房地产企业报表分析

房地产企业资产负债表分析

1、待摊费用：未变动

新准则下，待摊费用可计入“预付账款”，预提费用可计入”应付账款“、“其他应付款”等科目核算。预提费用”里的内容，如果有确凿证据需要预提的，只能记入“应付账款”或“其他应付款”了。首次执行日的“预提费用”余额，如果符合负债的定义，则转入相应应付款项，如果不符合负债的定义，则只能核销了按照前期差错更正原则处理。例如：企业09年1月支付两年的房租共120000元

借：预付帐款120000

贷：银行存款120000

分期摊销时：借：管理费用5000

贷；预付帐款5000

所以待摊费用不应该有余额

2、应付帐款和其他应付款：增加近3000万

查看企业是否有把预收的房款记入此科目已达到少交税金的目的。

3、预收帐款和应交税金：应收帐款增加2000多万，应交税金本期预交49万多

根据营业税暂行条例实施细则:第二十五条之规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产企业预收款时做以下分录：

借：银行存款现金等

贷：预收账款

借：应交税费-应交营业税

贷：银行存款

待汇算清缴的时候

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费-应交营业税

其他应交款-教育附加

其他应交款-地方教育附加

营业税金及附加(不包括企业所得税)约占预收帐款5.55%,但此报表反映才预交2.45%,说明少交了营业税金及附加

4、长期应付款：2000万

长期应付款是在较长时间内应付的款项，而会计业务中的长期应付款是指除了长期借款和应付债券以外的其他多种长期应付款。主要有两种情况用到此科目：

（1）应付补偿贸易引进设备款

（2）应付融资租入固定资产租赁费等，

长期应付款与长期借款在实质上是相同的，其所发生借款费用的处理也与长期借款一样：它的最大特点是负债形成时总与特定的长期资产相联系。企业购入有关资产超过正常信用条件延期支付

价款，实质上具有融资性质的，应按购买价款的现值，借记“固定资产”、“在建工程”、“无形资产”、“研发支出”等科目，按应支付的金额，贷记“长期应付款”科目，按其差额，借记“未确认融资费用”科目。

按期支付价款时，借记“长期应付款”科目，贷记“银行存款”科目。同时，企业应当采用实际利率法计算确定当期的利息费用，借记“财务费用”、“在建工程”、“研发支出”科目，贷记“未确认融资费用”科目。

查看企业引进设备时的合同情况，看企业是否有多列支当期应承担的利率。

财务报表分析习题及答案

一、单项选择题 1.投资人最关心的财务信息是（）。 A.总资产收益率 B.销售利润率 C.净资产收益率 D.流动比率 2. 资产是指（）的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。 A.过去 B.现在 C.将来 D.以上都不对 3.当流动比率小于1时，赊购原材料将会（）。 A.增大流动比率 B.降低流动比率 C.降低营运资金 D.增加营运资金 4.市净率指标的计算不涉及的参数是（）。 A.年末普通股数 B.年末普通股权益 C.年末普通股股本 D.每股市价 5.我国确定现金流量表为对外会计报表的主表之一的时间是（）。 A.1992年 B.1993年 C.1998年 D.1999年 6.所有者权益变动表是反映企业在某特定期间内有关（）的各组成项目增减变动情况的报表。 A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.以上都是 7.影响权益乘数高低的主要指标是（）。 A.成本费用率 B.资产负债率 C.资产周转率 D.销售净利率 8.2001年起，中国证监会开始实行“退市制度”，连续（）亏损的上市公司，其股票将暂停交易。 A.两年 B.三年 C.四年 D. 以上都不对 9. 利用虚拟资产虚增利润的共同特点是（）。 A.少记虚拟资产，少摊成本费用 B.多记虚拟资产，少摊成本费用 C.少记虚拟资产，多摊成本费用 D.多记虚拟资产，多摊成本费用10．财务状况粉饰的具体表现形式包括：高估资产、低估负债和（）。 A.或有资产 B.或有负债 C.推迟确认收入 D.提前结转成本

