收益还原法公式
收益还原法公式推导过程
收益法公式的推导过程 首先，要知道两个最基本的公式，即等比数列求和公式、收益还原法的一般公式，其它所有公式都是在这两个基本公式的基础上推导出来。
等比数列求和公式 ：设首项为a 1,公比为q , a n 为第n 项，Sn 为前n 项之和，则：上述公式中的q 的含义是等比数列的公比（即q=a 2/a 1），当采用s 表示递增或递减率时公式为： Sn 的推导过程如下：1231...n n n S a a a a a -=+++++ ①在上式两边分别乘以q ，可得234...n n a a a a qa =+++++ ②①-②可得：收益还原法的一般公式 ：收益还原法一般公式的原理是把各年的资金全部折现到估价时点。
当还原利率每年不变为r 时，上述公式变为：当还原利率每年不变为r 时，纯收益也不变为a 时，公式变为：一、土地年纯收益不变，还原利率不变且大于零，土地有限使用年期下的计算公式： 以下为推导过程：由于a 和r 每年都不变，根据收益还原法的一般公式，可知：2...(1)(1)(1)n a a a P r r r =++++++ ① 12(1)(1)...(1)(1)(1)n n n n na r a r a r r r --++=++++++ ② 12(1)(1)).1.(.1nn n a r r r --++++++= ③ 上述公式③中的分子（红色字体部分），即为一个首项为1，公比为(1+r)的等比数列的和，把等比数列求和公式代入到上述公式③中可得：二、土地年纯收益不变，还原利率不变且大于零，土地无限年期下的计算公式：土地无限年期，则n=无穷大，则上述公式中的=01(1)n r +极限值，则：三、当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零，有限使用年期的价格计算公式：该公式的推导过程其实利用了收益法一般公式和每年纯收益不变的公式，推导过程如下： 根据收益还原法的一般公式可得：11[...](1)(1)(1)t i i t n i a a a r r r +==++++++∑ 1122[...][...](1)(1)(1)(1[)(1)(1...](1)(1)(1))t i i t t t n i a a a r r r a a a a a a r r r r r r +=-+++++++++=++++++++∑①2112[......](1)(1[...)(1)(1)(1](1)(1(1)1)))(t t t i n t i i a r a a a a a a a a r r r r r r r r =+++++++++++++=++++-+∑ ② 上述公式①中的红色字体部分，一减一加，是为了把t 年以后的纯收益不变情况补齐为从第一年开始纯收益就不变的情况，经过这样的处理后，变成了两个已知的求和公式（即公式②中的红色部分和紫色部分），这两部分即为a 和r 都不变的有限年期价格计算公式，代入上式中可得：111[](1)(1)(1)ti i t n i a a r r r r ==+-+++∑① 备注：个人认为，上述倒数第二步即公式①更容易记忆。
土地收益还原法租金递增公式
土地收益还原法租金递增公式土地收益还原法是一种常用于评估土地价值的方法，而其中的租金递增公式更是在这个过程中起着关键作用。
咱先来说说啥是土地收益还原法。
简单来讲，就是通过把土地未来能带来的收益，按照一定的利率折算到现在，从而算出土地的价值。
这就好比你知道未来每年能从一块地上收到一定的租金，然后根据现在的利率情况，算一下这块地现在值多少钱。
在土地收益还原法中，租金递增公式可重要啦！比如说，有一块地租出去，第一年租金是 1 万块，然后每年租金按照 5%递增。
那第二年的租金就是 1 万乘以（1 + 5%），第三年就是第二年的租金再乘以（1 + 5%），以此类推。
我记得之前遇到过这么个事儿。
有个朋友想投资一块地，就跑来问我关于租金递增的问题。
他看了一个地方，出租方说前三年租金不变，从第四年开始每年递增 8%。
朋友心里没底，不知道这到底划不划算。
我就帮他算了算，按照当时的市场利率和周边土地的租金情况，发现如果按照这个递增比例，长期来看收益还是不错的。
可别小看这租金递增公式，用好了能帮你做出更明智的投资决策。
要是递增比例定得太低，那土地所有者可能就亏了；要是定得太高，租客可能就不愿意租了。
这中间的平衡可得把握好。
而且在实际应用中，还得考虑好多其他因素呢。
比如说市场的供求关系，要是周边土地供应紧张，租金递增快一点也许租客也能接受；要是供大于求，递增就得谨慎点。
还有经济形势，如果整体经济形势好，大家赚钱容易，租金递增可能压力就小；要是经济不太景气，递增太快可能就会吓跑租客。
另外，不同地区、不同用途的土地，租金递增的情况也不一样。
像商业用地，可能因为商业的繁荣发展，租金递增会比较快；而工业用地，相对来说可能就会平稳一些。
总之，土地收益还原法中的租金递增公式是个很实用的工具，但要用好它，就得综合考虑各种因素，结合实际情况进行分析。
可不能简单地套个公式就完事，得动脑子，多琢磨琢磨。
希望大家在遇到和土地相关的问题时，能想到这个有用的公式，做出更聪明的选择！。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
收益还原法公式范文
收益还原法公式范文
IRR=[∑(Ct×(1+r)^(t-t0))]-I/I
其中，IRR表示资产的收益率，Ct表示资产在不同时间点的现金流量，r表示折现率，t表示不同时间点的年数，t0表示基准时间点的年数。
该公式的核心思想是将不同时点产生的现金流量调整到同一时间点上，以消除时间价值的影响，并计算资产的收益率。
通过计算IRR，可以评估
资产的投资回报情况。
1.调整现金流：将资产在不同时间点的现金流量调整到同一时间点上。
这可以通过将现金流量乘以(1+r)^(t-t0)来实现，其中r是折现率，t是
不同时间点的年数，t0是基准时间点的年数。
调整后的现金流量代表了
在基准时间点获得的现金流量。
2.计算IRR：计算调整后的现金流量的总和，减去初始投资额，并除
以初始投资额，得到资产的收益率。
举例来说，假设有一个债券投资，初始投资额为1000元，1年后收
到50元利息，2年后收到50元利息，债券持有期为3年。
假设折现率为5%。
首先，根据公式将现金流调整到基准时间点上，可以得到：
C1=50×(1.05)^(1-0)=52.5元
C2=50×(1.05)^(2-0)=55.13元
然后，计算IRR：
将IRR转化为百分比，可以得到资产的收益率为10.76%。
通过收益还原法，可以评估资产的预期收益率，帮助投资者做出更明智的投资决策。
尽管其计算复杂度较高，但它的结果更加准确，可以更好地反映资产的投资回报情况。
收益还原法
收益还原法考点1 收益还原法的概念考点2 收益还原法的基本公式考点3 收益还原法不同情况下的公式考点4 收益还原法估价的基本步骤考点5 土地年总收益的概念、测算方法考点6 总费用的测算方法考点7 土地纯收益的概念及测算方法考点8 土地还原率的概念及确定方法考点9 土地价格的确定考点10 收益还原法的适用范围及基本条件考点1 收益还原法的概念收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。
