土地估价师书上易错试题及知识点
2022年土地估价师土地估价报告易出错要点
土地估价师：土地估价汇报易出错要点（2）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中，只有1个事最符合题意）1、路线价估价法基本公式旳表达形式是__。
A．宗地总价=路线价×宗地面积B．宗地总价=深度百分率×宗地面积C．宗地总价=路线价×深度百分率D．宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积2、有关土地估价，下列表述中不对旳旳是__。
A．采用不一样估价措施评估旳成果也许不一样B．不一样估价目旳下旳估价成果也许不一样C．不一样旳估价时点将影响估价成果D．不一样旳估价作业时间将影响估价成果3、拆迁人是指__。
A．房屋行政主管部门B．获得房屋拆迁许可证旳单位C．规划行政主管部门D．专门从事房屋拆迁旳单位4、《城镇规划法》规定，__分为总体规划和详细规划。
A．城镇体系规划B．都市规划C．镇规划D．乡规划E．村庄规划5、不一样旳土地所有制，最终由__决定。
A．土地状况B．劳动力状况C．国家政策D．生产力状况6、我国土地资源旳特点包括__。
A．土地面积绝对数量大，相对数量小B．后备土地资源有限C．土地类型多样，平地多于山地D．森林覆盖率低E．森林覆盖率高7、里地线将街区土地划分为。
A：里地与袋地B：表地与里地C：临街地与表地D：里地与骑楼地E：时间原因8、成本迫近法评估中旳年期修正系数计算公式是__。
A．1/rB．1/r[1-1/(1+r)n]C．rD．1-1/(1+r)n9、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。
在完毕现场勘查后，估价人员应开展旳工作为（）。
A．规定委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等状况B．选择合适旳估价措施进行初步地价测算C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价汇报D．就转让价格预期征求委托方意见，选择合适旳估价措施进行地价测算10、土地价值是由于土地旳三者互相结合所产生旳土地经济价值旳货币体现形式。
2016年土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点(3)
2016年土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点（3）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、基准地价系数修正法的基本公式为，其中，对的含义表述最准确的是。
A：区域因素修正系数B：个别因素修正系数C：宗地地价修正系数D：估价期日修正系数E：时间因素2、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】A：350000B：250000C：200000D：150000E：土地3、一般而言，以下还原利率最高的是A：承租土地使用权还原利率B：土地还原利率C：建筑物还原利率D：综合还原利率E：合法性4、作为城市的有机组成部分，居住区的合理用地规模应在公顷左右．【2008年考试真题】A：10～50B：50～100C：100～150D：150～200E：土地5、阿兰索设计了__来表示假设的地价和距离的组合。
A．区位平衡B．贯价曲线C．买价曲线D．地价曲线6、我国现行的普通财产保险费率采用的是分类级别差费率制，具体包括__费率。
A．商业险B．物主险C．工业险D．仓储险E．普通险7、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000㎡商业用地40年期的国有土地使用权．2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％．该商业项目预计于2007年12月开发完成．现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估．经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米．该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％．另外该市于2004年完成了基准地价评估工作．如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是元／平方米。
A：7500B：7155C：7115D：9487E：时间因素8、下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表．比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元／平方米，待估宗地容积率为3．5，其地面地价为元／平方米．A：1753B：5950C：6134D：7988E：时间因素9、新企业所得税法所称，是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。
土地估价案例与报告：城镇土地分等定级题库知识点(强化练习)
土地估价案例与报告：城镇土地分等定级题库知识点（强化练习）1、判断题对城镇而言，土地质量的变化的总体趋势是从中心向边缘，土地质量由高向低逐渐减少。
()正确答案：错2、判断题土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空（江南博哥）间单位，是内部特性和外部条件相对均一的地块。
()正确答案：错3、多选根据综合分值初步划分土地等的具体方法有()。
A．AHP法B．数轴法C．总分频率图法D．剖面图法正确答案：B, C4、多选下列属于农用地的有（）。
A.耕地B.园地C.牧草地D.闲置的土地E.养殖水面用地正确答案：A, B, C, E5、多选土地定级单元划分的原则是()。
A．单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致B．定级单元划分大小要适宜C．要保证一些特殊功能地块的完整性D．除交通性道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能作为单元之间的分界线正确答案：A, C, D6、单选关于土地级别的确定下列描述中不正确的是（）。
