生态养老中心建设项目可行性研究报告.doc

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XXXXX有限公司

XXXXX生态养老中心建设项目

可行性研究报告

编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司编制时间：https://www.360docs.net/doc/c54895972.html,

高级工程师：高建

第1页

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目录

第一章总论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.1.1项目名称 (1)

1.1.2项目建设单位 (1)

1.1.3项目建设性质 (1)

1.1.4项目建设地点 (1)

1.1.5项目负责人 (1)

1.1.6项目投资规模 (1)

1.1.7项目建设规模 (2)

1.1.8项目资金来源 (2)

1.1.9项目建设期限 (2)

1.2项目承建单位介绍 (2)

1.3编制依据 (4)

1.4编制原则 (5)

1.5研究范围 (5)

1.6主要经济技术指标 (6)

1.7综合评价 (7)

第二章项目背景及必要性可行性分析 (8)

2.1项目提出背景 (8)

2.2本次项目发起缘由 (9)

2.3项目建设必要性分析 (9)

2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要 (9)

2.3.2促进构建和谐社会稳定发展的需要 (10)

2.3.3满足社会老龄化需求的需要 (11)

2.3.4构建当地养老模式多样化的需要 (11)

2.3.5增加就业带动相关产业链发展的需要 (12)

2.3.6促进项目建设地经济发展进程的的需要 (12)

2.4项目可行性分析 (12)

2.4.1政策可行性 (12)

2.4.2市场可行性 (13)

2.4.3管理可行性 (13)

2.5分析结论 (14)

第三章行业市场分析 (15)

3.1我国人口老龄化发展状况分析 (15)

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3.2我国人口老龄化发展现状分析 (16)

3.3我国人口老龄化发展趋势分析 (17)

3.4我国现阶段养老模式对比分析 (18)

3.5我国生态养老发展趋势分析 (20)

3.6我国生态养老发展前景分析 (21)

3.7市场分析结论 (21)

第四章项目建设条件 (23)

4.1地理位置选择 (23)

4.2区域投资环境 (23)

4.2.1区域位置 (23)

4.2.2区域概况 (24)

4.2.3区域地理位置 (25)

4.2.4区域气候条件 (25)

4.2.5区域交通条件 (26)

4.2.6区域水文地质 (26)

4.2.7区域地形地貌 (26)

4.2.8区域自然资源 (26)

4.2.9区域经济发展 (27)

4.3郑陆镇概况 (27)

第五章总体建设方案 (29)

5.1土建方案 (29)

5.1.1规划原则 (29)

5.1.2土建方案的选择 (29)

5.2建筑设计主要规范及标准 (30)

5.3结构设计 (30)

5.3.1指导思路 (30)

5.3.2结构设计等级 (31)

5.4工程管线布置方案 (31)

5.4.1设计依据 (31)

5.4.2给水设计 (31)

5.4.3排水设计 (32)

5.4.4供电 (32)

5.5主要建设内容 (32)

5.6土地利用情况 (33)

5.6.1项目用地规划选址 (33)

5.6.2用地规模及用地类型 (33)

第六章项目功能定位及设备 (35)

6.1项目功能定位 (35)

6.2主要设备选择 (35)

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第七章节约能源方案 (37)

7.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 (37)

7.2建设项目能源消耗种类和数量分析 (38)

7.2.1能源消耗种类 (38)

7.2.2能源消耗数量分析 (38)

7.3项目所在地能源供应状况分析 (38)

7.4主要能耗指标及分析 (38)

7.4.1项目能耗分析 (38)

7.4.2国家能耗指标 (39)

7.5节能措施和节能效果分析 (39)

7.5.1工业节能 (39)

7.5.2节水措施 (40)

7.5.3建筑节能 (41)

7.5.4企业节能管理 (42)

7.6结论 (42)

第八章环境保护与消防措施 (43)

8.1项目环境现状 (43)

8.2项目建设对环境的影响分析 (43)

