第七章 房地产规划
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总那么 (3)第二章房地产市场查询拜访与预测 (4)第三章房地产开发工程筹划 (7)第四章房地产开发工程投资与成本费用估算 (8)第五章房地产开发工程收入估算与资金筹措 (15)第六章房地产开发工程财政评价 (18)第七章房地产开发工程不确定性阐发 (25)第八章房地产开发工程方案比选 (28)第九章房地产开发工程综合评价 (30)附表底子报表及辅助报表 (34)第一章总那么第一条房地产开发工程〔以下简称房地产工程〕经济评价，是房地产工程可行性研究的重要组成局部，是房地产工程决策科学化的重要手段。
为了引导房地财产健康开展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产工程经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产工程应按照社会经济开展的需要和城市总体规划的要求，运用微不雅效益阐发与宏不雅效益阐发相结合、定量阐发与定性阐发相结合、动态阐发与静态阐发相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产工程经济评价中，按照房地产工程未来获取收益的方式，可将房地产工程主要分为以下类型：一、出售型房地产工程。
此类房地产工程以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产工程。
此类房地产工程以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产工程。
此类房地产工程以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产工程经济评价分为财政评价和综合评价。
对于一般的房地产工程只需进行财政评价；对于重大的、对区域社会经济开展有较大影响的房地产工程，如经济开发区工程、成片开发工程，在决策前应进行综合评价。
第五条财政评价应按照现行财税制度和价格体系，计算房地产工程的财政收入和财政支出，阐发工程的财政盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断工程的财政可行性。
房地产开发项目竣工验收和决算--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第七章第六节讲义
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第七章第六节讲义房地产开发项目竣工验收和决算1.房地产开发项目竣工验收2.房地产开发项目竣工结算和竣工决算3.房地产开发项目质量保修1.房地产开发项目竣工验收1.1 房地产开发项目竣工验收的条件（四有两完成）■ 完成全部设计和合同约定的各项内容（完成工作）■ 有完整的技术档案和施工管理资料（有资料）■ 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告（有试验报告）■ 有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件（有合格文件）■ 有施工单位签署的工程保修书（有保修书）■ 主管部门责令整改的问题全部整改完毕（整改完成）1.2 房地产开发项目竣工验收的程序■ 工程竣工扫尾：包括硬件准备和软件准备两方面■ 施工单位竣工预验：由施工单位法定代表人和技术负责人签字盖章后提交监理或建设单位■ 监理单位核查：竣工报告经总监理工程师、监理单位法定代表人签字盖章■ 专项验收■ 竣工验收■ 问题处理■ 办理移交■ 竣工验收备案：工程竣工验收合格之日起15日内【重点难点】办理竣工验收备案应提交下列文件■ 工程竣工验收备案表■ 工程竣工验收报告■ 规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件■ 施工单位签署的工程质量保修书■ 商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》■ 其它资料2.房地产开发项目竣工结算和竣工决算2.1 竣工结算的概念■ 指项目建设完工，按照施工发承包合同的约定，由承包人在原合同价格基础上编制调整价格并提交发包人审核确认的过程2.2 竣工结算编制依据（9条）■ 国家有关法律、法规、规章制度和相关司法解释■ 省级部门发布的工程造价计价标准、计价方法等规定■ 各类合同■ 招投标文件，包括招标答疑文件、投标承诺、中标报价书等■ 竣工图或施工图，会审记录、设计变更、工程洽商等。
房地产开发与管理教案
课程教案学院建筑工程学院教研室工程管理课程名称房地产开发与管理主讲教师教材房地产开发与管理课程教案(Development and management of real estate)课程编号：06046020 课程类别：专业选修课适用专业：资源环境与城乡规划管理学时：48（理论40学时，实践8学时）学分：2.5一、课程性质、目的与要求课程性质：房地产开发与管理是资源环境与城乡规划管理专业的一门专业方向课，属于任选课程。
课程目的：房地产业作为国民经济的基础性、先导性产业，正逐步走向市场化和规范化的道路，并对相关产业和整个国民经济的发展产生巨大的推动作用。
通过学习这门课程，使学生掌握一定深度的理论知识，又能提高实际操作能力，而且能将相关专业知识应用到房地产开发与管理实际中。
教学要求：了解房地产开发的全过程：投资决策、前期工作、项目建设、竣工验收与交付使用等四个大的阶段。
重点掌握房地产开发项目选择和土地使用权获取、房地产开发项目策划决策和可行性研究、房地产规划设计与建筑工程基础、房地产开发的建设过程管理、住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理的理论与实务。
二、教学内容理论总学时：48学时第一章：绪论 2学时基本要求：掌握房地产，房地产开发与经营，房地产市场的概念，形式，内容；熟悉房地产开发与经营的相关法规。
重点：房地产，房地产开发与经营，房地产市场的概念。
难点：房地产开发与经营的概念。
第二章：房地产开发与经营理论与策略 4学时基本要求：掌握房地产开发与经营的理论，房地产开发与经营的策略分析，以及房地产开发与经营的决策。
重点：房地产开发与经营的策略分析及决策。
难点：房地产开发与经营的决策。
