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成都天府广场导游词3篇

成都天府广场导游词3篇 天府广场位置在今天"天府广场"以北的五担山一带。下面是成都天府广场导游词，希望可以帮到大家。 篇一：成都天府广场导游词 天府广场导游词 各位游客: 大家好! 首先欢迎大家来到成都,"成都"是一个两千多年不更改的名字,三千年城址不变的地方,是一个拥有四千五年文化根脉的地域.在它千年的文明历史长 河中,以它物产丰富、沃野千里而享誉全国,现在的成都更加是富可抵省的国际大都会.因些"天府之国"这个词语对于我们成都来说决对是一个名副其实的称号,为了让大家更好的了解这不可取代的天府之国,今天我们来到天府之国中心的中心,天府广场。 今天成都的"天府广场"位于成都市正中心,它的历史可能追溯到公元前347年，当时可正是中原战火分飞的年代啊,也就是中国历史的战国时期，可我们蜀国开明王九就在这时选择了这个风水宝地建都都"蜀王城",定名为"成都"，由此可以判定"成都"一名已有两千多年的历史了,这种情况在世界上也是少见的.而开明王选择的城址位置就在 今天"天府广场"以北的五担山一带。再后来秦灭蜀后，秦惠文王派张仪仿咸阳城，在紧邻蜀王城的南边和西边分筑"大城"和"少城",今天的"天府广场"，即处在当时秦"大城"中心略偏西之处. 天府广场其实位置真正决立是在明朝，朱元璋之子朱椿被封为"蜀王"，朱椿到成都后就开始从新建"蜀王府",新"蜀王府"为现在的天府广场确立了方向为正南北的中轴线上，从而形成类似北京紫禁城的沿南北中轴线东西相对称的庞大建筑群,蜀王府虽为王府，它却俨然有皇宫的巍峨气派，故老百姓称之为"皇城"。"皇城" 便就是今天"天府广场"的展览馆位置。那当年的"皇城"是在那里去了呢?这还得从明末清初说起,张献忠攻陷成都(公元1644年)，曾以"蜀王府"为宫，两年后撤离时纵火焚城，杀得是鸡犬不留,"蜀王府"因些也毁于一旦了。后在清朝时政府将"蜀王府"的旧址改成了"贡院"(公元1655年)，成为全四川省考试举人之地，最大规模时可让13,900多人同时进考，成为"巴蜀文胆之所在"。此后民国时期，"贡院"虽先后被用作军政府、学校和其他民政办事机构，其建筑群基本上被妥善保留，而成都老百姓仍习惯称之为"皇城"。

楼盘失败案例分析

失败楼盘案例研析 一．引言 房地产行业作为资金高投入，经营开发高风险、收益高回报、产业高聚集及技术高密集的“五高行业”，从最初的土地的获得，前期的规划，产品的设计到工程的建设，销售推广再到后期的经营管理，每个环节都紧密相扣，任何一环节出现差池，都有可能导致楼盘滞销，而每个环节又离不开成功的策划，房地产业内有句经典的名言——“没有失败的楼盘，只有失败的策划”。这份报告所提及的各类失败案例都无不例外的在这些环节当中出现了错误的策划决策，导致楼盘失败。清楚的认识这些楼盘失败的原因，对于以后本项目的决策将起到积极的借鉴作用。倍讯易//https://www.360docs.net/doc/cd14708238.html,/ 二．房地产项目失败的两大因素及其基本应对策略 导致房地产项目失败的因素有千千万万，错综复杂，归纳起来可以分为“致命型”和“非致命型”两种影响因素，分别对项目造成了“致命性硬伤”和“非致命性软伤”。 1、致命性硬伤及其基本应对策略 致命型影响因素给项目造成了“致命性硬伤”，导致项目要么是无药可救，要么就是要付出巨大代价才能起死回生，这些影响因素包括严重的建筑质量问题、严重偏差的项目市场地位等。受致命性硬伤而失败的房地产开发项目多发在房地产业发展初期和房地产开发过热时期，主要是由于决策者的决策失误造成的。虽然有很多项目在致命型影响因素的作用下一败涂地，但也有一些项目在被“宣判死刑”后，仍可以通过特定的策略起死回生，但无一例外的要付出巨大的代价。因此，规避这种“硬伤”的最佳方法是在项目的最初期就应防微杜渐，通过严谨的工程监督及科学的管理决策消灭“硬伤”于萌芽之初。

