(监理单位)住宅工程质量常见问题监理实施细则(1)

指导 参考 范例 -- 五洲富隆 住宅工程质量常见问题监理实施细则

一、工程概况 五洲富隆工程，位于底星路东侧，建筑面积为 46683 平方米。 本工程采用桩基础 , 建筑抗震设防类别为丙类，地震设防烈度为 6 度，框架和剪力墙抗震设防等级均为二级。 二、编制依据 1. 住房城乡建设部《关于深入开展全国工程质量专项治理工作

的通知》（建质〔 2013〕149 号）； 2．住房城乡建设部《关于印发 2014 年全国住宅工程质量常见 问题专项治理重点工作的函》（建质质函〔 2014〕25 号）； 3. 《监理公司住宅工程质量常见问题监理要点》；

4. 国家及地方有关工程建设法律法规、标准规范。

5. 分析本工程质量常见问题发生的原因，准确把握常见问题产

生的根源，有效预防和治理质量常见问题，突出专项治理工作重点， 制订此 监理工作实施细则 。 三、治理重点 结合本监理工程实际特点，确定将渗漏、裂缝、回填土下沉以及 水电安装、节能保温等方面影响主要使用功能的常见问题作为专项治 理工作监理重点。 四、治理责任指导 参考 范例

-- 1．结合本项目实际，依据公司下发的《监理公司住宅工程质量常见 问题监理要点》，把专项治理工作与常规工作有机结合，依法履行 监理职责， 严格按照工程建设有关规定实施监理， 重点落实治理责 任和主要任务， 项目监理部总监负责对专项治理工作进行检查、 督 促、指导，确保监理工作落到实处。 2. 项目监理部负责审批工程承包单位编制的《住宅工程质量常见问

题专项治理施工方案》，实施过程中严格按照有关法律法规、标准 规范和《住宅工程质量常见问题实施细则》进行监理，督促施工单 位落实质量责任。 3. 对于重要的分部分项、关键工序、重要环节，加强监理旁站、巡

视和平行检验工作，认真履行监理责任。针对专项治理工作，要 进一步加强事前、事中、事后的控制和管理，强化施工全过程的 管理控制，关键环节、重要工序要重点做好记录，建立和加强影 像、文字等可追溯性内容的资料管理工作。 4. 将专项治理工作落实情况列为监理单位竣工质量评估报告的重要

内容之一。 五、住宅工程 质量常见问题监理要点 根据 监理工程实际， 结合近几年 住宅工程 质量普遍反映的热点、 难点问题， 质量投诉问题呈现的特点， 分析住宅工程常见问题主要有 回填土下沉、屋面、卫生间防水渗漏、墙面、地面裂缝、以及水电安 装、节能保温等方面， 影响主要使用功能的常见问题将作为专项治理 工作监理重点。指导 参考 范例 -- 5. 外地面沉陷