第三章：房地产开发项目的可行性研究 6学时基本要求：掌握房地产可行性分析的概念，房地产市场调研，房地产开发方案的选择，项目财务评价的方法，不确定性分析，以及项目的国民经济评价。
重点：房地产可行性分析内容、步骤、可行性分析报告，不确定性分析的类型及步骤，财务评价与国民经济评价区别，开发方案的选择。
房地产估价之假设开发法
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
鄱阳县城区住房建设规划(2006-2010)
鄱阳县规划局：你局报来的“关于要求批准《鄱阳县城区住房建设规划（2006-2010）》的请示”已收悉，经研究，原则同意该规划，请接批复后，对具体数据进行认真审查，并及时向社会公布。
二ＯＯ八年三月二十八日鄱阳县城区住房建设规划（2006-2010）前言房地产业是我国新发展阶段的一个重要支柱产业。
引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
2005年5月，国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》等文件，对全国房地产市场进行了宏观调控，鄱阳县房地产业在宏观调控形势下，市场体系逐步完善，总体趋于健康、价格平稳，取得了初步成效。
2006年5月25日，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，建设部下发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，开始了新一轮的宏观调控。
我省建设厅接着下发了《贯彻建设部〈关于落实新建住宅结构比例要求的若干意见〉的实施意见》，明确规定各市、县根据各地实际情况，制定本区域的城市住房建设规划。
第一章总则第一条为建设小康社会、改善人居环境的目标，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，根据省建设厅《江西省城市住房建设规划编制暂行办法》，制定鄱阳县城区住房建设规划。
第二条本规划是指导控制性详细规划编制和房地产建设项目规划审批的重要依据，是城市近期住房建设的指导文件，与鄱阳县城市近期建设规划共同承担对我县住房建设的综合调控。
第三条本规划的规划区为由鄱阳县城城市总体规划确定的城市规划区范围，规划期限为：2006-2010年。
第四条规划依据：1、《城市规划编制办法》2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）3、《江西省城市住房建设规划编制暂行办法》4、《鄱阳县城城市总体规划（2006-2020年）》5、鄱阳县城各片区控制性详细规划6、鄱阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7、2006年鄱阳县住房状况调查分析报告第五条在规划期限内，凡在规划区范围内进行的一切住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划。
(房地产经营管理)房屋测绘办法细则
目录第一章总则第二章房产平面控制测量第三章房产图绘制第四章建筑面积计算规则第五章房屋建筑面积测算第六章共有建筑面积分摊规则第七章房产变更测量第八章成果资料的检查验收和整理第九章附则附录一：术语附录二：房屋面积测绘记录手簿第一章总则1.1目的为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。
1.2适用范围在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。
1.3依据和标准1)《中华人民共和国测绘法》2)《中华人民共和国城市房地产管理法》3)《中华人民共和国城市规划法》4)《四川省测绘管理条例》5)《房产测绘管理办法》6)GB/T17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定7)GB/T17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式8)关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)9)转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知(川建厅房[2002]104号) 1.4房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。
表1-1房产面积的精度要求（S为房产面积,m2）各级房产面积的精度适用范围如表1-2。
第二章房产平面控制测量2.1房产平面控制网点的布设原则房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。
控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。
2.2房产平面控制点的内容房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。
房产平面控制点均应埋设固定标志。
2.3房产平面控制点的密度建筑物密集区的控制点平均间距lOOm左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。
第7章 土地使用权转让
3．国有土地使用权转让年限，不得超过出让合同约 定的年限扣除已使用年限的剩余年限，并签订合同。 4．国有土地使用权和其地上建筑物、其他附着物所 有权转让，都要依法办理过户登记。采用登记要件 主义，只有登记后才有法律效力，受法律保护。 5．国有土地使用权转让价格应由地产评估机构进行 评估，同时转让人应向县级以上人民政府规定的部 门申报成交价。转让国有土地使用权增值的，转让 方应按照规定缴纳土地增值税；成交价明显低于市 场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
(二)国有土地使用权买卖合同当事人的权利义务 国有土地使用权买卖合同，当事人一方应尽的义务， 就是他方享有的权利。下面仅就义务进行说明： 1．出卖人的主要义务。交付国有土地使用权；保 证土地开发程度达到法律规定和出让合同规定的标 准；协助买受人办理有关产权转移手续；保证买受 人取得的权利不受第三人追索。 2．买受人的主要义务。按合同规定支付价款；按 合同规定，接受权利交付，并办理有关产权登记手 续。