房地产开发项目致命性 硬伤的基本对策 病理分析（销售障碍分析） 对诊下药（应对策略） 2、非致命性软伤及其基本应对策略 非致命型影响因素会造成房地产开发项目在一定时期的一定程度上的滞销，即策略上的失败，但可以通过一定的措施扭转不利局面，重新赢取市场。造成项目滞销的非致命型影响因素包括项目市场定位失误、产品设计失误、销售组织不力、销售控制失误、销售渠道不畅、入市时机不当、营销推广不力、开发商诚信差及开发商实力弱等因素。随着房地产市场竞争的日趋激烈，非致命型影响因素日趋明显，众多项目都存在着或多或少的不可避免的销售压力。目前，项目市场定位失误和营销推广力度不足是造成房地产开发项目失败的非致命性软伤最突出的体现。

2014年成都超高层项目

2014年4月成都200+和150+统计 本帖最后由srainove 于2014-4-17 02:45 编辑 截止2014年4月1日成都已建成的200+： 1、成都国际金融中心1号楼|248米|50层|建成 2、成都国际金融中心2号楼|248米|50层|建成 3、成都明宇金融广场|206.5米|47层|建成 4、成都华润大厦|200.8米|39层|建成 5、成都棕榈泉国际中心写字楼|200米|41层|建成 截止2014年4月1日成都已封顶的200+： 1、成都西部国际金融中心1号楼|240.85米|56层|封顶 2、成都阿玛尼艺术公寓A座(原天玺A座)|222米|65层|封顶 3、成都阿玛尼艺术公寓B座(原天玺B座)|222米|65层|封顶 4、成都东方希望天祥广场1号楼|219米|45层|封顶 5、成都东原国际四川航空广场|204米|45层|封顶 6、成都睿东中心|200米|47层|封顶 2014年即将封顶的200+： 1、成都泰然环球时代中心|242.9米|37层|在建 2、成都银泰中心华尔道夫酒店|220米|55层|在建 3、成都东方希望天祥广场2号楼|219米|45层|在建 4、成都花样年美年广场4号楼|218.9米|48层|在建 5、成都天府国际金融中心A座|218米|49层|在建 6、成都天府国际金融中心B座|218米|58层|在建 7、成都花样年美年广场3号楼|206.9米|44层|在建 8、成都两江国际A座|200米|43层|在建 其他在建的200+： 1、成都文华东方酒店|333米|78层|在建 2、成都环球贸易广场1号楼|280米|57层|在建 3、成都珠江新城国际A1座|226.5米|53层|在建 4、成都环球贸易广场3号楼|210米|44层|在建 5、成都领地环球金融中心A座|200米|46层|在建 6、成都领地环球金融中心B座|200米|46层|在建 基坑预备200+： 1、成都绿地中心蜀峰|468米|108层|预备 2、成都保利国际广场1号楼|329.4米|69层|预备 3、成都龙之梦新城A座|298米|67层|预备 4、成都龙之梦新城B座|298米|63层|预备 5、成都环球贸易广场2号楼|柏悦酒店|280米|57层|预备 6、成都范思哲国际公寓(原门里东方荟公寓)|247米|67层|预备 7、成都大魔方酒店|220米|预备 8、成都香港置地环球汇写字楼|220米|预备

房地产开发项目案例分析

东山国际新城项目分析 ——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城 一．总体规划宏观背景分析 1．中国城市发展新阶段 中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。 ——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现，而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀，人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞，生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降。 2．成都市城市发展规划： 据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里，比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围，城区范围大大扩大，不仅包括五城区和高新区，还新括入新都、郫县等近郊区（市）县，达到了3168平方公里。预计到2020年，成都市人口规模将达到1500万，目前是1000万人左右。届时，居住在城镇里的人口将达到1035万，其中外环路内的城区部分将有500万人。 ▲城市发展战略： 迎合西部大开发的总体策略，成都市也将加快城市发展的速度，整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。 根据规划成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团（新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解；同时，中心城工业向外迁移，在六个片区形成工业集中发展区，重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ▲ 近郊组团规划

