房地产评估技术报告样例

住宅房地产抵押价值评估

技术报告

一、个别因素分析

（一）土地状况

估价对象产权人为，其土地所有权为国有，土地使用权类型为出让，土地批准使用年限为年，即自年月日至年月日止，至估价时点，已使用年（取整），剩余土地使用年限年。

（二）房屋状况

估价对象建成于年，钢混结构，房屋用途为住宅，根据《房地产估价规范》的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为年，至估价时点，已使用年(取整)，尚剩余有效经济耐用年限年。

（三）小区状况

估价对象位于住宅小区内，小区实行封闭式物业管理，管理状况较好；小区内部绿化较好，景致比较优美，附近有等房地产项目，居住环境比较理想。

（四）小区配套设施

估价对象所在小区周边配套设施比较齐全，有等，生活便利度较高。

（五）交通便捷度

估价对象南临，沿路有等多路公交车及小巴经过，公共交通便捷度较高。

（六）估价对象具体状况

估价对象为室住宅，所在建筑物为层（含地下层）钢混结构住宅楼，所在单元带有电梯及疏散楼梯，外墙为涂料粉刷。估价对象位于该建筑物的第十七层及夹层，朝东向，建筑面积为平方米，户型为楼中楼，户型平面布局合理，通风采光效果较好，整体使用功能较好。

至估价时点，估价对象为复式住宅（层高米），室内为普通装修，具体装修情况如下：

第十七层：户型为一厅一厨一卫一阳台，入户门为普通防盗门，户内门为木门，客厅地面铺缸砖、砖踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷；厨房、卫生间地面铺

缸砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；厨房配备普通灶台面，卫生间配备普通卫生洁具。

夹层：二房，分户门为木门，室内地面铺木板、木踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷。

至估价时点，估价对象内部水、电、管道煤气、卫生等设施齐全，经估价人员现场勘察并结合估价对象实际状况，确定其综合成新率为。

二、区域因素分析

（一）行政区域及聚集程度

区域地处市区，所在区域土地级别为区。区域内基础及公共配套设施尚待完善，繁华度一般，聚集程度一般。

（二）交通条件

区域内有路等，过往车辆较多，且有立交桥，交通通达度较高。

（三）基础设施条件及公共配套设施

作为城市建成区内的一部分，这一区域内城市基础设施建设基本完善，已达“六通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气及场地平整），公共配套设施亦较为齐全，基本能够满足人们正常的生产和生活需要。

（四）环境质量

区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般。

三、市场背景分析

根据《市房地产信息》（），年月市住宅房地产市场状况如下：

、年月全市商品房预售批准量为万平方米，商品房销售平均价格为元平方米，较去年底下降，主要原因是本月住宅所占的比例下降，而均价较低的厂房等其它用房所占的比例较去年底上升个百分点；月均价较去年同比则上升。