经济技术指标讲义

经技术指标分析： 分析地块需考虑的几个经济指数指标： 用地面积、占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率

一、用地面积 含义：建设项目报经城市规划部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积。 共由两个部分组成：1、代征地面积 2、建设项目净用地面积 代征地一般紧邻项目建设用地，随着开发商建设用地地块一起办理征地手续，这部分土地的用途基本是公共道路、大众活动场所、绿化及城市景观区的建设，其公共设施及公共配套建设费用都由开发商承担，但开发商建成之后必须无偿地交给城市公共建设行政机关，土地使用权不属于拿地开发商，开发商只对建设项目净用地块拥有财产权。土地证上面也不体现，其财产权归城建部门即政府所有，这部分被无偿征用的公共建设用地称为代征地。 以上两部分地块其实是同一宗地不同用途的划分而已。在建设项目确定以前，硬性的详细规划条文都已经确定（不然也无法办理用地规划许可证），从控制性详细规划图开发商和策划人员很清楚自己的土地含有多少代征地、什么用途等等。但也有很多没有确定的，但都是拿地前，基本与政府关系很好，处于做可行性报告的初级阶段。

1、代征地面积 绿化率： 绿化率描述的是商业用地范围内各类绿地面积的总和与居住区用地的比率。 绿化率在商业并不是非常关注的一个方面，因为商业项目是用来出租或者经营的，购买或者租赁的目标客群关心的是项目为其带来的利益问题。但住宅就比较关心绿化率了，一般买住宅的客户都比较关注“三率”，就是容积率、绿化率、房屋使用率。因为这三者紧密的关系到住宅客户的切身利益，绿化率的高低决定了小区住宅环境的美化级别，肯定是绿化率越高越有人买，有的住宅绿化率能达到60%，像花园洋房、TOWNHOUSE，别墅更低。商业的绿化率一般都不超过30%，而且很多的商业项目都 是在项目规划上偷绿化，比如：做空中花园，北京的新永外、衡水新城。还有一些是利用中庭偷绿化，即将商业的底座面积做到最大，将本身应规划在商场外围的绿化面积全部用中庭代替，在竣工验收时中庭摆放花草，代替绿化，如：北京雅宝路国雅大厦，中庭的做大肯定对项目销售、经营有利。

2、用地红线（建筑红线） 含义：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑红线。 建筑红线可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑。如果建筑远离城市或道路，建筑竖向（不包括地上一层或半地下地下一层）可以不受道路红线和建筑红线的约束，建筑可以做成倒锥形的结构，下小上大的形式，是解决用地面积紧张的一种方法。这种方法在香港、台湾、日本等用地紧张的地区较多。

3、道路红线 含义：道路红线一般是指道路用地的边界线，是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度。 道路红线宽度： 规划建筑线之间的宽度叫做道路红线宽度。它是通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度； 在大城市，快速路及交通主干道红线以50~60米为宜，次级主干道道路红线以36~50米为宜，主要为道路两侧生活用地服务的次干路不宜大于30米。支路的宽度在24米以下。 退让标准： 多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M 从建设部门获悉，今后，沿道路两侧新建、扩建、改建的建筑物应当按照规定后退道路红线。其中，沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米。 按照要求，今后，沿城市快速路的各类建筑，后退距离应当不小于20米；沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米；沿城市支路的各类建筑，后退距离应当不小于10米；沿建制镇主要道路的各类建筑，后退距离应当不小于8米；沿建制镇一般道路的各类建筑，后退距离应当不小于5米； 城市绿线： （了解） 城市绿线是指城市各类绿化用地控制线。

城市紫线：（了解） 城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线

城市蓝线：（了解） 城市蓝线是指河道规划控制的界线。 蓝线控制范围应当考虑堤防、防洪、环保、景观、灌溉等需求，包括为保护城市水资源而必须进行控制的区域。

城市黑线：（了解） 黑线就是规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。 黑线的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。

二、建筑密度： 是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出用地范围内的空地率和建筑密集程度。商业中我们所见到的项目一般密度都比较大，若没有给定的情况下，一般按照65%进行测算，商业最大的能做到70%，这已经是很高的了。 建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。 比如： 一块商业宗地，用地面积是一万㎡，若建筑密度为65%的话，则底座面积为6500㎡。 比如： 一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是 3000/10000=30% 三、占地面积（商业上叫底座面积） 主要有两种意义： 1、占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积 2、地块总面积

四、容积率 容积率=地上总建筑面积÷用地面积 住宅上边容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。反而商业项目容积率越高则商业空间及商业价值就越大。 容积率一般是由政府规定的。城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5。 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 但商业上有些区别，因为还要考虑底座商业面积的大小，减去底座商业面积之后才可以考虑住宅。 看到容积率就知道楼梯是什么样的形状，是有个前提的，即三四线城市为基础，而且必须是裙楼式的商业项目，这样才能测算出来。 例如：在一线大城市，上也能够做到七八层、甚至十几层，一个用地面积一万的商业项目，按照60%的建筑密度来测算，则底座面积为6000㎡，若建8层，则总建筑面积为48000㎡，那么容积率就为4.8了。但是要在三四线城市，商业肯定只能上到三四层，按照四层来算，6000*4=24000㎡，则4.8的容积率下还有24000㎡的建筑面积为商住公寓或者酒店等其他物业类型做预留了，那么建筑形态肯定是个四层商业加17层或者更高的其他物业了。

这几个指标其实都是可以互相推导的： 如知道建筑面积和用地面积就能推出容积率，知道容积率和用地面积就能推出总建筑面积。唯独建筑密度有时候不好问，因为商业上比较关注建筑密度，现场问开发商的时候问不出来，那么我们就按照60%—70%来测算。这样基本的经济指标参数就全部出来了，大概情 况心里就有底了。 看地的分析过程： 例如： 一块宗地，用地面积是1万平米，拿地价格为4000万，建筑密度为60%，容积率为3.0，处于三线城市中心位置。

则： 算面积： 总建筑面积：3万㎡，底座面积：10000*60%=6000，考察当地商业，若商业能做到四层的话，则商业总建面为6000*4=2.4万㎡，住宅总建面为：3万—2.4万=6000㎡。

算成本： 商业一般是按2500元/㎡造价来算，住宅是按照2000元/㎡造价来算。 项目投入总成本为造价总成本：（2500元/㎡*2.4万㎡+2000元/㎡*6000㎡）加上土地成本4000万，则投入总成本为1.12亿。

算回款： 根据当地的商业项目售价调研得出项目的销售均价，假定商业均价为10000元/㎡，住宅均价为5000元/㎡，则销售总回款为： 10000元/㎡*24000㎡+5000元/㎡*6000㎡=2.7亿元。

总收益： 总收益=总回款-总投入=2.7亿-1.12亿=

出师表 两汉：诸葛亮 先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。