天府广场调研

- 1 - 广场简析 ——成都天府广场调研 刘晓辰 （四川大学建筑与环境学院 06级城市规划） 前言 城市广场作为为市民提供公共生活的开敞空间具有十分重要的社会意义。它由广场实体及人们在广场上的行为活动两部分组成。优秀的城市广场设计不仅具有一定的可识别性，还体现在功能与空间的统一，能够满足市民多样化的活动需求，创造高品质的空间从而实现空间的高效利用。 本文试图以成都市天府广场为例，主要从广场实体和人的空间行为需求两方面来简析城市广场的一般特征，探讨城市广场的空间及使用的问题。 三 广场类别 按广场的性质和功能来分，城市广场可分为集会游行广场、纪念广场、休闲广场、交通广场、商业广场和综合广场等。 天府广场是由多条干道交汇所形成的广场，也是公交、地铁换乘的重要节点，所以交通功能显著。同时天府广场还是市民休闲娱乐的去处，在地下二层完成店铺招商后，将具备一定的商业功能。所以天府广场是一个典型的综合性质的广场。 按广场的等级来分，城市广场可分为城市中心广场、城区中心广场街道广场和社区广场。 由天府广场的区位和性质可见天府广场为典型的城市中心广场。 按广场的平面形态来分，城市广场可分为规则的几何形广场、不规则的几何形广场和组合型广场三类。 天府广场基面形态为倒角矩形，边界鲜明，轴线明确，是典型的规则的几何形广场。 按广场的组成形式来分，城市广场可分为平面型和立体型两类。平面型广场在空间垂直方向上没有变化或变化很小，而立体式广场可分为上升式广场和下沉式广场。 天府广场为平面和下沉混合式的广场，属于立体式广场。地下一层建为商场和文化中心，包括一座地下购物中心。地下停车场建在地下二层，与天府广场周边大厦相同，是成都市面积最大的地下停车场。地下第三座将建成地铁站和变电站。 一 交通区位 交通区位对于城市广场的影响是至关重要的，它决定了广场的性质等级以及主要功能。对于一般的广场而言良好的交通的可达性都是必要的，它与广场的品质一起决定了广场的使用效率。 天府广场位于四川省会成都的中心，是成都城市交通的枢纽，区位优势显著，是展示成都文明精华、城市个性和独特魅力的第一窗口，是体现成都城市精神和“创佳”的形象标志，也是市民休闲、娱乐、集会、游览的重要场所。 天府广场交通便利，可达性好，有16、26、38、47、61、61A 、62、104等多路公交在此设有站牌。即将修成的地铁一、二号线也在天府广场地下三四层设有站台。其周围道路均为单行道，北向交通流量最大。广场及其周边有三处较为大型的停车场。 二 历史背景 天府广场所在地，在近两千余年封建社会中，一直都是蜀国皇城的一部分。老皇城在近代遭到破环，1970年，“皇城”的护城河“金河”、“御河”被填平用以修筑地下防空工事。而在老皇城原址上修筑的，则是存留至今，布局状若“忠”字的“毛泽东思想万岁展览馆”和巨型毛主席塑 像。1997年拆除了广场两侧的民居，中心广场得以扩建。2001年就新天府广场方案开始空开招标。2007年新的天府广场修建竣工。

房地产开发合同纠纷案例分析2则

房地产开发合同纠纷案例分析2则 房地产开发合同纠纷案例分析2则 发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天宝岛优品小编要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超

凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。

成都五星级酒店汇总包括已建在建及规划建设

一、成都已有五星酒店（准五星）汇总

成都现挂牌的五星级酒店13家，其余为准五星或按五星标准装修的酒店。

二、待建五星级酒店。 希尔顿 目前希尔顿集团在成都在建酒店华尔道夫、康拉德和希尔顿三大品牌 1.华尔道夫：位于成都金融城的成都银泰中心（金融城·天府大道北段1199号），预计2016年开业。 2.康拉德：位于西部国际金融中心（所属商圈：成都东大街物业地址：成都锦江红星路步行街）250 间客房，预计2015年开业 3.希尔顿酒店：位于成都希顿国际广场（天府大道中段666号），预计2013年开业 4.希尔顿逸林酒店 龙泉驿区百悦·云景项目龙泉驿区大面街办金旗大道以西，北临西干道，西邻公园大道，项目20011年11月动工，预计2014年年底开业。酒店建筑高度100米，建筑面积达48084.5平方米 5.希尔顿酒店（协信中心） 地址：成华区府青路二段 2012年10月签约成华北改项目，希尔顿酒店总投资约5.5亿元，建筑总高度18层，设置房间294个，大小会议室8个，可同时容纳1000余人召开会议，预计2014年正式投入运营。 紧临茂御、卡尔森瑞德·丽笙酒店 6.W酒店 成都誉峰项目 项目地址：成都高新区城南CBD中央新益州城市广场西侧，2009年签署战略协议 7.四季酒店 成都汇日国际广场 项目地址：武侯锦江桥头,人民南路与府南河交汇处,锦江宾馆对面。2011年3月签署战略协议，酒店大楼高约140米左右，设有270—300个客房，预计2014年建成交投入使用。 8. 瑞吉(St. Regis)酒店 华置广场(原文化宫地块，太升南路商圈) 计划在2014年开业，酒店拥有包括55间套房在内的268间客房 9.丽思卡尔顿酒店 位于富力天汇项目（顺城大街），计划2013年营业。酒店拥有353间客房，其中55间套房。 项目地址：青羊区顺城大街 10. 柏悦Park Hyatt ICC环球贸易广场（规划中）

关于保洁外包的报告3 (2)

关于保洁外包的报告公司领导： 一、保洁（成都合院）自管现状： 1、成本较高 保洁月工 资 国家法定 11天假期 分摊至12 月（70%人 员加班） 社保（公司） 按90%人员 购买其余人 均补贴100 元 年终 奖（按 一月 工资 计算） 过节费（五 一、端午、 国庆、中 秋、元旦、 春节） 服装 (夏装 /冬 装) 合计 保 洁 员 工 1180 75.6 463.096 98 30 22 1868.696 保 洁 领 班 1380 75.6 463.096 115 30 22 2085.696 按22人/月 算39242.616 41328.312 成都合院一期已交付管理面积 配置21人，保洁领班1人（含 13、14栋用人计划），合计支付 保洁服务费 2085.696 一年495939.744 注：未含耗材及招聘成本

2、保洁服务质量现状：大体较好，但由于周边社区的适龄人员较少，且均为失地农民，家境相对较好；再加上富士康、龙湖等企业分布周围，用工缺口较大，导致招聘难度加大。保洁人员迟迟无法满编，造成保洁员工工作量偏大影响了保洁质量。 二、保洁业务外包的优势 1、通过业务保洁外包可降低成本，由于专业化保洁所带来的高效率，许多专业性服务企业在其专业领域都拥有比物业管理公司更有效的资源和组织。这些公司通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理公司经营高得多的经营效率，从而能够以优质低价为物业管理公司提供服务，帮助其降低成本。现成都合院要提高服务品质，需要满足各种服务的需求，就必须配备各类专业人才，但各类专业任务又相对不足，容易形成成本压力，通过保洁业务外包，日常保洁工作中只需要一名专职对接人员来组织、控制、调度、分配资源。因此保洁外包可以有效降低成本，增加企业的利润。保洁外包仅需：按市场均价1800元/人.月（含耗材，大小卷纸除外），可节约1728.312元/月20739.744元/年。 2、可减轻公司资金周转压力，按照惯例，我们可要求委托公司将第一个月的保洁服务费做为保证金押在公司，如果我们公司因为资金周转延迟发放工资不仅会影响到员工的稳定性、积极醒，更有甚者可能会导致公司遭到相关政府部门的罚款。而仅因为延迟转账给委托公司，对员工的影响不大。 3、保洁业务外包可提高保洁服务质量。专业保洁公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业优势得到充分彰显，在保洁的开荒、大厅地面处理、玻璃卫生处理及保洁的计划性实施等会更加专业。

