新会计准则对房地产企业的影响及对策

84发展研究　／　２００７年　第９期

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一、新会计准则的变化及其对房地产企业的影响（一）存货计价方式的改变新会计准则不再采用后进先出法确定存货发出的实际成本。采用先进先出法在原材料价格上涨的情况下，能够更准确地反映房地产开发企业的实际开发成本和长期经营情况，但同时由于房地产开发周期普遍较长，至少在１年以上，将对房地产开发企业的账面盈利水平造成一定影响。（二）新增投资性房地产会计准则在旧的会计制度中，以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算。但是，固定资产入账采用的是历史成本，且后续计量中由于折旧、减值等因素账面价值不断下降。在房地产价格持续上涨的情况下，不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况，也给瞒报利润留下了空间。新的会计准

则对投资性房地产做出了明确定义：为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。并规定确认投资性房地产必须同时满足的两个条件：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，其判断的主要依据是与该投资性房地产相关的风险和报酬是否转移到了企业。二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。符合以上确认条件的转入“投资性房地产椏颇俊焙怂恪投资性房地产的初始计量依然是按照成本模式，但新会计准则对投资性房地产的后续计量做出两种规定：成本模式计量或公允价值模式计量。按成本模式计量根据计量对象是建筑物还是土地使用权，分别按照《企业会计准则第４号棗固定资产》和《企业会计准则第６号棗无形资产》处理。公允价值计量模式的引入则是一项重大突破。公允价值的确定方式为：市场参考价格或现金流贴现价值。新会计准则规定：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对投资性房地产进行后续计量，并应同时满足下列条件：１．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。２．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际上的通行做法，在我国只是刚刚引入，尚未统一要求企业全部采用，而是可以从公允价值模式和成本模式中任选其一。对主要经营普通居民住宅的企业来说，除部分投资性土地储备外，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而受投资性会计准则的影响较小。那些拥有大量投资性房地产的公司则必须认真考量两种模式如何选择。

新会计准则对房地产企业的影响及对策邹文利采用成本模式虽然要提取折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，但却可起到抵税的效果，减少了企业现金流的支出。如果采用公允模式，由于可能每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，将直接大幅提高企业的净资产另外，由于折旧消失，相应地会提高企业利润。可以说在房地产资产大幅升值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已经明显低估，这就为房地产企业提供了一个价值再挖掘的过程，尤其是那些投资性地产数量庞大的企业。但是，采用公允模式对某些企业也有明显的不利因素，投资性房地产会计准则第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”根据此规定，这种类型的企业如果选择公允计价会计政策，一方面如果转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，降低了企业的净利润，反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性；另一方面如果转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，在当期盈利能力不变的情况下，反而降低了企业的净资产收益率，选择公允计价会计政策对这类企业无明显益处。另外，采用公允价值模式后企业的税负情况目前尚有不确定性。首次使用公允价值计量的房地产企业盈利会有大幅上升，这一变化主要来源于重估增值部分，是否对这部分收益征收所得税是人们普遍关心的问题，房产税是拥有大量投资性房地产的地产企业的另一项重要税种，根据不同情况，目前有两种征收标准：一是按租金收入的１２％征收；另一种是按投资性房地产原值的８０％征收１．２％的房产税。新准则执行后，对于适用第二种征收标准的房地产来说，采用原账面价值还是新的公允价值作为计征依据是至关重要的。按原账面价值征收，则对房产税没有影响，若按公允价值作为征收依据，影响程度将会大幅上升。税收增加，则意味着现金支出增加，公司账面的价值不能变成实际利润，企业反而要付出大量的现金。（三）借款费用资本化的变动新的《借款费用》准则规定：借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的应当予以资本化。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要经营相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房产等。新准则突出了“需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态”这个条件，允许符合该条件但是归为存货或投资性房地产上的借款费用资本化。而旧准则只认为固定资产符合该条件，相比之下，新准则扩大了符合资本化条件的范围。但新准则规定：借款费用只有同时满足以下条件时，才可资本化：一是应当开始资本化；二是资产支出已经发生；三是借款费用已经发生；四是为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按照这一规定执行，那么地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再进行资本化。如果这部分支出计入财务费用，就会影响房地产企业的当期利润。但是“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”这条规定对地产公司来说极其不易确定，会使新会计准则的影响大大减弱，该项规定同样可以成为地产公司调节利润的手段。我国房地产业的开发资金回收期比较长，而且借款金额巨大《借款费用》准则中对利息资本化条件放宽，有助于提高企业业绩，使房地产企业的当前年度的会计利润得以上升，更有利于缓解已上市的房地产企业在增发新股时，受《证券法》关于增发股票企业最近一个会计年度的加权平均净资产收益率不得低于１０％的制约所带来的指标压力，畅通了上市地产企业在资本市场的融资渠道。此外，新准则对借款费用资本化的规定还明确：长期未开发的土地储备所包含的借款费用不能再资本化，而是计入财务费用，这将给持有长期未开发土地储备的地产公司的当期利润带来负面影响。（四）信息披露的增加新准则除了改变投资性房产的确认，计量模式，还进一步规范了其披露内容。新准则规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：１．投资性房地产的种类、金