由于外肥槽回填土下陷造成外墙散水与楼主体之间开裂，散水地 面沉陷，室外道路塌陷，甚至造成外线管道断裂； 6.层高、室内净尺寸偏差：超过规范允许范围 ；

7.楼板裂缝：现浇混凝土楼板裂缝为建筑工程中的常见质量通病之

一； 8.墙体开裂：柱或剪力墙与砌体之间的连结部位裂缝、墙面抹灰空鼓

开裂、墙内暗埋管线敷设部位之顺管裂纹等。 9.防水渗漏：主要体现在屋面倒坡、积水；外墙及窗周、卫生间、厨

房地面等部位渗漏水； 10.地面起砂、空鼓、裂缝；

11. 设备安装问题：管道堵塞、渗漏；水龙头漏水、卫生洁具、地漏

下水管倒灌、反味； 12. 电气线路安全防护措施、线路接反；开关、插座盒内有导线裸露；

等电位、防雷接地安装不符合要求；防排烟系统未采用不燃材料等； 13. 门窗安装：开关卡阻、五金件损坏；

14. 节能问题： 外墙保温系统采用非阻燃保温材料； 外墙外保温粘接

空鼓、表面开裂、脱落。 15. 安全隐患：主要是安全玻璃的使用，栏板、栏杆、扶手的高度及

安装质量不满足强制性标准要求； 六、常见质量问题专项治理监理内容： 1、 回填土质量监控要点：指导 参考 范例 -- 1)对回填土的土质检查； 2)注意检查基坑和回填土中的垃圾杂物的清理情况； 3)要检查回填土粒径，不宜过大， 尤其是冬期施工， 必要时应督 促施 工单位过筛； 4)控制好灰土的配比和土的含水率， 防止含水率过大出现橡皮土 或过 小回填不实； 5)要求分层夯填并控制好填土的厚度； 6)注意检查其夯实方法和夯实遍数； 7)每回填一层必须检查填土的密实度。 2、房间标高和几何尺寸偏差监控要点： 1）标高及几何尺寸应由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。 2）主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线 （如墙面 1m 线、地 面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清 楚。 3）严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的 控 制标识，每 1.5-2 平方米范围内宜设置一处。 4）楼板厚度检测数量，每检验批按 10%的楼板数且不少于 5 块板 进 行抽查。 3、楼板裂缝监控要点： 1）当楼板内需要埋置管线时，管线不宜立体交叉穿越，管线的最 大 外径不宜超过板厚的 1/3。楼板双层配筋时，管线宜布置在楼板的上 下层钢筋之间； 当楼板采用单向配筋时， 应沿管线方向在板的上表面指导 参考 范例 -- 各加设一道 φ4@100宽 600mm 的钢丝网片作为补强措施。 2)在满足施工要求的条件下， 宜采用较小的混凝土坍落度。 当采 用预 拌混凝土施工时，应对每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度， 禁止现场加水。 3)浇捣时混凝土自由下落高度不得超过 2M，振捣时应慢插慢提， 不 要漏震。 4)按施工方案留设好施工缝 5)加强混凝土现浇板的养护和保温， 混凝土浇筑后， 混凝土初凝 前开 始进行覆盖或喷雾、蓄水养护，后继洒水养护时间不得小于 7d；对 掺外加剂的混凝土，养护时间不得少于 14d。夏季应采取保湿养护措 施，冬季应适当延长保温和脱模时间。 6)后浇带封闭时间及要求应符合设计规范。 封闭前后浇带处混凝 土应 清理干净，界面应修整并凿毛；混凝土浇筑完毕应蓄水养护不少于 14 天。 7)已拆除支模架的结构， 在混凝土强度等级达到设计强度等级后方可 承受全部使用荷载； 当施工荷载大于设计的可变荷载时， 必须进行核 算, 并据核算结果确定增设临时支撑。 4、墙体裂缝监控要点： 1）砌体墙体裂缝监控要点： (1)砌筑砂浆应符合相应规范标准的要求。 (2)砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满，不得出现瞎缝、透亮。 (3)蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块、混凝土小型空心 砌块指导 参考 范例 -- 在施砌时产品龄期不应小于 28d （宜大于 40d）；应控制砌块砌筑时 的含水率，表面有浮水时不得施工。 (4)蒸压加气混凝土砌块和轻骨料混凝土小型空心砌块不应与其 他块 材混砌。 (5)混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块常温条件下的日 砌高 度应控制在 1.6m 以内。 (6)不同材料基体交接处的抹灰，应采取在基层抹灰中部设置加 强网 等防止开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不应小于 150mm。 (7)对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预 留或 预埋；洞槽修补时应采用适当的材料，保证密实粘结牢固，抹灰层应 设置加强网等防裂措施。 (8)填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固 ,后置筋应做拉拔试验； 留置 位置应与砌体皮数相符合，不得弯折使用。 (9)填充墙砌至梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完成 至少 间隔 15d 后，用斜砖补砌挤紧，并用同级砂浆填满挤实。 (10)顶层框架填充墙采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、 蒸压 加气混凝土 砌块等材料时，墙面粉刷层宜采用在基层抹灰中部设置 加强网等防止开裂的措施。 2）砼墙体裂缝监控要点： （1）防水混凝土掺入的外加剂掺合料应按规范要求复验符合要求后 使用，其掺量应经试验确定。施工时应加强现场监控力度，安排专人 检测混凝土的坍落度，其和易性应满足要求。指导 参考 范例 -- （2）安装在剪力墙内的套管，应在混凝土浇筑前进行预埋。 （3）浇筑混凝土前，应考虑混凝土内外温差的影响，采取适当的措 施。 （4）混凝土应分层浇筑，每层厚度宜为 500～700mm，采用插入式 振动器振捣密实。板面应用平板振动器振捣，排除泌水，进行二次收 浆压实。 （5）混凝土应按有关规定进行养护，养护时间不少于 14d。防水混 凝土水平构件表面宜采用覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护， 竖向构 件宜采用喷涂养护液进行养护，养护时间不少于 14d。 3）装修面层开裂监控要点： （1）当建筑长度超过规范设缝要求时，应制订专门的抗裂措施。 （2）下列部位抹灰时应挂金属网或耐碱玻璃纤维网格布聚合物砂浆 加强带(宽度≥300mm)进行处理，加强网带与各基体的搭接宽度不应 小于 150mm。 不同材料基体结合处。 暗埋管线的孔槽处。 当抹灰总厚度大于或等于 35mm 时。外墙（挂金属网） 。 （3）抹灰中的打底砂浆，其强度等级应不小于砌块强度等级。 （4）面层粉刷宜掺入聚丙烯抗裂纤维。 （5）外墙洞眼应按规范留置， 在清理浮渣 (浮灰)后采用半砖、 细石混 凝土堵砌，表面采用 1:3 防水砂浆粉实，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂 浆二次填塞密实。 孔洞填塞应由专人负责， 并及时办理专项隐蔽验收 手续。