第11章建筑施工商务管理

建筑施工组织与管理
普通高等教育“十一五” 国家级规划教材
主 编：李忠富 副主编：张 红 李惠玲 主 审：齐宝库 曾赛星
机械工业出版社
第11章 建筑施工商务管理
➢ 11.1 建筑施工中的沟通管理 ➢ 11.2 建筑施工合同管理 ➢ 11.3 设计变更、洽商记录与现场签证 ➢ 11.4 建筑施工索赔 ➢ 11.5 工程商务谈判 ➢ 11.6 工程施工中的风险与防范
第11章 建筑施工商务管理
11.1 建筑施工中的沟通管理 11.1.1建筑施工中的沟通管理概述 11.1.1.1建筑施工中沟通管理的定义及特征
➢ 1.建筑施工中的沟通管理
➢ 建筑施工中的沟通管理，就是为了确保施工项目信息合理收集 和传输，对施工项目的内容、信息传递的方式、信息传递的过 程等所进行的全面的管理活动。
苛刻的、责权利不平衡的合同条款的风险。
3．施工合同谈判
业主确定中标者并发出中标函以后，业主和中标者还要 就合同协议书进行最后的谈判。业主和中标者在对价格 和合同条款达成充分一致的基础上，签订合同协议书。
1．施工合同分类 （1）固定总价合同（又称总包干合同）。 （2）单价合同（又称固定单价合同、工程量清单合同） 。 （3）成本加酬金合同 。
（4）最高限价担保合同。
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2．施工合同文件构成
（1）《建设工程施工协议条款》及其附录。 （2）中标函。 （3）投标书。 （4）《建设工程施工合同条件》。 （5）洽商、变更等明确双方权利义务的纪要、协议。 （6）招标承包工程的中标通知书、投标书和招标文件。 （7）工程量清单或确定工程造价的工程预算书和图纸。 （8）标准、规范和其他有关技术资料、技术要求。Biblioteka 第11章 建筑施工商务管理
3．施工合同内容
（1）工程概况。 （2）合同文件组成及解释顺序。 （3）合同文件使用的语言文字，运用的法律、法规、
标准和规范。 （4）甲乙双方的一般责任。 （5）施工组织设计和工期。
（6）质量与验收。
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➢ （7）合同价款与其支付。 ➢ （8）材料设备供应。 ➢ （9）设计变复。 ➢ （10）竣工验收、结算和保修。 ➢ （11）争议、违约和索赔。 ➢ （12）安全、保险和其他。 ➢ （13）缔约双方当事人。
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11.1.2.2建筑施工中沟通的内容
1.施工项目经理部与业主的沟通。 2.施工项目经理部与建筑项目各参与方的沟通。 3.施工项目经理部内部的沟通。 4.施工项目经理部与企业各职能部门的沟通。
11.1.3施工项目沟通计划
➢ 施工项目沟通计划是针对施工项目的各参与方的沟通需 要进行分析，从而确定谁需要什么信息（或从谁那里获 取什么信息）、什么时候需要这些信息以及采取何种方 式将信息提供（获取）等。
➢ 2. 建筑施工中沟通管理的特征
➢ （1）复杂性。 ➢ （2）系统性。
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➢ 3.建筑施工中沟通管理的重要性
➢ （1）决策和计划的基础。 ➢ （2）组织和控制管理过程的依据和手段。 ➢ （3）建立和改善人际关系是必不可少的条件。 ➢ （4）施工项目经理成功领导的重要手段。
11.1.1.2建筑施工中沟通管理的原则
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11.1.3.1施工项目沟通计划的编制依据 1.合同文件。 2.项目各参与方组织的信息需求。 3.项目的实际情况。 4.项目的组织结构。 5.沟通方案的约束条件、假设，以及使用的沟通技
术。
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11.1.3.2编制沟通计划时应注意的问题
1.项目沟通计划应与项目管理的其他各类计划相协调。 2.项目沟通计划应包括信息沟通方式和途径，信息收集
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11.2.2施工合同签约管理 ➢ 1．施工合同文本审查
➢ （1）内容齐全，条款完整而且不能漏项。合同应对 工程实施过程中的各种可能情况都要作预测说明和 规定。
➢ （2）定义清楚准确。双方工程责任的定义和界限要 有明确说明，不能含混不清。
➢ （3）规定要具体详细，忌笼统性的文字。 ➢ （4）合同应体现双方责权利的平衡，防止各种欺诈
（6）是否有内容含糊、概念不清、不能完全理解的条款。
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2．合同风险分析
（1）合同中明确规定的承包商应承担的风险。 （2）合同条文不全面、不完整，没有将合同双方的责
权利关系全面表达清楚的风险。 （3）合同条文不清楚、不细致、不严密的风险。 （4）发包商为了转嫁风险提出单方面约束性的、过于
行为。
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合同审查应集中在下列方面：
（1）检查合同内容的完整性，某些必需条款是否遗漏。 （2）分析评价每一合同条文执行的法律后果。 （3）是否有合同条款间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题
规定得不一致。 （4）是否有对承包看不利，甚至有害的条款，如过于苛刻，责
权利不平衡，单方面约束性条款等。 （5）隐含着较大风险的条款。
➢ 1、尽早沟通。 ➢ 2、主动沟通。
11.1.1.3建筑施工中项目沟通管理的方法
➢ 1、施工项目内部沟通。 ➢ 2、施工项目外部沟通。
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11.1.2建筑施工中的沟通程序和内容
11.1.2.1 建筑施工中沟通程序 ➢ 1.施工项目经理部根据项目实际需要，与尽可能出现的 矛盾和问题，制定沟通与协调计划，明确原则、内容、 对象、房时、途径、手段、和所要达到的目标。 ➢ 2.施工项目经理部针对不同阶段出现的矛盾和问题，调 整沟通计划。 ➢ 3.施工项目经理部应运用计算机处理技术，进行项目信 息收集、汇总、处理、传输与应用，进行信息沟通与协 调，形成档案资料。
归档个市，信息的发布与使用权限，沟通管理计划的调 整以及约束条件和假设等内容。 3.施工项目经理部应定期对项目沟通计划进行检查、评 价和调整。
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11.2 建筑施工合同管理 11.2.1概述
建设工程施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人与承 包人之间为完成商定的建设工程项目，确定双方权利和义务 的协议。