成本法例题

成本法例题

例1：某宗面积为5000㎡的开发用地，市场价格楼面地价为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，土地取得成本是多少？

例2：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，建设期为3年，贷款年利率为8％，、销售费用、销售税费和开发利润为可转让熟地价格的2％、5.5%、10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发完成后开始销售，销售费用在开发完成时投入）

例3：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为18万元，其现值为40万元减18万元等于22万元。

例4：某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用为30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为（）

A、2%

B、0

C、4%

D、-4% 例5：房地产直线折旧的折旧基数为（）

A、C

B、C-S

C、1-R

D、C（1-R）

例6：某建筑物建筑面积100平方米，判定有效经过年数为

10年，单位建筑面积的重置价格500元/平方米，经济寿命30年，残值率5%。用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估算其现值。

例7：有一座10年前建成交付使用的建筑物，在此期间维修保养情况正常，经估价人员实地观察判断其剩余经济寿命为30年，假设该建筑物的残值率为0。用直线法计算该建筑物的成新率。例8：在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为？

例9：一座旧办公楼，在其建成后10年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为45年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为？

例10：一座在出让土地使用权上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为？出让合同约定不可续期。

例11：一座旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成后6年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命？出让合同约定不可续期。

例12：某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000㎡，

是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。

例13：

（一）估价对象概况：

本估价对象是一个专用仓库；坐落在某城市建成区内；土地总面积2500㎡，总建筑面积8500㎡；土地权利性质为出让土地使用权；建筑物建成于1981年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。土地原为划拨土地使用权，2000年8月补办了土地出让手续，取得了50年土地使用权。

（二）估价要求：

需要评估该专用仓库2001年7月30日的价值。

（三）土地价格求取，调查选取了三个可比实例

可比实例A：土地面积2300㎡；成交日期2000年5月；成交价格（土地单价）605元／㎡。交易情况修正：100/100；交易日期修正：107/100；房地产状况修正：100/95

可比实例B：土地面积3000㎡；成交日期2000年12月；成交价格（土地单价）710元／㎡。交易情况修正：100/100；交易日期修正：103/100；房地产状况修正：100/106

可比实例C：土地面积2500㎡；成交日期2001年5月；成交价格（土地单价）633元／㎡。交易情况修正：100/95；交易

日期修正：101/100；房地产状况修正：100/99

（四）现时（在估价时点2001年7月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1000元（含合理利润、税费等）

（五）参照规定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。该仓库的维修保养情况正常。