它所求得的土地价格通常称为收益价格。
考点2 收益还原法的基本公式一般公式：考点3 收益还原法不同情况下的公式1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：式中：p—土地价格；a—土地纯收益；r—土地还原率。
2、当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：3、当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为a；t年以后纯收益无变化，其i值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：，t年以后纯收益无变化，4、当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：5、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
6、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
7、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
8、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
土地估价之收益还原法
土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的`收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
收益还原法
收益还原法（一）土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：ra P = 式中：P —土地价格；a —土地纯收益；r —土地还原率。
（二）土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-=+)1(11r n r a P 式中：P 、a 、r 含义同前；n —使用土地的年期或者土地收益的年期（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1、土地使用年期无限当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，试用期无限时，土地价格的计算公式为：)1()1(t 1i a r r t i i r a P +∑++==式中：P 、a 、r 含义同前；i a —第i 年的纯收益；t —纯收益有变化的年限。
2、土地使用年期有限当t 年以前（含第t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-⨯+=++∑+-=)1()1()1(11t 1r r r t n t i i i r aa P 式中：P 、a 、r 、i a 、t 、n 含义同前（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式当未某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例），r 每年不变且大于零时，土地价格的计算公式吐下：)1()1(11r r t t t i i i P a P +∑++=-=式中：P 、a 、r 含义同前；t —未来土地价格已知的年限；t P —未来第t 年的土地价格。
（五）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式1、土地使用年期无限时的计算公式2r b r a P ±= 式中：P 、a 、r 含义同前；b —纯收益的等差级数递增或递减的数额2、土地使用年期有限时的计算公式n n r n r b r r b r a P )1()1(11)(2+⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯±= 式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前（六）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式1、土地使用年期无限时的地价计算公式sr a P = 式中：P 、a 、r 含义同前；s —纯收益逐年递增或递减的比率2、土地使用年期有限时的地价计算公式⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛+±-=n r s s r a P 111 式中：P 、a 、r 、s 、n 含义同前（七）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式)1)...(1)(1()1)(1()1(212121n n r r r a r r a r a P ++++∙∙∙+++++= 式中：1a ，2a ，...n a —分别为未来各年的纯收益；1r ，2r ，...n r —分别为未来各年的还原利率。
收益还原法基本原理
❖ 三、收益还原法的适用对象与条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产。
如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐 馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标 准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农 地等。
❖ 不限于估价对象本身现在是否有收益， 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益 的能力即可。
客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中 属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响 后得到的一般正常收益。
❖ 注意：在用收益法进行房地产估价时，
r g 1 r
20
1
1
2%
50
10% 2% 1 10%
244.26万元
六、净收益按一定比率递减的公式
无 限
v
A
式中：g—净收益逐年递减的比率 假设前提是： （1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
收益会不 会减为零
收益法适用的条件是房地产的纯收益和还 原利率都能够较准确地量化。
第二节 收益还原法的基本公式 ❖ 一、一般公式
