在的问题及对购房者造成的权利侵犯由于商品房预售时，标的物尚不存在，房产开发商无法即时履行交付房屋的义务。在商品房预售时，房产商会尽量通过广告宣传美化商品房，甚至夸大宣传、设立定金陷井、使用霸王条款等，使购房者的权利受到不同程度的侵犯。（一）房产商预售房产中主要存在的问题 1、房产商无证预售或缺证预售根据房地产相关法律法规的规定，房产商在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。“一照”即《企业法人营业执照》，“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。上述证照构成了房产商的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。如果房产商无开发预售资质，

将导致商品房预售合同无效，购房者无法取得预售商品房的所有权。即使购房者已经占有了商品房，一旦发生纠纷，按照无效合同的处理原则，也要返还给房产商。 2、房产商预售时夸大宣传在商品房预售中，购房者将要购买的商品房有的仅是在建工程，因此，广告和售楼书对购房者起着非常重要的作用，是购房者了解预售商品房的必需资料。设计精美、充满想象力的广告和售楼书会使购房者充满憧憬。房产商为吸引更多的购房消费者前来参观沙盘，订购预售商品房，往往会印制大量的广告、售楼书等宣传资料来宣传自己楼盘的优势。不诚信的房产商的宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。同时，有的房产商还会特地找来大量“房托”，烘托预售当天的气氛，影响意向购房者的心理，从而促成交易。 3、在预售商品房时设立定金陷阱按照目前商品房预售市场上的交易习惯，房产商与购房者在签订正式的商品房预售合同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的有关事项进行初步约定。认购书中通常有着非常核心的内容——定金条款。开发商拟定的认购书对于定金一般作如下规定：“乙方（购房者）须于签署本认购书后X日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。”根据我国《担保法》第89条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。这就是“定金罚则”的具体规定。就初衷而言，“定金罚则”惩罚的是违约方，对双方来说本应是一种公平、公正的一种制度。然而，不少开发商利用了这一制度，或者以此骗取购房者已交纳的定金，或者将其作为胁迫买受人签订预售合同的砝

最完整房屋买卖交易注意事项及流程

二手房交易流程及注意事项二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。（5）、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算二手房交易十项注意（1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说

商品房预售方案(样本)

龙凤苑C区商品房预售方案项目名称：凤凰新村二期龙凤苑C区工程建设单位：申报日期：一、项目概况

二、本项目建成后满足规划控制指标和规划设计要求。三、本项目开发建设满足房地产开发年度计划。本项目已开发建设39190.46平方米，已申请销售39190.46平方米。本项目本年度开发建设39190.46平方米，纳入市区年度房地产开发计划39190.46平方米，其中纳入市区本年度房地产开发计划39190.46平方米。四、本项目工程建设质量将达到市优质工程质量标准以上。工程建设质量以国家或行业的质量检验评定规范和标准为依据。五、本项目整体或分期交付使用时，按《市政府关于加强房地产开发项目综合管理的通知》（淮政发［2006]123号）的规定，由建设单位向有关部门和单位申请验收，并取得《淮安市房地产开发项目交付使用备案证书》后交付使用。六、基础设施配套

（一）本项目按规定要求建设必要的道路、绿化、路灯、环卫、地上停车场、信报箱。（二）本项目的各项供水、供气配套设施实行分户计量系统，分户表安装在用户门外。（三）本项目的供电工程严格执行山西省规定的《居住区供配电设施建设标准》(DGJ32/J 11-2005)。（四）本项目的通信配套设施严格执行江苏省规定的《住宅小区通信配套设施建设标准》（DG32/J17-2006）。（五）本项目按规定建设有线电视等设施。七、物业管理用房（一）物业管理用房由我单位按项目总建筑面积3‰～4‰的比例无偿提供，即156平方米。（二）我单位按规定提供的物业管理用房，产权归开发区域内的全体业主共同所有，由业主委员会负责代管，并登记造册。若我单位未按规定提供物业管理用房时，房产管理部门有权从所建房屋中扣留或者征用相应面积的住宅作为物业管理用房。（三）物业管理用房的具体面积和位置已在项目总体规划方案中明确。（四）按规定建立物业维修专项资金。八、公用设施配套（一）社区办公用房和活动用房：我单位按规划部门批准方案，负责建设并无偿提供社区办公用房和活动用房，分别是156平方米、平方米

