当前房地产开发企业外部环境及市场机会分析
房地产开发问题现状及建议
房地产开发问题现状及建议房地产开发问题现状及建议房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
在开发项目的问题上，大家可以提出合理化建议。
下面店铺为大家整理推荐了房地产开发问题现状及建议，欢迎大家前来参阅。
房地产开发问题现状及建议篇一近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产开发的蓬勃发展，小城镇房地产开发形式多种多样，其具体表现形态为：一是自主开发。
由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。
二是委托开发。
由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发，建成后交付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。
三是联合开发。
由一方出土地，另一方出资金，双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。
四是合伙自建。
由个人以自然人的身份合伙自建，按协议进行房屋分配。
在上述形式中又以联合开发和合伙自建为主要形式。
因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“非典型”性的特点。
随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。
一、小城镇房地产开发的现状房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设，也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发(包括合伙自建)。
多元化开发带来了税收征管中的一系列问题，最为突出的是无证经营问题。
如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办理税务登记。
由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍，一些房地产开发企业在开发经营房地产过程中，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为。
一般是在签订真实合同之外，以各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合同应付检查和办理相关证件;假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。
房地产市场现状分析
房地产市场现状分析摘要：随着我国经济实力的提升，以及国家大力推进城镇化进程，我国的房地产事业迎来了行业发展的高峰阶段。
但现阶段，由于国家整体经济结构的改革转型，导致市场上库存增多、购房需求大幅度下降，从而造成了房地产行业由数量化覆盖转变为靠质量取胜的新局面。
本文将结合PEST分析法对现阶段的房地产市场现状进行系统化的分析。
关键字：房地产；市场现状；PEST分析引言PEST分析是指对企业所处行业的宏观环境进行分析的一种模型，主要是从四个方面进行影响企业外部环境的分析；其一是政治法律环境因素（Political），其二是经济环境因素（Economic）、其三是社会与文化环境因素（Social）、其四是技术环境因素（Technological）,从战略发展角度分析地产行业所面临的宏观政策的调整，进而实现“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的这一目标任务要求。
1房地产市场宏观环境分析1.1政治法律环境因素分析1.1.1房住不炒，房地产行业发展取向早在2016年，中央就提出了“房住不炒”的房地产行业发展的新局面，2018年两会期间也同样提及了此项事宜，2020年两会再次提及“房住不炒”等关键词，强调具体城市具体制定政治措施，2021年在全国两会报告中“房住不炒”被第三次提及，这就奠定了房地产行业的未来定位，从政府层面进行管控，即落实城市政府责任，通过稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，加快多渠道保障、实行租购并举的住房制度。