§ 7—1 国有土地使用权转让概念 、 原则和 1 国有土地使用权转让概念、 条件 —、转让的概念和与出让的区别 、 国有土地使用权转让指国有土地使用权人依 法将其土地使用权转移给他人的行为。就其 本质而言国有土地使用权转让属于财产权转 移的一种，发生财产权之法律主体的变更， 而财产权之性质和内容不发生本质的变化， 即转让之后，国有土地使用权仍为用益物权， 保留与出让产生的土地使用权一样的性质。 目前，我国的国有土地使用权转让的法定形 式有：买卖、交换、赠与和继承4种。
国有土地使用权赠与，当事人必须签订 赠与合同，约定双方的权利义务。根据 《中华人民共和国公证法》，不动产的 赠与，须经过公证部门的公证才具有法 律效力。 国有土地使用权赠与的程序一般为协商、 签合同、公证、变更登记。
房地产营销部管理制度(4篇)
房地产营销部管理制度第一章总则第1条为规范企业各项目的销售工作，提高管理工作水平，最大限度地实现企业经济效益，特制定本制度。
第2条本制度涉及楼盘销控、认购管理、销售例会等内容，各项目售楼中心均应按此制度执行。
第二章销售策略、计划的制定第3条拟开发项目之初，营销管理中心应派员参与项目的立项过程，掌握项目定位、产品规划、成本等内容，做好营销策划工作准备。
第4条根据项目开发进展，营销管理中心应及时进行全程营销策划，包括项目调研、制定销售策略、宣传推广策略等。
第5条营销管理中心应根据项目施工进度，实施营销推广计划，做好开盘前的准备工作，包括各种形式的宣传、销售现场包装、销售人员到位与培训等。
第6条销售管理部经理应根据项目情况，及时做好项目销售规划，组建售楼中心，以配合销售管理部开展各项工作。
第三章楼盘销控管理第7条销控工作由销售管理部经理统一负责，销售管理部经理不在时，由售楼中心经理具体执行，并于第一时间通知销售管理部经理。
第8条售楼员需要销控单位时，须同销售管理部经理联系，确认该单位尚未售出可以销控，才能进行销控。
第9条销售管理部经理销控单位前，必须以售楼员先交客户的认购金或身份证原件为原则。
第10条售楼员应于销控单位得到确认后，方能与客户办理认购手续。
第11条售楼员不得在销售管理部经理不知情或销控单位未果的情况下，自行销控，否则自行承担由此而产生的一切后果，企业也将严肃处理当事人。
第12条销控后，如客户即时下订单并落订，销售管理部经理需将最新资料登记于《销控登记表》上;销控后，如客户没有下订单并落订，销售管理部经理需及时取消该单位的销控登记。
否则，因此产生的后果由销控员承担。
第13条如客户已确认落订，售楼员必须第一时间向售楼中心经理（或销售管理部经理）汇报。
第四章认购管理第14条定金与尾数（1）售楼员必须按企业规定的订金金额要求客户落订，如客户的现金不足，售楼员可争取客户以企业规定的最低订金落订。
（2）如客户的现金少于企业规定的最低订金，必须经得销售管理部经理的同意后方可受理，否则不予以销控及认购。
房地产开发经营管理模拟试题附标准答案风险分析与决策
第七章风险分析与决策一、单项选择题1。
信息原则在于强调信息是决策的（）。
A.基础B.桥梁C。
目的D。
手段2。
确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）.A.固定性决策B.标准化决策C.程序化决策D。
科学性决策3。
目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与(）的比值,取其平均值作为评估项目的资本化率。
A。
售价B。
毛租金收入C.经营收入D。
税后现金流4。
某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡,规划容积率≤４，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(）元／㎡.（2008年真题）A.2350。
00B.2937.50C。
3250。
00D.4062.505.某房地产开发项目的占地面积3万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为(）。
A.1。
4B。
1.5C。
1。
6D。
1。
76。
保本点分析,是分析计算一个或（）风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A。
2B.3C.4D.多个7。
房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于（）。
（2005年试题）A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置8。
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。
（2004年试题）A.利润为零B。
允许的最低经济效益指标C。
最大费用D.最大利润9.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.利润为零时B.利润最大时C。
允许的最低经济效益指标D。
允许的最高经济效益指标10.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（)分析。
房地产开发经营与管理重点知识总结
Importance for Aki——房地产开发经营与管理第一章房地产概述10大量投①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○11长期使用性资性○①房地产业投资大、周期长、效益高②房产、地产交易的不可分割性③房地产业的产品保值性、增值性和地域性④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。
房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券①投资金额巨大，回收期长②投资不确定因素多，风险较大③流动性较差④具有保值增值性⑤受政府政策影响较大⑥依赖金融部门的支持⑦具有专业性⑧投资具有相互影响性①投资机会寻找②项目可行性研究③取得土地使用权④项目规划与合同谈判⑤项目建设⑥房地产租售⑦物业管理第二章房地产企业①经营对象的不可移动性②业务形态的服务性③经营活动的资金和人才密集性④不完全竞争性。
⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。
各资质等级的企业应达到相应的条件。