收益还原法二

收益还原法二

收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本原理公式：

P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]

式中：

P—土地收益价格

a—年土地纯收益

r—土地还原率（r＞0）

n—未来土地使用年期

㈡估价过程

1.房地年总收益

运用市场比较法测算房地年总收益

房地年总收益=月租金×建筑面积×有效出租比率×(1-空置率)×12+押金收入

2.建筑物重置价格及现值。

⑴建筑安装工程费

⑵专业费用

⑶管理费用

⑷销售费用

⑸投资利息

⑹投资利润

⑺销售税费

⑻建筑物重置价格

建筑物重置价格＝建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费

⑼建筑物现值

建筑物现值=重置价格×成新率

3.房地年总费用

房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税费

⑴管理费

根据调查了解，当地房屋出租的管理费为房屋租金的3%。

⑵维修费

根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即

维修费=房屋重置价×2%

⑶保险费

根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即

保险费=房屋现值×2‰

⑷税金

主要有增值税、城市维护建设费、教育费、教育费附加等。

综上：

房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税金

4.房地年纯收益

房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用

5.房屋年纯收益。

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

6.土地年纯收益。

土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益7.土地收益价格

V＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]

附：收益还原法评估实例

附：

Ⅱ、收益还原法

1、房地年总收益

（1）选择比较实例

根据估价人员对待估宗地周边区域的房地产市场调查，选择了近期发生交易的与估价对象属同一供需圈的三个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下。

案例A、海洋宾馆

位于##度假村广和大街，实际用途宾馆，砖混结构，共4层。比较实例临广和大街，位于大街南面，座南朝北，与估价对象隔街相对，区域因素与估价对象相近。比较实例共4层，1层为大堂、餐厅、会议室及其他配套房间，2～4层为客房，每层大约20间标准间，室内一般普通装修，外墙抹灰，中低档次酒店，建筑物维修养护一般。估价期日处于对外出租状况，租金约为24元/平方米·月。

案例B、宏洋宾馆

位于##度假村广和大街，实际用途宾馆，砖混结构，共5层。比较实例临广和大街，位于大街南面，座南朝北，与估价对象隔街相对，区域因素与估价对象相近。比较实例共5层，1层为大堂、餐厅和其他配套房间，2～4层为客房，每层大约12间标准间，5层北边一半为屋顶阳台，南边一半为会议室，室内一般普通装修，外墙贴瓷砖，中低档次酒店，建筑物维修养护一般。估价期日处于对外出租状况，租金约为24元/平方米·月。

案例C、丽亭宾馆

位于##度假村广和大街，实际用途宾馆，砖混结构，共4层。比较实例临广和大街，位于大街南面，座南朝北，与估价对象隔街相对，区域因素

与估价对象相近。比较实例共4层，1层为大堂、餐厅、会议室和其他配套房间，2～4层为客房，每层大约20间标准间，室内一般普通装修，外墙贴瓷砖，中低档次酒店，建筑物维修养护一般。估价期日处于对外出租状况，租金约为25元/平方米·月。

（2）编制比较因素条件说明表

根据估价对象条件，影响房地产价格的主要因素有：

①交易日期：确定房地产价格指数

②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。

③区域因素：主要有繁华程度、交通便捷程度、环境状况、公共配套设施完备程度等。

④个别因素：主要指建筑结构、面积大小、装修状况、新旧程度等。

表3.2.1 估价对象和比较实例的比较因素条件表

（3）编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

①估价对象与三个实例位于同一街道，相差不超过300米，商服繁华度、交通便捷度、环境状况、公共配套设施完备程度、建筑结构、临街状况等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不需修正。

②交易情况修正

比较实例均为正常的市场价格，不需修正。

③交易日期修正

交易日期修正是将实例在成交日期的价格调整为估价期日的价格。估价对象与比较实例交易日期接近，无需进行交易日期修正。

④个因素修正

A、地形状况，分为平坦、有一定坡度、坡度较大三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正3%；

B、面积大小，分为面积适中、偏大或偏小、严重不适合三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正1%；

C、装修状况，分为精装修、普通装修、毛坯三个等级，以估价对象为

100，每相差一个等级修正3%；

D、临街状况，分为街角地、临主街、临次街三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正4%；

E、外观，分为外观美观、外观一般、外观不协调三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正2%；

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。

表3.2.2－1 待估宗地比较因素修正系数表

表3.2.2－2 待估宗地比较因素修正系数表

（4）编制比较因素修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表3-2-3。

表3.2.3－1 待估宗地比较因素修正系数表