房地产信托基金发展分
我国房地产信托投资基金发展趋势
颜永 廷 （９ ５ ） 男 ， 苏涟 水 人 ， 苏 财 经 职 业技 术 学 院 副教 授 ， 理 学 硕 士 ， 国注 册 会 计 师 ， 册 １６ 一 ， 江 江 管 中 注
资产 评 估 师 ， 究方 向为会 （ ） 、 融 证券 。（ 苏 淮安 ２ ３０ ） 研 审 计 金 江 ２ ０ ３
房 地 产 的定 期 租 金 收 入 ，因 此 Ｒ Ｉｓ的股 利 较 为Fra bibliotek 定 ， ＥＴ
分 是 投 资 房地 产 的 ，２ ０ ０７年 １ ０月份 发 行 的 ８个 房地 产 信 托 计划 真 正 用 于 房地 产项 目的只 有 ２个 ，而且 这 些 产 品 都 是 以 短期 融 资 为 目的 ， 限一 般 为 １ ３年 ， 供 明 期 ～ 提 确 的 预期 收益 率 ，服务 于单 个 的 开 发项 目，类 似 于 中 短 期 贷 款 。美 国 Ｒ Ｉ ＥＴ则是 以长 期 投 资 为 目的 ， 资 者 实 际 投
产抵押贷款投资 ，并委托 、 聘请专业机构和人员实施具
体 经 营 管理 的一 种 资 金信 托 投 资 方 式 ， 一般 以股 份 公 司
或封 闭 式 契 约型 信 托 的 形式 出现 。
１Ｒ Ｉｓ 标 准 化可 流 通 的 金融 产 品 。 Ｒ Ｉｓ 般 ．Ｅ 是 Ｔ ＥＴ 一 从 上 市 或 非上 市 公 司 收 购房 地 产 资 产包 （ 主要 是 商 业地 产 、 业地产 、 工 写字 楼 等 ）且 严 格 限 制 资产 出售 ， 大部 ， 较 分 收 益来 源 于房 地 产 租 金 收人 、 地 产 抵 押利 息 或 来 自 房
参 考 国外 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的经 验 ， 我 国发 展 Ｒ Ｉｓ 出相 关建 议 。 对 ＥＴ 提
房地产投资信托基金在我国发展的前景
明显优点 ： 收益稳定 、 流动 性强 、 安全性 北京首 钢集 团房地产 、北京城建 集团
、
ＲＥＴ Ｉｓ概 述
高， 为包括个人投资者在 内的各类投资 房地 产 、中 国石 油天然气管道 局房地
Ｒ Ｉ ｓ （ ｅ ｌ ｓ ｔ ｎ ｅｔ ｅ ｔ 者提供一个信 息公 开的房地 产领域投 产 、万 年投资集 团共 同发起成 立的北 ＥＴ Ｒａ Ｅ ｔ ｅ ｖ ｓ ｎ ａ Ｉ ｍ Ｔｕｔ ， ｒｓ ） 即房地 产投 资信托基金 ， ｓ 是通 资渠道，让大众分享 房地 产业利润 ， 在 京世纪 华夏资产管理 有限公 司 ，可以 过公开发行受益凭 证募集投 资者 的资 创造利润 的同时创造 社会 福利 ；Ｅ Ｔ 算是房 地产投资基金从 讨论到 实践的 Ｒ Ｉｓ
年下半年 以来 ，商业地产行 业和开发 目，收入 主要来 自于将 这些 物业 出租 （ ） 国房地产 基金市场初 步发 二 我 我 国的房地产投 资基金是 于上世
项 目却遭 遇了前所未 有的 困境—— 空 所得的租金 。抵押 型房地产 投资信托 育
置率 大幅度上 升 ，０ ５年空 置率 已接 基金着眼 于向房地 产项 目持 有人及经 ２０
近几年 ，随着人 民生活 水平 的不
断提高 ， 个人 金融资产迅速 增长 ， 个人 的投资需求也 开始扩大 ，但是 由于投 资渠道 单一 ，居 民的资金主 要还是投 在银行储蓄 。近年来经济波动加剧 ， 房
地产 投资的价值 开始显现 ，但是 由于 房地产 业资本密集 型的特点 ，个人投
维普资讯
责 编 闰 梅・ ｍｉ ｉｉ９ ６ １ ． 任 辑・ 丽 Ｅ ａ：ｎ ９ ６ ６ｃ — ｌ ｔ ０ ＠ ３ｏ ｑ ｎ ｎ ｒ
经 济 观 察
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。
REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。
第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
发展房地产投资信托的意义及模式选择
发展房地产投资信托的意义及模式选择【摘要】房地产投资信托是一种有利于推动房地产投资和发展的金融工具。
其意义在于可以提高房地产市场的流动性，吸引更多资金投入到房地产领域，带动经济发展。
在选择房地产投资信托模式时，需要考虑到不同的投资策略和风险偏好，包括REITs、房地产开发信托和房地产基金等。
不同的模式有不同的利弊，投资者需根据自身需求和风险承受能力进行选择。
发展房地产投资信托对于促进房地产市场的健康发展和资金流动具有重要意义。
通过选择合适的模式，可以实现投资多样化和风险分散，为投资者和开发商提供更多选择和机会。
【关键词】发展、房地产投资信托、意义、模式选择、引言、正文、结论1. 引言1.1 引言在选择房地产投资信托的模式时，投资者需要考虑不同的因素，包括市场状况、风险偏好和投资目标等。
有的投资者更倾向于选择公开交易的房地产投资信托，因为这种模式具有流动性和透明度；而有的投资者可能更喜欢私募的房地产投资信托，因为这种模式可以提供更高的回报和更低的费用。
发展房地产投资信托对于促进房地产市场的发展和提高投资者的投资效率具有重要意义。
选择合适的房地产投资信托模式也是投资者需要认真考虑的问题，只有合理选择才能实现最优的投资效果。
2. 正文2.1 发展房地产投资信托的意义发展房地产投资信托的意义在当今经济环境下变得越来越重要。
房地产投资信托是一种通过向公众发行证券来募集资金，然后将这些资金投资在房地产项目中的金融工具。
其意义包括：1. 分散投资风险：房地产投资信托可以帮助投资者分散房地产投资风险，不再依赖于单一项目或地区。
这有助于降低投资风险并提高投资回报率。
2. 提高流动性：房地产投资通常是一种长期投资，不易变现，而房地产投资信托的流动性更高，投资者可以更容易地买卖信托基金，从而更灵活地管理资产。