11.所有者权益主要分为两部分，一部分是投资者投入的资本，另一部分是生产过程中资本积累形成的（）。 A.资本公积 B.留存利润 C.营业利润 D.利润总额 12.采用共同比财务报告进行比较分析的主要优点是（）。 A.计算容易 B.可用百分比表示 C.可用于纵向比较 D.能显示各个项目的相对性，能用于不同时期相同项目的比较分析充 13.下列报表项目中不属于资产负债表的“资产”项目的是（）。 A.货币资金 B.交易性金融资产 C.其他应收款 D.应付利息 14.计算应收账款周转率时，“平均应收账款”是指（）。 A.未扣除坏账准备的应收账款金额 B.扣除坏账准备后的应收账款净额 C.“应收账款”账户的净额 D.“应收账款”和“坏账准备”账户余额之间的差额 15. 会计基本恒等式是指（）。 A. 资产=权益 B.资产=负债+所有者权益 C.收入—费用=利润 D.资产+费用=负债+所有者权益+收入 16. 有形净值率中的“有形净值”是指（）。 A.有形资产总额 B.所有者权益 C.固定资产净额 D.所有者权益扣除无形资产 17. 某企业全部资本为500万元，则企业获利40万元，其中借入资本300万元，利率10%。此时，举债经营对投资者（）。 A.有利 B.不利 C.无变化 D.无法确定 18.编制共同比结构利润表，作为总体的项目是（）。 A.营业收入 B.营业利润 C.利润总额 D.净利润 19. 每股现金流量主要衡量（）。 A．偿债能力 B.支付能力 C. 获利能力 D.财务质量 20. 资本收益率是企业一定时期（）与平均资本的比率，反映企业实际获得投资额的回报水平。 A.营业利润 B.利润总额 C.净利润 D.以上都不是

万科企业股份有限公司财务报表分析

万科企业股份有限公司财务报表分析姓名：章晨班级：08级电子商务学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍毛剑峰万洁聂铭洁日期：2010.6.28

目录一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)

万科企业股份有限公司财务报表分析一、公司简介（一）公司基本情况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。（二）公司经营范围万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。（三）公司行业分析自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

【财务报表】房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页)

房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途

房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析学员姓名学号入学时间年季指导老师职称试点学校

目录摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)

（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)

房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析【摘要】进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。【关键词】万科房地产财务报表分析一、绪论随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。

财务外文翻译--基于财务报表分析企业价值

中文4400字 Babic Z, Plazibat N. Enterprise Value Based On The Analysis Of Financial Statements [J]. International journal of production economics, 2008, 56: 29-35 Enterprise Value Based On The Analysis Of Financial Statements Z Babic, N Plazibat ABSTRACT Analysis of data on the financial statements, the use of discounted cash flow method, the relative value of other methods to analyze financial statements and financial data to find useful data on the enterprise value analysis, with its inherent value is the closest a value to facilitate management by better management decisions and investment decisions of enterprises. Now, under the conditions of market economy, the enterprise itself can be traded in the market of goods, by the profits to maximize the conversion to maximize the value of. Therefore, the enterprise value based on financial statement analysis is particularly important. Financial statements as a reflection of the financial positio n and operating conditions of enterprises, statutory information of listed companies, the real financial statements data can reveal the enterprise's past operating results, the pros and cons of the identification of business, to forecast the future of the enterprise. The article first describes the limitations of the traditional statements and how to improve, then the enterprise value is based on the improved report. KEYWORD: Financial statements, corporate value, Enterprise value evaluation 1 Introduction 1 The meaning of enterprise value The enterprise value is accompanied by the emergence of property rights trading market in the 1960s, a concept first proposed by the U.S. regulators. Under market economy conditions, the goods of the enterprise itself is a transaction in the equity market as the commodity stakeholders, including investors, creditors, managers must understand the value of the business. Enterprise value as a commodity currency performance. 1.2 Analysis of the significance of enterprise value Enterprises maximize the value of thinking helps to improve the company. Each listed

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析一、选择理由这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。二、公司概况 1、公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文（申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥所学专业名称财务管理指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生：（签字）学号：论文答辩日期：2014年11月22日指导教师：（签字）目录摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