1.1.2优化经济结构，调整资金流向2020年是我国过的比较艰难的一年，在这年里西方的发达国家明令禁止对我国出口高新技术产品，同时也限制我国对外高科技领域进行投资，为了扭转受制于人的处境，“十四五”规划将创新驱动发展提升到了前所未有的高度，并明确指出经济结构优化和体制增效是未来五年里我国的工作重点，这也就意味着，作为密集型行业的房地产业，近些年来吸金能力一直是所有行业中最强的，所以大力发展房地产行业会阻碍到我国实体经济转型升级工作的进行，为此，将商品房转变为住房是顺应时代变革所必须进行的，1.1.3加速实行房产税落地速度据国家统计局统计数据可知，2019年商品房住宅存量面积为337.5亿平方，2020年全国住宅施工面积65.56亿平方，二者相加可以粗略的推算出商品房住宅存量总面积约达403.06亿平方，参照2020年全国商品房住宅成交金额每平方9980元计算得出全国商品房总市值402.25万亿元，做出房产税税率为1%的假设，即全国每年会在增加4.02万亿的税收收入。
mba战略管理论文：运用PEST分析、SWOT分析对L房地产公司的内外部环境进行研究
mba战略管理论文：运用PEST分析、SWOT分析对L房地产公司的内外部环境进行研究摘要在当前房地产市场竞争日益激烈，产品同质化严重，消费者对产品质量要求愈来愈高，以及国家对房地产市场的调控力度持续不减的背景下，众多房地产公司正面临着严峻的市场生存压力。
L房地产公司是中国一家以住宅开发为主的一体化的房地产公司，目前的竞争战略是成本领先策略，但随着越来越多的房地产公司开始打“价格战”策略，L房地产公司低成本优势不断减弱，在实际操作中更容易引发质量问题，导致近几年来，L房地产公司净利润不断下降，L房地产公司需要正确地把握新的房地产产品市场形势和自身面临的各种挑战，着力制定新的竞争战略，提高产品的市场竞争力。
基于以上背景，本研究以L房地产公司作为研究对象，在进行相关研究文献回顾和梳理的基础上，运用PEST分析、SWOT分析等分析方法，对L房地产公司的内外部环境进行研究，由于L房地产公司80%的市场都在粤港澳大湾区，所有本研究也对粤港澳大湾区的宏观环境进行阐述。
在SWOT分析的基础上，提出L房地产公司应该在实施低成本战略的基础上，进行差异化水平的提升，即实行差异化战略。
本研究建议将此前的低成本战略与新的差异化战略相结合，继续发挥低成本战略优势，同时着重提升差异化战略水平。
差异化战略实施途径包含以下四个方面，一是项目产品策略差异化，主要包括项目产品定位差异化、项目产品设计差异化、项目产品设计定制化这三个实施途径；二是综合配套与服务定位的差异化，主要通过打造生命周期住宅系统来实现，主要通过打造精装住宅、社区商业服务、健康养老服务、社区少儿教育这四个实施途径；三是服务管理差异化，包括服务人员展示差异化、服务环境展示这两个方面；四是营销策略的差异化，主要包括利用大数据实现精准营销、实施价值营销策略两个实施途径。
最后，本研究提出战略实施的保障措施，本研究提出战略实施的保障措施，第一是企业文化保障，主要包含培育全员统一的战略意识、把价值理念引入到发展战略规划中这两方面措施；第二是人力资源保障，主要包含建立合理的薪酬制度、完善人才培养与发展机制这两方面措施；第三是财务保障，包含强化财务管理力度、扩展融资渠道这两方面措施；第四是营销能力保障，包含注重品牌设计培育、强化营销策略支持这两方面保障措施。
2025房地产公司年度工作总结（5篇）
2025房地产公司年度工作总结____年度房地产公司工作总结一、工作概述____年是我公司发展历程中的关键一年。
面对资本市场的变化和行业竞争的加剧，公司坚持以市场为导向，着力提升核心竞争力，积极适应行业转型升级的新形势，为客户提供优质的房地产产品和服务。
二、市场环境分析____年，国内房地产市场发展呈现多元化和复杂化的趋势。
一方面，政府继续实施房地产调控政策，加大楼市的去库存工作，有效抑制了房价过快上涨的势头。
另一方面，城市化进程继续推进，新型城镇化的需求依然巨大，刺激了住房需求的增长。
房地产市场呈现稳中有增的态势，但仍面临较大的挑战。
三、工作亮点1. 项目规划创新公司在____年推出了一系列新的房地产项目，注重项目规划的多元化和创新性。
我们以市场调研为基础，根据不同地区的需求特点，精心设计项目规划方案，打造独具特色的房地产产品。
通过引入智能科技、绿色环保等理念，提升项目的附加值和市场竞争力。
2. 品质建设提升公司一直坚持以品质为核心的发展理念，注重项目建设的品质提升。
我们在____年加强了与建筑设计、装修材料供应商等的合作，引入国际标准和先进技术，在项目的建设过程中严控质量，确保房地产产品的品质可靠，为购房者提供高品质的居住环境。
3. 加强客户服务公司十分重视客户的满意度和口碑形象，注重提升客户服务水平。
我们在____年加大了对客户需求的调研力度，并通过建立在线客户服务平台、增加售后服务人力等方式，提升了客户服务的时效性和专业性。
加强客户反馈的收集和整理，及时改进工作中的不足之处。
四、业绩分析____年，公司取得了较好的业绩。
截至年底，公司实现了销售额____亿元，同比增长____%。
其中，住宅销售额占比____%，商业地产销售额占比____%，租赁业务销售额占比____%。
公司实现了良好的销售收入和盈利增长，并为持续发展奠定了坚实基础。
