中国当前房价的经济学原理分析

中国当前房价的经济学原理分析

王广辉

新乡航空工业(集团)有限公司MBA（1）班

【摘要】近年来，中国的高房价问题成为全社会共同关注的热门话题，房价深深的牵动着每一个中国人的心，高额的房价让很多人望房而叹。在北京，上海等地房价更是被炒到了天价。本文从经济学供求关系理论切入，结合中国政治和文化背景，就高房价问题产生的原因以及未来房地产走势进行了剖析。

【关键词】房价，供给，需求，土地，价格

1 我国房价高位运行的经济学分析

根据经济学原理，商品价格是由市场供求关系决定的，因此，理论上来讲，高房价也应该是由房地产的供给和市场需求来决定的。

1.1 市场供给分析

土地价格是房地产开发的主要成本，土地资源具有稀缺性，制约和影响着房地产的供给状况。按供求理论，土地的价格也是由供求关系决定的，在我国，土地属于国有，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定。近年来，房地产市场的有限土地供给，使得土地供给小于房地产的繁荣带来的土地需求，从而导致住宅用地的价格攀升，也决定了房产价格的高位运行。地方政府的“土地财政”也是造成土地和房价虚高的一个重要因素。总之，高地价导致高房价，高房价拉动高地价，形成了恶性循环。

不同地区的商品存在价格差异时会产生套利的机会，即低价地区买进，到高价地区卖出，但房子是固定资产，不具备地域流动性，因此造成房地产市场的地域差异，房地产的供给缺乏弹性。

住房兼具民生和商品的双重属性，大多数国家均是既有商品房又有保障性住房。而我们国家过去数十年间主要是通过市场商品房解决住房需求的，而保障性住房建设严重滞后，导致住房供给结构失衡，且仅有的少量保障性住房又因腐败问题而没能流入它应属的那部分市场。因此，保障性住房建设问题也是我国住房供给不足的重要原因。

1.2 市场需求分析

随着我国城市化进程加快，大量人口涌入城市，自然增加了住房需求。随着经济水平的提高和生活观念的改变，现代社会主要以小户家庭为主，这也增加了住房需求，且近年来条件改善性住房的需求明显增加，这更加大了城市住房的供需矛盾。中国人向来讲究“家”的

重要性，房子是家的载体，很多人都把有一栋真正属于自己的房子作为自己的目标。有一句玩笑话，中国的房地产是由丈母娘推动起来的。虽然这只是一句玩笑话，但确实中国房地产受中国的文化影响，直接导致“刚性”住房需求的增加。

土地即是生产要素又是财富，具有资产和资本的双重属性。土地所有者将土地作为资本或财富持有，而不是作为生产要素。对房价的上涨预期使得房地产市场的投资投机需求异常旺盛，囤积房源、恶意炒作等行为充斥着住房消费市场，对房价的高位运行起到推波助澜的作用，造成高收入者拥有多套闲置住房，而低收入者无房可住的局面。另外，消费者对于房子这种商品有着买涨不买跌的心理，当房价持续上涨时，人们会争相购买，需求攀升，而短期内的供应量不会大量增加，便导致价格的不断攀升，进入恶性循环。另外，近年来积极宽松的货币政策，也是房地产市场“繁荣”的一个重要原因。

2 中国房价的长期走势

中国的房地产牵涉众多，降价关乎很多方面。根据供求关系理论分析，降价是市场达到一定规模后必然的结果，中国的房地产市场也不会例外。

从长期来看，我国人口结构的变化将会影响住房的供给需求结构，按照联合国有关数据，我国人口增速逐年减缓，我国人口红利将在2020～2025年间下降到全球平均水平，60岁以上人口将达到2.5～3亿，人口结构的变化必将改变房地产市场的供需结构，未来我国房地产市场将按照市场供求关系实现理性回归。政府也应顺应市场规律，一方面保障刚性住房需求的供应，增加和规范保障性住房建设，另一方面要逐步退出房地产市场，更多的采用宏观调控政策，利用市场的力量使房价合理回归，再一方面要出台政策鼓励土地交易，促进土地市场的竞争化，降低土地价格。

3 结束语

总之，中国房价虚高的原因很多，但都是通过影响供求关系而影响价格的。降低房价是“痛苦”的，但对我们国家未来的可持续发展是有促进作用的，是经济发展的必然。