房地产开发企业上报统计报表流程

房地产开发企业统计报表填报流程一、企业填报必备资料（一）企业材料复印件 1.组织结构代码证 2.企业法人营业执照 3.房地产开发企业资质证书（二）开发项目材料复印件 1.土地转让及招拍挂合同 2.建设项目施工计划申报表 3.建设项目立项批复 4.规划许可证 5.国有土地使用证 6.施工许可证 7.商品房预售许可证 8.建筑工程竣工验收备案表 9.商品房销售合同 10.工程进度单 11.开发成本明细账二、房地产开发企业主要指标填写规则（一）房地产开发项目经营情况部分填报 1.指标填报说明（1）本年完成投资（107） ①本指标为当年累计数，不得填写以前年度发生的数值，本指标计量单位为“万元”。 ②本指标由建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用四部分构成。由企业的工程及财务部门负责，数据来源于企业工程部门的实际工程形象进度及财务部门的项目实际财务费用支付。 ③建筑工程、安装工程、设备购置一般以形成工程实体为准，只发生财务收支或没有用于工程实体的材料和需要安装而未安装的设备，都不能计算投资完成额。其他费用以实际支付为依据计算投资完成额。 ④首先，房地产开发企业统计人员应在建立好统计网络基础上，建立工程、财务等部门统计台账，定期分别向工程、财务等涉及部门收集资料；其次，工程部门应依据施工单位上报的房屋建筑、安装工程和土地开发工程的形象进度或工程监理部门上报的形象进度，计算投资完成数额并填写工程部门统计台账上报给企业统计人员；同时，财务部门应根据项目成

本核算资料，将项目全过程的实际费用支付情况填写财务部门统计台账上报给企业统计人员；最后，房地产开发企业统计人员应依据工程部门和财务部门统计台账汇总到本年完成投资及其分组当中，填报本年完成投资情况。（2）土地购置费（114） ①本指标应取自财务部门的财务账，以支付凭证为依据，是财务实际支付的价款，本指标计量单位为“万元”。 ②土地购置费随房地产开发项目填报。房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；项目开工后，只计入与本项目有关的已经支付的土地购置费。土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。 ③用于支付土地购置费的资金也应在项目开工后填入《房地产开发企业资金和土地情况》（X104-2、X204-2表），若土地购置费在项目开工前就已经支付完成，用于支付土地购置费的资金应填入“上年末结余资金”内。（3）房屋施工面积（601） ①本指标应取自企业工程部门掌握的《建筑工程施工许可证》，本指标计量单位为“平方米”。 ②如果尚未取得施工许可证，指标可取自《建筑工程规划许可证》、项目工程预算报告或房屋设计图纸等的面积数。 ③施工房屋面积以整栋房屋计算，一栋房屋只要正式开工，即计算整栋房屋的施工面积。不包括上年已经完成的整栋房屋面积及未开始施工的整栋房屋面积。 ④施工面积为跨年度累计指标，包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积也包括在施工面积中。（4）房屋新开工面积（602） ①本指标应取自企业工程部门掌握的《建筑工程施工许可证》，本指标计量单位为“平方米”。 ②如果尚未取得施工许可证，指标可取自《建筑工程规划许可证》、项目工程预算报告或房屋设计图纸等的面积数。 ③房屋新开工面积以整栋房屋计算，一栋房屋只要正式开工，即计算整栋房屋的新开工面积。不包括尚未开工的整栋房屋面积。 ④房屋新开工面积是年度内累计指标，以年度为报告期，当年开始破土刨槽施工的房屋面积，即为房屋新开工面积，下年度不再作为新开工填报。（5）房屋竣工面积（603） ①本指标在房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用时就应填报，本指标计量单位为“平方米”。 ②本指标应取自企业工程部门掌握的《工程竣工验收备案表》。 ③如果尚未取得《工程竣工验收备案表》，指标可取自项目的甲方、乙方、监理、设计四方“工程竣工验收记录单”。 ④特殊情况下，房地产开发企业一定时期内未获得竣工验收报告，但房屋已交付使用，

房地产企业财务报表分析的3个方法

房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐：非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