一般公式 还原利率每年不变，且大于0
二、纯收益每年不变的公式
❖ 公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。
V＝
A r
b r2
1
1
1 r n
b r
n
1 r n
20 8%
2 8% 2
1
1
1 8%30
2 8%
30
1 8%30
432.07万元
五、净收益按等差级数递减的公式 只有有限年
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收益还原法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握收益还原法的基本原理，掌握收益还原法的公式，掌握资本化率的含义，掌握收益还原法应用举例与分析。
教学重点：房地产纯收益的计算教学难点：收益还原法的应用教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节 基本原理一、基本概念收益法也称收益还原法、资本化法（Income Capitalization Method ），是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内外房地产价格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。
其估价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。
采用收益还原法求算的房地产价格，被称为收益价格。
还原利率，是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。
在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率，是准确计算房地产价格的非常关键的问题。
二、理论依据收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。
在通常情况下，人们使用某一房地产的目的是在正常情况下获得该房地产的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。
从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。
将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
形象一点可以表示为：某一货币额⨯利息率=纯收益，那么，这一货币额就是该房地产的理论价格。
用公式表示为：房地产价格=纯收益/利息率例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。
上述收益还原法的表述方法是马克思主义地租理论的应用，当然这只是一种特殊形式，即假设情况下在房地产纯收益每年不变，房地产还原利率每年不变，而且在房地产使用年期为无限年期情况下的理想状态下的土地价格。
同时，房地产还原利率也不是简单的银行利率，如果假设中的三个基本因素发生变化，房地产价格的计算公式也将发生变化，这将在下面的公式中有所反映。
第二节 收益还原法的公式1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为：P = a/r式中：P ——房地产价格a ——房地产纯收益r ——房地产还原利率2、房地产使用年期有限且其他因素不变当a 每年不变；r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 年时，其计算公式如下：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a P )1(11/式中：P 、a 、r 同前；n ——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。
3、房地产纯收益在若干年内有变化①房地产使用年期无限当年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为i a；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为： t t i i i r r a r a p )1()1(1+++=∑=式中：P 、a 、r 同前；i a ——第i 年纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
②房地产使用期有限当t 年以前（含第t 年）纯收益有变化，其值为i a；t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 时，房地产价格的计算公式如下： ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+++=-=∑t n t ti i i r r r a r a p )1(11)1()1(1 式中：P 、r 、i a、t 、n 同前。
③未来若干年后的房地产价格已知当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r 每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下： tt t i i i r p r a P )1()1(11+++=∑-=式中：P 、i a 、r 同前t ——未来房地产价格已知的年限；tp ——未来第t 年的房地产价格。
④纯收益按等差级数递增或递减a 、房地产使用年期无限 ⎪⎭⎫ ⎝⎛±=2rb r a p式中：p 、i a 、r 同前；b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为b a ±,第三年为b a 2±，第n 年为b n a )1(-±。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
b 、房地产使用年期有限r b r r b r a p n ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯⎪⎭⎫ ⎝⎛±=)1(112nr n )1(+⨯式中：P 、a 、r 、b 、n 同前。
公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
第三节 收益还原法的特点与应用范围一、收益还原法的特点1、收益还原法具有很强的理论基础。
收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
房地产价格的生产要素分配理论是指房地产、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各因素分配，归属于房地产的收益是地租和利用房地产带来的纯收益；它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益得到，然后，将房地产的收益以一定的利率还原，即为房地产价格。