3. 促进房地产市场发展：房地产投资信托的出现可以为房地产行业注入更多的资金，从而促进房地产市场的发展和活跃。
信托分类新规
信托分类新规
鉴于近年来信托行业发展势头强劲，有关部门日前发布了《信托分类管理规定》（以下简称《新规》），主要旨在加强对信托种类的监管管理，保障各类投资者的权益。
《新规》明确，将信托类别划分为七大类，包括发展性信托、房地产基金信托、借贷信托、资管信托、资产支持信托、特殊类信托和一般信托；信托的投资市场宽泛，投资方式更多样化，如金融资产、房地产、储蓄、金融服务、国有企业和公共结构资产。
同时，有关部门还对《新规》行使管理职能进行了详细说明，在发行、管理、特殊管理等五个方面，加强了对信托类别管理的实施力度，特别是对发行、管理等方面，要求信托种类更为严格，要求投资者更加谨慎，以保护投资者的利益。
《新规》的出台，将有效维护各类投资者的合法权益，以及为信托行业的健康发展注入新的活力。
利用之前关于信托类别划分的“统一标准”，促进信托行业发展。
加强对信托类别监管管理，对规范行业行为和完善投资者权益保护起到积极作用。
中国发展房地产投资信托基金的可行性分析
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中 展房地产 国发 投资 托基 信 金的可 行性分 析
刘 美 荣
（ 内蒙古财税职业学院 。 内蒙古 呼和浩特 。 ００５ ） １ ０ １
摘 要 ： 行 贷 款 一 直 是 中 国 房 地 产 企 业 的 主 要 融 资 渠 道 ， 约 ７ 银 大 ０％ 的 房 地 产 开 发 资 金 采 自 银 行
投 资 基 金 ． 地 产 投 资 信 托 基 金 的 投 资 范 围 仅 限 于 房 房 地 产 领 域 ， 集 众 多 的 分 散 资 金 于 一 体 。 时 采 用 是 同 专 家经营 、 业化 管理 的投资 体制 。 专
２ 中国发 展 房地 产 投 资 信 托基 金 （ ＲＥＩ ） 可 行 Ｔｓ 的
１ 房地 产投 资 信托基 金 （ ＲＥＩ ） 含 义 Ｔｓ 的 房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ ａ Ｅｓａｅ Ｉ ｖ ｓｒｅ ｔ Ｒｅ １ ｔ ｔ ｎ ｅ ｔ ｎ ｎ Ｔｒ ｓｓ 简 称 ＲＥＩ ） 一 种 以 发 行 受 益 凭 证 的 方 式 ｕ ｔ， Ｔｓ 是 汇集 多数 投 资者 的 资 金 ， 专 门投 资 机 构 进 行投 资 由
选 择 。 中 国 人 民银 行 ２ ０ ０ ６年 １月 １ ５日公 布 的 数 据
投 资 一 杆 属 于 长 期 的 战 略 性 投 资 ， 不 是 短 期 的 炒 而
作 ， 此 机 构 投 资 者 的 投 资 有 助 于 ＲＥＩ 因 Ｔｓ价 格 的 稳
定 。 ③ 为 资 本 扩 张 获 得 持 续 的 资 金 来 源 。 如 果 ＲＥ．
显示 ， 至 ２ ０ 截 ０ ５年 １ ２月 末 ， 国 城 乡居 民 储 蓄 存 款 我 突 破 １ ０ ０ ０亿 元 ， 到 １ ｌ０ ０． ９亿 元 。 如 此 巨 ４ ０ 达 ４ ５ ９ 大 的 储 蓄 余 额 正 在 寻 求 它 的 投 资 目标 ． 有 效 防 范 在
浅析房地产投资信托基金产品细分市场
后， 针对住宅、 写字楼、 商业地产分别进行市场分析。
一
稳定利益回报 。 自２ ０ 年 以来 写字楼的新开工面积波动 比较 ０５ 大 房地产总体市场是写字楼市场生存和发展 的基础 ， 房地产
、
文 献综 述
从 ２０ ０ ２年开始 ，国 内有部分学者开始 关注 房地产投 资基 市场会对 写字楼市场产生深远的影响。写字楼市场有以下几个
浅析房地 产投 资信托 基金 产品细分市场
杨 铃珊
（ 厦门大学金融 系， 建 厦 门 ３１０） 福 ６０５
【 摘 要Ｊ将选取 目前房地产 市场 中发展得 最好 的三 个细分 市场 ， 即住 宅市场、 字楼 市场 和商业地 产市场作 为研 究对 象， 写 定
量地从供给 、 需求、 成长性以及投 资收益和风险等方面对三个市场进行 分析 ， 并探 讨 Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 在这三个 市场 中的发展空间。 【 关键 词】房地产投 资信托基金 ； 住宅； 写字楼 ； 商业地产； 因子分析
影 响 。杨 广 军 （０ ４ 分 析 了 美 国 Ｒ Ｉ ｓ的 发 展 概 况 ， 点 介 绍 ２ ０ ￣２０ ２０） ＥＴ 重 ０ ５ ０ ７年其增 长率也依 旧维持在 １％ ５ 左右。商业地产的需
Ｒ Ｉｓ ＥＴ 在公寓 、 写字楼 、 零售场所 、 工业 设施 、 酒店 、 院采用法 求近年呈现不断扩张 的趋势 ， 医 影响商业地产需求的 因素主要有
房地产投资信托基金在我国的发展
予 以 完善 。 ３ ． ３配套制度的变革 国 内要推 出 Ｒ Ｉｓ相关 的税 收 、 产 ＥＴ ， 房地 产 权 登记 、 制度 都要 进行相 应 的修 改 。 会计 一
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比 产企 业 的贷款 。于是 ， 渠道 多元 化 、 构建 高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例 超 过 ９％ ， 该免 除公 司税项 ， ０ 就应 只向投资 并且 有利 于风险 分散 的房地 产 金融成 为 当前 “ 险承担 者 ” 风 。随 着我 国 房地产投 资 和房 地 者的投资收 征收税收， 从而避免双重征税。 我 国房地 产发展 一个 亟待解 决 的问题 。我 国 产 贷款 的大量 增加 ，这 种 高度集 巾 的风险 如 我 国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证 的房 地产投 资信 托正是 由于 国家 对房 地产 公 果 不 能得 到很 好 的控制 ，将会 形成 整 个金 融 券 化证 券 确定 明确 的税 收标 准 ，更谈 不上房 司信 贷资金 加强 了管理 ， 现时 清况 下 ， 地 体 系 的系 统风 险 ， 终 由于多 米诺 骨牌 效应 ， 地 产信 托 投资 基金 征税 标 准。但 要想 房地产 在 房 最 产公 司为 了保证 资金链 条而 与信 托投 资公 司 造 成严 重 的金 融危 机 。美 国的次贷 危 机就 是 信 托 投资 基金 真正 发展 ， 收 问题 不可 回避 。 税 合作 ， 推动 了房 地产 投资信 托 的发展 。 从而 个 很好 的例 子 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的引入 则可 以丰 所 以 ，在 Ｒ Ｉｓ 出前相关 制度 也必须 做好 ＥＴ 推
