商业地产基础知识

商业地产基础知识
商业地产基础知识
房地产名词
房地产房产和地产的总称，在物质上有三种存在形态：单纯的土地，单纯的房屋，土地房屋的综合体。

土地使用权使用国有土地所享有的权利,主要指建筑内容,使用年限。

住宅用地：70年工业用地及综合用地：50年商业用地：40年商业地产:通过商业运营来提升或实现地产价值。

层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米. 净高:本层楼地面与层顶的高度.净高+楼板厚度=层高. 承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体对建筑结构没什么大的影响. 三通一平: 水,电,路(通). 场地平整.
房地产结构材质砖混结构砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。

“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。

这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。

由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

钢混结构这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。

这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，钢筋混凝土梁、板、柱、墙共同承重。

框架结构框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

用钢筋混凝土梁、板、柱承重，而墙为填充材料(如空心砌块等),不承重，起维护和隔音等作用。

目前，多、高层住宅多采用这种结构。

其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

什么是产权式商铺？
房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。

开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。

产权式商铺40年后要交多少钱才能继续使用？
40年是因为土地出让的年限只有40年,因
此,你的权利就受到了这个土地使用年限的限制. 但关于如何继续使用这一点,目前还没有明确的规定. 关于建设用地使用权的续期问题，草案五次审议稿规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。

续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

”
而对于非住宅用地使用权期间届满的续期问题，法律委员会经研究，建议将草案五次审议稿有关规定修改为：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

”
什么是__G MALL?
MALL全称__GMALL,在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”,意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。

西方国家也称__,即“购物中心”。

__GMALL作为一种新兴的商业形态从20世纪50年代就开始盛行于欧美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。

近年来，MALL开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深圳、广州等地。

__GMALL是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。

在美国，MALL已
占有全国50%以上的零售额，仅2022年其营业额就已达到了1万亿美元。

Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”。

Mall 的原意是林阴道，shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。

Shop-pingmall 其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。

一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。

这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。

一个shopping-mall其实是一个小型社区。

这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。

比较通俗的观点认为shop-pingmall具有如下2个特征：一是大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。

由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体,从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。

二是全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、
旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

这种商业地产投资巨大，对发展商的资金、管理、招商提出了很高的要求。

Shoppingmall跟百货商场最大的区别就是，shoppingmall 经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。

一个完整意义上的shoppingmall必须拥有多种不同业态的主力店。

Mall的概念至今包括三个内容：它是社会上最大最前卫的提供家庭服务的现代经营场所；以零售为主体，生活服务业齐全的商业和消费中心；由统一开发，统一经营规划，统一商业招租，统一物业管理，统一营销推广的市场。

由此，将MALL的概念概括为:指以零售商业为主体众多生活服务业群体组成，由物业企业统一开发，统一经营规划，统一商业招租，统一物业管理，统一营销推广的大型现代化购物，消费的服务场所。

什么是底商？
底商，一般是指在住宅的第一层、第二层所设立的商业物业。

一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。

目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。

住宅底商属于“公共建筑”,不属于公摊面积，以出租或出售获利为目的，由开发商
或业主自行经营。

住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。

住宅底商多用来经营娱乐设施、中小型连锁超市、各种品牌的专营店、商务设施等
什么是地标建筑综合体？
新中国成立以来特别是改革开放以后，出现了一大批为彰显自身特色而冠以“地标”之名的建筑。

那么究竟什么才是真正的地标建筑？它不仅具有明显的区位优势，外观独特，硬件设施先进且经得起时间的考验，软件服务品质能赢得客户的青睐，更重要的是它作为区域核心的地位和对整个区域经济的带动作用比如，80年代在北京建成的国贸大厦，是当时长安街的新高又比如90年代末在上海建成的浦东金茂大厦，除了拥有中国第一的高度，塔形外观体现了东方最典型的建筑形态，新技术的应用使其成为全球能耗最低的智能建筑之一，
商业地产和商铺投资知识
1、什么是商业房地产(简称商业地产)? 商业房地产是指以商业营业用房(商铺
) 为主要开发对象的房地产开发类型，是传统的商贸流通行业和房地产行业嫁接而成的新兴房地产开发品种。

商业地产的基本规律是将“房”变为“铺”,即将消费功能为主的“房”,变为经营功能为主的商铺，实现一次投资，长期回报，长期保值升值。

房地产知识不在赘述，以下重点培训商业知识。

2、什么是商业业态？我国包括那些商业业态？所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位Z、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。

根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。

3、什么是商业业种？与东方新大陆国际商埠业态业种规划相关的业种有那些？商业业种也就是不同的商品行业和商品种类。

与本案相关的商品包括小商品、服装、纺织、鞋帽箱包等几大类；其中服装、纺织品行业包括成品服装、服装原辅料、服装饰品、家用纺织、针织内衣等种类；小商品包括日化用品、礼品装饰品、玩具、文化体育用品、电子产品、家居用品等种类。

4、商圈的定义是什么？一个商店的商圈有那几种商圈组成？任何一家商店的销售活动都受一定的地理条件的制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。

商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的55%-70 %的顾客来自主要商圈；次要商圈，
位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括15%- 25的顾客。

边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。

专业市场由于经营性质是批发，因此商圈的范围很大，根据专业市场规模和经营水平而定。