论房地产开发项目招投标及其风险规避

论房地产开发项目招投标及其风险规避

南开大学工业工程李建港

随着国家经济建设的飞速发展，作为能够拉动内需的房地产行业在国家政策的鼓励下突飞猛进，大量的工程建设普遍展开，各种物流、资金流加大投入力度，在这种形势下，房地产开发项目的招投标成为实现各种资源进入房地产项目建设的关卡，成为保证房地产开发项目顺利稳步进行的重要因素。因此房地产项目招投标工作的好坏直接决定房地产项目开发的质量、进度、造价目标实现，结合本人参与招投标工作的经验，理论结合实际对其具体实务及风险规避进行阐述。

一、房地产开发项目招投标的原则

房地产开发项目招标工作实践证明，招投标活动务必公开、公平、公正、诚实信用（1），评标必须遵循公平公正择优的原则，才能为房地产项目选择优秀的投标人，也才能保证房地产开发项目的质量。

公开原则是指招标信息，招标程序公开透明，即发布招标公告，申请人的资格预审，发放招标文件，现场踏勘，答疑澄清，开标、公开中标结果等，是每一个投标人均获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。

公平原则是指给予所有投标人的机会是平等的，投标人享有同等的权力，并履行同等的义务，招标人不歧视任何一方。

公正原则是指评标时按照招标文件中公布的标准，对所有投标人科学评审，择优选择中标人。

所谓诚实信用原则是要求投标人应以诚实、善意的态度行使权利和履行义务，以维持双方的合法利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。当当事人之间的利益关系中，诚实信用原则是尊重他人的利益，关注自己事务时也注意正确对待他人事务，保证彼此都能得到自己应得的合法利益。当事人在与社会的利益关系中，诚实信用原则是当事人不得通过自己的活动损害第三人和社会的利益，必须在法律范围内使自己的权利。

二、房地产开发项目招投标程序和措施。

房地产项目招投标必须依据《中华人民共和国招标投标法》规定的程序，实施招投标活动，房地产项目招标内容主要包括合同的制定，技术方案的制定，设

备选型、生产和制造技术特点要求等。

（一）招投标程序（2）

1.招标准备.组建房地产开发项目招标工作班子，制动招标工作计划，做好房地产建设项目报建工作。

2．确定招标采购的方式招标方式包括公开招标和邀请招标两种，公开招标是招标人以招标公告的方式邀请不确定的法人或其他组织投标，邀请招标是招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或其他组织投标，公开招标应在制定媒体发布招标项目的招标公告，邀请中招标则招标人应当3个以上具备承担招标项目的能力，资信良好的法人发出投标邀请书。

3．发售资格预审文件并对申请人进行审查

4．编制招标文件向潜在投标人发售，招标文件是投标人编制投标文件的主要依据，其主要内容包括，招标项目的工程概况和技术要求，投标人的资格标准，投标报价的要求，和评标以及拟签订合同的主要条款。

5．组织现场踏勘，召开标前会议。现场踏勘是投标人到招标的工程项目现场踏勘以便了解实施场地和周围环境情况，核对招标文件中的有关资料和数据以加深对招标文件的理解，对投标项目的难易程度做出判断，对投标策略和报价做出正确的决策等。标前会议是招标人按招标须知规定的时间和地点召开的会议，招标单位除介绍工程概况外，还对招标文件中必要性的修改内容给予补充和说明，对投标人提出的问题和会议上即席提出的问题予以解答。招标人应将会议记录以书面形式通知每个投标人。

6．澄清答疑。招标人对已发出的招标文件认为有必要澄清或修改的。或解答潜在投标人提出疑问，应当按招标文件规定的时限，以书面形式通知所有招标文件的收受人。该澄清答疑文件为招标文件的组成部分。

7、投标文件要求。招标文件须对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，投标文件应按时送达指定地点，否则招标人，将不予受理。

8、开标。开标的时间、地点和方式，开标时间应与提交投标文件截止时间为同一时间。开标地点因为招标文件中预先确定的地点。开标应公开进行。开标时由投标人或代表检查投标文件的密封情况，确认无误后，再由工作人员当众拆封，宣读投标人名称，投标价格等主要内容，对开标过程应进行记录，并存档备查。

9、评标。由评标委员会分初步评审和详细评审两个阶段进行，初步评审时，首先检查投标文件的有效性，在对有效文件进行审查，列投标文件的偏差和属性，凡属于重大偏差，或未实质性响应的投标文件，均作出废标处理，凡属于细微偏差，则书面要求投标人在评标结束前予以书面补正，详细评审时对初步评审确定的合格投标文件，按照招标文件规定的评标办法进行评定，确定各投标人的排列次序并签署书面评标报告，推荐1名~3名中标候选人。

10.定标。招标人根据评标委员会推荐的中标候选人的排序依法确定中标人，招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。

11.招标结果处理。招标结果按如下程序处理，公示，发中标通知书，向招投标管理部门提交项目招投标过程情况报告进行备案。

12.协助招标人与投标人签订书面合同。

（二）房地产开发项目招投标控制措施

在实际的工作中，并非所有的招投标的参与者熟悉和了解与招投标有关的法律、法规、规章制度、招标人所有的要求并非都符合相关的规定，因此在招投标活动中做到以下几点是保证房地产开发项目合法合理的措施。

1．熟悉掌握相关法律、法规和规定并在招标工作各环节全面贯彻。为确保招标文件从宏观到微观每一句话以及招标过程中的每个环节都合乎法律法规，要求参与房地产项目招投标的班子成员必须全面系统深入的的学习、了解和领会相关的法律法规和规定，并在招标代理的各个程序中全面贯彻，使编制的招标文件以及招标活动的每个步骤和环节合法。

2．以高素质的专业技能编号资格预审文件和招标文件。

编制的资格预审文件、招标文件，应简单明确地描述招标对象以及招标人的意向要求和条件，供投标人准确地了解和掌握并以此为基础做出响应性的资格审查文件，投标文件。实践证明:高质量的招标文件不仅能够按照公平、公开、公正、择优原则选定中标人，而且还能正确引导投标人规范的竞争，在一定程度上遏制或避免围标、串标等违法、违规现象的发生。

3. 重视招标细节，科学组织招标工作。

实践经验告诉我们，细节决定成败，招标文件的编制和招标活动过程的规范，取决于各环节每个细节的规范程度。任何环节的任何细节出现偏差或差错，都影