房地 产投 资信托 （ Ｅ Ｔ ）是 从事 房 地产 Ｒ Ｉｓ， 买 卖 、开 发 、管理 等经营 活动 的一 种金 融 方 式。 具体 而言 ， 由房地 产投 资信托 基金 公 司 是 公 开发 行收 益凭证 （ 基金单 位 、基金 股份 如 等 ）将 投资者 的不 等额 出资汇 集成 一定 规 模 ， 的信托 资产 ，交 由专门 的投资 管理 机构 加 以 管理 ，获 得收 益 由基 金券 持有 人按 出资 比例 分享 ， 险共担 的一种 融资模 式 。Ｒ Ｉｓ 际 风 ＥＴ 实 上是 由专 业人 员管理 的房 地产 类 的集合 资金 投 资计划 。 １房地产投 资信托 在我 国的 发展现 状 Ｉ Ｅ Ｔ 在我 发展 的背景 ． Ｒ Ｉｓ １ 近年来 房地产 贷款 在金融 机构 新增 资 产 中的 比重呈 快速上 升 的趋势 ，大约 ７ ％的房 ０ 地产 开发 资金来 自银行 贷款 的支 持 ，成为 与 银行业 高度 依存 的一个行业 。 随着 ２ ０ 年 我 ０８ 国房 地 产业 销 售 量及 销售 价 格下 滑 的 影 响 ， 房地 产抵 押贷款 的风 险 日 突 出 ，银 行作 为 显
房地产投资信托基金介绍
房地产投资信托基金介绍房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种透明化且流动性较强的投资工具，通过为投资者提供购买房地产资产的份额，使普通投资者能够间接参与房地产市场。
本文将介绍房地产投资信托基金的定义、特点、运作方式以及投资优势。
一、定义房地产投资信托基金，简称REITs，是由投资者组成的基金，用于购买、持有和经营房地产资产，同时让投资者以间接方式进行投资。
REITs的基础资产可以是商业、工业或住宅房地产，投资者通过购买REITs基金的份额，获得相应投资回报。
二、特点1. 透明度: REITs作为一种公开交易的投资工具，受到监管部门的监督和规范，其运作和财务状况都要进行定期公开披露。
2. 流动性: 投资者可以通过证券交易所买卖REITs的份额，相较于直接投资房地产，流动性更高，实现快速买卖。
3. 收益性: REITs通常通过租金收入、增值收益和房地产销售获得收益，以股息的形式分配给投资者，为投资者提供稳定的现金流。
4. 分散风险: REITs投资基金通常拥有多种房地产项目的份额，能够减少单一房地产项目的风险，实现风险的分散。
三、运作方式1. 房地产购买：REITs基金经理通过分散投资策略，购买并持有多个房地产项目。
2. 租金收入：基金通过租金收入实现持续现金流，并将收入分配给投资者。
3. 产权增值：基金通过把房地产资产进行增值管理，实现资产价值的提升。
4. 财务披露：REITs基金需遵循监管要求，定期向投资者公开披露基金的财务状况和业绩。
四、投资优势1. 低门槛投资: 普通投资者可以以较低的资金参与房地产市场，享受到房地产投资的收益。
2. 分散风险: REITs基金拥有多个房地产项目，有效降低了单一房地产项目的风险。
3. 高流动性: 同证券一样，REITs份额可以在证券交易所上市交易，提供较高的流动性。
4. 稳定收益: REITs通过租金和增值收益为投资者提供稳定的现金流回报。
房地产信托投资基金REITs操作实施分述
行、汇丰银行等著名金
融机构。
共计 20项写字楼物业和
27.18
零售物业组合，地域位置分 物业地理位置优
散，可出租写字楼面积约 9.7 越以及多元化的物业
万平米，零售物业面积约 4.7 组合
万平米，车位 844个，物业估
值约 91亿港币。
23.30
香港第一个酒店产 共计 5间酒店物业，房间
1
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software For evaluation only. REITs每年须将不少于其经审计年度税后收入净额的 90%分派给单位持有人作为股息。REITs 计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。REITs可以购入在建、重建或修缮的未 完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时 REITs总资产的 10%；REITs可 以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的 45%。 REITs在发起和设立过程中涉及到多个法律主体，相互之间通过订立契约和协议用于规 范和明确各自的权利、义务和利益关系。这里以富豪产业信托（1881.HK）为例进行说明。 富豪产业信托的架构如下图所示：
REITs的上市发售就是将 REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发 售过程与新股发行在销售方式上大体一样，持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券 市场上自由流转。 在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持 在基金单位持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。发售结束后，受托人应将 发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。按照《守则》规定，
