家属院物业管理的方案

家属院物业管理方案（草案）第一章总则

第二章业主代表大会和管委会

第三章物业管理公司

第四章业主公约

第五章物业的使用与维护

第六章费用的收缴

第七章家属院公共设施必要的维修改造

第八章罚则

第一章总则

第一条为加强我院家属院物业管理，推动家属院物业管理的规范化、市场化，形成职责明确，利益分清，产权清晰，谁使用谁付费市场化动作机制；提高物业管理水平和服务水平，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境，依据《郑州市物业服务收费管理实施办法》及郑州市物业管理相关管理规定，结合我院家属院实际情况，提出一下物业管理方案：第二条下列用语在本办法中的含义：

（一）医院家属院是XXX6X院1至14号家属楼及XXX1.2、3.4号家属楼，XX路1—5号家属楼，XX小区1—2栋家属楼，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区；

（二）物业是指三处家属院内各类房屋及其相配套的公用设施、设备及公共场地；

（三）业主是指住在三个区域家属院内的房屋及其附属物的所有权人；

第三条家属院的物业管理实行业主自治管理与业主管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理公司管理相结合的原则。

物业管理公司应当在其管理的住宅小区内设置管理机构，并应根据本办法和管委会的委托对住宅小区的物业实行专业化管理。

第二章业主代表大会和管委会

第四条XXXXXX可会同（90%）以上业主召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。

第五条业主代表大会由业主推选的代表组成，每幢房屋可推选1至2名业主代表。（28---56名）

召开业主代表大会须有具有投票权的过90以上业主代表出席。业主代表可以委托代理人出席业主代表大会。

第六条业主代表大会表决采用投票方式。住宅房屋的业主代表以每一住户为一票；非住宅房屋的业主代表以每一百平方米的建筑面积为一票（包括一百平方米以下的单独的非住宅房屋）。业主代表大会的决定，由出席会议的具有投票权的三分之二多数通过方为有效。

第七条业主代表大会行使下列职权：

（一）选举产生管委会并选举、罢免管委会成员；

（二）听取、审议管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；

（三）决定家属院内关于业主利益的重大事项；

（四）审议通过业主公约和管委会章程；

（五）其他需要讨论的问题。

第八条业主代表大会由管委会负责召集，每半年至少召开一次，会议召开日期和内容最迟应在七天前通知每位业主代表。

经百分之十五以上业主代表提议，管委会应于接到提议后十五天内召开临时业主代表大会。

第九条管委会委员由五至十五人组成。经业主代表大会在业主代表中选举产生，管委会委员人数可以增减，但最低不得少于15人。

管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生，管委会可从物业公司聘请一名执行秘书。

第十条管委会的成立，须向所在地的房产办事处提出申请，并提交下列文件：

（一）成立管委会的申请书；

（二）管委会章程；

（三）管委会组成人员名单；

（四）办公场所证明文件。

第十一条管委会每届任期三年，可以连选连任；管委会委员为兼职，管委会主任可以兼职也可以专职。

管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议。

第十二条管委会具有下列职责：

（一）代表住宅小区全体业主行使业主的合法权益；

（二）召集、主持业主代表大会，向业主代表大会报告工作；

（三）选聘、解聘家属院物业管理的物业管理公司，代表业主与物业管理公司签订委托管理合同；

（四）审议物业管理公司制定家属院物业的年度管理计划、配套工程和重大的维修工程项目；

（五）审议家属院管理服务费的收费标准；

（六）监督物业管理公司对家属院的物业管理工作；

（七）督促业主遵守业主公约；

（八）行使法律、法规和管委会章程赋予的其他职责。

第十三条管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，应符合国家和郑州市的有关法律、法规的规定。

违反前款规定的，家属院所在地的房产办管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章物业管理公司

第十四条家属院业主管理管委会员成立后，由管委会公开选聘物业管理公司。

第十五条物业管理公司依据管委会的委托对家属院实施物业管理。

第十六条物业管理公司须具有下列条件：

（一）具备固定的经营场所，经工商行政管理部门登记注册，取得营业执照；

（二）具有三十万元以上的注册资金；

（三）具有八名以上技术管理人员，其中中级职称以上的须达到百分之三十；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第十七条管委会应与被委托物业管理公司签订委托管理合同。委托管理合同应包括下列内容：

（一）委托管理事项；

（二）管理服务标准；

（三）管理服务权限；

（四）管理服务期限；

（五）管理服务费用；

（六）监督、检查违约的责任；

（七）双方约定的其他权利、义务。

第十八条物业管理公司的管理范围包括下列内容：（一）房屋的维修、养护；

（二）家属院内消防、机电设备、供电、供暖、卫生保洁、健身器材及场地、路灯、走廊、自行车车棚（三区）、园林绿地、管道井、道路、停车场等公用设施和公共场地的维修、养护和管理；

（三）车辆通行及停泊服务；

（四）治安保卫服务和小区公共秩序管理；

（五）委托管理合同规定的其他物业管理事项。

第十九条物业管理公司的职责：

（一）根据有关法律、法规规定，结合实际情况，制定本家属院的物业管理办法。

（二）按照国家和聊城市房屋物业管理标准和委托管理合同的要求，对家属院实行物业管理，制止违反家属院物业管理规定的行为；

（三）依据委托管理合同和有关规定收取住宅管理服务费，并负责管理；

（四）接受管委会和业主的监督；