史上最全的店长管理店铺方法

史上最全的店长管理店铺方法一、店长的身份 1、公司营业店的代表人从你成为店长的一刻起，你不再是一名普通的员工，你代表了公司整体的形象，是公司营业店的代表，你必须站在公司的立场上，强化管理，达到公司经营效益之目标。 2、营业额目标的实现者你所管理的店面，必须有盈利才能证明你的价值，而在实现目标的过程中，你的管理和以身作则，将是极其重要的，所以，营业额目标的实现，50%是依赖你的个人的优异表现。 3、营业店的指挥者一个小的营业店也是一个集体，必须要有一个指挥者，那就是你，你不但要发挥自己的才能，还要负担指挥其他员工的责任——帮助每一个员工都能发挥才能，你必须用自己的行动、思想来影响员工，而不是让员工影响你的判断和思维。二、店长应有的能力 1、指导的能力是指能扭转陈旧观念，并使其发挥最大的才能，从而使营业额得以提高。 2、教育的能力能发现员工的不足，并帮助员工提高能力和素质 3、数据计算能力掌握、学会、分析报表、数据从而知道自己店面成绩的好坏 4、目标达成能力指为达成目标。而须拥有的组织能力和凝聚力，以及掌握员工的能力 5、良好的判断力面对问题有正确的判断，并能迅速解决 6、专业知识的能力对于你所卖产品的了解和营业服务时所必备的知识和技能 7、营业店的经营能力指营业店经营所必备的管理技能 8、管理人员和时间的能力 9、改善服务品质的能力指让服务更加合理化，让顾客有亲切感，方便感，信任感和舒适感 10、自我训练的能力要跟上时代提升自己，和公司一起快乐成长 11、诚实和忠诚三、店长不能有的品质 1、越级汇报，自作主张（指突发性的问题）

2、推卸责任，逃避责任 3、私下批评公司，抱怨公司现状 4、不设立目标，不相信自己和手下员工可以创造营业奇迹 5、有功劳时，独自享受 6、不擅长运用店员的长处，只看到店员的短处 7、不愿训练手下，不愿手下员工超越自己 8、对上级或公司，报喜不报忧专挑好听的讲 9、不愿严格管理店面，只想做老好人四、店长一天的活动 1、早晨开门的准备（开店前半小时） A：手下员工的确认，出勤和休假的情况，以及人员的精神状况。 B：营业店面的检查：存货的复核、新货的盘点、物品的陈列、店面的清洁、灯光、价格、设备、零钱等状况 C：昨日营业额的分析：具体的数目，是降是升（找出原因）、寻找提高营业额的方法 D：宣布当日营业目标 2、开店后到中午 A：今日工作重点的确认今日营业额要做多少今日全力促销哪样产品 B：营业问题的追踪（设备修理、灯光、产品排列等） C：营业店近期产品品类进行销售量/额比较 D：今天的营业高峰是什么时候？ 3、中午轮班午餐 4、下午（1：00~3：00） A：对员工进行培训和交谈、鼓舞士气 B：对发现的问题进行处理和上报 C：四周同行店的调查（生意和我们比较如何） 5、傍晚（3：00~6：00） A：确认营业额的完成情况 B：检查店面的整体情况 C：指示接班人员或代理人员的注意事项 D：进行订货工作，和总部协调 6、晚间（6：00~关门） A：推销产品，尽力完成当日目标 B：盘点物品、收银 C：制作日报表 D：打烊工作的完成 E：做好离店的工作（保障店面晚间的安全）五、店长的权限 1、从业人员的管理 A：出勤的管理：严禁迟到、早退、严格遵守纪律 B；服务的管理：以优质的服务吸引回头客 C：工作效率管理：不断提高每个员工的工作速度和工作的质量

