房地产公司管理制度

房地产公司管

理

制

度

编制单位：武安市明芳房地产开发有限公司

编制日期：2016.11.15

版本：第一版

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目录

第一章总

则 (4)

1 目

的 .......................................................

4

2 适用范

围 (4)

第二章公司组织管理机

构 (5)

1 公司组织管理机构

图 (5)

2 人员分

布 (5)

第三章项目开发总体流

程 (6)

1 项目开发总体流程

图 (6)

2 项目开发总体流程说

明 (10)

第四章工程项目管理工作流

程 (15)

1 施工协调管理流

程 (15)

2 档案信息管理流

程 (17)

3 项目安全管理工作总体流

程 (19)

4 项目质量管理工作总体流

程 (24)

5 工程进度款管理工作流

程 (28)

6 工程变更管理工作流

程 (30)

7 成本控制管理工作流

程 (32)

8 项目进度管理工作总体流

程 (35)

第五章管理制

度 (38)

1 日常工作管理制

度 (38)

2 公司财产、办公用品管理制度 ................................

39

3 行政档案管理制

度 (39)

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0 ................................ 44 监理、总包、分包的管理制度

0 ......................................... 55 工程施工管理

制度 .0 ......................................... 66 工程质

量控制制度 .4 ......................................... 6施工进度管理制度 .7

5 6.投资控制管理制

度 (8)

8 6 .......................................... 9 工程验收流

程管理9 6 (10)

奖罚流程制度0 7............................................. 第六章岗位职责

0 7................................................ 1 总经理职责

0 ......................................... 72 工程副总经理

职责 .1 ........................................... 7办公室专员职责 .3

2 7 ............................................ 工程部经理

职责4

3 7.......................................... 5 材料设备专

员职责5 ........................................... 7.6 专

业工程师职责

6 7........................................... 资料档案员职

责 .7

7 7.......................................... 外联专员岗位

职责8

9 安全员岗位职

责 (78)

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第一章总则

1目的

为规范公司业务流程，明确房地产公司工作环节职责，提高管理水平和工作效率，实现工作的规范化、程序化，根据我公司实际，制定本制度。

2适用范围

2.1 本制度适用于房地产公司工程建设项目工程管理工作。

2.2 房地产公司主要对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等方面的关系，保证工程的顺利实施。

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第二章公司组织管理机构

1公司组织管理机构图

董事长

总经理

副总经理（工程指挥部）

工程部经理

安专员

人员分布2 名，电工名，专业工程师4房地产公司现有副经理3名，外联专员人名，后名，材料兼安全专员1

名副经理3房地产公司名外联专员1

瑞景新都光明新城

专业工程师1名 3专业工程师名材料兼安全专员1名名（厨师）后勤1后勤2名（门岗）

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第三章项目开发总体流程 1项目开发总体流程图

部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程1

项目立项与科研概要层次 2

设计单位工程指挥部部门公司主管领导各职能部门

D

A 节点

B C

项目建议书审批1

项目可研

2

项目可研审评

3

土地合同订

4

计划编

前期手反5

结6

进入设计阶

公司名武安市明芳房地产开发有限公编制单工程指挥

签发日签发

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2

项目管理工作总体流程部门名称工程指挥部流程名称

项目设计与招标概要层次 2

设计单位工程指挥部部门各职能部门公司主管领导

D

C

A

B 节点

设计招标配1

合

初步设计初设评审2

否通过初设批复审批3

施工图设计及预反施工图及预算审

通4

制定物材料技术协采购计5

物资采编制资金计审6

结进入实施阶编制单武安市明芳房地产开发有限公工程指挥公司名签发日签发

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3 项目管理工作总体流程流程名称部门名称工程指挥部

项目实施阶段工作流程概要层次 2

监理单位工程指挥部部门施工单位各职能部门

D

B

C

A

节点

1 现场施工准备反馈

委托施工监理2

编制项目施工组织总设计3

落实开工条件满反4

通合同管进度管土建、安安全管施工、调监5

质量管配造价管技术管档案管6

结束进入竣验收与评编制单武安市明芳房地产开发有限公工程指挥公司名签发日签发- 8 -

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2项目开发总体流程说明

2.1 流程目的

本流程为自项目建议开始至竣工验收交付使用结束的总体管理

流程，为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益。

2.2 项目开发管理

2.2.1 项目建议书（项目选择）：由公司领导层根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。工程指挥部根据项目情况编制项目建议书报公司领导审批。

2.2.2 可行性研究：由工程指挥部按房地产开发可行性研究管理办法执行。

2.2.3 可研评审（投资决策）：决定投资项目的可行性研究报告报公司审批。根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，公司领导对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。

2.2.4 土地合同订立：项目确定后，工程指挥部应组织尽快与土

地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。

2.2.5 计划编制：土地合同签定后，工程指挥部经理应组织编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销- 10 -

售等的方式、方法及相应计划安排。

2.2.6 前期手续：工程指挥部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有：

2.2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。

2.2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。

2.2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。

2.2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.2.6.5 如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。