A.土地级别是土地质量的综合反映B.土地级别内不存在差异C.土地级别划分在单元总分值计算的基础上，利用一定的数学方法进行的D.土地级别的界线可作适当调整。
正确答案：B7、单选定级单元的大小，和定级质量直接有关，土地条件繁杂的市中心，单元面积取（）。
A.3～5hm2之间B.5～10hm2之间C.10～15hm2之间D.15～20hm2之间正确答案：B8、单选土地定级因素权重的确定应满足()。
A．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值在O～1之间变化B．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和等于1C．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值之和大于1D．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和小于1正确答案：B9、单选城镇土地定级应考虑规划条件因素，下列说法中，不正确的是（）。
A.不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行B.规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性，是规划修正定级中的重要技术指标C.影响规划折扣系数的参数涉及规划实现率和贴现系数D.贴现系数反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性正确答案：D10、判断题初步的土地级别确定后，要通过土地收益测算进行验证。
2016土地估价师：土地估价报告易出错要点(1)
2016土地估价师：土地估价报告易出错要点（1）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造，采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120m㎡，市场价格为每平方米3600元，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为元。
A：430000B：432200C：432000D：432100E：时间因素2、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。
A．10B．30C．60D．1203、一个完善、正规化的货币制度，主要包括的要素有__。
A．确定货币金属与规定货币单位B．规定本位币和辅币的铸造，发行和流通C．确定纸币发行和流通的程序D．确定国家的货币准备制度E．确定纸币的规模、类型4、会计报表按照编制时间可以分为__。
A．日报B．月报C．半月报D．季报E．年报5、定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备__的基础数据。
A．定性研究B．定量研究C．经济数学D．数理统计6、我国集体土地所有权丧失的原因是__。
A．依法征用B．依法征收C．集体互换D．行政划拨7、在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是。
A：评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主B：分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价C：先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论D：一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法E：合法性8、某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1％，土地还原率为5％，则该宗地当前的无限年期价格为万元。
土地估价师书上易错试题及知识点
知识点：单位换算1平方公里=1*10^6平方米1亿=1*10^81亩=666.67平方米1公顷=10000平方米估价原则：最有效使用应当以预期收益原则（最佳利用方式）和变动原则（能持续多久）为基础.另：最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础；供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。
同时。
由于土地具有个别性，因此其替代性有限。
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用。
变动原则与预测原则密切相关。
合法原则是前提。
抵押、担保、税收、记账目的类，要根据保守原则，适当考虑市场成本。
1、土地估价的概念：土地估价就是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
2011年4月12日：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布日期：1990年（国务院）；2、总平面图要素：场地局域位置，内部及四周环境的反映，拟建道路等的位置以及主要建筑物与用地界线及相邻建筑之间的距离，拟建建筑物名称、出入口位置、层数与设计标高，指北针、比例、风玫瑰图；4、一般因素：社会因素、行政因素、经济因素（地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等）区域因素：商服繁华度、交通条件、基础设施和公用服务设施配套状况、环境质量、城市规划、产业聚集度；（区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制、和自然条件等）个别因素：地势、朝向、地质、土地污染状况、临街条件、土地形状、面积、土地使用限制、土地使用年限等（宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等）区域因素也包含土地使用限制，不包含容积率；5、选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年，有三个以上案例。
土地估价报告易错知识点考前归纳
20XX年土地估价报告易错知识点考前归纳1 第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范五、估价目的：包括：1、为什么评估2、谁委托评估的3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向。
