房地产企业土地增值税清算中的税收筹划
土地增值税的税收筹划
遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地增值税的税收筹划合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。
笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：一、临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
这里的20％的增值额”就是临界点”。
根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。
开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。
二、费用转移筹划法房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。
纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。
因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。
如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。
在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。
第一，分次支付土增税。
土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。
然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。
例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。
第二，合理选择计税方法。
土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。
按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。
差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。
在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。
第三，合理进行土地收益核算。
土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。
在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。
通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。
第四，合理利用土增税优惠政策。
土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。
在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。
第五，合理运用税收递延筹划。
税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。
在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划摘要：税收筹划作为企业财务管理的重要组成部分，能够帮助企业最大程度的降低涉税风险，增加企业的经济效益，实现企业利润最大化，增强企业的核心竞争力。
本文按照现行税制中涉及房地产企业的主要税种的筹划途径一一展开探讨，以期对房地产企业的税收筹划有所帮助。
关键词：房地产企业；税收筹划中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）07-0-01税收筹划指的是纳税企业在法律规定的范围内，为了减少不必要的纳税支出，减轻企业负担，谋求最大限度的纳税利益，实现企业税后利润最大化而采取的一种对投资、筹资、经营、理财等活动进行事先安排或筹划的经营策略。
税收筹划是企业经济活动中的重要内容。
房地产业作为国民经济的支柱产业，是国家财政收入的重要来源。
在市场经济体制不断完善的大背景下，税收筹划将是房地产经营企业的重要经济管理活动。
为了不在激烈的竞争中被淘汰出局，房地产企业要充分利用现有资源，在开发过程中合理利用资金，有计划的进行税收筹划安排，增强企业的竞争能力。
目前国家对于房地产行业采取了宏观调控措施，房地产企业资金来源受到限制，随着市场观望气氛上升，房地产成交量逐渐减小，房地产企业资金紧张情况进一步加剧，在这种情况下，通过合理方式进行税收筹划来减少税负支出就显得非常重要。
