嘉都大厦项目营销策划建议书

【嘉都大厦】营销策划建议书

1、项目概述

1-1、项目概况

1-2、产品立地条件分析

1-3、产品SWOT分析

2、市场分析

2-1、写字楼市场分析

2-2、CBD写字楼市场分析

2-3、商业市场分析

3、市场定位

3-1、项目定位

3-2、目标受众

4、推广策略建议

4-1、知名度提升策略

4-2、差异化产品的包装策略 4-3、多元化的营销策略

4-4、扩大销售渠道策略

4-5、提升软件品质策略

5、投资报酬率测算

6、专业费用

1、项目概述

1-1、项目概况

※项目位置：北京朝阳区光华路14号

※项目性质：写字间和商铺

※项目总建筑面积：27147㎡，其中可销售面积22672㎡；

?办公区（包括住宅和写字楼）11453㎡，未售出面积

7422㎡，占办公区总面积的64%；

?商业面积11218㎡，其中底商三层7145㎡，写字楼连廊4073㎡；

※车位（地下）：约70个

※物业管理：第一太平戴维斯

1-2、产品立地条件分析

※地处北京CBD核心区；

※位于黄金交通要道；

※具有良好的办公或商务氛围；

※生活配套设施也非常完善；

※具有广阔的发展前景；

1-3、产品SWOT分析

2、市场分析

2-1、甲级写字楼市场分析

2-1-1、总体市场描述

在北京城八区内，目前写字楼主要集中在朝阳、海淀、西城、东城四区，北京长安街沿线、CBD区域、金融街、中关村等成为写字楼聚集的地区，其中尤以CBD、金融街、中关村地区的写字楼最为业内外关注。

北京商业写字楼市场发源于建国门外、第一使馆区一带，最早开业的是国际大厦，于1985年投入运营。此后，赛特大厦、国贸中心、燕莎中心陆续落成。在写字楼市场的发展过程中，直到金融街规划之前，京西地区一直保持“沉默”状态，除了万通新世界广场外，西部的写字楼供应几乎为零。而后，国贸中心的落成已经使得东三环有了国贸桥和地铁国贸站。

随着CBD规划的全面落实，国贸已经真正成为区域的代称，成为真正的城市中心。

在目前三大主要甲级写字楼的供应区域内，CBD东区是近几年供应量最大的区域。三大写字楼版块，具有各自不同的特点和优势，将在后面对每个版块进行分别描述。

2-1-2、北京三大主要写字楼版块

金融街的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止近530家机构入驻金融街地区。其中金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构占17.3%等组成，中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%。

中关村版块——中关村科技园区，是20世纪80年代国家第一个批准建立的高新技术产业园区。其空间布局经历了“试验区”——“一区三园”——“一区五园”——“一区七园”的演变历程，走上了一条“由点到片，由片到面”的发展轨迹。目前已经成为中国信息产业的重要基地。

中关村未来5年写字楼的供应量将会成倍增长，绝大部分为甲级写字楼。目前西区正在建设的不会超过50万㎡，而且要2005年才投入使用，多数售价在10000～14000元/㎡。加之周边地区大量的商务公寓的出现，使小

型企业的客户成为争夺焦点。

中关村地区中高档写字楼的推广大多采用出售方式，是典型的销售市场。近几年由于国家政策对中关村发展的大力支持，很多投资者看好了中关村写字楼发展前景，进一步激活了中关村的写字楼销售市场。

众所周知，现今的CBD主要是源于国贸、嘉里中心、招商局大厦近十年来打造的国际商贸区所奠定的基础。以国贸、嘉里、招商局大厦等高档物业打造的CBD写字楼整体形象，吸引了大批国内外实力派企业，顶级公司在此汇集，今年上半年，世界银行进京，最终高价入住国贸。到目前为止，在北京的170多个世界500强的企业半数生活在CBD，惠普、摩托罗拉更是拿下招商地产的整栋楼在此办公，许多国内稳定型大企业也在此安家落户。

CBD的写字楼租价也代表了全市的领先水平。据世纪九鼎最新的统计，今年第二季度北京的甲级写字楼平均月租金为每平方米31.3美金（使用面积报价），过去两年内北京写字楼市场租价整体下跌了17%～18%，而CBD平稳下调幅度偏小，各物业的租价在同档次产品中占据首位。二季度写字楼市场整体平均空置率为16.4%，CBD则因其较为成熟而空置率较低，仅为10%左右。

三大版块实力对比

2-1-3、市场情况分析

2000～2002年甲级写字楼市场情况统计表

市场情况分析：

※从总体市场供应情况来看，近几年特别是随着CBD建设的加速，甲级写字楼的供应量呈逐步放大的趋势。

※在中国加入世贸组织和资讯科技产业蓬勃发展的带动下，2000年的写字楼市场主要由互联网与传统的通讯、计算机、软件公司共同支撑。市场需求上升，租火渐旺，因经济回暖带来市场升温，租赁旺盛，吸引众多投资型买家入市。

※2001年随着互联网泡沫的破灭及世界经济发展速度的放缓，特别是美国“9.11”的影响，北京写字楼市场总需求明显不如2000年旺盛。另一方面，2001年北京写字楼供应量都比2000年有显著增加。申奥成功和“入