青岛中德生态园项目可行性研究报告.doc

青岛中德生态园项目可行性研究报告青岛中德生态园地块可行性研究报告,contents,,目录,壹,贰,叁,肆,伍,,,,,,国内政策形势及青岛市场分析,地块周边区域房地产分析,项目本体解析,项目经济效益分析,项目投资建议,国内政策形势及青岛市场分析,,政策解读,青岛市场,土地市场,各个区域市场,各区域存量新增供应,预计未来1年内国内房地产环境依然保持平稳趋势，国内政治及经济环境不允许地产行业出行大规模下行，有可能出现的趋势研判为小幅下降或小幅上扬。

,,1月份开始青岛市住宅成交量出现下滑，环比下滑幅度为43%。

上半年整体成交量在年初出现下滑后每月成交量均保持平稳，成交量保持在每月6000套左右。

,地块周边地产项目解析,,区域市场概况,区域内单项目解析,区域市场小结,,,区域地产市场概述：上述项目均为中德生态园周边5公里范围内现有地产项目，其中本地块北部区域代表性楼盘为达观天下，该项目为距离本项目最近，且在售价及销售速度上最有参考价值的项目。

地块南部区域楼盘多数为长期存量房，如星河嘉园已交房，高层售价73月2日首次开盘，销售期三个月内签约备案104套，月均销售30套，现阶段处于开盘强销期。

,,,总平图,,区域单项目概况：,星火阳光学苑——位于青岛新黄岛区王台镇，项目由2栋11层的小高层、10栋类洋房组成。

项目定位高端，托斯卡纳风格，学区加品质成为项目最大亮点。

目前推出5栋多层，3013年10月份开盘，均价5300元，9个月仅销售网签约33套。

,,,总平图,,,区域单项目概况：,顺源家园——高层在售，起价6700元/平，户型面积78-90平。

,,,总平图,,,,区域单项目概况：,福瀛国际公寓——位于福瀛城市之光二期，二期新建项目占地面积5月16日破土动工，预计投入近10亿元，计划建成一栋6.7万平米的中高档家居建材店、一栋3.8万平米的灯具市场、一栋14层酒店和三栋16层公寓。

,,,效果图,,,,,区域单项目概况：,星河嘉园——是集沿街商业、公园广场和人文居住区为一体的综合性社区，由北向南分为两大功能区；规划有15栋多层、11栋高层及部分沿街商业网点。

,,,沿街效果图,,,,,,区域单项目概况：,兴悦华城——是含多层、高层。

一期多层22栋、两栋小高层已全部售完，二期12栋高层。

前期4栋正在办理预售。

,,,鸟瞰图,,,,,,,区域单项目概况：,青岛龙湖原山——定位为“世界级山地别墅群落”，项目三面环山，地块布局成元宝形，独得“藏风集气”绝佳风水；规划为托斯卡纳风格的类独栋别墅为主，辅以法式源筑风格的高层住宅。

,,,鸟瞰图,,,,,,,,区域单项目概况：,,区域各项目去化情况：,,区域市场总结,区域市场小结：区域内地产项目销售形势不佳，其中住宅销售情况较好，其中去化情况最佳的项目为龙湖地产项目，月均销售60套，达观天下，月均去化套数为30套/月。

区域内的商业及写字楼项目多出现烂尾现象，上图所示的三个项目均为中德生态园南部5公里处的主干道江山路两侧，未来区域内商业写字楼物业的销售形势不容乐观。

,项目本体解析,,区域内交通解析,园区内现状解析,园区SWOT分析,园区规划解析,项目区位——中德生态园位于青岛西海岸经济新区，青岛经济技术开发区内的国际经济合作区。