笔者根据自己多年从业经验，就房地产企业税收筹划谈谈自己的认识。
一、房地产企业营业税的税收筹划营业税的特点是按照流转次数的多少来进行缴税，流转次数越多，所缴纳的税款就越多。
所以，房地产企业应尽量减少流转环节。
此外，纳税企业可以选择合理的建房方式来达到节税目的。
比如合作双方可以通过交换土地使用权与房屋所有权来合作建房，此时的税种分别为转让无形资产税与销售不动产税；假若双方分别以土地使用权、货币资金出资，成立合资企业，则交易双方就都不用缴纳税负了。
二、房地产企业契税的税收筹划我国税法中明确规定：“企业依照法律规定、合同约定分别设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
房地产开发企业土地增值税的税务筹划
小 。因此 ， 如何做到使房价在同行 中最 低 ， 应缴土地增值税 最 少 ， 获利润最多是房地 产公 司应认真考虑的问题 。 所 按照税 法 有关优惠规定 ： 纳税 人建 造普通标 准住宅 出售 ， 增值额 未超 过 扣除项 目金额的 ２ ％的， ０ 免征土地增值税 ； 增值额超过扣除项
是通过加大投入来提高市场竞争力 。 土地增值税暂行实施 按《 细则》 规定 ， 房地 产开发成本 中包括可 以扣 除的项 目有 ： 土地
征用及拆迁 补偿 费 、 前期工程费 、 建筑安装费 、 基础设 施费 、 公
按相关税法规定 ，土地增 值额是纳税人转让房地产所取 得的收入减去规定扣 除项 目金 额后 的余额 。在扣除项 目金额
２１ ０ ０年第 ２期 总第 ７ ６期
经济研究导刊
ＥＣ ０Ｎ０ＭＩ ＥＳ Ｃ Ｒ ＥＡＲＣ ＧＵＩ Ｈ ＤＥ
Ｎｏ２， ０１ ． ２ ０ Ｓ ｆ ｌ ．６ ｅ ａ ７ ｉ Ｎｏ
房地产开发企业 土地增值税 的 税务筹划
王 小 玉
（ 秦皇 岛四通置业房地产开发有限公司 ， 河北 秦皇岛 ０ ６ ０ ） ６ ０ ４ 摘 要： 企业税务筹划是企 业纳税人 在遵 守国家法律 、 法规 和政策 的前提 下 ， 通过 研究税 法 ， 在合 法的前提 下．
（ ） 界 点 筹 划法 二 临
、
纳税 筹划 的原 则
房地产 开发公 司开发一个项 目， 总要获得一定 的利润 ， 但 利润率越高 ， 缴纳的土地增值税就越多 ， 税后利润可能反而越
１ ． 事先筹划原 则。即税务筹 划必须在纳税义务发生之前 ， 通 过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。
房地产企业土地增值税税收筹划浅析
房地产企业土地增值税税收筹划浅析摘要：税收筹划是指在税收规定范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益，达到减轻税负，实现税后收益最大化的目的。
本文根据影响土地增值税具体项目并结合具体案例，对土地增值税的税收筹划进行分析。
关键词：土地增值税增值额税收筹划土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
怎样运用税收政策在合法、合理的范围内尽量做到使企业在保持较高售价的前提下获得较高的收益，是税务筹划人员所要考虑和解决的问题。
当然税收筹划也是一个综合学科，它不仅包括税法知识、经济法知识还包括会计知识、财务知识等。
怎样运用这些知识为企业服务，实现企业的价值最大化是我们学习和探讨的话题。
本文针对土地增值税相关政策和计算内容做出以下简要分析：一、房产定价策略分析根据国税函发〔1995〕110号文件精神规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20 % ），免征土地增值税。
但增值额超过扣除项目金额20% 的，应对其全部增值额计税。
我们可以根据这一规定，充分利用20%这一指标，找出合理的售价的平衡点，进而达到税收筹划目的。
设某市一房地产开发企业甲建造一批普通商品房待售，设房价总收入为t，相应的销售税金及附加为（公式一）a=t*5%（1+7%+3%）=5.5%t，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为b。
如果利用平衡点的决策分析，则最高售价只能为（公式二）t=1.2（a+b）=1.2848b，企业的这一价格水平在保证企业利润最大化的同时可享受起征点的优惠政策。
例如，房地产开发公司甲销售一幢商品房，支付的土地价款为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。
方案1：房屋销售价格定在1800万元；方案2：房屋销售价格定在1900万元。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划
