关于房产税改革影响评析

关于房地产税改革影响的讨论

内容摘要

本文主要探讨了房地产税改革进程现状，目前房地产税改革中存在的部分问题，推行房产税改革对居民个人购房以及对社会经济发展会产生怎样的影响。

关键词：房地产市场房地产税改革税制改革控制房价

引言

近年来，房地产业的发展在国民经济发展中的地位与作用愈发显著。但是，房价的居高不下也成为影响国民经济发展的不利因素。房产高价不下，使得存在投资性住房购买占比过大，国内贫富差距不断扩大。当下必须完善税制体系，加强对房地产市场的宏观调控，推行房产税改革刻不容缓。自2011年起在上海、重

庆开展针对个人住房征收房产税改革试点开始，房产税改革一度引发热议，对居民购房需求及社会经济发展产生了一定影响。

正文

1国内房地产税改革现状

1．1房地产税改革进程

房地产税改革自出现以来一直是热议的话题。房地产改革进程最初可以追溯

到20世纪80年代恢复对内资企业和中国公民的房地产征税。到“十一五”规划时期实现房地产税内外统一，从“十二五”规划之初上海、重庆房产税试点，到中共十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。

2015年5月，房地产税立法首次被列入全国人大常委会立法工作计划，属于立法预备项目。2015年年底中央经济工作会议提出“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，去房地产库存成为当前经济工作的一个重点。

十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。

然而房地产税的改革似乎并不顺利。阻力之一是作为直接税，房地产税需要自然人纳税人直接缴纳。阻力之二则是各界担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击。

有专家预计，房地产税法最快有望在2017年获得通过，不过在不动产登记全面完成之前，房地产税短期内难落地。房地产税的征收涉及千家万户，什么时候开征，征收多少，是否有免征部分，现在并未有明显定论。

1.2房地产税范围

目前，国内关于房产税改革中的“房产税”并没有形成一个明确和统一的定义，但学术界普遍都认同该税是财产税的一种主要形式，即以房地产作为征税对象在财产保有环节征收的一类税种。

所谓房地产税，它是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税主要5项，另还有与之相关的房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、印花税、投资方向调节税等。

1.3房地产税改革内容

房地产税改革内容主要方向有：扩大纳税人的范围。现行房产税只对国内企业征收，改革后，纳税人将扩大到外资企业和外国企业；

扩大征税范围。现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，随着农村经济和乡镇企业的发展，农村的经济实力有了很大的提高，有了一定的负担能力。为了体现公平税负，平等竞争的原则，改革后，房产税的征税范围将扩大到农村。纳税人为所有在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人；

改变了计税依据。现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入，采用租金为计税依据的，税负明显高于按房屋价值计算的税负，而且我国现行营业税已有对租金征税的规定，再按租金征税有可能造成重复征税。因此，改革后的房产税采用了房产的评估价值为计税依据；

调整了税率。改革后的房产税将采用幅度比例税率，税负与以前大体持平。实行幅度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率；

扩大了地方的权力。房产税是一个地方税种，改革后将把房产税税率的具体确定权、实施细则的制定权和解释权下放给地方，体现合理分权、理顺分配关系

的原则，使税收制度更能符合各地的实际情况，便于调动地方组织财政收入的积极性。

2 房产税改革现行问题

2.1征税范围与征税对象问题

遏制投机性购房需求是我国征收房产税的重要目的，不应增加普通购房者的经济负担。因此，征税范围是否合理是房产税征面临的重要问题。确定合理的征税范围涉及诸多方面，如纳税主体、税基税率如何确定等。另外，在征税对象认定方面，单纯的对增量进行征收或按套数进行征收是否合理等都是房产税改革面临的重要问题。

2．2房产信息登记体系问题

房产信息登记体系对房产税征收具有重要影响。与房地产市场的迅速发展相比，房产市场信息化建设却发展缓慢。目前，全国还没有一个系统的房地产信息共享系统，这就增大了认定二套房方面的难度，对房产税征收十分不利，因此迫切需要建立一个系统的房地产信息共享系统，统一管理，便于开展房地产税征收工作。

3 房产税改革影响

3.1对个人经济行为的影响

根据上海、重庆两地试点实行个人住房征收房产税，上海试点方案主要针对有第二套房的家庭，而重庆试点方案针对成加价高于主城区新建商品房均价两倍的高档住宅和独栋别墅。两地都未对低价市场征收，这对普通青年人购房是一个好消息。并且，这意味着有能力住豪宅的富人们将缴纳更多房产税，可以为低收入者购房减轻一定压力。

在这个有针对性征收房产税的政策作用下，高端二手房的供应量也持续增多。对于开发商和建造商来说，长期下，大户型、别墅这一类豪宅、或将因为房地产税的推出，需求量减少，因此可能降低建造热情。可在一番供给、需求平衡后，价格适当回调，会再度趋向稳定。

3.2对社会经济影响

开征房产税对社会经济的有利影响主要有：调控目前的房地产市场，抑制过高房价。原因是开征个人住宅房产税会直接导致持有住房成本的增加，一方面会诱使人们改变现实居住的方式(如已租代购)，从而降低住房市场的需求：另一方面也会直接降低住房投资客和投机客的利润空间，减少投资投机需求甚至增加住房供给。在征收房产税后，房产持有人投机收益减少的部分转移至国家税收中，这样可以平抑房价，解决房产价格虚高的问题。在政府宏观调控中，税收是重要的经济手段。在房产保有环节不征税情况下，房持有成本较低。在经济利益驱使下，无论时间长短，买得起房子的人都愿意囤积房子，等待房产价格上涨之后抛售，以获得大的经济利益。在房产保有环节征收房产税，会提高房产持有成本，这无疑会增加自住房购买者和投资者的经济压力，使他们房产投资上更为谨慎，在购买房子的时量力而行，这就有利于抑制商品房的投资与投机需求。

完善房地产税制，更好地发挥税收优化，资源配置和调节贫富差距的职能。房产税在属性上属于直接税，它是作为财产税的一个类别而进入现代税收体系的。事实上，在很多国家房产税基本上就是财产税的全部内容。他之所以会在人类社会出现并在许多国家运行多年，其主要原因在于它所具有的财富再分配的功能，可以极大地缩小人与人之间的贫富差距，对拥有多套住房的个人征收房产税，可以使“富人”多缴税，而“穷人”的住房相对于“富人”的住房少的多，可以不缴或者少缴税，这就起到了调节收入分配的作用，也有利于缩小国内贫富差距。

改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳定化。房产税能成为地方政府主体税种的重要原因即房地产是不可移动的，房产税不可能因为要被征税而更改所在的位置，即房产税无法通过改变所在地位置而避税。房产税的这个特性使得它相比于其他税种会更容易征收。在当今世界许多国家中，房产税都是国家财政的主要构成部分。我国推行房产税改革，会大幅增加房产税的收入，房产税在国家财政收入中的地位不断提高，房产税也为国家财政提供了长期稳定的来源。

但是，开征房产税对社会经济的也存在一定的不利影响。可能将加大国