恒大集团财务报表分析

一、中国房地产的概况从中国从真正意义上出现房地产的概念是从1981年开始的，1981年之后，中国房地产有了雏形，在邓小平同志于1992你那视察深圳后，房地产开始进入了崭新的春天！但是朱镕基总理在1993年视察南海后，发现当地的房地产已经失去控制。因此国务院下达了停止银行贷款，此政策下达后，房地产受到了严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。 1998年对于处于水生火热中的房地产，可以说是一个关键之年，国务院作出了重大的决策，取消了分房，也就是说要想住房就要到市场上去购买，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上升，于此同时，银行不断调低利率。在价格方面，因为在此之前，商品房要收到物价的限制，随便涨价是不可能的，但是取消这种政策后，放假开始涨价，也就是出现了后来的天价房子。虽然房地产迅速发展，但

是也导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所关注的焦点！为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控，主要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交量开始上升，但是这种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至于使得调控政策进一步加强！！在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到目前为止，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以前是以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，随着2008年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况. 研究意义

《财务报表分析》试题及标准答案

财务报表分析-0084 客观题单选题（共20题，共60分） 1. 管理费用与销售费用、生产费用等区分的主要依据是（B） A 费用在生产流程中所归属的环节 B 费用发生的地点和时间 C 费用发生归属的部门 D 企业根据实际情况自定 2. 软件开发企业为客户开发软件的收入属于（A） A 提供劳务收入 B 建造合同收入 C 销售商品收入 D 让渡资产使用权收入 3. 下列关于营业收入构成分析的表述错误的是（D） A 营业收入的业务构成分析的目的是分析影响企业盈利水平的业务因素 B 主营业务收入的产品构成分析的目的是掌握影响企业收入水平和获利能力的产品或劳务项目因素 C 主营业务收入的地区构成分析就是分析企业产品在不同地区的市场竞争力和比较优势 D 主营业务收入的行业构成分析就是分析企业在行业内的市场竞争力 4. 下列各项中对账户式资产负债表表述不正确的是（A） A 将资产负债表中的三个项目由上而下依次排列 B 将资产项目列在报表的左方 C 资产负债表左右两方平衡，且满足会计恒等式 D 我国现行的企业资产负债表采用账户式格式 5. 财务报表分析的最终目的是（C） A 阅读财务报表 B 做出某种判断 C 决策支持 D 解析报表 6. 运用综合系数分析法进行综合分析时的基本步骤不包括（B） A 选定评价企业财务状况的比率指标 B 根据企业目标和预期确定各指标的标准值和实际值 C 计算各指标实际值与标准值的比率 D 计算各项指标的综合系数 7. 关于利息费用保障倍数的局限性，下列各种理解中错误的是（D） A 该指标是从利润额与固定性利息支出之间的比例关系来衡量企业的偿债能力的 B 利润是一个会计数据，会计账目数据不能作为长期债务偿付的手段 C 与现金流入和流出不同，利润不是企业可以动用的净现金流量 D 固定支出保障倍数指标弥补了利息费用保障倍数的局限性 8. 下列项目中不属于投资活动产生的现金流量是（D） A 购置设备支付的现金 B 取得投资收益收到的现金 C 处置无形资产收到的现金 D 发行债券收到的现金

房地产企业年度财务报表分析

房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析学员姓名学号入学时间年季指导老师职称试点学校

目录摘要 (1) 一、绪论 (1) 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况 (1) （一）我国房地产业概况 (2) （二）万科概况 (2) 三、财务分析 (2) （一）企业资产总体情况分析 (3) （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力 (7) （五）企业现金流量 (8) 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10) （一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)

房地产开发企业会计报表附注内容

房地产开发企业会计报表附注内容房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计信息外，还应本着充分披露的原则。在会计报表之外，另用附注的方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面：一、企业所采用的主要会计处理方法的说明不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如：短期投资，应说明其期末数的计价方法：按成本计价，还是按成本与市价孰低计价。应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账龄分析法。存货，应说明其平时收发按计划价格计价，还是按实际成本计价；如按实际成本计价，是采用先进先出法，还是采用后进先出法。移动