财税研究Finance and Tax 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。
如何降低税负，控制相应的风险？这需要在税收筹划上多下功夫，针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
征收方式采用超额累进税率，根据增值额大小确定税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
土地增值税筹划的总体思路是，根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制、降低增值额进而降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
一、开发方式的纳税筹划 1.成本核算对象筹划对成片受让土地使用权后分期分批开发的项目以及同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。
一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
具体来讲，对于成片开发的项目，结构类型相同，若开工、竣工时间相近，又由同一建筑承包商施工，可以合并为一个成本核算对象。
对于规模大、工期长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。
这就需要开发商在开发前期对项目进行定位及可行性分析阶段就应该有所考虑，尤其是规模大或业态复杂的项目，往往需要事先对将面临的土地增值税清算对象进行综合考虑。
清算对象是指以发改委及有权立项备案部门备案的项目，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算对象。
2.合作建房对一方出地，另一方出资金的联合开发项目，按税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
利用该项政策，企业可选择合作建房的方式进行项目开发，若能充分利用好此项优惠政策，将可能实现双赢。
3.代建房对房地产开发企业代客户进行房屋开发，开发完成后向客户收取代建收入的项目。
我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路
润； 能为宏观调控提供更加有 力的工具 ； 能促进 企业投 资更加 理性 。实施 土地增值税 以后 ， 企业 可通 过利用合理分散收入、 增加抵扣 项 目、 建或合作建 房 ， 价格不 同的房 地产收入合并 申报和 经过必要的调整 ， 不 同项 目开发业务的增值 率大 代 将 使
致相 同等 方式进行税务筹 划 。 可以降低 增值额 ， 得到 减少或免征 土地增值税 的优 惠政 策 ， 而减 少企 业成 本 。 从 为住房价格合
第 ２１ ０２年第 ７ 期 （ 第 ４２ ） 总 ０期
商 业 经 济
Ｓ ＮＧ Ｉ Ｊ ＨＡ ＹＥ ＪＮＧ Ｉ
Ｎｏ７， ０１ ． ２ ２ Ｉ ｔｌ ． ２ １ ａ ４０ ０ Ｎｏ
【 编 号】 １ ９ ６４（ １） － ０９ ０ 文章 ０ —０３２ ２０ ０９— ２ ０ ０ ７
在我国， 土地增值税采用四级超率累进税率 ， 最低税 率为 ３ ％， ０ 最高税率为 ６ ％， ０ 参见表 １ 。
表 １ 我 国土地增值税 累进 税率
财富短时期内向房地产开发聚集的现象 ；三是落实和细 化了宏观调控政策 ， 为宏观调控提供了更加有力的工具 ； ２０ 年 １ 月 ２ ０６ ２ ８日， 国家税务总局发布的《 关于房地 产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知》中明 确规定 ： ２０ 年 ２ １日起 ， 从 ０７ 月 房地产企业土地增值税 【 收稿 日期】 ０２０－４ ２１—６ １
税基复杂等， 实施效果并不理想。 １９ 年到 ２０ 年的 从 ９７ ０５ 中国房地产投资数据的分析结果来看 ，土地增值税并没 有在 抑制房地产 投资过热 的进程 中起到 作用 。２０ 年底 ０６
转 为“ 清算 制 ” ， 后 情况有 所好 转 ， ２０ 到 ２ １ 年 的统 但 ０５ ０１ 计数 据显示 ， 过去 的 ７ 中 ， 了 ２０ 年之外 ， 在 年 除 ０９ 其他 年 份房 地产投资增 速仍然快 于 固定 资产投 资增速 。 另外 ， 房 地 产 投 资 额 占全 国 同 期 固定 资 产 投 资 额 的 比例 超 过 １％， 离 １％至 １％的合理 水平 。 ６ 偏 ０ ５
有关地产行业土地增值税纳税筹划的探析
有关地产行业土地增值税纳税筹划的探析摘要：随着国家对房地产行业调控力度的加强，房地产企业利润空间有所下降。
笔者认为地产行业通过合理的税收筹划可以达到降低税负，节约税金、增加效益的目的。