,,项目区域,项目交通——项目地处黄岛区交通枢纽，贯穿中德生态园项目的轨道交通有青岛M6和R9地铁，预计通车，可直达青岛新机场，与M1号线可换乘至青岛市区。

地面公路交通有青兰高速、跨海大桥以及环胶州湾高速，距黄岛货运火车站近8公里，本项目区域交通通达性在可预期的将来将十分优越。

,,项目交通,项目配套——项目所处区域现阶段基本生活配套尚不完善，3公里内教育生活配套暂无，商业娱乐餐饮沿千山北路（海岸）两侧带状分布。

但园区内部未来规划配套齐全。

,中德生态园周边餐饮分布,中德生态园周边商业分布,4km,4km,,,,区域内配套,规划用地总面积为11.6平方公里，共计8大组团，项目位于胶州湾高速的南侧，牧马山生态通道的北侧。

目前通往中德生态园的主要道路为团结路，也是黄岛的一条连接南北主干道,,团结路,,项目位置,项目规划分析——园区西侧圆形区域承担大部分高端产业功能，其余区域结合高端研发办公和公共功能，规划设置住宅和服务功能。

,F组团,,项目规划分析,项目规划分析——F组团将规划建设管委会办公楼和德国中心，并配套养老院、医院、住宅公寓、幼儿园、公共广场等商业生活配套。

,,项目规划分析,依照《绿色建筑评价标准》，打造高标准生态园区，对热舒适度、空间效率、饮用水需求及污水排放、酸化潜势、微环境等49项标准进行评估。

住宅建筑形态包括阶梯式住宅、花园式住宅等，打造德式宜居生态城区。

,,项目规划分析,指标概况——中德生态园总规划占地面积17400亩，建筑面积1071万㎡。

F组团规划占地面积549亩，规划建筑面积58.4万㎡，其中二类居住用地37.64万㎡，商住混合用地12.27万㎡。

,,项目规划分析,目前，已完成固定资产投资13亿元，11.6平方公里全域开始动迁，4平方公里土地开始清场，80万平方米安置区幸福社区以及德国中心已启动建设。

园区道路建设主打生态，园区内已开工建设约30条道路，计划44条道路全部开工。

截至底，中德生态园C2组团主干道路基建设基本完成，团结路、昆仑山路、组团道路及三水工程均在建设完善中。

中德生态园规划，入驻企业形成规模，城市功能基本完善，园区产业发展格局和建设布局基本形成。

,,项目道路建设,地块四至——项目位于F组团即C2组团，胶州湾高速的南侧，牧马山生态通道的北侧，西邻河洛埠水库，东至珠宋路，青兰高速从中部横穿。

,,F组团即C2组团,,项目四至,地块外围环境——通往中德生态园项目的主要道路为团结路，目前道路通达性较佳，但存在约3公里水泥路出现破损情况。

项目周边自然环境十分优越，有山有水，为类湿地生态环境。

,,项目四至,团结路现状,团结路路北,河洛埠水库,团结路路南,地块内部建筑——中德生态园内已建成管委会办公大楼，在建工程为项目安置社区幸福社区以及德国中心。

,,项目四至,中德生态园办公楼,在建中的德国中心,在建中的幸福社区,中德生态园大门,规划展示中心,管委会办公楼,地块内部道路环境——C2组团内部现在如下图所示，先已建成中心主干道，组团内部为北高南低。

,,项目四至,,项目规划分析,中德生态园园区教育配套概况：园区内将建有一站式完善的教育配套，其中幼儿园位于本组团内，中德生态小学位于E组团内，大学位于I组团内，中学为青岛重点九中。