截至目前，内地企业在香港发行的 REITs只有两只，远不及在香港上市的公司数量。 除了 REITs对开发商物业规模的较高要求外（通常需要 4-5家有稳定现金流的物业），还有 两个不容忽视的原因：一是内地企业将内地物业所有权转让到境外需要缴纳不菲的税费，成 本较高；二是 2006年六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171 号文件)，从资本金结汇角度对外资并购内地企业进行严格限制，使得短期内跨境 REITs的 运作暂时搁置。
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房产信托基金可行性发展分析
采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的
房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行
业，为了防止房地产市场的隐患最终转稼给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民
银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策(银发 [2003]121号)，对房地产
开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提
高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。目前，房地产行业迫
切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。
房地产投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营经管，不仅
可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资
金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，
是房地产业发展的一条较好的融资渠道。
一、我国发展房地产投资信托基金的意义
1.可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。发展
房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的
重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，
降低金融风险。
2.房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。首先，房地产投资信托基
金可以改善房地产企业的融资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产
企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托
基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控
股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到
外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的
驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及工程，从而促进房地产企业的优胜劣
汰和房地产工程的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业
企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
3.发展房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。房地产投资信托基金
具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具
有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房
地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市
价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追
求对象。当前我国城市化进程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众在全面建设小
康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房
消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这
决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，
房地产投资信托基金的收益也相应较高。
二、房地产投资信托基金的资金来源
1.社会闲散基金。我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄。而银行出于对风险
考虑，提高了房地产信贷的门槛。大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，
