关于我市城中村改造目前存在问题的建议

城中村改造目前存在问题

在市委、市政府提出促进我市经济建设高速发展，全面推进我市跨越式发展的宏观目标号召下，我市城中村改造经过几年来宣传启动，目前正沿着健康有序、稳步发展的改造步伐向前推进，而且取得了可喜的成绩。根据市委、市人大、市政府提出的进一步规范城中村改造，使城中村改造依法健康的发展，对我市目前城中村改造存在的问题和建议汇报如下：

一、在各级政府的大力支持下，我市部分城中村改造进展较为顺利，已初见成效。金水区的西史赵村改造工程进展迅速，改造后的新城普罗旺世横空出世，整个项目从规划到建设，规模和速度让人叹为观止。关虎屯的国贸中心和曼哈顿?国际公寓等高层建筑已巍然屹立于燕庄，气势恢宏。

二七区的长城翰林世家焦家门改造项目，目前30层新居民大楼，已傲然挺立，高耸云端。中原区岗坡村现已成为“阳光新城”，是由长城集团倾力打造。现在已是高楼林立在秦岭路两侧。金水区的西史赵村、燕庄村、关虎屯村；中原区的岗坡村、三官庙村；二七区高楼林立的焦家门村，新建成的社区、商业街等项目，不仅改造了环境，增加了税收，同时也安排了就业，缓解了政府的就业压力。根据金水区区长王铁良在城中村改造工作汇报会的讲话精神，由于城中村的改造，不仅拉动了金水区的经济发展，而且金水区的税收预计将由原来的13个亿将增长到20个亿，这是一个质的飞跃。从2005年、2006年、2007年我市土地投放量逐年减少，城市土地愈来愈紧张的情况下，加快城中村改造，将对增加我市税收起到巨大促进作用。

二、城中村改造虽然取得了很大成绩，但目前仍存在诸多关键问题：

1、目前部分城中村腹地依旧隐患巨大

我市部分城中村目前依旧是绿地、配套等公共活动设施缺乏，环境质量低下；管道煤气不通，排水容量不足，电力、电信线路杂乱无章，城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，甚至无消防安全通道，存在严重的消防安全隐患；同时，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中村出租屋成为黄、赌、毒的温床、超生群体的藏身之处，社会治安、计划生育问题突出。虽然政府加大改造力度，但城中村目前的状况仍旧令人担忧。

从2000年8月9日市政府下达文件，2003年政府提出城中村改造政策，2004年开始运作，2005年城中村先行者已开始施工，但部分村民为了个人利益，为向开发商索取高额回报，在原有一层、二层或者三层房屋的基础上向上积木式的叠加楼层，2006年抢建风突飞猛进，日益激烈。由于黑庄塌楼事件的发生，政府加大了打击力度，才使抢建风得到缓解，但现在各村违规突击建房者仍大量存在。若遇到强风地震，“黑庄塌楼”事件势必重演，不稳定因素依然存在。所以根据历史和人为原因造成的城中村现状，政府加快拆迁、加快城中村改造是当务之急的大事，是利国利民的一项重大国策。建议市区两级政府把城中村改造问题列为政府工作的重要督办要务，要依照文件加快进度，重在落实。

2、政策问题

市委、市政府为加快“四城联创”建设，出台一系列文件，对城中村改造宣传动员，鼓励村民实施拆迁和进行新农村城市化改造。郑州市政府为加快城中村改造步伐，先后出台了城中村改造［2003］32号文、［2004］35号文、［2004］10号文、［2004］14号文等一系列文件，科学详细地规定了城中村改造具体实施办法。2007年6月12日又正式出台了城中村改造103号文件，进一步对城中村改造相关问题进行规范，但根据对金水区城中村改造的调查，金水区有13个项目，已开工7个行政村，有合法手续的只有3个，而实际开工项目数量还有待进一步调查。由于大多数村是在政府的支持下拆迁改造开工，但至今没有合法的审批手续，主要原因是原来市政府下发的一系列城中村改造文件，大多都标有试行，各职能部门基本上都无具体标准执行，因为没有系列的细则和条件，无法真正开展工作。建议成立市区两级政府联合办公的审批班子，依据103号文件，简化规划审批程序，缩短审批时间，加快改造步伐。