,,中德生态小学,,幼儿园,德资大学,青岛九中,规划建设中的青岛市第九中学占地约为450亩，位于中德生态园东侧，是一所以外国语教学为特色的普通高中。

规划中的青岛市第六中学位于青岛国际生态智慧城范围内，是一所美术特色普通高中。

规划中的青岛市职教园区位于中德生态园区西侧，由市政府牵头，承担“地方政府促进全国高等职业教育综合改革”任务。

几所学校的规划建设，将为西海岸经济新区教育发展起到巨大推动作用。

,山东省青岛第九中学始建于1900年，是全国百所百年名校之一，省级规范化学校。

是青岛唯一的一所百年名校，至今已走过113个岁月，是青岛市办学历史最长的学校。

光绪二十六年（1900年）由德国、瑞士同善会出资，德国基督教同善会传教士尉礼贤(RichardWilhelm)创办礼贤书院。

1952年改称山东省青岛第九中学。

学校先后与日本关西语言学院、德国歌德学院签订了合作办学协议，学校在外语教学上有着优良传统，除了常年聘请英语、日语外教外，还专门招聘了德语、法语专任教师，每个学生除了全部修习英语外都选修第二外语：日语、德语、法语，增加韩语小语种课程的选修学习。

增加阿拉伯语选修课程。

学校还在理科教学中开展实施了“双语教学”试验，将进一步拓展英语教学、培养双语型教师。

学校目是北京师范大学外语教学实验基地、北京外国语大学“中国基础英语素质教育实验基地”。

,,青岛市第九中学为青岛市重点中学，百年名校，建校113年，对外联合办学历史悠久，现均已邀请外教授课，包括英语、日语、法语和德语，是国内顶尖外语大学的中国基础英语素质教育实验基地。

学校将在中德生态园区建立新校区，预计起开始招生。

,,,,,,,,优势,1、园区处在起步阶段，基础设施配套不足，前期投入大。

2、园区建设周期长，预计建设完成，短期内园区人气不旺。

3、项目投资决策期短，如项目投资经济效益分析不准确将可能造成一定的资金沉淀，影响企业现金流。

,1、园区初步成立，投资环境好，地块可选余度大，便于合理开发。

2、中德生态园按德国标准规划、设计，德资企业在其中占一定比例，对整个青岛市场均有一定吸引力；3、建议中德生态园规划设计理念新颖，为国内难得的中外合作的典范，对于公司后期开发科技型住宅有着标杆性的作用，同时也有机会成为后期本公司开发高端住宅的典范。

,劣势,机会,威胁,1、位于国家级新区内，未来发展潜力大；2、中德两国政府推进，规划设计理念新颖，起点高、标准高，易于吸引客户投资及居住；3、未来该区域交通规划前景广泛，如地铁，高速公路等；4、园区处于启动期，拿地成本低；5、区域内产业落地情况良好，基本上为工业制造业产业为主，德国全资企业占比将达到50%以上；6、园区内一站式教育配套，百年名校青岛市第九中学进驻。

,1、中德生态园内土地开发刚启动，周边商业生活配套设施不足；2、黄岛区商品房库存量大，去化量小，售价低，去化周期长；3、科技型住宅建标高，造成成本高，且施工难度大；4、项目周边区域居民较少，原有居民已安置，并无购房需求，因此，客户构成仅能吸引黄岛市区居民以及青岛市区居民及投资客；,,项目SWOT分析,,项目解析总结,项目经济效益分析,,,如下表所示，其中写字楼按成本销售计算，商业产品按50%正常价格销售，剩余50%按成本价销售，最终税后利润为2.4亿，投资利润率为16.99%,项目投资建议,,鉴于中德生态园位于国家级新区，具有较高的政府扶持力度，拥有绝佳的交通枢纽优势，园区内招商引资、产业落地情况良好。

园区规划设计理念为国内仅有中外合作生态社区，并且拥有独特的生态景观优势，德式大学以及青岛市第九中学的进驻，对于后期吸引青岛市区居住投资客户有着很大的潜力。

项目建成后也将成为中瑞园区集团的主打标杆品牌。

因此，建议在进一步详细并准确的计算投资成本的基础后根据公司投资预期判断是否拿地投资。

,,,,,,,根据加大住宅面积，减小商业商务面积降低投资风险为原则，在C2组团内优选出5个地块，其中4个大地块为居住用地，中心商业广场处为商业用地，此地块中仅一栋写字楼，建筑面积为1万平米。

,①,②,③,④,⑤,,项目指标：,ThankYou!,。