第4章 房地产市场调查

简明性原则 便于整理分析的原则
4.4.2 调查问卷的基本结构
前言 调查内容 结束语 样本特征资料 电脑编号 作业证明记载
4.4.4 调查问卷设计中应注意的问题
避免提一般性的问题
“您对 楼盘的物业管理印象如何 ？ 您对XX楼盘的物业管理印象如何 您对 楼盘的物业管理印象如何”？
避免用不确切的词
“你是否经常去健身房？” 你是否经常去健身房？ 你是否经常去健身房
这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本 低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以 费时少，但受预测者的主观因素影响大， 准确数据为依据的预测值， 准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况 下，多采用此法。定性预测方法主要包括集体判断法、专 多采用此法。定性预测方法主要包括集体判断法、 家意见法。 家意见法。
4.5.4 房地产市场预测的方法
定性预测
定性预测是指依靠人们的经验、 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能 参照已有的资料，通过主观判断， 力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状 态如总体趋势、 态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做 出分析与判断。 出分析与判断。
其特点是，主要靠经验判断未来， 其特点是，主要靠经验判断未来，有时也做一些量 化分析作为判断的辅助手段。 化分析作为判断的辅助手段。
简单移动平均法的计算公式为：
1 xt +1 = ( xt + xt 1 + L + xt ( n 1) ) n 加权移动平均法的计算公式为： nxt + ( n 1) xt 1 + L + xt ( n 1) xt +1 = n + ( n 1) + L + 2 + 1
3）指数平滑法
指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的， 指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的， 指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指 数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。 数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它 实际上是一种特殊的加权移动平均法。 实际上是一种特殊的加权移动平均法。 其计算公式为： 其计算公式为： 本期预测值= 上期实际发生值+ 本期预测值=a×上期实际发生值+（1-a）×上期预测值 式中： 为平滑系数， 式中：a为平滑系数，且0≤≤1 当a=1时，预测值=上期实际发生值 =1时 预测值= =0时 预测值= 当a=0时，预测值=上期预测值 0.7～0.8为宜 为宜； 一般根据经验估计，当差异较大时， 一般根据经验估计，当差异较大时，a取0.7～0.8为宜； 当差异较小时， 0.2～0.3为宜 为宜。 当差异较小时，a取0.2～0.3为宜。
消费者情况调查
消费者的年龄分布 消费者的收入水平 消费者的职业划分 消费者的购买倾向
竞争楼盘情况调查
房地产产品调查 房地产价格调查 房地产促销调查 销售情况调查
提出问题， 提出问题，确定调查的目的
这一步要解决的问题是为什么调查。只有当需要调 这一步要解决的问题是为什么调查。 查的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划， 查的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划， 获取切乎实际的信息。 获取切乎实际的信息。 一般来说，确定调查目的要有一个过程， 一般来说，确定调查目的要有一个过程，不是一时就 能确定下来的，可以采用探测性调查、描述性调查、 能确定下来的，可以采用探测性调查、描述性调查、因 果性调查来确定。 果性调查来确定。
其计算公式如下： 其计算公式如下：
y = a + bx
式中： 预测值； 自变量； 式中：y：预测值；x：自变量；a、b：回归系数 其中： 其中：
Σyi bΣxi a= n
nΣ xi yi Σ xi Σ yi b= nΣ xi 2 ( Σ xi ) 2
这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同， 这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同 代表年份， 的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则 代表“自变量” 所以， 以x代表“自变量”。所以，此处不能令 Σxi = 0
房地产市场预测是房地产企业在市场调查的 基础上，利用已经获取的各种信息资料， 基础上，利用已经获取的各种信息资料，运用科 学的方法和手段， 学的方法和手段，对影响房地产市场发展变化的 各种因素进行综合分析， 各种因素进行综合分析，对各种条件下市场的发 展趋势及其状态进行估计和判断， 展趋势及其状态进行估计和判断，从而为房地产 企业的经营决策提供依据。 企业的经营决策提供依据。
欢迎继续学习 第5章
设计调查表
设计调查表的程序和应注意的问题如下： 设计调查表的程序和应注意的问题如下：
1）决定调查方式 2）决定采用哪一种类型的问题 3）设计调查表问题应注意的事项
选样 数据处理、 数据处理、分析与解释 提出调查报告 需要说明的是， 需要说明的是，房地产市场调查是房地产市 场分析的前期工作， 场分析的前期工作，房地产市场分析是对市场调 查信息再加工的过程。 查信息再加工的过程。但有时一些市场调查做完 后，市场分析也就直接包括在市场调查的过程中 了。
