地产新项目物业服务费定价申请(范本)

关于双流区牧马山3#地块—“**·***”项目
物业管理服务费定价的请示
尊敬的各位领导：
为保障“**·***”项目预售许可证的取得，需前置完成前期物业管理招标工作，其中包括物业服务费的确定，具体如下：
一、测算方法：
1、倒推法：即依据项目周边其它项目物业费、其它项目的产品业态及定位等（代表服务质量需求）、通涨等因素，测算物业管理费。

2、列举法：与倒推法对应的是列举法，即按天骄爱生活的物业服务标准、拟接管项目的经济技术指标、机电设备、服务设施配置、项目预测报告（明确权属）等资料，逐一列举，测算出物业管理费。

因目前上述资料不具备，使用此法条件不成熟。

倒推法更加关注竞争对手，关注产品定位及物业服务质量需求，关注客户对价格的感知，符合市场化原则。

列举法做为辅助手段，在物业公司与开发公司明确定价后，可细化服务费配比及服务标准的进一步明确。

本次测算按倒推法操作。

二、项目基本情况：
1、项目主要业态为4-8层多层电梯住宅（类叠拼）；
2、项目规划建设净用地面积：113942.99 ㎡；
3、规划总建筑面积：259162.48㎡；
4、住宅建筑面积：155431.56 ㎡，商业建筑面积2079.50㎡，地下室建筑面积及层数：99144.08 （1层）；
5、容积率：1.386，绿地率：40%；
6、地下机动车位：2241个；
7、非机动车停车位：1910辆。

三、市场调查情况：
下表为我司对双流区同类项目采集的部分信息：
四、市调结果分析：
1、对市场调研的信息进行整理，并通过电话及网络补充部分不足的信息；
2、根据对拟接管项目的“业态定位及楼层数”（代表服务质量需求）、“最新开盘时间”（以利发现因CPI带来的价格变化）等进行分析，得到如下推论：
A、从上表基本可以看出，随着年度的增加，物业费价格均呈线性增长的趋势；
B、项目自身的业态定位不同，其物业费单价不同。

具体为：业态为“联排、独栋”的项目，因受其产品自身业态及定位影响，其物业费单价普遍高于“叠拼”项目；
C、在同一业态下，项目自身的“楼层数”与物业费呈强相关（反比），项目“楼层数”越低，其物业费越高。

3、以“业态定位”为关键字，对上表各项目物业费均价进行计算，得出如下结果：
A、叠拼均价：2.6元/月·㎡；
B、联排均价：3.5元/月·㎡；
C、独栋均价：4.3元/月·㎡。

五、CPI情况：
1、2014-2018年CPI数据统计：
2、考虑CPI因素，按年1.86%（14-18年均值）对各业态物业费做如下预估：
六、影响因素
1、政策因素：
根据双流区发展和改革局，于2017年12月28日发布的《关于双流区物业服务收费政府指导价标准及有关事项的通知》要求：“二、普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费（含包干制和酬金制）和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，达到相应服务等级的，收费标准按照《双流区物业服务等级政府指导价收费标准》执行（见附件）”及相关规定，牧马山3#地块项目属“普通商品住宅”【其关键指标为：4-8层多层电梯住宅（类叠拼），容积率：1.386，绿地率：40%】，物业费价格需执行政府指导价收费标准，且最终需将物业服务费收费标准通过区房管局、物价局的确认备案后，方可取得预售许可证。

附件1：《双流区物业服务等级政府指导价收费标准》；
附件2：《关于双流区物业服务收费政府指导价标准及有关事项的通知》。

于双流区物业服务收
2、开发公司意见：
经与开发营销等部门及相关领导多次沟通，其表示基于实际的项目定位及销售需求，并综合考虑物业费定价对项目销售去化的可能影响，3#地块的住宅物业费不能高于4元/月·㎡，车位物业费按政府公布的收费标准执行；
3、代理公司：
根据上述实际情况，我司通过多种渠道，同时联合物业招投标代理公司（由双流区房管局推荐），与政府相关主管部门进行了沟通汇报，结果如下：
A、住宅物业费价格最高不超过3.6元/月·㎡；
B、产权车位物业服务费为80元/月·个，车位月租、临停收费标准按【成
价费[2006]287
号】文件执行。

成价费[2006]287
号.p d f
七、建议及结论：
1、*****为国家一级资质，于2016年2月正式在新三板挂牌，具备一定的市场品牌优势；
2、*****除提供高品质的基础物业服务外，其社区O2O、自主研发的小A帮、二维码门禁、停车场无卡识别、小区无人值守、项目天眼等，能提升项目品质及业主居住体验，并在前期可转化为项目销售卖点；
3、项目一期交楼时间预计在2020年5月，通过上述市场调研及测算，同时结合政府政策及开发公司意见，以上物业费定价标准均能平衡各方诉求；
4、综合以上考虑因素，建议“**·***”项目的物业费为：
妥否，请领导批示。

*******物业服务集团有限公司
二○一八年十月。