六、估价依据：包含：1、法律、法规、政策文件依据2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：1)缺少《城市土地估价规程》(1998年考题) ;2)评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。
七、地价定义：包含：1、基准日;2、土地用途(设定、实际);3、开发程度(设定、实际);4、土地使用年期(设定、实际);5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。
价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度;②评估宗地外围目前的土地开发程度;③估价期日设定土地开发程度必要时列表说明)，设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。
④土地用途若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述);⑤最后进行地价定义。
之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。
可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。
1)未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况;2)未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符;3)使用年限有计算不准，选取不当情况;4)价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”);5)漏掉基准日、年限等。
八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。
可能会出现的错误：1)写成一个时间段;2)缺少日、月。
2016土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点(3)
2016土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点（3）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、决定建筑物价格的最基本因素是。
A：材料价格B：房产市场状况C：建筑物成新度D：重置价E：时间因素2、根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于年的专业实践，并进行执业登记。
经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
A：1B：2C：3D：4E：合法性3、我国《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按（）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
”A.市场租金及租期 B.合同租金及租期 C.合同租金与市场租金的差值及租期 D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率4、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。
A：待估宗地B：某交易案例C：类似宗地D：标准宗地E：时间因素5、在耕地保护过程中，要做到的四个坚持是__。
A．坚持耕地总量动态平衡B．坚持加快经济发展，提高经济效益C．坚持最严格的国土资源管理制度D．坚持在保护中开发，在开发中保护的原则E．坚持开发和节约并举，以节约为主的方针6、土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。
其作用不包括__。
A．控制作用B．协调作用C．分异作用D．组织和监督作用7、我国定期取得统计资料的一种主要方式是__。
A．抽样调查B．普遍调查C．统计报表D．重点调查8、按照工作程序，地籍调查工作可分为几个阶段。
【2004年考试真题】A：准备工作、权属调查、地籍测量和检查验收B：准备工作、地籍测量、地籍管理和检查验收C：准备工作、权属调查、地籍测量、检查验收和文字总结D：准备工作、权属调查、地籍测量、文字总结和检查验收E：调节消费结构9、某居住区的居住人数为12万人，居住区占地面积为4公顷，其中居住建筑用地面积为3公顷，其他用地面积为1公顷，则人口净密度为万人／公顷．【2004年考试真题】A：4B：3C：1D：12E：土地10、土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项．这笔款项被称为最为确切。
土地估价报告常见错误133 例
土地估价报告常见错误133例估价报告的试题, 一般是给出一个有40 个错漏的土地估价技术报告, 让考生挑出有错误的地方, 一般答到20个都可以拿较高的分数, 但是, 要想做好指错题, 还是必须掌握一定的方法。
1. 要快速浏览报告.注意训练自已的阅读速度, 不要让阅读的时间耽误了做题时间。
平时要注意好常见问题发生的地方.胸有成竹地有针对性的看, 次要的套话可以带过.这样节省时间.2. 把握关键点.要熟悉标准的报告的规范模式和基本要求, 以及几大估价方法的选用、计算公式、参数的选取、每一中间步骤的计算等, 对容易出错的地方要心中有底。
3. 回答要简洁而有条理。
要指出错在哪里和为什么错, 这2部分内容缺一不可.考试中报告实际存在的错误比要求找到的错误还要多很多, 所以找全相对来说不难。
这样, 更应该注意将错误找对, 并把原因说清楚。
4. 按报告的先后顺序把错误编好序号逐一列出.可以先在试卷报告中找出错误做个简单标记, 最后一起编号, 写在答题纸上。