房地产投资分析报告案例(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

绿城房地产案例分析

绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。

房地产典型案例分析

房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；

成都市天府广场简介及城市广场建设

成都市天府广场简介及城市广场建设 摘要：城市广场作为为市民提供公共生活的开敞空间具有十分重要的社会意义。本文从地理位置、建筑实体、设计构思和文化内涵四个方面介绍了成都市天府广场，简单探讨了城市广场建设时应注意的问题。 关键词：成都天府广场；广场建设 广场是一个城市的象征，不仅是人流会聚的地方，而且也是历史文化的融合，塑造自然美和艺术美的空间。一个城市要令人难忘，让人留恋，它就要有具有魅力的广场。成都被誉为一座“来了就不想走的城市”，除了舒适的气候、休闲的生活节奏外，优美的城市环境也是重要原因之一，而天府广场正是美丽成都的缩影。历届省委省政府和市委市政府都非常注重天府广场的建设，2007年2月9日，人们期盼多年的天府广场终于以全新的面貌展现在世人面前（图1）。整个广场景观着力展示神奇、神秘、神妙的巴蜀文化与太一生水、水兴天府的历史都市成都风貌。综观天府广场的规划设计，无不体现出“手笔大、构思新，具有独特、新颖、严谨、流畅”的特点，展现了成都新时代的精神气质，同时又比较准确地反映了天府广场是集城市政治、文化、休闲于一体的城市中心广场的定位和性质，尤其是亭、水、雕塑处理很好，贯彻和体现了“以人为本”的指导思想。 1、地理位置 天府广场位于四川省会成都的中心（图2），是成都城市交通的枢纽，区位优势显著，是展示成都文明精华、城市个性和独特魅力的最佳窗口，也是体现成都城市精神的形象标志，同时也是市民休闲、娱乐、集会、游览的重要场所。周边有许多大型的购物商城，以及成都最大的购物步行街-春熙路，这些使得天府广场成为了成都的商业中心。天府广场交通便利，各大公交站均有到达天府广场的班次，而且已经修成的成都市地铁一号线和即将修成的地铁二号线均以天府广场为中心向成都四面辐射，因此天府广场坐拥地利上的绝佳位置成为成都市的一颗明珠。 2、天府广场实体介绍 实体是广场功能及其文化内涵的载体，是广场品质的决定性因素。天府广场面积为8万多平方米。尺度较大，但由于它的等级较高，功能较多，空间组成形式丰富，因此建筑面积算比较合理。广场整体是一个倒角矩形，如果从空中俯瞰广场，将会发现天府广场所有建筑构成了一个太极图案（图3），是中国传统文化的应用。而且在建设时考虑了未来的地铁规划，因此天府广场充分利用了地下的空间，是一个平面和下沉相结合的混合式广场。地下一层建为商场和文化中心，包括一座地下购物中心。地下停车场建在地下二层，与天府广场周边大厦相同，是成都市面积最大的地下停车

房地产案例分析

房地产案例分析 一、项目建设背景 ●“A州”市新桥镇126亩占地片区原属本镇的新城房地产开发公司, 由 于该公司资金不足, 无法启动本项目, 有意转让 →这是可能得到这个项目重要的外在因素; ●镇政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整体水平, 希望找到能开 发高品质住宅的开发商; ●本(房地产开发)公司不论是资金实力, 还是开发水平在全国来说可谓是顶 尖的 →这是可能得到项目的内在因素; ●根据“A州”的城市总体规划发展以及新桥镇片区控制性规划要求, 该126 亩占地片区将是新桥镇乃至整个“A州”重要的住宅区; ●经过对“A州”全面认真的市场调研; ●对项目区位环境进行反复的分析比较; ●再根据“A州”目前的房地产现状与发展趋势 –只要做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和高品质; –同时定位准确 完全不用担心项目的销售, 而且有丰厚的利润. ●该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证, 各项目谈判工作已 相继展开. 二、项目概况 该126亩占地片区 ●位于“A州”新桥镇何山路和塔园路交叉口; ●紧接“A州”科技学院, 有良好的文化气氛; ●道路宽敞交通便捷, 有新山大桥与古城区相连; ●项目占地126亩中, 120亩是建住宅用地, 6亩是建配套幼儿园用地; ●容积率为2.0, 总建筑面积为16万平方米, 小高层和多层相结合, 沿街底 层为商业配套用房(约占5%); ●具有一定的开发规模, 并能为品牌的延续提供保障, 给公司带来良好的社 会效益和经济效益; ●本项目的建设资金完全由本公司自筹, 不足部分通过土地抵押和预售房 款解决。 三、“A州”市介绍 ●“A州”位于长江三角洲中部、某省东南部, 东经l19°55'--121°20'，北纬 30°47'--32°02' 之间; ●东邻上海, 西傍金陵, 南接苏杭, 北依长江; ●面积8488.42平方公里, 占全省面积的8.27％; ●市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里; ●所属六县市面积为： C市1094平方公里B市772.4平方公里 D市620平方公里E市864.9平方公里 F市1257.42平方公里H市1092.9平方公里 ●2001年, “A州”市完成国内生产总值1760亿元, 经济总量在三角洲位居