4.5.2 房地产市场预测的内容
1、预测特定城市房地产市场的未来前景 2、预测未来一个时期内房地产市场对各类房地产 设计的功能等需求的变化趋势 3、预测房地产市场价格的变化 4、预测各类房屋供给的增长速度
4.5.3房地产市场预测的程序 4.5.3房地产市场预测的程序
1、确定预测对象和目标 2、搜集、整理资料 搜集、 3、选择预测方法 4、建立预测模型 5、评价和修正预测结果 6、编写预测报告
4）回归分析法
回归分析法就是根据“自变量”来分析“ 回归分析法就是根据“自变量”来分析“因 变量”的变化方向和程度。 变量”的变化方向和程度。在采用回归分析法进 行预测时， 行预测时，预测对象和影响因素之间一定要存在 因果关系，且样本数据量足够； 因果关系，且样本数据量足够；预测对象和影响 因素的样本数据之间存在某种统计规律，且能反 因素的样本数据之间存在某种统计规律， 映未来发展状态； 映未来发展状态；样本数据的分布若存在着线性 趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。 趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。
n
x1 + x2 + x3 + L + xn 预测值 = x = = n
∑x
i =1
i
n
式中， 式中， ：代表平均数，即用算术平均法进行预测时 x 代表平均数， 的预测值； 的预测值； n：代表资料数； 代表资料数； xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。 代表第期的实际销售数（=1， ……）。
4.1.2 房地产市场调查的类型
探测性调查
是房地产企业在对房地产市场情况很模糊或对所要调 查的问题不知从何处着手时所采取的方法。 查的问题不知从何处着手时所采取的方法。
描述性调查
是对已经找出的问题做如实的反映和具体的回答。 是对已经找出的问题做如实的反映和具体的回答。
因果性调查
是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因 后果，找出影响问题的各个因素之间的因果关系。 后果，找出影响问题的各个因素之间的因果关系。
历史引伸法
这是定量预测方法的统称。此种方法包括简单平均数法、 这是定量预测方法的统称。此种方法包括简单平均数法、 移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、 移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平 滑法和季节指数法等
1）简单平均数法
简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方 法。 其计算公式如下： 其计算公式如下：
访问法
问卷法 谈话法 电话调查
观察法
直接观察法 实际痕迹测量法 行为记录法
实验法
市场环境调查
政治法律环境 经济环境 社区环境 城市发展规划 房地产企业情况 房地产产品的总供应量与 总需求量 专业机构与中介商 项目的用地现状 项目用地的开发条件 项目所在地的周边环境 项目的对外联系程度、 项目的对外联系程度、 交通组织等
2）移动平均法
移动平均法是在简单平均法的基础上发展起来的， 移动平均法是在简单平均法的基础上发展起来的， 其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均， 其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平 均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。 均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。 平均时，可以用简单的算术平均数， 平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均 数。
预测性调查
是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用 是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料， 数学方法， 数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类 型物业的需求量及其变化趋势。 型物业的需求量及其变化趋势。
4.1.3 房地产市场调查的方法
按调查范围划分 全面调查法 重点调查法 随机抽样法 非随机抽样法 按调查方法划分
避免引导性的提问
“消费者普遍认为房地产开发商广告投入量越大， 消费者普遍认为房地产开发商广告投入量越大， 消费者普遍认为房地产开发商广告投入量越大 说明越有实力。您的看法如何？ 说明越有实力。您的看法如何？”
避免提可能令被访者感到难堪、 避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感 的问题
4.5.1 房地产市场预测的概念
定量预测
定量预测是在了解历史资料和统计数据 的基础上，运用数学方法和其他分析技术， 的基础上，运用数学方法和其他分析技术， 建立可以表现数量关系的数量模型， 建立可以表现数量关系的数量模型，并以此 为基础分析、 为基础分析、计算和确定房地产市场要素在 未来可能的数量。 未来可能的数量。
直观判断法
决定收集资料的方法 资料分为一手资料和二手资料。 资料分为一手资料和二手资料。 一手资料 一手资料是专门为要调查的问题而特地收集或 一手资料是专门为要调查的问题而特地收集或 实验而得的统计资料； 实验而得的统计资料； 二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可 二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可 为他人利用的资料或其它项目已经拥有的资料。 为他人利用的资料或其它项目已经拥有的资料。