3、容积率问题

由于规划局依照规划法审批，不能因地制宜，容积率限制在2.5―3，所以使前期规划手续都没有能解决。2007年6月12号103号文件以前，除关虎屯、燕庄、西史赵有政府特批外，大多城中村因拆迁面积大，建筑面积小，规划局审批容积率控制在2.5―3，使开发面积和拆迁面积不能成正比而停止，相当一部份城中村手续未能审批到位而变成违法建设。2007年6月12日，市政府103号文件解决了城中村改造的容积率问题，但在执行103号文件同时，建议规划局依照城中村历史遗留的容积率现状，依地据实审批，在容积率问题上，2007年6月12日市政府出台103号文件后，市规划局应按照市政府拆迁1：2的容积率调整方案，对2007年6月12日前已开工和未开工的城中村尽快补批或审批规划用地手续。由于容积率问题造成规划前期不能审批，也不应再追究开发商的责任，应尽快完善规划审批手续。拆迁牵扯千家万户老百姓的利益，牵扯安置稳定问题，建议规划审批时据实放宽，使拆迁顺利，社会稳定，改造加快。

4、目前城中村土地招、拍、挂问题

103号文件下发后停止了城中村土地协议出让，但像白庙已开工至3层，规划局已核发了规划详规，可没有解决规划用地问题、建筑许可证等问题，该工程属政府协助招商，已开工建设，现在根据103号文件要重新招标挂牌，开发商前期投入如何解决。姚寨村在区政府的组织下，金城房地产已投巨资进行了拆迁，因招拍挂停止了审批，仅过渡费每天就13万元，开发商为此付出了沉重的代价；二七区的焦家门村改造项目，前期更是投入了大量人力、物力、财力进行拆迁、改造、建设；中原区岗坡村、三官庙村、陈五寨村也是在各级政府的支持下拆迁改造，开发商同样已经投入巨额资金，这些情况各区都存在很多，他们都期待着政府能妥善解决。建议：按照103号文件精神，城中村改造拆迁后的土地进入招拍挂程序，应有个时间限制，2007年6月12日103号文件下达前，已经政府批准并组织拆迁的城中村，因开发商前期投入大量资金，无法退出建设，市政府应批准仍按原合同执行，以协议出让形式解决遗留问题。2007年6月12日103号文件以后的城中村改造，建议在拆迁前都应制定方案，施行毛地招、拍、挂，避免拆迁后再招、拍、挂出现的经济纠纷后遗症。

5、拆迁安置问题

根据目前城中村安置办法，虽有政府出台的文件和拆迁条例，但大多是三层以下拆一还一，三层以上无证面积拆三还一，拆四还一，甚至拆5还一。我市三官庙村为了鼓励村民不盲目建房，三层以下未建房屋按每层130?O补到三层，每平方米村民出350元，这节省了国家资源，避免了重建和二次拆迁，拆迁中大部份村民都能按城中村改造的具体补偿标准给予配合。但仍有部分无理取闹、索取超额补偿的“钉子户”。建议政府对超标准索取利益的钉子户、上访户，不能一味手软，一味姑息。政府应采取安抚、疏导教育和法律制裁相结合的政策，督促相关执法部门依法执行，不能完全退让和妥协，如此只会助长歪风愈演愈烈。