中国房地产规划案例分析

中国房地产顶级策划案例(下) 负风险购房—— 郁花园二里营销策划案例 一、引言 “谋定而后动”之兵说，自古就在中国有着普遍运用。而今，面对纷繁复杂的楼市，不难发现，楼盘要想卖的好，首选之路，便需将营销策划做到位。虽说，好的品质是销售成功的基础，但精准切实的策划更是不可忽视的制胜之道。 郁花园二里是位于北京城南郊区大兴与丰台交界的一个普通住宅项目，开发商是具有国家一级开发资质的老牌房地产开发商——大兴城建开发集团公司。项目总占地28万平方米,总建筑面积35万平方米。由于历史原因，整个项目被分为东西两个项目，即后来的郁花园东区和西区（西区又称之为郁花园二里），其中东区全部转让给另外一个开发商，西区则由开发商自己运作。 全部西区项目计划分为四期，在运作过程中由于某种原因，又将一期转让他人开发并由被转让人自行销售。由于该公司代理商为达到其促销目的，对客户作了大量无法兑现的承诺，造成客户开始入住时，才发现这一系列的问题，由于该代理商曾经给予的承诺在此时没有兑现，于是各购房者纷纷要求退房，造成极坏的影响，导致郁花园二里的社会影响极差，在众多购房者印象中欠佳。安厦公司就是在这样一个非常不利的形势下接受郁花园二里的销售代理权，在项目接手后发现，由于一期口碑差，致使二期开盘后销售状况不佳，为了改变一期造成的不良影响，更好的利用开发商的企业影响，重新树立项目形象，安厦在对市场进行了大量调查及分析后，根据房地产市场即时情况，经与开发商充分协商推出了“负风险购房”方案，此方案活动一经推出就迎来了火爆的销售场面，在业界引起了极大的震动，开创了《北京青年报》、《北京晚报》、北京电视台等媒体连续跟踪采访报道的先例，致使郁花园二里的销售业绩从初期的每月销售3套、5套到高峰期间一天销售27套，月销售额高达5000万，一跃入选北京市30指数明星楼盘，重新树立了项目自身的品牌形象。 二、背景 （一）1998年以前： 房地产产业是一项一直以来受政策影响非常大的产业，1998年以前，由于在旧有经济体制

成都合院卸料平台施工方案

目录 一、编制说明及编制依据 (1) 1.1编制说明 (1) 1.2编制依据 (1) 二、工程概况 (1) 2.1、建设工程概况 (1) 2.2、卸料平台搭设概况 (1) 三、材料及要求 (1) 3.1、钢管 (1) 3.2、扣件 (2) 3.3、吊环用圆钢及花篮螺杆 (2) 3.4、钢丝绳 (2) 3.6、安全网 (2) 3.7、安全警示、限载牌 (2) 3.8、工字钢 (2) 四、卸料平台的搭设要求 (3) 4.1、工具式卸料平台搭设要求 (3) 4.2、工具式卸料平台搭设措施如下 (3) 4.3、工具式卸料平台安装方法 (4) 五、职业健康安全要求 (4) 六、计算书 ......................................................................................................................... 错误！未定义书签。 七、附图：卸料平台大样 (13)