五、存在问题及改进措施在____年的工作中，我们也面临了一些问题和挑战。
我国目前房地产市场问题分析及对策
我国目前房地产市场问题分析及对策作者：xxx 指导老师：xxx摘要:我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期,整体属于卖方市场,但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。
所以,只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。
本文将对我国房地产市场的现状及问题进行分析，并对此提出具有建设性的对策。
目录一、引言…………………………………………………………………二、我国房地产市场目前的运行现状…………………………………(一）房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素………………（二）到位资金充裕，开发企业走出资金困局……………………………………(三）开发供给仍处于缓慢恢复姿态………………………………………………。
（四）市场销售较快增长,价格上涨较快…………………………………………。
三、带动房价上涨的因素……………………………………………….。
(一)客观原因……………………………………………………………………….。
（二)主观原因………………………………………………………………………。
.四、楼市存在问题…………………………………………………………(一）近期问题………………………………………………………………………。
（二)深层次问题……………………………………………………………………。
五、对未来楼市发展的一些建议………………………………………(一)理性看待房地产业的经济发展职能，防止经济发展对其的过度依赖……。
（二）加大住房保障力度，改革保障房制度………………………………………..（三）加强相关领域配套建设，为房地产市场健康发展提供良好的制度环境……………………………………………………………………………………….（四）积极引导二三级市场健康发展，促进多级市场联动。
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房地产行业的宏观环境和行业环境分析
房地产行业的宏观环境与行业环境分析华中科技大学詹鑫昌 200637771500房地产行业作为一个系统性的行业，不单指其本身所涉及的竞地、定位、规划、施工、销售、物业等内部互动循环系统环节，更是指行业本身上下游各行业环节互动形成的行业生态圈，涉及到事关国民经济的发展的重要行业部门，如金融银行系统、钢铁材料系统等。
因此，房地产行业的发展方向很大程度上是“顺势而为”，只有深入理解了宏观环境和行业环境因素后，才能把握房地产行业的未来发展方向，这就是本文立题的初衷。
一．宏观环境1）外部宏观环境，美国经济陷入衰退周期，其连锁反应制约了我国宏观调控的力度。
1977年，美国多数家庭已经实现“居者有其屋”，出于“均富”的理想思维，美国信贷政策发生严重倾斜，银行贷款开始向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。
在美国经济持续向上发展、贷款利率持续下降、金融杆杆工具不断创新等众多因素下，形成了涉及了“投资银行、传统银行、房屋贷款银行、保险公司、基金公司”等行业的杆杆利益共同体。
自2005年四季度以来，美国的住房市场出现低迷，新开量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。
我国目前的经济增长模式仍然是以外向型经济增长模式为主，作为我国最主要的贸易顺差产生国的美国，其经济增长的放缓对中国的经济放缓具有较大的相关性影响（根据相关统计，美国经济放缓1%，中国的经济放缓约1%）。
美国为了刺激本国的经济发展，其政府已经采取了放大流动性的策略，如连续降息等。
为了防止我国经济下滑，出现大起大落的发展格局，一定程度上制约了我国宏观调控措施的力度。
2）内部宏观环境，CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。
CPI 即消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。
地产企业所面对的宏观经济环境分析
地产企业所面对的宏观经济环境分析地产企业所面对的宏观经济环境分析一、地产行业现状：国家统计局的数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。
其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。
随着调控政策的持续深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而全国总体房价也可能在9月迎来拐点。