2、收益还原法是以收益为途径评估房地产的价格。
收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，将其存入银行，每年可得到一定的利息，这个利息相当于房地产的纯收益。
所以从测算房地产收益入手，即可求的房地产价格，求得的价格也称“收益价格”。
二、应用范围收益还原法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。
第四节收益还原法的基本程序一、估价程序1．计算总收益总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等相结合而产生的总收益。
计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按一般、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
2．计算总费用总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。
总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。
因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出。
然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。
3．计算土地纯收益从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
4．确定合适的还原利率还原利率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。
一般通过各种途径，确定各种可能的还原利率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原利率。
5．公式求算地价根据评估对象和评估目的等具体的条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相的还原利率进行资本还原，即得土地或房产的收益价格。
二、总收益的计算方法根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的方式有以下几种情况：1、土地租金：是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。
2、房地出租的租金：是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及相关收益。
一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。
3、企业经营收益：是指企业在正常的经营管理的水平下每年所获得的客观总收益。
三、总费用的计算1、土地租赁中总费用的计算：一般这种单纯的土地租赁时，发生的土地总费用，分为以下几种情况：（1）土地税。
指因土地使用或租赁发生的，由评估土地负担的税赋。
（2）管理费。
指管理人员的薪水及其他费用。
一般以年租金的3%计算。
（3）维护费。
指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费用等。
2、房屋出租中总费用的计算：（1）管理费。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币指出，另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%~5%计。
（2）维修费。
指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。
（3）保险费。
是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失而向保险公司支付的费用。
（4）税金。
指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。
（5）空房损失费。
指房屋可能的空置现象造成的房主租金收益损失，应根据当地房屋出租的空置率和空置时间测算后确定。
（6）房屋折旧费。
折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一部分价值。
其计算公式为：年折旧费=（房屋重置价格—残值）/耐用年限四、房地产纯收益的计算1、房地产收益的种类运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量。
(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入。
(2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。
空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。
(3)净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。
运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。
(4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
2、净收益测算的基本原理收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。
据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。
在英国，前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。
有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收人测算净收益来估价。
所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
（1）基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用＝有效毛收入一运营费用①潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
②空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。
③运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
（2）基于营业收入测算净收益有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。