8.2.1环境空气影响分析 (43)

8.2.2地表水环境影响分析 (43)

8.2.3施工噪声环境影响分析 (43)

8.2.4固体废物影响分析 (44)

8.2.5水土流失影响分析 (44)

8.2.6交通影响分析 (44)

8.3项目建设时环境保护治理措施 (44)

8.4项目建成后环境影响分析 (45)

8.4.1环境空气影响分析 (45)

8.4.2地表水环境影响分析 (45)

8.4.3声环境影响分析 (45)

8.4.4固体废物环境影响分析 (45)

8.4.5景观影响及生态环境分析 (46)

8.5项目建成后环境保护治理措施 (46)

8.5.1废气污染防治措施 (46)

8.5.2污水防治措施 (46)

8.5.3噪声污染防治措施 (46)

8.5.4固体废物污染防治措施 (47)

8.5.5生态保护防治措施 (47)

8.6绿化方案 (47)

第九章劳动安全卫生 (48)

9.1编制依据 (48)

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9.1.1防火防爆设计 (48)

9.1.2电力 (49)

9.1.3防静电防雷措施 (49)

9.2劳动卫生 (49)

9.2.1防暑降温 (49)

9.2.2卫生 (49)

9.2.3噪声 (49)

9.2.4照明 (50)

9.3消防安全 (50)

9.3.1设计依据 (50)

9.3.2消防措施 (50)

9.3.3抗震措施 (51)

9.3.4综合防灾 (51)

9.3.5防洪涝措施 (51)

第十章企业组织机构与劳动定员 (52)

10.1组织机构 (52)

10.2劳动定员 (53)

10.3福利待遇 (53)

第十一章项目实施规划 (54)

11.1建设工期的规划 (54)

11.2建设工期 (54)

11.3实施进度安排 (54)

第十二章投资估算与资金筹措 (55)

12.1投资估算依据 (55)

12.2建设投资估算 (55)

12.3流动资金估算 (56)

12.4资金筹措 (56)

12.5项目投资总额 (56)

12.6资金使用和管理 (59)

第十三章财务及经济评价 (60)

13.1总成本费用估算 (60)

13.1.1基本数据的确立 (60)

13.1.2产品成本 (61)

13.1.3平均产品利润与销售税金 (62)

13.2财务评价 (62)

13.2.1项目投资回收期 (62)

13.2.2项目投资利润率 (63)

13.2.3不确定性分析 (63)

13.3综合效益评价结论 (66)

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第十四章风险分析 (68)

14.1项目风险因素 (68)

14.1.1不可抗力因素风险 (68)

14.1.2市场风险 (68)

14.1.3工程风险 (68)

14.1.4资金管理风险 (69)

14.1.5政策风险 (69)

14.2风险规避对策 (69)

14.2.1不可抗力因素风险规避对策 (69)

14.2.2市场风险规避对策 (69)

14.2.3工程风险规避对策 (70)

14.2.4资金管理风险规避对策 (70)

14.2.5政策风险规避对策 (70)

第十五章招标方案 (71)

15.1招标管理 (71)

15.2招标依据 (71)

15.3招标范围 (71)

15.4招标方式 (72)

15.5招标程序 (72)

15.6评标程序 (73)

15.7发放中标通知书 (73)

15.8招投标书面情况报告备案 (73)

15.9合同备案 (73)

第十六章结论与建议 (74)

16.1结论 (74)

16.2建议 (74)

附表 (75)

附表1销售收入预测表 (75)

附表2总成本表 (77)

附表3外购原材料表 (78)

附表4外购燃料及动力费表 (79)

附表5工资及福利表 (80)

附表6利润与利润分配表 (81)

附表7固定资产折旧费用表 (82)

附表8无形资产及递延资产摊销表 (83)

附表9流动资金估算表 (84)

附表10资产负债表 (85)

附表11资本金现金流量表 (86)

附表12财务计划现金流量表 (87)

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附表13项目投资现金量表 (89)

