收益还原法
收益还原法公式范文
收益还原法公式范文
IRR=[∑(Ct×(1+r)^(t-t0))]-I/I
其中，IRR表示资产的收益率，Ct表示资产在不同时间点的现金流量，r表示折现率，t表示不同时间点的年数，t0表示基准时间点的年数。
该公式的核心思想是将不同时点产生的现金流量调整到同一时间点上，以消除时间价值的影响，并计算资产的收益率。
通过计算IRR，可以评估
资产的投资回报情况。
1.调整现金流：将资产在不同时间点的现金流量调整到同一时间点上。
这可以通过将现金流量乘以(1+r)^(t-t0)来实现，其中r是折现率，t是
不同时间点的年数，t0是基准时间点的年数。
调整后的现金流量代表了
在基准时间点获得的现金流量。
2.计算IRR：计算调整后的现金流量的总和，减去初始投资额，并除
以初始投资额，得到资产的收益率。
举例来说，假设有一个债券投资，初始投资额为1000元，1年后收
到50元利息，2年后收到50元利息，债券持有期为3年。
假设折现率为5%。
首先，根据公式将现金流调整到基准时间点上，可以得到：
C1=50×(1.05)^(1-0)=52.5元
C2=50×(1.05)^(2-0)=55.13元
然后，计算IRR：
将IRR转化为百分比，可以得到资产的收益率为10.76%。
通过收益还原法，可以评估资产的预期收益率，帮助投资者做出更明智的投资决策。
尽管其计算复杂度较高，但它的结果更加准确，可以更好地反映资产的投资回报情况。
收益法
一．收益还原法收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原利率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。
此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]其中: P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——待估宗地土地使用年期具体测算思路是：1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率房屋现值＝重置价－折旧总额＝重置成本－年折旧费×已使用年限5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]7．单位地价＝总地价÷总土地面积测算过程1．确定房地年总收益调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。
待估宗地的月租金水平经过调查确定：估价对象位于城关镇双雄路，证载地上建筑物面积为302.00平方米，土地使用权面积100.8平方米，评估设定用途为住宅用地，估价对象对应地上建筑物设计用途为住宅，估价人员调查了周边同类住宅用房屋的租赁情况，城关镇双雄路附近同类房地产的租金水平为每月约9-13元/㎡（建筑面积），估价人员综合考虑其区域因素和个别因素经加权平均确定估价对象平均每月租金为11元/㎡。
通过参考周边居住用房屋出租的实际收益情况，确定其空置损失率为5%，租金损失率为5%，则估价对象年租金收入为：房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率=11×12×302.00×(1-5%)×(1-5%)=35977.26元2．房地出租年总费用房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）管理费管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
收益还原法
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STEP 5 确定资本化率
(一)资本化率的实质——一种投资的收益率
一、收益法的基本原理
4、基本公式 （2）最简单的情形
V=a / r
假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。
例 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获 得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万 元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收 益价格为：
V＝（20-12）/ 8％＝100 万元
收 益 率
投资风险
收益率与投资风险的关系图
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STEP 5 确定资本化率
(二)资本化率的种类
1、土地资本化率rL
2、建筑物资本化率rB
(三)资本化率的确定方法
3、综合资本化率rO
1、市场提取法
r V r V L r V V O
L BB
LB
2、安全利率加风险调整值法 3、投资收益率排序益，r为未来各年还原利 率，V为待估房地产的收益价格。
a1
a2
V
a3
r r r r r r 1
1
1
11
2
1
11
2 1
3
....
an
r r r 1
11
2 ....1
n
假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产 还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。
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收益还原法
第 2节
现金流量与资金时间价值
现金流量
现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。
(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整 上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例 房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调 整是特别有用的。 例：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用 地，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评 估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％ 。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评 估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业 用地目前的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际 上就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年( 原取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。
(1 0.5%) 1 6.17%
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第 3节
(一)最一般公式
收益法的基本公式
对上述公式作补充说明如下：
1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原 理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限 年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后 面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；
第五章 收益还原法
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （六）土地纯收益按一定比率递增的公式
� 纯收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收 益为有限年；二是收益期为无限年。 收益期为有限年的公式 1.收益期为有限年的公式 � 1.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为有限年的公式 1.收益期限为有限年的公式 � 1.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
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第一节
收益还原法的基本原理
� 上述思想在下述前提条件下成立：纯收益每年不变、资 本化利率每年不变、获取纯收益的年限为无限年、投资 土地的风险与银行存款的风险相当。 � 普遍适用的收益还原法原理表述为：将估价基准日视为 现在，现在购买一宗有一定年限收益的土地，预示着在 其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果 现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之 和等值，则这一货币额就是该宗土地的价格。
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第一节
收益还原法的基本原理
� 2. 收益期限为无限年的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
� 纯收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一 种，其公式为
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收益还原法基本原理
❖ 三、收益还原法的适用对象与条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产。
如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐 馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标 准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农 地等。
❖ 不限于估价对象本身现在是否有收益， 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益 的能力即可。
客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中 属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响 后得到的一般正常收益。