作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据已成为反映楼市走向的先行指标。
四个一线城市的数据变化尤为引人关注。
根据官方数据，今年以来，北上广深四城的房价涨幅持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近3年来的首次。
而最新数据则显示，8月，四个一线城市的新建住宅价格与新建商品住宅价格（不含保障房）再度出现集体停涨。
相比之下，34个二线城市的新建商品住宅价格环比上涨0.02%，增幅下降0.04个百分点；纳入统计的32个三线城市，房价环比微涨0.01%，涨幅大降0.12个百分点。
九月第2周福州全市一手房成交166套，环比前一周减少了52套，跌幅23.85%；成交面积为18587.14平方米，环比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。
同时，从五城区成交套数来看，仓山区共成交97套，虽排行五区之首，但同前一个统计周期相比下跌了5.83%；鼓楼区下跌幅度最大，为58.54%。
该数据与去年同期相比跌幅更是达到了7成，成为近半年以来的最低值。
事实上，在限购、加息等一系列政策重拳之下，福州楼市正陷入徘徊状态，整体成交呈现低迷。
而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由大概也很充足。
北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比上月减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交最低值。
今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。
外部环境分析洞察市场机会
外部环境分析洞察市场机会随着全球经济的不断发展，企业纷纷意识到外部环境对商业机会的重要性。
外部环境是指企业无法控制的因素，包括政治、经济、社会、技术、法律和环境等方面。
企业需要认真分析外部环境，以便及时洞察市场机会，做出正确的经营决策。
一、政治环境政治环境是指国家政府在经济和社会运作中的角色和影响。
政府政策对企业发展产生深远影响，例如税收政策、贸易政策、劳工法规等。
企业应密切关注政策变化，以便把握政策的机遇和挑战。
此外，政府间的合作关系和地缘政治风险也需要被考虑进来。
二、经济环境经济环境是指市场的需求和供给、国内生产总值、通货膨胀率、利率等经济指标。
企业需要了解市场的经济状况，以便在适当的时机推出新产品或调整定价策略。
此外，国内外竞争对手、消费者购买能力的变化也会影响市场机会。
因此，企业应密切关注经济的动向，及时调整经营策略。
三、社会环境社会环境是指人们的价值观念、社会结构和文化传统等。
企业需要了解消费者的需求、喜好和购买习惯，以便开发符合市场需求的产品。
此外，社会问题的解决也是企业创造价值的机会。
例如，环保和可持续发展已经成为了当今社会的热点话题，企业可以通过推出环保产品来满足社会的需求。
四、技术环境技术环境是指科技进步对企业经营活动的影响。
技术的创新能够带来新的市场机会，例如互联网的兴起为许多传统行业带来了新的发展机遇。
企业需要关注技术的发展趋势，积极拥抱并应用新技术，以便抢占先机。
五、法律环境法律环境是指国家法律对企业经营活动的规范和限制。
企业应该遵守法律法规，避免违法行为带来的经营风险。
同时，合法合规的经营也是企业获得市场机会的重要条件。
企业应该与法律顾问合作，及时了解法律的变化，以便做出符合法规的经营决策。
六、环境保护环境问题已经引起全球范围的关注，企业应当积极推动环境保护，并寻找与环境保护相关的商机。
例如，开发清洁能源和绿色产品等，可满足消费者对环保产品的需求，同时也能够提升企业的品牌形象。
万达企业swot分析报告
万达企业swot分析报告引言万达企业是中国最大的房地产开发和运营企业之一，也是全球最大的房地产公司之一。
本报告旨在对万达企业进行SWOT分析，以评估其内外部环境的优势、劣势、机会和威胁，并为其未来的发展提供参考意见。
SWOT分析优势（Strengths）万达企业在中国房地产市场拥有强大的品牌影响力和市场份额。
以下是万达企业的主要优势：1. 品牌影响力：万达作为中国最大的房地产公司之一，品牌影响力在业内享有很高声誉。
2. 多元化业务：万达不仅仅是一个房地产公司，还涉足电影、商业、体育等多个领域，业务多元化降低了风险和依赖性。
3. 创新能力：万达持续投资于科技创新，积极探索新的商业模式和互联网+战略。
劣势（Weaknesses）然而，万达企业也存在一些劣势，阻碍了其进一步扩大市场份额和提高利润率：1. 负债较高：由于扩张策略和大量资本投入，万达企业面临较高的债务负担。