附表14资金来源与运用表 (91)

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第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

生态养老中心建设项目

1.1.2项目建设单位

XXXXX有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

项目拟建地位XXXX。

1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模

项目的总投资为人民币20000.00万元，其中，建设投资为19050.00万元（土建工程为7651.00万元，设备及安装投资7592.00万元，土地费用为2000.00万元，其他费用为396.64万元，预备费1410.35万元），铺底流动资金为950.00万元。

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项目建成后可实现年均收入为18545.45万元，年均利润总额7154.70万元，年均净利润5366.02万元，年上缴税金及附加为92.73万元，年营业税为1020.00万元；投资利润率为35.77%，投资利税率14.51%，税后财务内部收益率24.11%，税后投资回收期(含建设期)为5.33年。

1.1.7项目建设规模

本项目总占地面积15亩，总建筑面积29500.00平方米，主要建设内容及规模如下：

主要构筑物一览表

工程类别分项工程名称层数占地面积（m2）建筑面积（m2）

1、主要建筑工程老年公寓大楼121333.3416000.00配套工程8437.53500.00综合服务楼69002000.00康复理疗中心810008000.00合计3670.8429500.00

2、公共配套工程道路及停车场30003000.00绿化景观工程32003200.00

1.1.8项目资金来源

本项目总投资资金人民币20000.00万元，全部由项目企业自筹。1.1.9项目建设期限

本项目建设从2013年4月—2015年4月，建设工期共计24个月。

1.2项目承建单位介绍

2009年4月，XXXXX有限公司注册成立，注册资本500万元，规划总投资1.5亿元。

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XXXXX有限公司（又名：锦涛生态园）位于江苏省常州市武进区郑陆镇徐家村高效农业示范区，园区总面积500亩。园区距沪宁高速横山道口9公里，距常州高架青洋路道口7公里，距常州火车站15公里，距常州机场28公里，常州公交15路、208路均可到达，交通快速便捷。

锦涛生态园园区所在地在开发前是一块被抛弃的废地。由于地势低洼，遇到中到大雨的天气，里面基本上是汪洋一片，所以在这500亩的面积中，除了少到只有70亩的无法机械耕种的水稻田外，其他全是泥泞、野草丛生的滩涂地。XXXXX有限公司对这块抛荒地进行规划设计和开发，也开始了变废为宝的现代农业创业历程。

2010年6月，锦涛生态园园区完成总体规划详规，并通过多方专家的论证，园区功能区基础框架已具雏形；公司与南京农业大学、江苏农科院、南京农林大学、苏州大学水产研究所等多所院所签订多项科技合作协议，生态培育技术、生态养殖技术、生态种植技术等相继被引进；与此同时，生态水循环清洁养殖区、高效设施新品蔬果园（180亩）、园艺花卉盆景园、精品（观赏）水产养殖区、农业技术孵化区、高档特色休闲垂钓中心、生态休闲餐厅、观光旅馆等基础工程相继完工，完成投资4000多万元。

目前公司一期建设已基本完成。2012年公司进入二期建设阶段，在这个阶段中公司在完善各类农业基础设施和旅游基础设施建设以外，着重筹备策划一个沪宁线上五星级高级休闲生态会所的建设，该会所的各项准备工作正在进行中。

在发展现代生态农业基地建设的同时，我们注重发展乡村观光旅游的配套服务项目及设施的建设。从开发至今，园区已完成河道疏通开挖、空心护岸板铺设、石驳岸筑砌共2公里，给排水涵管铺设18公里，黑色沥青路铺建5公里，修建桥梁4座，田园风情绿化面积达8万多平方米，景

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观建筑10余座，停车泊位500余个。游客接待中心、医疗服务站、警务服务点、道路标示牌、交通指示牌、冲水式厕所，分类垃圾收集箱、路灯等设施配套完备。