本文分析了地产行业土地增值税纳税筹划的意义，然后分析了几点纳税筹划的方法，希望对地产行业有所帮助。
关键词：地产行业；土地增值税；纳税筹划中图分类号：f275 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）09-0-01土地增值税是就转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，根据税法规定的四级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。
通过合理筹划降低税负，始终是企业不断追求的目标。
近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求，为此探讨地产行业土地增值税纳税筹划具有重要的意义。
一、地产行业土地增值税纳税筹划的意义纳税筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。
土地增值税对房地产开发企业而言，是个税负较重的税种，再加上国家轮番出台的政策，更使得房地产开发企业的压力变大。
因此对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于完善税法，填补漏洞。
有利于提升地产企业的会计管理水平与经营管理水平；有利于推动地产企业的可持续发展，树立企业良好的社会形象。
二、地产行业土地增值税纳税筹划方法笔者认为地产行业把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的，可以通过以下几个方面来进行纳税筹划：（一）适度加大建造成本增大扣除项目金额房地产企业为提高产品竞争能力，在市场接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。
论房地产企业土地增值税的纳税筹划
四 、控 舅 土地增 值颧 进行 筹翻 。即 Ｉ界点 筹期 蕾
降低 房 地 产销 售 中 的土 地 增值 税 负 担 的关 键 ，就 是控 制 房地 产 的增 值 率 ，在足 额计 算 扣除 项 目的基 础上 ，特 别在 注 意制 定房地 产 的销售 价格 时 ， 对处 于土 地增值 税 临界 点附近 的情 况 ，事 先 一定要进 行 筹划 。 例 ：如果 纳税 人欲 享受起 征 点照顾 ，此 时假 定某 房地产 开发 企业建 成一 批 商 品房待 售 ，除销 售 税金 及 附加 外 的全 部 允许 扣 除项 目金 额 为１０ ０ ，当其 销售 这批 商 品房 的价格 为Ａ ，相应 的销售 税金 及 附加如下 ： 时
税率 两方 面减 轻税 负 ，增 加 企业利 润 。 二 、利用 税收优 毫 进行纳 税筹 期
（ 利 用合 作建房 的税 收优 惠进 行筹 划 。税 法 规定 ，对 于一方 出地 ，一 一） 方 出资金 ，双方合 作建房 ，建成 后按 比例 分房 自用的 ，暂 免征 收土地增 值税 ， 建成 后转让 的应征 收土地增 值税 ，企业可 充分利 用此项优 惠政策 实现双赢 。 （ 利 用代 建房进 行税 务筹 划 。就房 地产 开发 企业而 言 ，虽取 得 了一定 二） 收入 ，但始 终未 发 生房 地产 权属 的转 移 ，其 收入属 于 劳务报 酬 ，根据 税 法规 定，这 是 营业税 征 税范 围 ，而非 土地 增值 税 征税 范 围，房地 产 开发 企业 可利 用 代建 房 方式减 轻 税负 ，但 前提 是 开发之 前 就必 须确 定最 终用 户 ，实行 定 向 开发 ，从而避 免 开发后 销售 缴纳 土地 增值税 。 （ ） 用 房 地产 进 行 投资 、联 营 的免 税 规 定来 进 行税 务 筹 划 。税 法规 三 利 定，对 于 以房地 产 进行 投 资、联 营 ，投 资 、联营 的一 方 以土地 （ 地产 ）作 房 价 入股 进行 投 资或 作为 联营 条件 ，将 房地 产 转让 到所 投资 、联 营 的企业 中 ， 暂免征 收 土地 增值 税 。对投 资 、联 营企业 将 上述 房地 产再 转让 的 ，才征 收土 地 征值 税 。 同时 ， ‘ 业税 》 中也 有规 定 ， “自２０ 年 １ １ 营 ０３ 月 日起 ， 以不 动产 投 资入 股 ，参 与接 受投 资方 利润 分 配 ，共 同承担 投 资风险 的行 为 ，不征 收营 业税 ，在 投资 后转 让其 股权 的也 不 征收 营业 税 。”房 地产 企业 就可 以利 用销 售 的 有利 条件 ，对 准备 购 买房 产 从事 经 营活 动 的单 位 ， 以房产 作 为投 资成 为新项 目的合 伙人 ，这 样 又可 以节 约购 房投 资人 的购 房预 算支 出，增 加新项 目的流 动 资金 ，使 新项 目更快地 开 业经 营 如果 其合 伙人 资金 充裕 或房 地产 企业 急需 货 币资金 ，也 可 以在 短期 内将 投 资的房 产股 权转 让给 其他 合 伙人 以 获得 流动 资产 ，实 现销 售 的 目的 。这样 既不 用缴 纳土 地增 值税 ，又 可 以免 征 销售不 动产 营业 税 ，大大减 轻 了税 负 。