2. 过度依赖于房地产业务：尽管万达企业多元化业务，但其利润仍主要来自房地产开发和销售，过度依赖于这一领域带来了风险。
机会（Opportunities）万达企业在当前市场环境中也面临一些机会，有望利用这些机会进一步增长和发展：1. 中国城市化进程：随着中国不断加快城市化步伐，对住房需求持续增长，万达企业可以通过房地产业务获得更多机会。
2. 跨界合作：万达企业可以进一步拓展多元化业务，与电影、体育、旅游等行业进行跨界合作，实现业务融合和互动。
威胁（Threats）然而，万达企业也面临一些威胁，可能对其业务和发展造成不利影响：1. 政策限制：中国政府对房地产市场进行调控，可能对万达企业的房地产开发业务带来限制。
2. 市场竞争：房地产市场竞争激烈，不仅有其他大型房地产公司的竞争，还有其他行业参与者对房地产市场的涉足，加剧了市场竞争。
结论基于以上SWOT分析，我们可以得出以下结论和建议给万达企业：1. 万达企业应继续发挥其品牌影响力和多元化业务的优势，加强与其他行业的合作，进一步扩大市场份额。
房地产项目swot分析
房地产项目swot分析房地产项目SWOT分析(2007-01-24 15:40:54)转载分类: 房地产SWOT分析是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素(包括项目的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。
它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表:优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Threat)。
所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。
按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”(即组织的强项和弱项)和“可能做的”(即环境的机会和威胁)之间的有机组合。
一，分析环境因素:下面结合***项目来分析:***项目优势分析:(包括机会和威胁)1，位于##交通枢纽与黄金地段。
(机会)2，商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。
弥补了本地区中高档商娱的空缺。
(机会)3， ##最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活(威胁) 4，周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全(机会)5，道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。
(机会)6，上海建筑设计的结晶，##独有的小高层电梯楼及复式楼。
(威胁)7，专业的物业管理(机会)8，公平交易，没有内部操作。
(机会)9，市场供小于求，居民有强烈的购房需求(机会) 10，最快今年底既可交房(机会)11，本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小(机会) 12，商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值(机会)***项目劣势分析:1，价格较周边其他小区要高(威胁)2，本地区收入及购买力不高(威胁)3，居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高(威胁)4，后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争(机会)5，开发商不专业，配合度不高(威胁)6，三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大(威胁)7，本地商业品牌简单，档次不高(机会)8，整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。
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开发天地当前房地产开发企业外部环境及市场机会分析
文/王雷江和伟编辑伟志
2001年12月11日中
国正式
加入世界贸易组织(WTO)中
国经济将进人更加广阔的世界领
域本来已经处于激烈竞争中的
房地产开发企业影响其外部环境的不确定因素数量更多变化更快市场机会也更多开发商如果不能正确地把握企业的外部环境特征围绕提高企业核心竞争力进一步深化企业改革实施体制创新战略很可能在未来激烈的竞争中被淘汰出局当然更谈不上发展壮大本文拟分别对当前开发企业的外部环境特征市场机会以及应对策略进行初步的分析和探讨首选长安汽车希望集团等多家企业投巨资抢滩房地产市场就是典型的例证(3)建筑行业为了适应市场变化实施向前一体化战略(即介