❖ 注意：在用收益法进行房地产估价时，
r g 1 r
20
1
1
2%
50
10% 2% 1 10%
244.26万元
六、净收益按一定比率递减的公式
无 限
v
A
式中：g—净收益逐年递减的比率 假设前提是： （1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
收益会不 会减为零
收益法适用的条件是房地产的纯收益和还 原利率都能够较准确地量化。
第二节 收益还原法的基本公式 ❖ 一、一般公式
一般公式 还原利率每年不变，且大于0
二、纯收益每年不变的公式
❖ 公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。
V＝
A r
b r2
1
1
1 r n
b r
n
1 r n
20 8%
2 8% 2
1
1
1 8%30
2 8%
30
1 8%30
432.07万元
五、净收益按等差级数递减的公式 只有有限年
收益还原法
一、收益还原法的基本公式：（一）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2) +…+a n/(1+r1) (1+r2)…(1+r n)（二）土地纯收益、还原率不变的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/r[1—1/(1+r)n]（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）r不变且大于零P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t （无限年期）P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t[1—1/(1+r)n—t]（有限年期）t纯收益有变化的年限（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式P=∑a i/(1+r)i+ p/(1+r)t t未来土地价格已知的年限（五）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/(r+s)P=a/(r+s){1—[(1)/(1+r) ] n} r不变，递增时r〉s，递减时（r+s）〉0纯收益第一年a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n（六）纯收益按等差级数递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P= a/r±b/r2P= (a/r±b/r2) [1—1/(1+r)n] +b/r[n/(1+r) n]纯收益第一年a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±（n-1）b二、总纯收益计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1、土地租金2、房地出租的租金3、企业经营收益土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法（1）土地租赁中的土地纯收益土地纯收益=年租金总收入—年总费用（2）房屋出租中的土地纯收益土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入—房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价—房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额*已使用年限（3）企业经营中土地纯收益企业经营纯收益=年经营总收入—年经营总费用土地纯收益=企业经营纯收益—非土地资产纯收益三、总费用的计算（一）土地租赁中的总费用的计算单纯土地租赁总费用包括：1、土地税2、管理费（一般以租金额的3%计算）3、维修费（二）房地出租中的总费用1、管理费（以年租金的2%~5%）2、维修费（按建筑物重置价的1.5%~2%）3、保险费（按建筑物重置价或现值乘以保险费率，1.5‰~2‰）4税金（分为月租在120元以下只缴纳12%房产税，在120元以上除房产税外，还按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05）5、计算房屋折旧费年折旧费=（房屋重置价—残值）/耐用年限=[房屋重置价*（1—残值率）] /耐用年限=房屋重置价/房屋可使用年房屋可使用年=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限（三）企业经营费用的计算通常包括：原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用按经营方式分为：（1）经营性企业费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；（2）生产性企业费用包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用和管理费用等计算方法;1、根据企业的财务报表进行分析调整计算2、根据企业生产经营或服务的项目计算（平均成本）四、还原率种类：1、综合还原率r 2、建筑物还原率r23、土地还原率r1 （安全利率+风险调整值）(r1＜r ＜r2)三者换算公式：r=（r1L+ r2 B）/(L+B) r=[ r1L+( r2+d)B] /(L+B) L地价B建筑物价格d建筑物折旧率五、利用收益还原法评估承租土地使用权价格P=PR/r（1—1/（1+r）n）PR赢余租金（市场租金与实际租金的差额）r承租土地使用权还原率六、实例1、某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。
4 收益还原法
2 总收益计算方法
• 总收益是指以收益为目的的土地及与此有 关的设施、劳力及经营等要素相结合而产 生的总收益。计算总收益首先分析可能产 生的各种收益，然后按客观 客观、持续及稳定 客观 等原则来确定土地的总收益。 • 客观收益是指排除了土地实际收益中属于 特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正 常收益，它可以直接用于评估。
4 资本化率的求取
• 综合还原率：是求取土地及其地上建筑物 合为一体的价格时所使用的还原率。 • 建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时， 所使用的还原率。 • 土地还原率：是用以将土地纯收益还原成 为土地价格的比率。
r = ( r1 L + r2 B ) ( L + B )
r = [ r1 L + r2 ( L + d ) B ] ( L + B )
根据土地参与生产经营过程的形式和业 主以土地取得收益的方式不同，总收益产 生的形式有以下几种情况： ①土地租金 ②房地出租的租金 ③企业经营收益
3 总费用的计算
总费用是指业主为取得总收益而必须支付的 有关费用。 ①土地租赁中总费用的计算 土地税：指因土地使用和租赁发生的，由评估 土地税 土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。 管理费：指管理人员的薪水及其他费用。一般 管理费 以年租金额的3％计算。 维护费；指维护土地使用所发生的费用，如给 维护费 排水及道路的修缮费等。
4 收益还原法
一、收益还原法的基本原理
• 收益还原法（income approach），又称收益资 本化法、收益现值法，是将房地产预期未来各年 的正常纯收益以适当的资本化率房现求和（资本 化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状 态下价格的一种估价方法。 • 理论依据 ——房地产价格形成的预期收益原理。
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收益还原法
一、判断题A对B错
1. 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
答案：B
[解答] 可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。
2. 承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
答案：A
[解答] 利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。
3. 收益还原法里用到的收益是指客观收益。
答案：A
[解答] 客观收益是收益还原法里用到的收益。
4. 地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。
答案：A
[解答] 收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论。
5. 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。
答案：B
[解答] 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。
6. 综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。
答案：A
[解答] 根据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体
的价格时所使用的还原率。
7. 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。
答案：B
[解答] 还原率=安全利率+风险调整值。
土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。
8. 采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。
答案：A
[解答] 安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
9. 收益还原法的关键是还原利率的确定。
答案：B
[解答] 收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
10. 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
答案：A
[解答] 土地的收益分为有形收益和无形收益，所以估价时要考虑各种无形收益。
11. 土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。
答案：B
[解答] 影响地价的主要因素应当是收益和还原利率，年期对土地价格有影响，但不是影响地价的重要因素。