6、土地出让金问题

城中村改造土地评估，过去每亩地出让金15万元，城中村改造按103号文件区政府收取，依照评估价交15%比去年每亩15万元还要多，全额上交返还区财政作为基础设施投入；但能否有法律法规上的保证，保证返还给开发商，使用到基础设施上。根据103号文件规定，土地出让金入库，区财政预留30%，待土地顺利交付后退给开发商，并从中提取5%作廉租房备用金，同时按国家规定上交部份应为开发商占用土地，但是混合分房，土地无法划清界线的，建议混合分房以建筑面积划分土地亩数上交。开发商担心的返还用于基础设施部分能否按政府文件给予落实，城中村改造土地出让金的评估起点应参照去年每亩地15万元计算，如果按今年实行的评估办法，每亩出让金从100――400万元，不能体现出让金的优惠政策，土地出让金应该扣除15%农业发展基金和廉租房5％后随征随返。

7、一村一制问题。

城中村改造一村一制是政府提出的比较切合实际的解决问题的办法，但是因容积率限制问题，片面的鼓励一些开发商去寻求有空余或更多空余土地的城中村去搞开发建设，这样使一些没有多余空地的城中村就会被搁浅，有多余土地的城中村走向前列。而高集中自身容积率达到4―5的城中村，因

日照、消防限制，则停滞不前。建议：对高集中自身容积率达到4―5的城中村，因日照、消防限制，政府应调整捆绑式的跨村联合开发，不能丢下他们不管。城中村拆迁安置，市政府提出一村一制很有科学性，三层以下有合法证件的面积拆一还一，三层以上无证面积拆三或四还一。房屋建成后，房管局是依照双方协议办理村民安置房的产权证，还是按照合法证件办理产权证，对无证房应依照什么标准办理产权证，政府也应有明文批示。

8、政府满意、村民满意、开发商三满意问题

建议：为促使三方满意，各区政府应像金水区委、区政府一样，领导集体上阵，组织拆迁，就地办公、解决拆迁改造安置中的问题，从拆迁建设到安置到位，身先士卒，使环境彻底改善，经济进一步增长，从而达到政府、村民、开发商三满意。

9、商业地产的审批问题

规划审批是百年大计，在城中村改造中，对区域定位多考虑商业地产的审批，对城中村地理位置定位为住宅区和商住区，这尤为重要。强调可持续性经济收益比地产一次性收益意义重大，重视百年利益和子孙利益, 发展可持续性经济，就应当重视商业地产带的审批。建议市区两级政府和规划部门对商业地产规划要予以重视，不能忽略城中村改造中的商业规划，这也是城市规划审批部门需要重视的环节。

10、小产权房问题

经市区两级政府批准的城中村改造项目和已取得规划局修建性详规并已开工的城中村项目，应与个别村自发违章兴建的小产权房区别开来。因为已经批准的城中村改造项目，虽然手续还不完善，但这是在政府引导下组织拆迁建设的。小产权房是村委在利益杠杆支撑下自发违章建设的，不能把城中村改造手续尚不完善的工程和小产权房等同起来予以处罚，这样会引发矛盾，打击城中村改造的积极性，同时也会失信于民。建议：特殊情况，特殊对待；执法部门应查清原因，区别对待，不能采取一刀切的政策，都予以处罚。

11、小户型审批问题

城中村改造和国六条制约问题：市规划局已向省建设厅提出城中村改造应不受国六条小户型制约，因拆迁安置房不同于商品房，村民拆迁时有选择房屋面积的权利。对开发商开发的商品房也应放宽小户型审批的政策，因为城中村改造只有提升房屋高度，才能达到对安置拆迁户和开发商的利益的均衡，高层建筑的公摊系数在1：0.27――0.3，多层公摊系数每平米在1：0.08到1：0.01，高层住宅每100平方米由于公摊系数高，实际使用面积要比多层少，100平方米少12.7到13平方米。国六条在制定小户型时，疏忽了高层住宅和多层住宅小户型限制在70%时，因公摊系数的不平衡，倒置了实住率的偏高和偏低问题，不利于市场销售。建议：城中村改造在小户型审批上应平衡高层和多层分摊系数的均衡，以解决实际使用面积问题，结合实际放宽审批政策，促使城中村改造更快、更好的进行。