一、编制说明及编制依据 1.1编制说明 为规范操作过程，确保施工安全，认真执行我成都华阳建筑股份有限公司的《公司安全施工标准化》，特编制此专项施工方案；各楼栋在卸料平台搭设施工前，要针对具体搭设情况作详细的操作技术交底。 1.2编制依据 1）、四川西南标办建筑设计院有限公司设计的《成都合院一期5#、6#楼及地下室工程施工图》。 2）、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》JGJ130-20011，行业标准。 3）、《建筑施工手册》之扣件式钢管脚手架工程技术、安全管理和设计计算。 4）、《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-2011)。 二、工程概况 2.1、建设工程概况 本工程位于成都市高新区合作街道办西源大道1313号，由四川园丁房地产开发有限公司投资建设。5#、6#楼共4个单元22层的高层建筑，包含两层的商业网点，建筑大屋面高度63.8m。 2.2、卸料平台搭设概况 本工程卸料平台采用工具式卸料平台，每个单元每层设置1个卸料平台。 卸料平台根据各楼栋主体及外架施工进度要求同步进行安装，平台设置于各楼栋阳台便于搬运材料的位置,详见后附图。 三、材料及要求 3.1、钢管 a、钢管使用部位包括立管、大横杆、小横杆、剪刀撑、附墙杆等。 b、钢管采用外径为48mm，壁厚3.0mm，其材质应采用国家现行标准的要求。 c、弯曲变形，锈蚀钢管不得使用。脚手架钢管每根最大质量不应大于25kg（6m 长）。 d、钢管上严禁打孔。

成都五星级酒店汇总包括已建在建及规划建设

一、成都已有五星酒店（准五星）汇总 1 / 7

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成都现挂牌的五星级酒店13家，其余为准五星或按五星标准装修的酒店。 3 / 7

二、待建五星级酒店。 希尔顿 目前希尔顿集团在成都在建酒店华尔道夫、康拉德和希尔顿三大品牌 1.华尔道夫：位于成都金融城的成都银泰中心（金融城·天府大道北段1199号），预计2016年开业。 2.康拉德：位于西部国际金融中心（所属商圈：成都东大街物业地址：成都锦江红星路步行街）250 间客房，预计2015年开业 3.希尔顿酒店：位于成都希顿国际广场（天府大道中段666号），预计2013年开业 4.希尔顿逸林酒店 龙泉驿区百悦·云景项目龙泉驿区大面街办金旗大道以西，北临西干道，西邻公园大道，项目20011年11月动工，预计2014年年底开业。酒店建筑高度100米，建筑面积达48084.5平方米 5.希尔顿酒店（协信中心） 地址：成华区府青路二段 2012年10月签约成华北改项目，希尔顿酒店总投资约5.5亿元，建筑总高度18层，设置房间294个，大小会议室8个，可同时容纳1000余人召开会议，预计2014年正式投入运营。 紧临茂御、卡尔森瑞德·丽笙酒店 6.W酒店 成都誉峰项目 项目地址：成都高新区城南CBD中央新益州城市广场西侧，2009年签署战略协议 7.四季酒店 成都汇日国际广场 项目地址：武侯锦江桥头,人民南路与府南河交汇处,锦江宾馆对面。2011年3月签署战略协议，酒店大楼高约140米左右，设有270—300个客房，预计2014年建成交投入使用。 8. 瑞吉(St. Regis)酒店 华置广场(原文化宫地块，太升南路商圈) 计划在2014年开业，酒店拥有包括55间套房在内的268间客房 9.丽思卡尔顿酒店 位于富力天汇项目（顺城大街），计划2013年营业。酒店拥有353间客房，其中55间套房。 项目地址：青羊区顺城大街 10. 柏悦Park Hyatt ICC环球贸易广场（规划中）

各地别墅案名.doc

森林溪谷 明泉璞院 银都名墅 凯迪·澳澜湾 圣地维拉 海上湾 涵璧湾 绿地诺丁山 英郡雷丁 佘山3号二期 英郡别院 贝尚湾 山语原墅 城市经典三期夏宫绿地香颂 枫丹白露别墅三期莱茵美墅 尼德兰北岸 上海三湘海尚 印象春城 港城滴水湖馨苑 中大九里德 风荷丽景尚城 融科·托斯卡纳庄园达安御廷 览海国际高尔夫社区景源名墅 路劲逸隽园

赞成红树林 枫丹别院 万顺水原墅 合生城邦 保利御樽苑 天和湖滨 中邦MOHO 毕加索小镇 美林别墅 城市经典五期梵高圣安德鲁斯庄园 湖庭 观庭（四荷艺墅）合生御廷 香水湾 帕缇欧香二期 中凯曼荼园 达安圣巴巴花园 红墅1858 河谷3号印象欧洲 明园森林都市 湖畔佳苑 大豪山林别墅 景港名人苑 莫奈的花园 沁风雅泾轩 西郊丽源 西晶明园