造成社会资源的闲置和浪费。投资者需要的是稳健、有前景、有较高回报的投资工具。
房地产投资信托基金正好满足了这一要求，发展房地产投资信托基金将大大促进房地产
业的发展，提高经济运行质量。
2.国外及我国香港资本。当前日本经济的持续低弥，美国经济的不太景气，而我国
的经济保持了较高的增长速度。大量国际资本寻求进入我国。据有关报道，美国早在2000
年就成立了专门投资于中国房地产工程的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。
高盛、美林、摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香
港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金，参与房地产的经营和开发。
三、发展房地产投资信托基金的组织形式：契约型信托投资基金
从组织形态来看，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种，契约型依据
《信托法》规定的信托契约建立、运作；公司型依《公司法》成立，具有法人资格。公
司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司
所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产
具有相对独立性，基金收益可得法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外
契约型只需纳税一次，可提高基金收益。因此，房地产投资基金应首选契约型组织形式。
我国目前大多数信托产品采取这种形式。
四、我国发展房地产投资信托基金面临的障碍
1.我国目前的“资金信托经管办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者
一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，
有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外我国缺乏相关规范各种房
地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资信托基金如何具有运作、
房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规
定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2.客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉
较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需
求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资
困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上
的两难问题。
3.缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂
房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能
够符合这些条件的人才并不多，基金经管人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规
模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
五、发展房地产投资信托基金的政策建议
1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资信托理论
的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，
银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了
很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金
的具体操作，减轻银行的压力。
2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透
明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布
单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，
要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专
门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些
房地产投资信托基金的专项经管措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的
房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改
革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源
中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信
息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真
正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机
构投资者势在必行。