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盒融纵横
２０．
李
雁
樵
葶５殍始
摘要：我国土地增值税一直被视为影响房
地产收益的主要税种。房地产企业可以从收入
和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全
面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分
散收入、合理定价等方法进行税收筹划；而从扣
除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房
地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税
收筹划。
关键词：房地产企业；土地增值税；筹划
一
、
土地增值税的清算制背景
土地增值税是针对单位或个人有偿
转让土地使用权及其地上建筑物和其他
附着物产权，所取得增值额征收的一种
税。自１９９４年开始实施以来，土地增值税
一
直被视为影响房地产企业收益的主要
税种。随着房地产行业的兴起，国家税务
总局为了对房地产行业实施有效的宏观
调控，于２００６年１２月发布了相关文件，明
确规定房地产企业的土地增值税自２００７
年２月１日起由预征制变更为清算制。伴
随着２０１０年新国十条的发布，关于土地增
值税清算的一系列文件也相应出台，房地
产企业有关土地增值税的清算事项再次
受到广泛关注。土地增值税是房地产企
业的一项重大支出，在清算制的背景下，
房地产企业应当更加重视土地增值税，做
好相关的税收筹划工作，从整体层面提高
企业的经济效益。房地产企业可以从收
入和扣除项目两个角度来对其土地增值
税进行全面的税收筹划。
二、从收入角度进行税收筹划
１．分散收入筹划法
土地增值税按次征收，根据每次清算
时的增值率来确定税率，增值率越高，计
算土地增值税时所采用的税率就越高。
增值率共有四个临界线，２０％是第一个临
界线，房地产企业所建设的普通住宅在出
售时，如果增值率在２０％以内，那么就免
征土地增值税。第二个临界线是５０％，超 过２０％但未超过５０％的增值部分适用 ３０％的税率。第三个临界线是１００％，超过 ５０％但未超过１００％的增值部分适用４０％ 的税率。最后一个临界线是２００％，超过 １００％但未超过２００％的增值部分按照５０％ 的税率进行征收，而超过２００％的增值部 分则按照６０％的税率进行征收。由此可 见，合理分解房地产销售收入，使计算土 地增值税的收入项目金额降低，是减少土 地增值税支出的一个有效方法。房地产 企业在建设房屋的过程中，涉及的工序和 业务众多。对于一些能够独立核算的工 序和业务，企业可以根据其性质及适用的 税收政策加以分解或加以组合。首先，能 够不作为土地增值税收入项目的应当完 全剥离开来。为此，企业需要认真研读土 地增值税收人项目的相关内容，深入了解 收入项目的审核标准，进而结合企业自身 的收入来源找出剥离对象，以降低计算土 地增值税时的收入项目金额。其次，各个 分散的工序和业务往往具有不同的组合 方式，通常都存在一个合理降低税收支出 的最佳组合方式。房地产企业可以将所 有收入支出项目进行分解，然后系统性地 计算各种组合方式的实际税收支出，从而 找出能够合理降低税负的方法。 ２．合理定价筹划法 计算土地增值税时的收入项目金额 直接与房屋的售价相关，因而房地产企业 的定价策略是对土地增值税支出金额起 决定性作用的重要因素之一。企业对其 税收进行筹划，最终的目的是实现企业的 经营发展目标，而不仅仅是减少其税收的 支出。因此，房地产企业在对其土地增值 税进行筹划时，不能仅考虑税收支出，而 应该从企业的经营发展目标出发，进行全 面的筹划。在为其待出售房屋进行定价 时，将税收考虑在内，以特定的经营发展 目标为出发点，进行合理定价，是房地产 企业对其土地增值税进行税收筹划的有 效方式。如果企业目前的经营目标是利 润最大化，那么就可以据此来计算有效的 定价区间。土地增值税的税率共有五个， 分别是０，３０％，４０％，５０％和６０％，对应着 ２０％，５０％，１００％和２００％的房地产增值 率。企业首先根据增值率的四个临界点 以及相关税收政策计算出相应的最高定 价系数，然后根据利润最大化原则计算出
最低定价系数，从而确定有效的定价区
间。最后，企业只需要根据扣除项目金额
即成本来选择不同的定价区间，再参考市
场销售情况以及同行业类似房屋的销售
价格确定最终的房屋出售价格。
房地产企业土地增值税清算巾的税收