第一部分总述1.只写了“ 第一部分：未在后面写“总述”；2. 估价项目名称不明确；3 估价目的中, 未说明估价的应用方向；4. 估价目的中, 对土地权利说明不明确；5. 估价依据中, 未列出土地估价的技术标准,即估价规程；6. 估价依据中, 引用的法规名称不正确；7. 估价依据中, 应包括土地估价规程等, 不应当把过时的旧文件作为报告格式规范；8. 估价依据中, 缺少估价对象土地证书或权属证明；9. 估价依据中,“x x 省关于土地管理的法律法规” 提法太笼统, 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些；10. 无估价对象描述；11. 地价定义不清楚，未明确宗地设定用途.设施.年期、权利、土地开发程度等内容；12. 地价定义中, 未说明是什么权利的土地价格；13. 估价期日非具体时点( 无“ 日”)；14. 估价日期中, 未注明估价的截止日期；15. 使用说明中, 待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准；16. 土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用, 而不是上级主管部门使用；17. 缺少土地估价师签字栏；18. 估价结果中, 缺少楼面地价，无单位地价和大写〈无汇率, 币种不统一〕；19. 缺少《估价结果一览表》；20. 需要特殊说明的事项中, 缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事顶的说明；21. 需要特殊说明的事项中, 未办理出让手续就入股, 不合规定；22. 报告有效期错误, 应为半年；23. 非土地估价师签名；24. 估价师签名栏中无估价师资格证书号；25. 出具报告的时间离估价基期过长；第二部分估价对象描述及地价影响因素分析26. 估价对象描述中, 待估宗地的项目描述错误.如：容积率数值不对；27. 土地位置状况中, 缺少土地用途、土地级别的描述；28. 土地级别与土地等同；29. 态土地权利状况中, 缺少他项权利状况的描述,30. 建筑物状况描述不详；31. 地价影响因素分析中, 缺少一般因素的描述( 或描述不全) ；32. 土地登记状况中, 证书名称错, 应为国有土地使用证；33. 登记审批机关应为当地政府, 而非土地部门；34. 登记状况中无四至、登记等；35. 区域因素和个别因素混淆( 属于区域因素的列入到个别因素内)；36. 区域因素分析错为环境因素分析；37. 个别因素描述不全, 未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途；第三部分土地估价38. 估价原则中, 缺少与本次估价方法紧密相关的原则。
土地估价师书上易错试题及知识点
知识点：单位换算1 平方公里=1*10^6 平方米1 亿=1*10^81 亩=666.67 平方米1 公顷=10000 平方米估价原则：最有效使用应当以预期收益原则（最佳利用方式）和变动原则（能持续多久）为基础. 另：最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础；供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。
同时。
由于土地具有个别性，因此其替代性有限。
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用。
变动原则与预测原则密切相关。
合法原则是前提。
抵押、担保、税收、记账目的类，要根据保守原则，适当考虑市场成本。
1、土地估价的概念：土地估价就是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
2011 年4 月12 日：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布日期：1990 年（国务院）；2、总平面图要素：场地局域位置，内部及四周环境的反映，拟建道路等的位置以及主要建筑物与用地界线及相邻建筑之间的距离，拟建建筑物名称、出入口位置、层数与设计标高，指北针、比例、风玫瑰图；4、一般因素：社会因素、行政因素、经济因素（地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等）区域因素：商服繁华度、交通条件、基础设施和公用服务设施配套状况、环境质量、城市规划、产业聚集度；（区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制、和自然条件等）个别因素：地势、朝向、地质、土地污染状况、临街条件、土地形状、面积、土地使用限制、土地使用年限等（宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等）区域因素也包含土地使用限制，不包含容积率；5、选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过 3 年，有三个以上案例。
2015土地估价师：土地估价报告易出错要点(1)考前冲刺
2015土地估价师：土地估价报告易出错要点（1）考前冲刺一、单项选择题（共24题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、在城市规划中，对地价影响最重要的因素是。
A：地形、朝向、地质条件B：土地用途、容积率、建筑密度C：绿化、环境质量D：建筑高度、建筑结构E：时间因素2、关于需求价格弹性系数，以下说法正确的是．【2008年考试真题】A：，称为缺乏弹性，表示当价格变动1％，需求量变动则不足1％B：，称为富于弹性，表示当价格变动1％时，需求量同样变动1％C：=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动1％时，需求量变动无穷大D：=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变E：土地3、商业银行吸收存款和发放贷款的行为是履行的职能．【2009年考试真题】A：调剂资金B：金融服务C：创造信用D：增加收益E：土地4、土地利用系数是农用地分等的主要参数之一。
下列关于土地利用系数的说法中__是正确的。
A．土地利用系数计算时，Yjmax指第j种指定作物国家一级指标区内最高单产B．土地利用系数等值区的边界可打破村级行政单位的完整性C．土地利用系数的计算必须分指定作物计算D．等值区内各行政村指定作物土地利用系数在X±25之间(X表示平均值；S 表示标准差)5、地租是一种经济剩余，即之后余下的那部分。
A：总利润减去税金B：总收入减去总要素成本C：税后总利润减去社会平均利润D：总收益减生产成本E：时间因素6、农用地自然等别指在范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出农用地等别。
A：全国B：全省C：全市D：全县E：国家实行土地估价师资格认证制度7、耕地占用税实行税率。