夏阳金城 阳光水云居 颖奕博园 兰郡名苑 金沙御墅 云顶别墅 上海公馆（御泓苑）田园风光 宝莲府邸别墅 大华水岸蓝桥 锦秋加州花园 东方马德里 海湾艺墅 聚贤煌都 圣地雅歌·海墅 绿色家园·汇墅 和风GOLF别墅 湖山在望花园 维纳阳光 御涛园 浦江颐城 圣特丽别墅 古北臻园 清风别墅二期 万安金邸 园与墅 合生东郊华品园 长城中环墅 古北香堤岭

东丰林居 棕榈泉花园三期花源湾 东源丽晶别墅生茂养园 九间堂 景尚缇香 爱法奥朗新庄园绿宝园 中海御景熙岸汇贤阁 金港湾域玖号上泰绅苑 三湘七星府邸紫都上海晶园朗庭上郡苑 佘山银湖 米兰诺贵都 西郊明苑别墅泰宝华庭 东郊一号 艺泰安邦 海上普罗旺斯广州 碧桂园豪园 碧桂园荔园 碧桂园假日半岛颐和盛世 恒大山水城

海伦春天 保利壹号公馆 万科兰桥圣菲 桃花源 芙蓉半岛 合景天湖峰境 雅图奥园 芙蓉绿茵豪苑 元邦山清水秀 龙光香悦山 天晟海琴湾 中信山语湖 十里方圆 御湖天下 东湖映月 中海金沙熙岸 金湖翡翠谷 兴业海逸半岛花园方圆明月山溪 富力泉天下 居礼润园 珠光流溪御景 东方夏湾拿 南沙奥园 南沙境界 深圳 中海大山地 深业紫麟山花园公园大地

锦里古镇案例分析

古镇精品案例分析 --成都—锦里古镇 指导老师：赵辉 专业：建筑学1101B 姓名：张秀丹 学号：11371201023

目录 目录 (1) 摘要 (2) 1、简介—锦里 (3) 2、历史变迁 (3) 3、锦里建筑特色 (4) 4、营销模式 (4) 4.1、解读“成都锦里”的商业模式 (4) 4.2、空间—商业—文化 (5) 5、锦里局部特色 (8) 5.1、刘备殿 (8) 5.2、诸葛亮殿 (8) 5.3、三绝碑 (8) 5.4、刘备墓 (8) 6、主要业态 (9) 6.1、业态概述 (9) 6.2、水边茶楼 (9) 7、最后总述 (9)

摘要 百年木板门，千载石板路。漫游锦官故里，争仰蜀相遗徽。射弩、织锦、客栈，铜锣声声，追寻逝水年华；刺绣、竹编、当铺，花轿悠悠,勾起尘封记忆。结义园中，两碗绿茶尝川剧；诸葛井里，一眼碧水映风云。兰布幌子，远摇百种锦图；红纸灯笼，近照三国食阵。大浪淘沙，历史品味。老街耶？网络空调，尽领时代风骚；新景耶？窗花石刻，昭示传统渊源。 人无衣不暖，衣无锦不丽。蚕丛教养蚕，嫘祖创缫丝。锦江岸边，浪戏排排濯锦妹，歌如潮；成都城上，日照行行晒绢姑，彩似霞。府河微澜，不彰而流；锦里丝织，不胫而走。锦为两汉益州贡品，三国蜀汉战资。锦为身份象征,地位标签。成都机杼声响遏云，蜀郡女工衣覆天下。秦汉贱商贾，商贾纵然金如土，律禁穿锦衫；唐宋贵士子，士子宁可食无肉，锦书一本，绣画千幅。南丝绸路上，牛拉马驮，东海涛中，船载帆推。西亚女用它扮美，波斯男以其示容。 四百米古道诗与画，两千年桑海雷和电。环武侯以同体，面世界而共辉。聚川西旧俗，汇蜀汉遗风。历史精品，复得更需珍惜；人类遗产，参与即是关爱。游武侯，计从心来；逛锦里，幻若梦临。休闲成都，来了不想走；人文锦里，走了欲再来。古祠新宠，碑碣匾联园苑，绝佳影视基地；老树嫩枝，吃住行游购娱，臻善旅游名区。 铭曰： 名彰汉唐，街纳古今。 功著三国，客聚五洲。

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析 报告 篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托

设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的XX年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，XX 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，