2.2.7 设计招标配合：工程指挥部牵头，公司相关部门配合，招标确定设计单位单位。

2.2.8 初步设计：由设计单位根据工程指挥部提供的项目规划条件，项目地形图、市政管网线路图等进行初步设计。

2.2.9 初设评审：工程指挥部对设计单位的初步设计组织相关领导进行评审，主要审查相关经济技术指标是否满足公司要求。

2.2.10 初设批复：初设评审完成后，工程指挥部向规划部门报批，组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

2.2.11 施工图设计及预算：初设批复通过后，由设计单位进行施工图设计及预算，工程指挥部对施工图及预算进行审查，确认施工图及预算。

2.2.12 材料技术协议：施工图及预算通过后，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作，由公司采购部制定相应的采购计划，进行物资采购。

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2.2.13 编制资金计划：工程指挥部主导，公司相关部门配合，编制资金计划，确定工程实施前，资金来源、数量到位，保证工程顺利实施。

2.2.14 现场施工准备

2.2.14.1 工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。

2.2.14.2 工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。

2.2.15 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行

监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部技术部负责组织委托监理。

2.2.16 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程指挥部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。

2.2.17 落实开工条件：项目施工组织总设计确定后，工程指挥部应按计划组织选择施工队伍，签订正式的施工合同。工程开工前，工程指挥部配合公司相关人员办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。

2.2.18 施工管理：开工条件具备后，组织施工单位进场施工，工程指挥部负责施工管理。管理内容主要包括：

2.2.18.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计；

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2.2.18.2 协助施工单位解决现场的特殊困难；

2.2.18.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证；

2.2.18.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证；

2.2.18.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量；

2.2.18.6 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必

须向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理；

2.2.18.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系；

2.2.18.8 督促施工单位进行工程维修。

2.2.18.9 委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照《委

托监理合同》、《工程监理实施细则》对以上施工管理工作进行分工，避免与公司工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。

2.2.18.10 工程款拨付：工程指挥部根据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款计划，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款计划后，由公司预算部门进行审核，并配合财务部拨款。

2.2.19 竣工验收：

2.2.19.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由工程指挥部组织初验，初验合格后向质量监督部门申请验收。

2.2.19.2 成片开发项目竣工后，工程指挥部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行综合验收。

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2.2.19.3 开发项目验收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。

2.2.20 工程造价决算：工程竣工后，由公司预算部门审核施工

单位提报的工程竣工造价结算（必要时，可委托审计事务所进行审计），工程指挥部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据

确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对项目工程投资进行竣工清点。

2.2.21 技术档案管理：工程指挥部根据档案管理要求制定相应办法进行管理，主要是：

2.2.21.1 收集、保管开发项目的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建设用地规划许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工报告等等。

2.2.21.2 收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。

2.2.22 评价考核：工程指挥部根据公司相关规定对项目全过程进行评价，对项目参与人员进行考核，书面形式反馈公司主管领导，为公司后期项目开发积累相关经验。

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第四章工程项目管理工作流程

1施工协调管理流程

1.1流程图

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1.2 流程说明

1.2.1 办理开工手续：施工单位进场后，施工单位到政府相关部门办理开工前所必须的各项手续。

1.2.2 编写工程开工报审表：具备开工条件后，施工单位组织编写工程开工报审表，报监理审核，工程指挥部审批。开工报审表格式按照建设厅文件格式编制。

1.2.3 组织工程开工：工程开工报审表审批通过后，施工单位组织开工。

1.2.4 施工过程中出现质量、安全、进度等问题，工程指挥部组织召开工程例会，协调解决相关问题。监理单位按照程序对问题的严重程度进行分析，确定是否暂停施工。不需要停工的，施工单位按照工程指挥部和监理单位的要求进行落实整改。

1.2.5 需要暂停施工的，施工单位在停工整改完成后，提出复工申请，工程指挥部配合监理单位对整改情况进行复查，按要求整改完成的，监理单位批准复工。

1.2.6 监理单位配合协调解决出现的问题，施工单位按照工程指挥部及监理单位的各项要求组织施工，工程竣工后，参加项目启动工作。- 16 -

2档案信息管理流程 2.1 流程图

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2.2 流程说明

2.2.1 开始：项目确立后，工程指挥部成立，由工程指挥部提出档案管理的目标计划及要求，确保工程档案和工程同步进行。

2.2.2 施工单位进场后，工程指挥部组织监理单位、施工单位相关人员对项目档案管理的目标计划及要求进行传达，相关单位负责人进行确认。

2.2.3 工程过程中，施工单位根据档案管理的要求收集自身负责的所有相关文档档案及影像资料，监理单位负责按要求审核相关文档。工程指挥部组织定期不定期的随机抽检，确认档案的同步、完整、真实。

2.2.4 施工单位资料员按要求对文件资料进行归档工作，待工程竣工后，施工单位按要求装订完成，自行审核后提交至监理单位审核。监理单位确认资料符合要求后报工程指挥部审查。

2.2.5 工程资料的交接：竣工档案通过工程指挥部审查后，施工单位办理工程档案的移交手续，档案移交至监理单位，监理单位予以确认，然后监理单位把施工单位竣工资料和监理单位竣工资料一并移交至

工程指挥部，工程指挥部予以接受。

2.2.6工程指挥部相关人员在资料接受完成后，按照公司资料管理的

相关规定，反馈相关信息，及时完整的把项目竣工档案移交至公司档案室。

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项目安全管理工作总体流程3

流程图3.1