B：定额C：超额累进D：超率累进E：土地8、A市两个定级单元B、C的级别分别为5级、6级；D市的某个定级单元E 的土地级别为4级，关于B、C、E三个定级单元土地质量比较正确的判断是（）。
A．E＜B＜CB．C＜B＜EC．C＜B，B、C与E不可比D．B＜C，E与C不可比9、市、县人民政府确定工业用地出让价格时，必须执行《全国工业用地出让最低价标准》，以下情况正确的是__。
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知识点：单位换算1平方公里=1*10^6平方米1亿=1*10^81亩=666.67平方米1公顷=10000平方米估价原则：最有效使用应当以预期收益原则（最佳利用方式）和变动原则（能持续多久）为基础.另：最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础；供需原则是以预期收益原则与下述的变动原则和竞争原则为基础的。
同时。
由于土地具有个别性，因此其替代性有限。
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用。
变动原则与预测原则密切相关。
合法原则是前提。
抵押、担保、税收、记账目的类，要根据保守原则，适当考虑市场成本。
1、土地估价的概念：土地估价就是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级与其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
2011年4月12日：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布日期：1990年（国务院）；2、总平面图要素：场地局域位置，内部与四周环境的反映，拟建道路等的位置以与主要建筑物与用地界线与相邻建筑之间的距离，拟建建筑物名称、出入口位置、层数与设计标高，指北针、比例、风玫瑰图；4、一般因素：社会因素、行政因素、经济因素（地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划与计划、社会与国民经济发展规划等）区域因素：商服繁华度、交通条件、基础设施和公用服务设施配套状况、环境质量、城市规划、产业聚集度；（区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施与基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制、和自然条件等）个别因素：地势、朝向、地质、土地污染状况、临街条件、土地形状、面积、土地使用限制、土地使用年限等（宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等）区域因素也包含土地使用限制，不包含容积率；5、选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年，有三个以上案例。
6、基准地价的基准日与报告评估基准日相差不应超过3年；7、8、土地估价报告的主要内容：封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果与其使用、附件；土地估价技术报告的主要内容：封面、总述、估价对象描述与低价影响因素分析、土地估价过程、附件。
技术报告封面应有关键词，参照《城镇土地估价规程》2019年11月12日国家质量监督检验检疫总局土地估价实务：10、基础设施用地估价不适宜采用（）A、收益还原法B、市场比较法C、剩余法D、基准地价系数修正法E、成本逼近法答案：AC5、采用收益还原法对设有租赁权的土地使用权估价，土地收益按土地剩余使用年限内最有效利用方式下得未来土地收益计算。
4、工业用地估价一般宜采用（）。
A、市场比较法B、长期趋势法C、基准地价系数修正法D、成本逼近法E、剩余法答案：ACD7、按规定，上市公司的土地资产处置方法有（）A、企业以租赁方式取得土地使用权B、企业依法以出让方式取得土地使用权C、企业以置换方式取得土地使用权D、国家作价入股E、企业无偿取得土地使用权答案：A、B、D解析：根据国家有关规定，上市公司所有使用土地必须实行有偿使用方式，具体的使用方式有出让、租赁、国家作价出资（入股）和授权经营等。
8、评估协议出让土地使用权的再转让价格时应先评估国有土地的国家权益价格，国有土地的国家权益价格评估方法有（）A、倒算法 B、增值收益法 C、绝对地租收益法 D、实际收益法 E、级差地租收益法答案：ABE17、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。
估价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。
A、相对重要性B、可用程度C、可靠性D、合理性E、一般性答案：ABC6、土地价格中不仅包括土地开发成本、全部或部分开发利润，而且还包括（）A、个别地租B、平均地租C、期望收益D、级差地租E、绝对地租答案：D、E4、机场、码头用地在收益还原法评估中不需考虑垄断地租修正。
（√）10、对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价系数修正法。
5、土地使用权转让市场是自由市场3、对划拨土地使用权价值进行评估时，其取得成本和开发成本两项构成均应取社会平均成本35、（）是指在保证农业用地的前提下，农用地转为建设用地的潜力。
A、增量土地潜力B、结构潜力C、闲置潜力D、存量土地供应潜力答案：A1、以转让为目的的划拨土地使用权评估不应包括土地使用出让金。
（√）（由于转让时要补交，所以评估时应扣除评估值的40%得到估价结果）2、以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中应包括土地使用权出让金。
（×）应扣除土地使用权出让金10、在评估城市宗地毛地价时，地价中应包含拆迁补偿费用。
（×）答案：错毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。
生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。
熟地是指经过土地开发、具备基本建设条件的土地。
21、在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。
答案：对根据《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容36、由于我国土地一级供给量由政府控制，不易引起竞争，因此对土地供给量的变化趋势研究主要通过地区经济发展状况和政策导向来判断。
