房地产估价师房地产估价理论与方法第七章 成本法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。

另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。

按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。

A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是土地成本。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。

A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。

A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

2、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400B.628C.656D.700【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是分解法。

该幢写字楼的物质折旧额＝10＋200×4÷5＋250×9÷15＋（2000－10－200－250）×10÷50＝628（万元）。

3、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。

该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（）万元。

A.5850B.6125C.6510D.6675【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是市场提取法。

旧的房地价格＝土地重新购建成本＋建筑物重新购建成本－建筑物折旧＝3000＋4500×（1－11/60）＝6675（万元）。

土地使用权早于建筑物经济寿命到期。

但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。

4、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/m2和3500元/m2。

目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为（）万元。

A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是成本法总结。

房地产价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-折旧=5000×160＋3500×160－50000－80000－60000＝1170000（元）。

5、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为（）。

A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是开发利润。

土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。

6、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是分解法。

无效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（万元），收益损失的现值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（万元），功能过剩折旧＝31.07万元。

7、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.经济折旧B.功能折旧C.物质折旧D.设备折旧【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。

物质折旧也称为物质损耗.有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化.磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

8、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.68％B.74％C.76％D.82％【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是年限法。

q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。

9、估价上的折旧注重的是（）。

A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。

估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊.补偿或回收。

10、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。

目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（）万元。

A.800B.878C.896D.1129【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。

建筑物折旧总额＝建筑物重新购建成本－建筑物市场价值＝建筑物重置成本－（房地产市场价格－土地重新购建成本）＝3200×2－（5200×2－4800×1）＝800（万元）。

11、下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（）。

A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.开发期间税费D.临时安置费【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是建设成本。

建设成本包括前期费用.建筑安装工程费.基础设施建设费.公共配套设施建设费.其他工程费.开发期间税费。

选项D 属于土地成本。

12、成本法的理论依据是（）。

A.预期原理B.生产费用价值论C.收益原理D.替代原理【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是成本法的理论依据。

成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

参见教材P285。

13、某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡。

市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元／㎡。

A.300B.200C.700D.1000【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是重新购建成本的求取思路。

该类房地产的重置价格＝1800×1000＝180（万元），该类房地产建筑物的实际价值＝2500×1000－2000×500＝150（万元），该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180－150）×10000÷1000＝300（元／㎡）。

14、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡。

则该建筑物的成新率为（）。

A.44％B.50％C.67％D.86％【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是年限法。

建筑物的成新率q＝建筑物现值（V）／建筑物的重置价格（C）＝（1800×2000－800×3000）／（900×2000）＝67％。

15、土地重置分为重新购置价格和重新开发成本，重新开发成本通常采用（）求取。

A.比较法B.准地价修正法C.成本法D.假设开发法【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是成本法总结。

土地重置成本分为土地重新购置成本和土地重新开发成本，重新购置成本可采用比较法.基准地价修正法求取，重新开发成本可采用成本法求取。

16、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。

该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是开发利润。

综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。

直接成本利润率的计算基数，只有前两项。

17、某一商业建筑物的有效年龄为8年，年平均折旧率为2.5％，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（）年。

A.30B.40C.50D.60【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是成本法-市场提取法。

根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1/2.5％＝40（年）。

18、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用.销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。