商品房预售方案样表范本

商品房预售方案样表范本 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

商品房预售方案编号：项目名称：开发单位：申报日期：目录

一、项目基本情况二、项目建设进度安排三、项目预售计划四、本期预售商品房情况、价格及变动幅度五、公共部位和公共设施的具体范围六、预售资金监管落实情况七、商品房质量责任承担主体和承担方式八、住房能源消耗指标和节能措施九、白蚁防治情况十、抵押权设定情况十一、商品房预售方案附件承诺

1、本公司承诺本方案各项内容申报属实，并严格履行本方案中的各项内容。方案内容发生变更的，本公司按规定向当地房地产管理部门办理备案。 2、本公司承诺严格按本方案确定的开盘时间，一次性全部对外公开销售本方案所列的预售商品住房。 3、本公司承诺自开盘之日起，按照《关于进一步加强我市商品房销售管理的通知》的规定，在销售现场显著位置集中公示本方案的内容。 4、本公司承诺每幢预售商品住房中若有本公司自留的商品房，将在予以明确，该部分商品住房办理新建房屋初始登记前，本公司不对外进行销售。 5、本公司在本次预售商品住房前期积累客户过程中，没有以任何形式收取预订款性质的费用、没有进行不实宣传、虚假承诺等违法违规销售行为。 6、本公司承诺收取的预售款不挪用到法律规定外的作其他用途使用。 7、本公司承诺积极主动处理商品销售中发生的相关矛盾纠纷。房地产开发企业名称（盖章）年月日商品房预售方案

一、项目基本情况（一）项目基本情况表

（二）前期物业基本情况前期物业服务企业名称： ;前期物业服务企业资质等级级；采用【公开招标】【邀请招标】【协议招标】的方式确定前期物业服务企业，于年月日签订《前期物业服务委托合同》，《防城港市前期物业服务项目中标备案表》编号和《防城港市前期物业服务合同备案；《前期物业服务委托合同》中约定的物业服务等级级，物业服务收费标准：住宅元/平方米、商业元/平方米；经房地产主管部门与物价部门备案的物业服务等级级，物业服务收费标准：住宅元/平方米、商业元/平方米;备案编号：物业备案【】号（项目已有完工交付使用楼房的需填写此项）；二、项目建设进度安排为保证公共部位和公共设施与住宅同步交付使用，项目建设计划和进度安排已明确分期的区域划分、区域界限、建设时序。项目建设计划和进度安排表