答案：对23、遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象（）为前提估价。
A、合法产权B、合法使用C、合法处分D、合法交易E、最佳使用答案：ABC35、土地估价报告的评价主要对报告的（）进行审核。
A、评价报告的内容是否全面B、描述是否简洁准确C、原则与方法的选择是否正确D、计算是否准确、方法的运用是否准确E、格式是否规范、是否逻辑清晰答案：ABCDE36、估价报告的合法性的内涵是指（）A、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事B、主体认定事实清楚C、符合法定程序D、证据确凿充分E、估价过程符合公司规定程序答案：ABCD合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。
21、现场调查的目的有（）A、核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符B、观察土地实体特征C、了解周边规划D、现场体验周边环境E、调查人文景观答案：ABD除ABD外还有4、最终目的是为各种影响因素的准确定位、估价技术参数的选择和估价方法的选用提供物证。
30、土地估价报告的作用主要有（）A、履行土地估价委托合同B、描述估价对象C、记述估价过程D、反映估价成果E、存入档案答案：ABCD土地估价报告的作用主要有：1、描述估价对象；2、记述估价过程；3、反映估价成果；6、以协议方式出让国有土地使用权的出让金根据协议确定，不受限制。
（受到限制，不低于基准地价的70%）10、下列不同估价方法适用目的的说法正确的是（）。
A、商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。
B、居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。
C、估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（不含两种）进行估价。
D、工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法。
E、评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼进法、剩余法。
答案：A、D居住用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。
对于新开发完成的居住用地可以选用成本逼进法。
18、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有（）A、确定征地片区综合地价B、用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格C、银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格D、土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格E、土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格答案：BDE3、某公司拟与市政府签订土地租赁协议，租赁宗地A用于仓储货物，租期自2010年11月1日至2040年10月31日，现已约定租金为10元/m2，经调查，客观市场租金是13元/m2，出让土地还原率是5%。
若3年后，即2013年11月1日将该宗地承租使用权转让，则此时点承租土地使用权价格的计算公式V=a/r[1—1/（1+r）n]（2）n=( )A 17，B 27 ，C37， D47，答案A承租使用权最多是二十年，所以是十七年依据<合同法>规定,租赁合同的租赁期限不得超过20年,租期超过20年的,超出部分无效。
12、以下不属于办公用地特点是（）。
A、收益性强B、市场较活跃C、附属设施较多D、集中分布在城区人流量大的区域答案：D3、一定条件下，（）是影响地价的主要方面。
B、供给C、需求答案：B1、估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
（）答案：对2、某工业开发区土地总面积为5平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地1.5平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。
根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/平方米。
另据调查，该区域土地增值收益率为25%。
现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地还原利率为7%。
回答以下问题：若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为（）元/平方米。
A、400B、500C、650D、714400*（1+25%）若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地平均单价为（）元/平方米。
A、350B、500C、650D、714500*5/（5-1.5）Y宗地出让土地的总价为（）万元。
A、350B、647C、690D、714714*（1-1/（1+7%）^50）答案：B、D、C3、某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/平方米，成新率为70%，房地产净收益为每平方米140元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产价格为（）元/平方米。
A、1700B、2000C、2100D、2400建筑物收益=1000*0.7*0.08=56土地收益=140-56=84土地价格=84/0.06=1400房地产价格=1400+700=21004、有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。
A、30B、40C、50D、60答案：C设土地价格为X，建筑物价格为Y则：X+Y=100100*0.07=0.06X+0.08Y可解收益法1、收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。