在吃、住、农产品供应方面，锦涛休闲会所及锦涛大酒店就餐面积达到5000平方米，就餐环境优美、服务质量优质、菜肴档次齐全。锦涛大酒店还配有一套设备优良完整的会议室，可以接待150人左右的会议。锦涛宾馆的设计采用传统的四合院结构，复古典雅，标间套间棋牌间一应俱全，房间布置整洁简练、价格实惠，是旅行度假、亲朋聚会、商务会议的首选之地。每逢时令时节，无公害杨梅、枇杷、樱桃、葡萄梨、草鸡蛋、散养草鸡、毛蟹、青虾、有机鱼类，高档盆景花卉等特色农产品受到游客的热捧。

依托园区自身的环境优势，锦涛生态园已成为常武地区首家能够同时举办教堂婚礼、草地婚礼、游船婚礼、室内婚礼的单位，为当地民众提供了众多就业机会，推动了常武地区服务性行业的快速发展。

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

2.《中国老龄事业发展“十二五”规划》；

3.《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4.《江苏省“十二五”环境保护和生态建设规划》；

5.《常州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

6.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

7.《工业可行性研究编制手册》；

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8.《现代财务会计》；

9.《工业投资项目评价与决策》；

10.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

11.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的信息系统技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。

（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析

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和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

序号项目名称单位数据和指标

一主要指标

1总占地面积亩15.00

2总建筑面积㎡29500.00

3道路㎡3000.00

4绿化面积㎡3200.00

5总投资资金万元20000.00其中：建筑工程万元7651.00设备及安装费用万元7592.00

土地费用万元2000.00

二主要数据

1年均销售收入万元18545.45

2年平均利润总额万元7154.70

3年均净利润万元5366.02

4年销售税金及附加万元92.73

5年均营业税万元1020.00

6年均所得税万元1788.67

7年上缴利税总额万元2901.40

8项目定员人200

9建设期月24

三主要评价指标

1项目投资利润率%35.77%

2项目投资利税率%14.51%

3税后财务内部收益率%24.11%

4税前财务内部收益率%30.79%

5税后财务静现值(ic=10%)万元17,090.06

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6税前财务静现值(ic=10%)万元26,944.62

7投资回收期(税后)含建设期年 5.33

8投资回收期(税前)含建设期年 4.40

9盈亏平衡点%49.80%

1.7综合评价

本项目重点研究“生态养老中心建设项目”的设计与实施，项目建设实施不仅可以为老年人提供生活照顾和护理服务，还将为老年人提供环境优越、服务周到的高品质老年生活，符合江苏省及我国社会养老事业的可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。因此，本项目的建设会给项目公司带来很好的经济效益，是社会效益极佳的投资项目。

项目实施符合国家行业投资方向，将得到国家及当地政府的大力支持。项目建设条件具备市场及发展前景广阔。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。

生态养老中心建设项目可行性研究报告第二章项目背景及必要性可行性分析

2.1项目提出背景

自1999年我国步入人口老龄化社会以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例高等态势。截止2009年底，我国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万，占11.4%，他们之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。我国有失能老人1036万、半失能老人2123万，共占老年人口总数的18.9%，他们不同程度地需要提供护理照料服务。城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。我国65岁以上老年抚养比已达到11.6%，部分省区市达到17.97%，家庭负担、社会负担越来越沉重。由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

改革开放以来，尤其是进入新世纪以来，我国综合国力不断增强，城乡居民收入持续增长，公共财政更多投向保障与改善民生领域，养老服务政策法规逐步建立，多元化投入格局逐渐形成，服务能力持续加强，惠及老年人范围不断扩大，奠定了社会养老服务体系的良好基础。但是，与日益严峻的人口老龄化形势、不断增长的社会养老服务需求和老年群众过上美好晚年生活的新期待相比，我国社会养老服务无论是供给总量、资金投入、社会分布、服务水平，还是政策落实、监督管理等方面都明显滞后，迫切需要加快推进社会养老服务体系建设，有效满足不断增长的社会养老服务需求。