演讲比赛需注意的事项

演讲要注意以下哪几方面的问题？我也一度比较困惑，之前就很想得到这方面的知识，但上网查了一下，不多，也都在大同小异。现在，我就以我切身经历，写点自己的小体会吧。这都是实践中摸索出来的，相信对大家会有所帮助。演讲要注意以下几方面的问题：一、仪表；这个仪表主要是指人的着装以及人的整个精神面貌。 1、着正装。夏天，如果单位发有制式服装，就要按正规的着装标准穿着，如果有制式皮鞋，就一定要穿制式的皮鞋，如果没有，女式一定要切记穿包住脚趾的深色的中跟鞋，这样显得庄重挺拔；切记，千万不要穿式样各异的凉鞋，搭配制服非常不严肃，也并不好看。如果制服上在配有领带，一般也要打领带，这样显得更精神，也更正规。 2、做好发型。穿制服一定要把头发梳成发髻，额头不要留头发，保护面部的光洁整齐，让人看上去神清气爽，既不能披散着头发，也不能别出心裁做出什么有创意的发型。 2、化点淡妆。一定要化一点人家能看出来的淡妆，这已经成为共识，哪怕在我们这个小地方，领导也在强调这点。由于演讲前比较紧张，如果出汗，会使之前的妆容化掉，这时，一定要及时补妆，以示对演讲活动的重视以及对观众的礼貌。二、仪态，我在这里主要指人的举手投足以及整个演讲从出场到离场期间的状态。 1、上台要精神。当上一名选手讲完，即将轮到自己上场时，需提前站出来，当主持人叫到自己名字时，就可以从容不迫的出场，记得上台时一定要精神抖擞，步伐矫健，给人利利落落的感觉，不能拖泥带水。如果能够提前熟悉场地，一定要提前去“踩点”。我有一名同事，他是法警，他说他们出席重大场合时，甚至要求数清楚上台的步数。我想，演讲虽然不至于这么严重，但是也可以借鉴一下，务求一上台就给观众和评委良好的第一印象。 2、鞠躬要标准。走上台去，停稳后再鞠躬。我在练习时，曾有一次没有站定就鞠躬下来，幸好同事及时发现，给我纠正了这个问题。的确，如果没站稳就鞠躬，给人的感觉不仅是重心不稳，歪歪倒倒；而且还很不严肃。所以一定要先站稳再鞠躬。鞠躬以45度为宜，按正常人比例，手扶在膝盖上方即可，而不是说要鞠90度躬，那样显得太过很滑稽，也不太适合演讲的场合。鞠躬完成后，一步到达话筒跟前，而不要分数步走到话筒前，容易显得凌乱。 3、身体要平直。女士以小丁字步站定，手可以自然下垂，也可以右手握左手，在腹下放好。在演讲中一定要挺直腰杆，肩膀放平，千万不要左右晃动上身，这是我的一个大毛病，刚开始还不知道，是同事发现之后提醒我方才注意。在演讲中，有时候要做出一些手势，我就容易连带肩膀和身体一起晃动，原以为这样能够表示出激动的心情，其实，这样只会让台下观众看起来十分不舒服，好像整个人歪歪斜斜的，没有重心。后来，我在演讲时注意了许多，腰部一定要用力挺直，肩膀自然下垂就好了。 4、手势要优美。手势出去一定要自然舒展，该有的地方就有手势，不该有的地方就不要胡乱挥舞拳头，给人张牙舞爪的感觉就很失败了。手势是我的弱势，总给人柔弱有余，力量不足的感觉。一时半会也训练不过来，后来就干脆少用手势了，不是必须用的手势一律删减。这样的好处就是不功不过，省得别人会注意到这个问题。我想这也不失为一个好办法。三、语言；这包括演讲稿到声音的运用以及现场的感召力。 1、演讲稿就一定要是演讲稿的样子。不要弄的像事迹报告一样平淡无奇，抒情的、优美的部分一定要占到三分之一，这样整个稿子讲者讲起来有激情，听者听起来也觉得很带劲，很受鼓舞。 2、声音一定要抑扬顿挫，要有起伏，这样就算你的讲稿有欠缺，也可以有所掩饰。另外，一定要注意保护嗓子，不能因为要表现出情绪激昂，就不停的喊叫，把嗓子喊破了。以至于正式比赛时，嗓子都哑了，喊不出来了。我就是这样，在比赛前两天，因为用嗓过度，嗓子哑的不行了，结果比赛前一天不停的喝水，还买了中成药喝，才让嗓子问题有所缓解。好在比赛那天没出洋相。所以，你在演讲比赛前，一定要注意保护嗓子，让它得到充分的休息。演讲比赛活动评分细则

浅析商品房预售许可中的几个常见问题解读

浅析商品房预售许可中的几个常见问题——以成都市地方实践为例 https://www.360docs.net/doc/c413151167.html,2011-06-28 来源：《中国房地产》2011年第5期一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。预售的房屋首先应符合商品房的属性。然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分 1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房； 2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。（二）配套公建根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的相关规定。《房产