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85发展研究　／　２００７年　第９期额和计量模式。２．采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。３．采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。４．房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。５．当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。新准则规定将投资性房产从原来的固定资产中分离出来，并且需要单独披露其金额、种类和公允价值的确定依据，这对于报表信息的使用者更好的使用报表提供了帮助，也使报表使用者能够更加真实的获得企业信息，从而做出准确的决策。在公开信息方面要求披露借款费用资本化率和利息资本化金额的规定，有助于了解企业的融资状况。对于房地产企业来说，需要披露的信息量增大了，也就意味着必须更加规范自身的财务行为。二、房地产企业应对新会计准则的策略（一）把握好将自用房地产资产或存货转为投资性房地产的时机如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余，那么，是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢？这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让，并且比较容易实现转让的情况下，好的选择是，继续作为自用房地产或存货，因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让，获得巨额账面利润，并获得现金流量；坏的选择是，转换为投资性房地产，结果是绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式初始计量的同时确认为股东权益，而不能确认为账面利润。为此，只有在不打算近期转让的情况下，公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。（二）根据企业自身情况选择合理的投资性房地产后续计价模式新会计准则虽然引入了公允价值计量模式，但对于这一模式的运用尚有一定的保留。新准则规定，在同时满足：１、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；２、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的条件下，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。规定中使用的措辞是“可以”，这就意味着现阶段企业对于投资性房地产的后续计价模式还存有可以选择的空间。上面的分析表明，采用公允价值模式对企业也存在着某些不利因素。由此可见，即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说，对投资性房地产的后续计量模式应该相机选择。比如，在目前房地产资产价格不断上升的背景下，采用公允价值可以提高房地产企业的融资能力。这是因为资产规模是影响企业融资能力至关重要的因素，引入公允价值计量模式后，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值，从而扩大企业的总资产规模，银行等金融机构对企业的借贷规模也会随之上升。

（三）调整投资性房地产资产的结构从近几年国家出台的调控措施看，显然对中低价位商品房的支持力度不断加强，而对高档房、商业营业用房则采取打压的态势，加之中、低价位商品房的需求空间很大，有可能还要涨价。对房地产企业来讲，如果采用公允价值计量模式，多持有中低价位的投资性房地产资产，利润空间还会加大。而对商业地产则应谨慎。数据统计显示，近三年商业地产的投入产出之比为负数，销售小于竣工面积，风险比较大。（四）提高执业人员素质新会计准则的实施，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，并且意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高。并且这还不是一次性的结果，那么公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作，越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。参考文献：［１］财政部：《企业会计准则》，经济科学出版社，２００６年版［２］于长春：《最新会计准则讲解与应用》，立信会计出版社，２００６年版［３］朱存宏：《我国投资性房地产会计准则下的会计政策选择》，《市场周刊》２００６（７）［４］史敏：《企业会计准则棗第３号投资性房地产》解析，财会月刊２００６（１３）［作者单位：福建皇家集团有限公司］ （责任编辑：叶子）