筹划
三、从扣除项目角度进行税收
１．土地取得成本和房地产开发成本
相关筹划
土地取得成本和房地产开发成本对
房地产企业来说是两项最大的成本，同时
也是土地增值税的扣除项目中金额较大 的两项。因而，在制定税收筹划方案时， 应当对土地取得成本和房地产开发成本 给予足够的重视。与此相关的税收筹划 主要从企业经营计划层面人手，具体体现 在开发项目的规划和选择上，这也是一种 事前筹划的思想。在计划开发项目的前 期，房地产企业就应当具有税收筹划的意 识，在比较各个开发项目的土地取得成本 和房地产开发成本的同时，也要充分考虑 其对土地增值税的影响。虽然此时各种 信息都还不充分，内外部环境也还存在较 大的不确定性，但还是需要在事前做一份 大致的预算。土地取得成本和房地产开 发成本是房地产企业面临的两大主要成 本，往往可以根据现有信息和以往的开发 经验做出一个初略的估计。在做初步预 算时，只要将土地增值税考虑其中，不仅 关注土地取得成本和房地产开发成本本 身对企业利润的影响，还充分考虑其对土 地增值税的影响，那么就能够对项目的盈 利性做出更加准确的预测，使企业的选择 更加合理。 ２．利息支出相关筹划 根据土地增值税相关规定，房地产企 业在进行房产开发的过程中所发生的利 息支出，在计算土地增值税时有两种扣除 方式。第一种是将其利息支出予以据实 扣除，但不得超过按照商业银行的同类同 期贷款利率所计算出的金额。除此之外 的其他房地产开发费用则按照取得对应 土地使用权所支付的金额和房产开发所 付出成本的金额之和的５％以内予以计算 并扣除。其适用条件是房地产企业的该 利息支出能够按照所转让的房产项目计 算分摊，并且能够提供相关金融机构的贷 款证明。第二种是利息支出连带其他房 地产开发费用一并作为房地产开发费用， 按照取得对应土地使用权所支付的金额 与房产开发所付出成本的金额之和的 ０ 畸主Ｉ １０％以内予以计算并扣除。其适用条件 是房地产企业不能够按照所转让的房产 项目计算并分摊相应的利息支出，或者不 能够提供相关金融机构的贷款证明。由 此可以看出，虽然两种扣除方式的适用条 件不同，但对于房地产企业来说是具有一 定选择性的，特别是当企业能够按照不同 的房产项目对其利息支出进行恰当的计 算分摊并能够提供相关金融机构的贷款 证明时，企业可以在两种扣除方式之间进 行自由的选择。经过初步分析就可以发 现，利息支出如果在所有开发费用中占比 较大，那么采用第一种据实扣除的方式将 更有利，而当利息支出在所有开发费用中 占比较小时，则采用第二种一并扣除的方 式会更好。 ３．代收费用相关筹划 房地产的开发及销售往往涉及众多 业务和事项，房地产企业在此过程中经常 会代其他单位或个人向客户收取一些费 用，比如维修费用、城建配套费用等。根 据相关规定，目前此类代收费用有两种核 算方式。第一种是作为房屋售价的一部 分向客户收取，进而视作房屋销售收入的 一部分。第二种是向客户单独收取，不作 为房屋销售收入。由此可以看出，两种方 式下的土地增值税收入项目金额和扣除 项目金额会有所不同，因而房地产企业可 以据此来对土地增值税进行相关的筹 划。一般来说，只要符合相关规定，满足 适用条件，按照第二种方式收取的代收费 用，因未计人房屋售价，从而在计算土地 增值税时不作为收入项目金额，相应地， 其支付的成本也不作为扣除项目金额。 第一种方式则恰好相反，在计算土地增值 税时，与代收费用相关的收入和支出应当 计入收入项目金额和扣除项目金额。而 代收费用是确定的，因而主要考虑的应当 是其对扣除项目金额的影响。为此，房地 产企业应当准确计算出两种方式下的扣 除项目金额，再结合相应的税率计算出税 收支出，从而判断哪种方式对企业更加有 利。如果将代收费用纳入收入项目金额 能够为企业带来更多的扣除项目金额，进 而节约土地增值税支出，那么就应当采用 第一种方式来核算为其他单位或个人代 收的费用。 土地增值税的金额主要取决于收入 盒融纵耩 和扣除项目。因而，房地产企业可以结合 税法的相关规定从收入和扣除项目两个 角度来对其土地增值税进行全面的税收 筹划。从收入角度来看，可以采用分散收 入、合理定价等方法进行税收筹划；从扣 除项目角度来看，则可以进行土地取得成 本、房地产开发成本、利息支出和代收费 用相关的税收筹划。不同的税收筹划方 式最终的目的都是促进企业实现其经营
发展目标，因此房地产企业土地增值税在
清算中的税收筹划应当尽可能地从企业
整体层面的经营发展目标出发，从而制定
出更加有利于企业长远发展的税收筹划
方案。
参考文献
【１】李晓愫．房地产企业税收筹划研究［Ｊ］．当代经
济，２０１４（０２）．
［２】郭金琴，许群．对我国房地产企业融资风险防
范的研究［Ｊ】．财会研究，２０１４（０３）．
（作者单位：成都天恒税务师事务所
有限责任公司）
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