房地产开发风险分析

房地产投资风险分析

房地产开发作为一种投资，即可能带来收益又可能带来损失，由于房地产投资数量巨大、周期长、不确定因素多，其风险也多样而复杂。房地产投资风险一旦发生，其所导致的后果是相当严重的。因此应将风险意识的建立、风险的判断分析及处理放到重要地位。

房地产投资的风险主要由政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险等。

政策风险主要包括政府房地产的土地供给政策、金融政策、税费政策、住房政策、价格政策、环保政策等发生变化带来的风险投资。为了规避此类风险，应当投资政府鼓励、有政策优惠的项目。

利率风险是指银行利率上调，投资者的贷款利息会增加，并且一定程度抑制房地产市场的需求数量，同时导致房地产实际价值减损，利率变化会引起开发商融资压力大而不得不转让项目，退出市场。

通货膨胀风险是指房地产投资收回的资金与开始投入的资金比较，由于购买力降低或货币贬值带带来的风险。由于房地产投资具有保值增值性，因此此类风险相对较小。

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化而带来的投资风险，一是当供不应求转变为供大于求。如果市场机制完善，房地产价格就会下浮，从而导致投资的实际收益偏离预期收益，二是市场产生过剩即投资者面临房地产产品积压与空置，无法收回投资，偿还贷款本息，师投资的实际结果偏离预期结果，严重时导致投资者破产。为了规避此类风险，应以市场为导向，认真做好市场

调查，开发适应市场的房地产商品。

市场周期风险是指由于房地产市场的周期波动而带来的投资风险。房地产市场周期风险与宏观经济周期密切相关，通常分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。房地产市场周期的变化，常常是投资者实际收益偏离预期收益。根据中国目前房地产发展情况，正处于繁荣阶段，此类风险相对较小。

变现风险指房地产投资者急于将房地产兑换为现金时由于折价而产生资金损失所带来的风险，这种风险实际上是房地产投资的流动性差和市场性差综合作用的结果。

开发建设风险指从项目正式开工一直到交付使用阶段所产生的风险，包括成本控制风险、工期控制风险、工程质量风险、安全生产风险。

房地产投资风险的规避策略

1、以合同形式把自然灾害、意外事故等可能造成的各种风险

损失转移给保险公司。

2、和建筑公司签订工程承包总价合同，将施工阶段的工程造

价增加的风险转移给建筑公司。

3、发行房地产公司股票、寻求合作开发伙伴将风险转移给他

人。

4、通过良好的管理控制风险，项目开发配备一个优秀的项目

经理，对投资开发的进度、成本、质量等方面的风险进行

有效控制。

5、住宅开发以中低档住房为主，临公园一侧适当开发部分高

档住宅。

6、和贷款方签订一定时期内利率不浮动条款，减少利率上调

增加的投资。

7、公司领导积极与示范区主管领导协调沟通，对土地价格及

出让条件做限定条件，使其他开发商退出招拍挂程序，更是避免进入拍卖程序。