12、关于城中村改造的执法问题

截止目前，郑州市96个行政村，164个自然村的城中村改造，在两级政府组织下，有相当一部分行政村开始拆迁改造。但市执法局、市建委执法队都不同程度的给予处罚，限令停工，这种情况不同程度的阻碍了对城中村改造进度并在实际上影响了开发商的积极性，使投资商、村委、村民对政府的政策持怀疑态度。建议：市执法局、市建委执法队执法时应多了解城中村实际情况和有关手续办理进度，拆迁实施办法应多学习和参照金水区政府的工作方法，领导亲自挂帅，研究解决办法，不能简单、粗暴罚款停工，应制定方案分工包干，依三满意为出发点作好工作，拆的快，动作大，无乱子。

13、高压线入地问题

目前郑州市旧城区城中村有相当一部分土地在高压线下，按规定高压线下不能建房，因土地紧缺，高压线下村民都已建满了住宅、小作坊、小厂矿企业，这些违规建设每遇到雷电，都会直接危及人们生命财产安全。建议市政府成立领导班子，组织实施，充分利用高压占地，既增加了税收，又改变了城市环境，消除了高压线下雷电隐患。由于供电部门的行业垂直管理，建议政府出面，落实高压线入地，从根本上解决问题，使土地真正合理利用，同时使城中村改造顺利发展。

14、关于减免费用问题

对纳入政府计划改造的城中村，免交11项规费，服务性收费减半征收，这些减半收费的范围应该细化。既然属政府职能部门所收规费全免，建议凡属政府职能部门专设的下属服务型审批收费统属服务型收费，必须按减半征收落实到位。

15、关于居民住宅用水污染的问题

郑州市从80年代后至今住宅供水使用地下室设蓄水池，楼顶设高水箱，由于存在预存水问题，自来水在蓄水池内或高水箱内和二次机械加压存在污油渍污染水质，到居民用水时，水的质量已发生质变，影响居民饮用。建议政府在旧城改造中，新农村建设中，城中村改造中革新使用山东三利二次供水无负压无污染新技术。

16、关于外墙保温安全性问题

根据建设部推广使用外墙保温技术问题，近年来由于无规范性使用材料，导致外贴砖，从高层脱落，多发伤人事故；而使用外墙涂料价格不低，且极易脱色。外墙面的装饰又直接影响城市风貌，建议市政府、城建管理部门推广使用外墙保温砂浆。外墙粘贴瓷砖，少用或不用外墙涂料，作为楼外墙装饰材料，推广使用外墙保温砂浆，防止了使用塑料薄膜脱落和涂料脱色的隐患，不但保证了室内温度，同时对城市环境外貌起到了一定的美化作用。

17、城中村改造二次供水供气供暖供电问题

根据目前城中村改造实施办法，对村民已交纳过供电贴助，供水资源开发费和天然气初装费、暖气集资费的村民，在城中村改造中，原使用的水表、电表、气表、在新安置的房屋中可重复使用，不能让村民二次缴纳费用，避免村民有不满情绪，引发不稳定因素。建议：对重新安置房屋村民的套数，按郑州市人民政府103号文件减半征收费用，对开发商在城中村改造中按市政府103文件中1：2房屋面积内的供水、供电、供气、供暖所交纳的费用减半征收。

城中村改造是件伟大的造城运动，拆迁建设具有相当大的难度和时间跨度。市政府成立的城中村改造指挥部应切实全面展开工作，认真设置办公机制，将管理纳入政府目标管理体系，依照相关城中村改造政策，给投资商创建一个良好的投资环境。前期政府让利于开发商，为其创造投资环境，后期则改善了城市居民的居住环境，促进了城中村改制工作，对发展经济、增加税收、改变郑州市城市环境起着积极的推动作用。

希望政府各部门认真落实执行城中村改造的相关政策，加快城市化进程，加快“四城联创”建设的速度，为把我市建成真正区域化龙头城市、中部六省龙头城市而努力奋斗！