人房地产开发领域
)有一定的固
有优势建筑行业对开发的前期运作比较熟悉同时在过去的开发项目运作中一直存在着为开
发企业垫款的习惯只要借助外力解决好营销问题建筑工程行业实施向前一体化战略具有比较大的先天优势成功的可能性很高生直接或间接的刺激和影响(z)影响市场的各项因素变化速度在加快比如商品房的营销热点从以前的几年一种趋势到现在几乎每年一个潮流变化之快对开发商的创新能力提出更高的要求一当前房地产开发企业的外部环境特征1竞争空前激烈当前的开发企业将面对比原来更多的竞争对手主要来自以下几个方面(1)外资的进人中国加人世贸组织房地产业的大门打开了海外房地产巨头们将会积极把握这一巨大商机不仅港台新的华人企业会依靠文化和地缘的优势捷足先登全球范围内的大型开发企业最终也会加入角逐利润丰厚潜力巨大的中国房地产市场无疑这些企业将持资金技术营销物业管理中介服务等优势在激烈的房地产市场竞争中取得主导地位特别是房地产中介代理服务行业和物业管理行业是外商最容易进入的领域而我们在这方面比较薄弱将面临严峻的挑战和冲击(2)潜在进人者国内受入世冲击的大型企业集团必然采取多元化战略来分散经营风险高利润的房地产开发领域是他们的2消费者日渐成熟随着社会主义市场经济不断地深入人心消费者对市场的理解也越发深刻其讨价还价能力不断提高弱势地位正在逐渐改变从以下三个方面可以深刻体会到消费者在选房购房过程中逐渐成熟起来(l)房地产市场已从卖方市场步人买方市场消费者购房选择的余地很大持币买好房的信心增强,(2)消费者自我保护的法律意识增强通过法律传媒等多种手段解决产权物业等房地产相关问题的事例已屡见不鲜(3)随着信息网络的不断发展专业知识的共享程度越来越高加上专业服务体系的不断市场化消费者能获得的选房购房的相关知识技巧在不断增长4房地产项目运作的规则将发生改变
住房作为大项投资和耐用消
费品国家对开发商资质及其质量服务等方面的要求越来越严
格(1)开发商获得土地开发权
的方式在改变未来的土地使用
权将会更多的采用拍卖招标
等市场化的方式取得(2)营销规则发生改变品
牌的作用日渐突出房地产中介
机构将在房地产品流通和促进买
卖行为中发挥越来越重要的作
用(3)利润空间的减少使开
发商从重视项目的获得改变为重视项目的营销从重视开发规模到重视利润的获得资金流量的
平衡和积累
二当前房地产开发企业
的市场机会
分析
未来房地产市场走势如何是
开发企业关心的热点问题用发
展的眼光来看整个房地产市场的发展将长期向好其原因是
5市场变化日趋加快
(1)加入WTO后房地产业融
入国际经济大环境影响市场的
因素在增多;例如美国
遭到恐怖
袭击和对钢材征收高关税等国际
事件都会对我国的房地产行业产
1经济前景看好房地产
市场上升目前全球经济疲软而中
国
经济正处于发展上升时期一枝
独秀中国房地产市场近年来的
发展受到世人瞩目从1998年到
30城市开发开发天地2001年房地产投资连续以20
%
速度增长在GDP73%的增长中房地产住宅建设占1%一15%由此可见住宅建设对经济发展贡献是非常明显的今年拉动我国经济增长的三驾马车中出口这驾马车受世界经济的影响很大经济增长的压力落在扩大内需上中央经济工作会议提出继续拉动内需重点发展住宅旅游社区服务以及流通等产业住宅开发建设在新形势下已经成为拉动内需的重要方面在这种形势下外商投资房地产业一方面会使竞争更加激烈残酷另一方面可以进一步激活房地产市场我们可以把入世看成是激活房地产市场的催化剂需求也会增加另外进口汽车的关税大幅下降汽车有可能进人中国居民家庭大大改善居民出行条件将促成城乡结合部房
地产业的开发和增值开放农
业大量农业人口进城加速中国城市化进程城市人口增长也为城市房地产业的发展创造了新的条件发商不仅很快可以使用优质低价的建材住宅作为一种工业化产品生产的日子也为期不远了其结果是所有开发商都受益但具有灵活反映能力和开放式文化的企业将占得先机住宅产业化领域有可能成为我们利用外资的一个突破
点
三未来房地产企业的核心竞争力
4合作机会增多
(l)入世后中国房地产中介
服务机构和物业管理部门比较稚嫩面临较大的冲击和压力从积极方面看又是一次极好的机遇可以化冲击为动力加速企业的改造和调整促进行业素质的提高外企进入中介领域同样为我们利用外资提供突破口我们可以跟外企合资合作学习他们的核心技术和现代管理方法提高中介代理机构的服务水平和物业管理水准尽快与世界先进国家的管理模式接轨(2)入世后给我们充分利用国际资源的极好机会包括国际规划设计的新理念住宅建设的新技术特别是国际信息业的介入将使信息网络直接进入住宅公寓写字楼推进智能化的发展随着新技术新材料的使用住宅的性能价格比也将上升有利于整个市场的培育和发展(3)人世后外资将很快进人住宅产业化领域产业化是住宅建设的发展方向在住宅产业化方面我们跟发达国家的差距很大加入WTO后国外的先进技术设备建材国外建筑公司丰富的施工管理经验进入中国市场有利于推进住宅部件的标准化生产大大提高生产率缩短开发周期降低建房成本开现在的房地产开发企业面临国内国外的激烈竞争如何提升自身的核心竞争力已成为