平均法、全月一次加权平均固定资产折旧，应说明其采用折旧是采用平均年限折旧法，还是采用双倍余额递减折旧法、年数总和折旧法；又采用平均年限折旧法时，是用个别折旧率，还是用分类折旧率。长期股权投资，应说明其按成本法记账，还是按权益法记账，或哪些长期股权投资按成本法记账，哪些长期股权投资控权益法记账。无形资产和递延资产，应说明其成本和摊销年限的确定依据。房地产经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，应说明其确认原则。所得税，应说明以应付税款法作为核算当期所得税费用的方法，还是以纳税影响会计法作为核算当期所得税费用的方法。会计中的一贯性原则，要求企业在不同会计期间采用相同的会计处理方法，否则，不同期间会计报表反映的会计信息，就无法进行比较。但是坚持一贯性原则，并不等于说前后各期的会计处理方法永久不能变更。会计工作为了适应经济环境的变化而必须作出会计处理方法变更时，应在会计报表附注中说明变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响。当然，这种变更，也应在企业会计准则的允许范围之内。

房地产企业财务报表解析

房地产企业财务报表解析房地产企业与其他企业相比 , 具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点 , 其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大 , 因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。房地产企业财务报表的局限表现在： 1. 大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的判断。 2. 开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者

对企业真实资产总量的判断。 3. 期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析

1 、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，

房地产开发企业现金流量表

一、现金流量及其分类现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。（一）经营活动产生的现金流量经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。（二）投资活动产生的现金流量投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。（三）筹资活动产生的现金流量

本科财务报表分析多选

二、多项选择题： 1.按照用以比较的指标数据的形式不同，比较分析法可分为（）正确答案是: 绝对数指标的比较, 相对数指标的比较, 平均数指标的比较 2.股东进行财务报表分析时将更为关注企业的（）正确答案是：获利能力 3.财务报表分析的基本资料包括：（）正确答案是: 资产负债表, 利润表, 现金流量表, 所有者权益变动表, 报表附注财务报表分析的最终目的是（）正确答案是：决策支持 4.通过相关经济指标的对比分析以确定指标之间差异或指标发展趋势的方法是（）正确答案是：比较分析法 5.下列关于实收资本（或股本）、资本公积和留存收益的各种表述中正确的是（）正确答案是: 实收资本（或股本）体现了企业所有者对企业的基本产权关系；, 资本公积不直接表明所有者对企业的基本产权关系；, 留存收益来源于企业生产经营活动实现的利润，资本公积的来源是资本溢价等；, 实收资本（或股本）的构成比例是确定所有者参与企业财务经营决策的基础; 6.下列关于所有者权益变动表内容解读的各种表述中正确的是（）正确答案是: 通过所有者权益的总额趋势变动可以很好地反映企业投资人投入资本保值增值的信息；, 所有者权益项目结构的变动需要分析变动的原因、变动的合法合理性以及各个项目对企业全面收益的贡献；, 会计政策变更和前期差错更正的影响主要分析两者是否合乎企业经济业务的本质、企业是否给出合理解释。, 需要讨论会计政策变更和前期差错更正的累计影响对报表分析产生怎样影响。 7.下列资产负债表项目中属于筹资活动结果的是（）正确答案是: 短期借款, 应付账款 8.分析存货项目时应主要关注（）正确答案是: 存货的规模, 存货发出的计价方法, 存货的期末计价及存货跌价准备的计提, 分析存货的具体项目构成, 存货的库存周期 9.对应收账款的分析应从以下几个方面进行（）正确答案是: 应收账款的规模, 应收账款的质量, 坏账准备政策的影响 10.下列关于利润表全面引入综合收益理念的好处的各种描述中正确的是（）正确答案是: 有助于全面反映企业的综合收益情况, 进一步提高企业会计信息披露的质量, 有助于及时、准确地预测企业未来的现金流量, 限制企业管理层进行利润操纵的空间, 有助于企业的财务报表使用者分析企业的全面收益情况 11.下列内容中属于利润表主要反映的项目是（）正确答案是: 营业总收入, 营业利润, 每股收益 12.下列有关“营业收入”理解正确的是（）正确答案是: 在日常活动中形成的, 会导致所有者权益增加, 营业收入是影响企业财务成果的最重要的因素, 营业收入是企业利润形成的基础。 13.经常性损益和非经常性损益的区别是（）正确答案是: 有预定目的, 反映企业的获利能力, 与经营管理水平密切联系 14.营业外收入和营业外支出属于非常项目，必须同时具备以下特征（）正确答案是: 引起业务发生的主