当前开发商重点研究的课题综上分析可以看出未来房地产企业的核心竞争力将主要体现在以
下几个方面:
2融资市场成熟有利于
房地产开发
中国入世后开放金融服务
市场国际上的大银行证券公
司保险公司信托公司以及众
多的房地产中介机构纷纷进入中国市场外国资本和服务的进
人造成金融界的激烈竞争竞争的结果从客观上讲对房地产开发业有利人世后房地产企业上市融资各类投资基金进入房地产市场以及房地产资本证券化等政策的逐步完善和落
实更多的融资渠道和融资方式
将给房地产企业迅速发展提供巨
大的补血作用企业的融资环境将大大改善好的项目和有信誉的开发商将成为融资市场追捧的对象3市场容量增加大量外企涌人中国必将促进高档写字楼酒店宾馆商场等商用房地产的出售大量高收人的外企员工对中高档住宅的1自有资金的保有量(指货币资金)自有资金的保有量主要在两个方面发挥作用首先是项目的获得不论是政府招投标的项目还是企业的搬迁改造项目都需要开发企业在前期投入大量的资金没有大笔存量资金的企业在投标和谈判过程中明显处于劣势地位甚至根本无法获得项目其次是在开发销售过程中一方面存量资金可以加快项目形象进度促进销售和资金回笼缩短项目运作周期相应各项固定费用将大大降低资金利用效率提高;另一方面随着竞争愈演愈烈项目的利润水平将有所降低某些项目可能存在缺乏自有资金则赔钱拥有自有资金则赚钱的局面因此开发企业在生产
经营和资本营运的过程中要特
别关注企业的资金流量改进甚至改变资金运作方式以适应当前的形势为企业未来的发展积累一定量的货币资金;(
下转
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U俪D吧.IOpment31开发天地影响各方面关系的条件下加紧谈判收回资产总之迅速及时的资金回笼能够带来新的收益企业应当加
速资金周转加强对资金筹措的管理事先编制资金筹措计划和财务费用预算尽快盘活不良资产和呆滞不动的资产合理理
财提高企业的经济效益
五如何确定动态投资回收期
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2迅速反应能力和创新能
力企业外部环境日新月异的变
化已经是不争的事实适者生
存只有具备迅速反应能力和
创
新能力的企业才能及时躲避风险抓住机遇甚至领导潮流这
要求开发企业逐步改革现有的管理体制向有机式的组织结构发
展以获得灵活的市场反应能力
和创新能力
在上述的论述中提到现金平
衡点(即现金保本点)和动态投资回收期这是现金管理的重要
指标现金平衡点就是指投资建设过程中现金流人和现金流出
相等时的那一点;动态投资回收期就是指考虑资金的时间价值确定的投资回收的期数即预计
几年可收回投资对应现金保本点的期数就是动态投资回
收期
实际工作中必须遵循一定程序
步骤结合项目实际进行测算测算的程序步骤如下1定成本费用:根据建筑面
积确定成本费用包括:征地拆迁费前期开发费建安工程费基础设施费公共配套设施费资源费估算销售费用和管理费
用2定收入和成本:根据不同
的销售计划假设预测各年销售收入据此计算各年营业税将各项费用加营业税得出各年工
程
成本(不含所得税和贷款利息)
3定财务费用:将各年预计
销售收入与工程成本比较得出资金缺口量确定贷款额度和次
数据此确定各年贷款利息并加
总用销售收入扣减工程成本和三费等求出各年利润确定所
得税
4定现金流量净现值和累计
净现值:通过以上数据确定各年现金流出流入量相抵得出净现金流量参照同期银行定期存款利率和对应年份将各年净现金流量折现求出各年累计数5确定项目动态投资回收期
可按如下公式约略估算
:
P一
累计净现值出现正值的
年份一l+j上年累计净现值}/
当年净现值通过以上步骤可确定不同方案的项目投资回收期和现金保本点据此可确定开发产品的成本价格制定成本计划实行成本控制同时还可借助计算机进行现金流量的管理相信不久的
将来功能完善的房地产开发测算分析软件将把现金流量的管理提升到一个新领域更为精确的
数据分析将帮助我们增值每一分钱
(北京城市开发集团有限责任公司)
5训练有素的人才队伍及
人尽其才的环境
企业间的竞争归根到底是人
才的竞争虽然高素质的人才可
以在资源市场上获得但是人才优势如何转化为竞争优势还需要
企业进一步付出巨大的努
力因
此建设适合的企业文化环境塑造一个富有行业特点的激励约束机制才能长久保持企业的生机和活力
上述三点中以资金能力和
创新
能力的竞争表现得最为直
接可以断言未来只有两种开发企业可以生存一种是具有强
大的资金实力有能力运作大
盘的企业另一种是具有高超的创新能力并能将小项目运作
成引人注目的精品的开发企业因此开发企业应尽快把握当前形势分析内部优势培养自身
的企业核心竞争力在未来的
房
地产开发市场上才能拥有一席之地
〔大连市建设控股有限公司
)
34城市开发